（2016）鲁02民终763号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-06-20

案件名称

刘蓬勃与朱勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘蓬勃,朱勇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2016）鲁02民终763号上诉人（原审原告、反诉被告）刘蓬勃。委托代理人杨蕾。上诉人（原审被告、反诉原告）朱勇。委托代理人孙明华，退休职工。上诉人刘蓬勃与被上诉人朱勇因房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1289号民事判决，分别于2015年11月10日、2015年11月19日向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年3月2日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘蓬勃及其委托代理人杨蕾，被上诉人朱勇的委托代理人孙明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘蓬勃在一审中诉称，2013年6月10日，刘蓬勃、朱勇签订房地产买卖契约，约定刘蓬勃以840000元的价格将其所有的位于青岛市李沧区四流中路187号33号楼1单元401户房屋出售给朱勇，合同最后一笔购房款100000元在刘蓬勃将上述房屋办至名下后五个工作日，朱勇办理银行贷款手续并以此方式支付该款项。合同签订后，朱勇依照合同约定陆续支付除最后一期房款10万元的全部款项，并依约占有使用上述房屋，但至2014年12月29日刘蓬勃取得该房屋产权证书后，朱勇对其应付的尾款10万元却以各种理由推脱至今不付。因朱勇恶意违约，刘蓬勃多次索要无果，故诉诸法院，请求判令：1、朱勇支付给刘蓬勃购房款100000元；2、朱勇承担自2015年1月7日起至实际付款日，以购房款840000元为基数按每日万分之三的逾期付款违约责任；3、诉讼费用由朱勇承担。朱勇在一审中辩称，双方约定房屋过户后朱勇支付给刘蓬勃所主张的购房款100000元，后因刘蓬勃原因导致未能办理过户手续，故责任并非在朱勇。因朱勇不存在违约行为，故不同意支付违约金。朱勇在一审中反诉称，2013得6月10日，朱勇与刘蓬勃签订房地产买卖契约一份，约定朱勇购买刘蓬勃名下位于李沧区四流中路187号33幢1单元401户房屋一套。并约定朱勇最后一次付款为“该房屋房产证办到甲方名下后五个工作日内乙方办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元”。2014年12月29日，刘蓬勃取得房屋产权证，但却于2015年1月1日才电话通知朱勇房产证已办理，可以办理房屋过户手续。朱勇提出2015年1月7日办理相关手续，刘蓬勃却称其全家要去哈尔滨旅游，等其回来后再办理。2015年1月30日，朱勇无故被工商银行拒贷。2015年2月3日，朱勇在农业银行崂山支行重新办理贷款手续，2015年3月5日通过审批。代办人通知2015年3月19日办理过户手续，刘蓬勃又称其全家要出去旅游，回来再办。等刘蓬勃回来后，于2015年3月30日与朱勇到房产交易中心办理过户时被告知网签已过期，不能办理过户手续。朱勇认为因刘蓬勃违约导致朱勇的损失应当由刘蓬勃承担。此后，便与刘蓬勃协商损失承担问题，但刘蓬勃却将朱勇诉至法院，要求朱勇承担违约责任。故朱勇请求判令：1、刘蓬勃依法承担因其违约给朱勇造成的经济损失共计人民币7573元；2、诉讼费等相关费用由刘蓬勃承担。刘蓬勃在一审中针对反诉辩称，朱勇依照房屋买卖合同取得并实际居住涉案房屋，其至刘蓬勃起诉前始终未支付购房尾款100000元，现朱勇对其违约行为避而不谈，恶意提起反诉，且其反诉主张的事实与理由也均与事实不符，故请求法院驳回朱勇的诉讼请求。