（2015）扬邗民初字第1609号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-10-25
案件名称
华润置业（扬州）有限公司与王志东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置业（扬州）有限公司,王志东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百���十四条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬邗民初字第1609号原告华润置业（扬州）有限公司。法定代表人迟峰，该公司董事长。委托代理人曾盈盈，该公司员工。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。被告王志东。原告华润置业（扬州）有限公司（以下简称华润公司）与被告王志东房屋买卖合同纠纷一案，本院��2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告华润公司委托代理人杨焘到庭参加诉讼，被告王志东经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告华润公司诉称，原告与被告于2013年4月7日签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告将橡树湾花园37幢（公安编号为33幢）1单元802室的房屋预售给被告，预售建筑面积为77.77平方米，总房价为659720元，并于当日备案。合同签订后，被告支付了首付款199720元，余款460000元通过中国银行股份有限公司扬州文昌支行贷款支付，并由原告向贷款银行提供全额阶段性担保。原、被告双方在商品房买卖合同的补充协议中约定，在买受人采用贷款支付部分购房款的情况下，如买受人逾期付款超过3个月，出卖人有权单方解除双方所签定购房合同及补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金；双方签订的购房合同及其补充协议自出卖人解除购房合同及补充协议的书面通知送达买受人时解除。现被告连续五期未支付银行按揭贷款，使原告应贷款银行的要求于2015年3月16日替被告偿还了全部剩余贷款计466979.9元，故原告已经根据前述约定向被告送达了解除购房合同通知书，解除了购房合同及其补充协议。原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，被告配合原告至房产登记管理部门办理上述合同的撤销登记手续；二、被告从应退还的购房款中扣除原告已代偿的贷款本息466979.9元、违约金65972元、律师费25000元。原告华润公司提供的证据有：1、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系；2、贷款合同及担保函各一份，证明被告向中国银行扬州文昌支行申请贷款460000元，用于购买本案原告所开发的橡树湾花园37幢（公安编号33栋）1单元802室房屋；3、银行出具的函件六份，证明本案被告欠款的事实及原告替被告向银行偿还了所有的欠款本息共计466979.9元；4、银行回单六份；证明本案原告已经向贷款银行支付了被告所欠款项；5、函件四份，证明由于被告逾期还款达到合同约定的解除条件，原告行使了单方的解除权；6、律师费发票和代理合同一份，证明原告支付律师费25000元。被告王志东未答辩，亦未提供证据。经审理查明：2013年4月7日，原告华润公司（出卖人）与被告王志东（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：1、被告购买原告开发建设的橡树湾花园37幢（公安幢号33）第1单元802号房，建筑面积77.77平方米��套内建筑面积60.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.51平方米；2、该商品房单价为每平方米8482.96元，房屋总金额659720元；3、出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用，该合同中写明被告王志东的地址为扬州市维扬路243号双子国际广场B座318室。同日，原、被告双方签订华润置地.橡树湾商品房买卖合同补充协议一份，约定：1、买受人应于签署本合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的30%，金额为199720元，同时完成按揭贷款手续，房款的70%，金额为460000元，由买受人向银行或公积金管理中心申请贷款；2、出卖人依据主合同和本协议行使解约权后，买受人应在出卖人解除合同通知送达之日起三十日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该房屋的联系备案解除及预售登记注销等相关手续；3、买受人应严格履行其与银行签订的借款合同，并按时还本付息，如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并产生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则出卖人有权按下列原则处理，…（3）如买受人逾期付款超过3个月的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金；4、如出卖人依据本协议行使解除权，则买受人除承担购房合同及本补充协议约定的违约责任外，还应履行以下义务，…（3）买受人应向出卖人支付自入住该房屋之日起至迁出该房屋向出卖人办理交接手续之日止房屋使用费（按2元／建筑平方米.