原审查明，刘蓬勃、朱勇于2013年6月10日签订房屋买卖契约，刘蓬勃（甲方）将其位于青岛市李沧区四流中路187号33号楼1单元401户房屋卖给朱勇（乙方），价款为人民币840000元。合同同时约定：“…第三条具体付款日期、金额和方式如下：第一次2013年6月10日付定金20000元；第二次2013年6月10日付购房款180000元；第三次2013年6月16日付购房款300000元；第四次2013年9月30日付购房款100000元；第五次2013年10月31日付购房款140000元；第六次该房屋房产证办到甲方名下后五个工作日内乙方办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元。第四条甲方应于2013年6月16日将房屋交付给乙方。…第七条…乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之叁的违约金。…第八条甲、乙双方在办理上述房屋卖买交易过户手续时所需交纳的税费，由乙方承担。甲方净得售房款人民币840000元整。…”。合同签订后，朱勇按照合同约定履行了前5次的付款义务，刘蓬勃于2013年6月14日将涉案房屋交付给朱勇。刘蓬勃起诉本案后，朱勇于2015年8月19日通过贷款形式支付给刘蓬勃剩余房款100000元。现涉案房屋的产权证已过户至朱勇名下。本案争议焦点：违约责任的认定及承担数额的确认问题。刘蓬勃主张，双方签订的房屋买卖合同第三条明确约定朱勇应支付涉案剩余100000元房款的时间，即刘蓬勃将房产手续办到自己名下五个工作日内。本案中，双方均认可刘蓬勃告知朱勇可以办理贷款手续的时间为2015年1月1日，此后5个工作日也就是2015年1月7日就是朱勇应付款的时间，在本案诉讼过程中，刘蓬勃及其代理人提议办理房屋过户及贷款手续，直至2015年8月19日涉案的剩余房款100000元才支付给刘蓬勃，从以上时间节点看，朱勇逾期付款事实清晰，违约责任明确，而房屋买卖合同第七条第二款约定了朱勇逾期付款的违约责任。在2015年3月30日之前，朱勇作为办理房屋贷款过户的主导一方，由于其自身原因造成银行拒贷、网签过期，其过错显而易见。自2015年3月30日至刘蓬勃起诉，朱勇对其应支付剩余房款的责任予以推卸，并到2015年8月19日才支付剩余房款，此期间也应适用买卖合同中关于违约责任的约定。因此，刘蓬勃要求朱勇承担自2015年1月7日至2015年8月19日，以购房款840000元为基数按每日万分之三计算的违约金。此外，朱勇在诉讼期间支付了剩余房款人民币100000元，该项请求刘蓬勃不再主张，但要求朱勇承担刘蓬勃为此交纳的诉讼费用。朱勇提出异议称，双方签订的买卖合同约定，第六次付款的方式为该房屋房产证办到甲方名下后5个工作日内乙方办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元。按照此约定是5日内办理贷款手续，具体的付款时间由银行来决定，而非朱勇。而且根据朱勇所提交的证据，刘蓬勃于2014年12月29日取得房产证，于2015年1月3日通知朱勇可以办理房产证，这个时间已经超过了合同约定的5日，证明刘蓬勃违约在先。2015年3月30日，刘蓬勃、朱勇去办理过户时发现网签已过期，是因为网签手续是朱勇找的第一家中介办理的，去办理过户时是第二家中介（朱勇第一次办理银行贷款被拒，刘蓬勃对中介不满意，要求朱勇更换的），其不清楚网签到期时间。在本案调解过程中，刘蓬勃自认迟迟未能办理房产过户，系其多次出去旅游造成，并非朱勇原因导致，因此朱勇无需承担任何赔偿及违约责任。同时，朱勇反诉要求刘蓬勃承担因其违约给朱勇造成的经济损失7573元。为证实上述主张，朱勇提交了下列证据：1、青岛市四方区和顺房产有限公司出具的委托书、青岛市四方区金桥顺达房产经纪服务部出具的委托书、青岛奔沃宝汽车维修有限公司出具的个人薪金收入证明、青岛市市南区阳光贝贝儿童摄影部出具的个人薪金收入证明，并申请证人武某出庭作证，证明朱勇母亲孙明华委托中介办理涉案房屋过户手续的事实，同时证明朱勇一直积极为贷款、办理过户作准备，不存在违约行为。2、中国移动通信通话明细（自2015年1月1日至2015年6月6日），证明朱勇母亲孙明华一直与刘蓬勃通过电话联系过户事宜，因刘蓬勃没有协助过户，故朱勇不能支付尾款。3、房地产买卖契约、房地产权证、青岛市存量房买卖合同、青岛市国土资源和房屋档案馆房地产登记信息查询结果证明、青岛市房地产登记信息、收入证明书、中国农业银行个人信贷业务申请表、个人二手住房贷款资金划转授权委托书，证明：刘蓬勃、朱勇所签房地产买卖契约第三条约定：房产证办到刘蓬勃名下5个工作日内朱勇办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款人民币100000元；⑵刘蓬勃于2014年12月29日办理了涉案房屋的房屋产权证；⑶朱勇先后于2015年1月15日、19日到青岛市国土资源和房屋档案馆，于2015年1月16日到青岛市房地产交易中心李沧交易处准备过户材料，在被工商银行台东支行拒贷（原因不明）后，又于2015年2月26日、2015年3月3日重新开具收入证明，于2015年3月5日到中国农业银行崂山支行办理贷款手续；⑷2015年2月3日，刘蓬勃、朱勇签订青岛市存量房买卖合同1份，约定双方在2015年2月28日（顺延一个月最迟应在3月28日）之前办理过户手续；⑸2015年3月30日，刘蓬勃、朱勇办理过户时已过青岛市存量房买卖合同约定的时间，房产交易中心拒绝办理，导致过期未能办理过户系刘蓬勃原因，朱勇不存在违约情形。4、青岛市四方区和顺房地产有限公司于2015年2月13日出具的收据、青岛市金桥顺达房产经纪服务部于2015年1月4日出具的收款收据、青岛鑫安乐房地产咨询经纪有限公司于2015年2月3日出具的收款收据、青岛泰诺居房产经纪有限公司出具的收款收据、青岛李沧北方法律服务所于2015年出具的收款收据、交通费发票，证明因刘蓬勃的违约行为给朱勇造成的中介费、评估费、咨询费、交通费等损失共计7573元，依法应当由刘蓬勃承担。刘蓬勃针对朱勇的主张提出异议称，刘蓬勃确实出外旅游两次，第一次自2015年1月7日到2015年1月10日，是刘蓬勃一家三口；第二次自2015年3月25日到2015年3月29日，是刘蓬勃配偶杨蕾及孩子。这两次旅行，刘蓬勃均提前告知了朱勇出发和回来的时间。对朱勇提交的证据质证意见如下：1、对该组证据中2份委托书的真实性无法确认，因为朱勇并非该委托书的当事人，并且第2份委托书的时间为2015年2月13日，远远滞后于朱勇自认的知道刘蓬勃取得房屋权属证书的时间。按照房屋贷款流程来看，该委托书应当在取得房屋贷款之前，因此，该证据证明了朱勇的违约事实。对2份收入证明，质证意见同委托书。对证人证言，因证人与朱勇相识多年，且存在明显的经济利益关系，其证言效力低下，不应采信。2、对通话记录的真实性没有异议，但该证据只能证明双方的通话时间，不能证明朱勇所主张的事实。而且自2015年3月起，朱勇主动联系刘蓬勃的电话数量明显减少，也可以佐证朱勇恶意违约的客观情况。3、对该组证据中的房地产买卖契约、房地产权证、青岛市存量房买卖合同、青岛市国土资源和房屋档案馆房地产登记信息查询结果证明、青岛市房地产登记信息的真实性没有异议，其他证据系朱勇单方形成，刘蓬勃不知情。4、该组证据中的收款收据均非法定的收费凭证，交通费及咨询费也非朱勇必须支出的款项，且因朱勇违约，上述费用应由其自行承担。原审认为，1、刘蓬勃、朱勇于2013年6月10日签订房屋买卖契约，共约定了6次付款时间，前5次朱勇均按合同约定履行了付款义务，刘蓬勃也按约将涉案房屋交付给朱勇。