日计算）及其他相关费用，（6）如出卖人通过诉讼行使本协议约定的解除权，则出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费）应由买受人承担；5、主合同及补充协议所指的买受人通讯地址以主合同首部买受人之“地址”一栏填写为准。主合同及补充协议所指的出卖人通讯地址并不等同于首部所列明的“注册地址”或“地址”，出卖人通讯地址为扬州市兴城西路318号，邮编225000，任何一方的通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方，由于通讯地址变更未及时通知对方的，自行承担因此造成的一切后果。合同签订后，被告支付了购房款199720元。2013年6月8日，被告王志东与中国银行扬州文昌支行签订了个人一手住房贷款合同，贷款460000元，用于购买橡树湾花园33幢802室房屋，贷款资金直接划付至华润公司帐户。2014年9月26日，中国银行扬州文昌支行向华润公司发出催告函，通知原告因王志东未能按合同约定的还款计划进行还款，并形成逾期，故要求华润公司于2014年9月30日前还清所有逾期贷款本息。2015年3月16日，该行向原告出具说明，内容为：借款人王志东向该行申请个人一手住房贷款460000元，后借款人无法偿还贷款，华润公司为王志东垫付了三次贷款本金和利息，具体情况如下：2014年10月28日垫付8459.95元、2014年12月26日垫付5716.18元、2015年3月16日垫付452803.77元，合计466979.9元。后中国银行扬州文昌支行向华润公司出具撤销担保函，通知原告贷款客户王志东于2013年9月10日申请的贷款460000元已结清，根据双方合作协议，从即日起撤销对其住房贷款的期间担保。2015年3月10，原告向被告邮寄商品房买卖合同已被解除的通知，通知被告与原告签订的华润置地.橡树湾商品房买卖合同及补充协议已被解除，原告向银行偿付被告所欠按揭贷款及其利息、罚息及总房款10%的违约金将从房款中直接扣除。原告邮寄地址为扬州市维扬路243号双子国际广场B座318室，该邮件已被退回。另查明，原告因与被告王志东商品房买卖合同纠纷一案委托江苏法德永衡律师事务所律师杨焘为代理人，支付律师费25000元。案涉房屋尚未办理产权登记。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据补充协议的约定，因被告未按照借款协议的约定履行还款义务，且逾期付款超过3个月，原告有权按照上述的约定解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，故原告要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原、被告间的合同及补充���议解除后，原告有权要求被告按照合同的约定配合原告至房管部门办理上述合同的撤销登记手续并返还支付的银行利息6979.9元（466979.9-460000），但同时原告应返还被告支付的购房款199720元。根据补充协议的约定，买受人逾期付款3个月的，出卖人有权单方解除购房合同及补充协议，并要求买受人支付相当于总房价款10%的违约金，原告主张被告支付总房价款10%的违约金65972元未超出合理范围，本院予以支持。因补充协议中约定如出卖人通过诉讼行使解除权，则由出卖人合理的诉讼费用（包括律师代理费）应由买受人承担，故被告应支付原告因本案支付的律师费25000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2013��4月7日签订的关于扬州市橡树湾花园33幢802室房屋的商品房买卖合同及补充协议，被告王志东于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告华润置地（扬州）有限公司至房管部门办理上述合同的撤销登记手续；二、被告王志东于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司代为支付的利息6979.9元；三、被告王志东于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司违约金65972元；四、被告王志东于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告华润置地（扬州）有限公司律师费25000元；五、原告华润置地（扬州）有限公司于本判决发生效力之日起十五日内返还被告王志东购房款199720元。以上第二项至第五项相抵，原告华润置地（扬州）有限公司于本判决发生效力之日起十五日内返还被告王志东购房款101768.1元。案件受理费11926元，财产保全费3310元，合计15236元，由被告王志东负担（此款原告已垫付，原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费元（收款人：扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。审 判 长 方满华人民陪审员 朱建秋人民陪审员 杨 雯二〇一六年四月十四日书 记 员 刘苏培 微信公众号“”