证明双方出现纠纷之前，均遵循诚实信用的原则履行了各自的义务。2、合同第三条约定：第六次付款是该房屋房产证办到刘蓬勃名下后五个工作日内朱勇办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元。该条只约定了朱勇应办理贷款的时间，而贷款何时发放，刘蓬勃、朱勇均无法实际控制。故对刘蓬勃所称朱勇第六次付款时间应为房产手续办到刘蓬勃名下五个工作日后的主张，法院不予支持。3、朱勇提交的证据能够证明其及时向银行申请了房屋贷款，但因不同银行对贷款的审查及要求不相同，而导致朱勇申请贷款历经两次才得以完成，并非朱勇主观恶意造成。4、刘蓬勃、朱勇于2015年3月30日到房产交易中心办理过户时发现房屋网签过期，而且办理手续的中介方也发生了变更，双方均未提供证据证明对方知道房屋过户进行网签存在1个月的有效期。虽在房屋办理网签有效期限内，刘蓬勃曾出外旅游，但时间较短，不能以此确认错过网签有效期系刘蓬勃造成的。5、本院受理本案后，刘蓬勃、朱勇能够相互配合、相互理解，及时办理了贷款及过户手续，刘蓬勃于2015年8月19日也收到剩余房款100000元，说明双方对合同的履行均持积极态度。综上，对刘蓬勃要求朱勇支付违约金的本诉请求及朱勇要求刘蓬勃赔偿损失的反诉请求，法院均不予支持。关于诉讼费问题，因双方在合同中约定，最后一笔房款以贷款形式支付，而朱勇在诉讼期间已履行了该义务，故刘蓬勃、朱勇对该笔款项的支付均不存在过错，本案所涉诉讼费用应由刘蓬勃、朱勇均担。原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回刘蓬勃的本诉请求。二、驳回朱勇的反诉请求。本诉案件受理费2300元（刘蓬勃已预交），由刘蓬勃、朱勇各负担1150元；反诉案件受理费25元（朱勇已预交），由刘蓬勃、朱勇各负担12.5元。朱勇于判决生效之日起10日内支付给刘蓬勃人民币1137.5元。宣判后，刘蓬勃不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判朱勇承担自2015年3月31日起至2015年8月19日，以购房款840000元为基数按每日万分之三，共计30744元的违约责任。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实错误，由此导致错误判决。一审本诉部分，朱勇逾期付款的违约事实清楚，违约责任明确。双方合同第三条明确约定朱勇应支付涉案房屋剩余10万元房款的时间，即刘蓬勃将涉案房屋房产手续办到名下五个工作日内。双方均认可刘蓬勃告知朱勇房屋可以办理过户贷款手续的时间为2015年1月1日，此后五个工作日，即2015年1月7日即为朱勇的付款时间。而朱勇直至刘蓬勃起诉后，方在法院调解下办理房屋过户和贷款手续，至2015年8月19日才将剩余10万元房款支付刘蓬勃，其逾期付款事实清晰，应该按照合同约定支付日万分之三的违约金。在办理过户贷款过程中起主导作用的朱勇及其所委托的房产中介每次在确定办理相关手续准确时间时，从不与刘蓬勃协商确定，总是造成既定事实后通知刘蓬勃，刘蓬勃因外出旅游等原因当然无法随时满足朱勇所要求的不经协商所确定的时间。即便如此，2015年3月30日之后朱勇具备贷款条件，却消极对待涉案房屋过户贷款手续，拒不履行相应义务的事实十分明确；二、因一审法院认定事实错误，故一审诉讼费用分摊错误。朱勇在实际占有并居住涉案房屋的情况下，拒不支付剩余房款，迫使刘蓬勃无奈起诉主张权利，但一审判决却让刘蓬勃额外承担部分诉讼费用，缺乏事实和法律依据。宣判后，朱勇亦不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判刘蓬勃支付朱勇因其违约给朱勇造成的经济损失7537元。其上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定“双方均未提供证据证明对方知道房屋过户进行网签存在1个月的有效期。虽在房屋办理网签有效期内，刘蓬勃虽出外旅游，但时间较短，不能以此认定错过网签有效期系刘蓬勃造成的”。与事实明显不符。朱勇先后两次通知刘蓬勃去房产交易部门办理过户手续，刘蓬勃均以外出旅游为由拒绝。直到刘蓬勃回来，再次和朱勇去房产交易中心办理房屋过户时，才发现网签合同已过期。因此，正是因为刘蓬勃的反复违约导致双方不能及时办理房屋过户手续，并且给朱勇造成了巨大的经济损失，应由刘蓬勃承担违约责任；二、一审法院适用法律错误。基于一审法院认定事实错误，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定做出的一审判决，明显适用法律错误。二上诉人针对对方的上诉请求均辩称：对方上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成协议。本院认为，刘蓬勃与朱勇于2013年6月10日签订的房屋买卖契约，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方合同第三条约定：“具体付款日期、金额和方式如下：第一次2013年6月10日付定金20000元；第二次2013年6月10日付购房款180000元；第三次2013年6月16日付购房款300000元；第四次2013年9月30日付购房款100000元；第五次2013年10月31日付购房款140000元；第六次该房屋房产证办到甲方名下后五个工作日内乙方办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元”。合同签订后，朱勇均按合同约定履行了前五次的付款义务，刘蓬勃亦按照合同约定向朱勇交付了涉案房屋，但在最后一笔付款的问题上双方产生了纠纷。刘蓬勃主张，按照合同约定，朱勇应当在刘蓬勃将涉案房屋房产手续办到自己名下五个工作日内即2015年1月7日通过贷款向其支付最后一笔房款，但朱勇迟迟未予支付，所以朱勇应当按照合同约定承担日万分之三的违约金。朱勇对此不予认可，其认为正是由于刘蓬勃拒不配合办理房屋过户手续，所以导致其无法办理银行按揭贷款，致使双方合同网签过期，是刘蓬勃违约，所以刘蓬勃应当赔偿因其违约给朱勇造成的损失。本院认为，根据双方合同的约定，最后一笔付款是涉案房屋房产证办到刘蓬勃名下后五个工作日内朱勇办理银行贷款手续，并以此方式支付剩余房款100000元。该项约定只是约定了朱勇应办理贷款的时间，但银行贷款的审核及发放，有其自己的流程，此过程刘蓬勃、朱勇均无法实际控制。因此，该项约定应视为双方对最后一笔付款的付款期限约定不明。刘蓬勃主张朱勇逾期付款应承担违约责任，缺乏合同依据。从朱勇提交的证据来看，可以证明其及时向银行申请了房屋贷款，尽管曾遭遇银行拒贷等情形，但非其主观所能控制，应视为其积极主动地履行合同。至于双方合同网签过期，也无有效证据证明可归咎于任何一方当事人。且双方已在一审过程中通过相互配合完成了涉案房屋的过户及银行按揭贷款手续，刘蓬勃也已于2015年8月19日收到了剩余房款10万元，至此双方合同已履行完毕。此过程中双方并无恶意违约之故意，也无有效证据证明给任何一方造成了损失。因此，对于刘蓬勃与朱勇之主张，本院均不予采信。原审判决驳回刘蓬勃的本诉请求与朱勇的反诉请求，并无不当。原审判决对于诉讼费的分担，亦无不当。综上，上诉人刘蓬勃与上诉人朱勇的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费619元，由上诉人刘蓬勃负担569元，由上诉人朱勇负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　李　蕾代理审判员　马　喆代理审判员　齐　新二〇一六年四月十四日书　记　员　郭丹丹书　记　员　杨倩倩