（2016）黑02民终214号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2017-03-23
案件名称
大庆之星汽车有限公司,齐齐哈尔通泸汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆之星汽车有限公司,齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑02民终214号上诉人（一审被告、反诉原告）大庆之星汽车有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区创业东街1号。法定代表人颜健生，该公司经理。委托代理人韦有君。委托代理人董滨堂，黑龙江圣通律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区联通大道307号。法定代表人徐洋，该公司经理。委托代理人赵莹。委托代理人孙忠涛。上诉人大庆之星汽车有限公司（以下简称大庆之星公司）因与被上诉人齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司（以下简称通沪公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2014）铁商初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大庆之星公司委托代理人韦有君、董滨堂，被上诉人通沪公司委托代理人赵莹、孙忠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年2月20日，大庆之星公司与通沪公司签订房屋《租赁合同》，通泸公司将位于齐齐哈尔市联通大道北侧的新建房屋租赁给大庆之星公司，成立齐齐哈尔奔驰4S店。在《租赁合同》中约定：（一）出租房屋的情况，通沪公司将坐落于齐齐哈尔市铁锋区通北路西204-201-127号房屋出租给大庆之星公司，房屋面积为5995.4平方米；（二）租赁用途：租赁房屋为开设奔驰品牌4S店使用；（三）交付日期、租赁期限、租金及给付方式：（1）双方约定，该房屋租赁日期为2014年3月11日至2033年12月30日止，房屋租赁期为20年；（2）租赁期满通沪公司有权收回该房屋，大庆之星公司应如期返还，如需继续承租该房屋则应在租赁期满3个月起提出续租要求；（3）通沪公司承诺租赁期满后在同等条件下，大庆之星公司享有续租优先权；（4）双方约定每年含税租金为：2014年195.84万元、2015年235万元、2016年235万元、2017年246.75万元、2018年259.09万元、2019年272.04万元、2020年285.64万元、2021年299.93万元、2022年314.92万元、2023年330.67万元、2024年347.20万元、2025年364.56万元、2026年382.79万元、2027年401.93万元、2028年422.03万元、2029年443.13万元、2030年465.28万元、2031年488.55万元、2032年512.9万元、2033年538.62万元；（5）双方约定首次支付日期为租赁合同双方签署30日内，以后每年大庆之星公司需要在下一个租赁年度开始前30日内向通沪公司一次性支付下一年租赁年租金，直至租赁期满。在合同第四条约定了其他费用的收取；第五条、甲方权利和义务，第1款租赁期间，甲方按现状提供房屋供乙方使用。乙方如有特殊装修要求，可在经甲方及政府相关部门书面同意后自行装修；第六条、乙方权利和义务。2、租赁期间乙方应如期支付本合同约定和租赁及各种相关费用；第七条、解除本合同的条件；第八条、违约责任等规定。合同签订后，双方又签订了“关于齐齐哈尔汽车展厅租赁的补充协议，内容为1、甲乙双方对建筑物主体交接工作责任的界定，1.1甲方对未完工建筑物继续建造责任，1.1.1屋面收口及屋面排水需要完成，1.1.2外墙收口（包含外墙上的门、窗等）需要完成，1.1.3玻璃幕墙需要按照乙方要求完工，1.2乙方对建筑室内预留工作的范围：1.2.1内部墙面、吊顶、软质隔断等精装修工作，1.2.2空调系统（含主权）等工作，1.2.3弱电系统（系统控制、监控等工作），1.3其他工作由双方交接时共同商定。2.甲方对室外工程的责任。3.甲方针对和总包政府协调达到最终验收的责任。4.甲方对租赁期间的保养及维修责任。5.双方约定的补充条款的补充意见等内容。双方签订租赁合同及“关于齐齐哈尔汽车展厅租赁补充协议后，大庆之星公司并未按照“合同”、“协议”的约定接收入住房屋、交纳租金，也未按约定提出书面申请要求解除“租赁合同”。通沪公司于2014年10月28日向大庆之星公司发出了房屋催缴通知书要求大庆之星公司支付租金未果，故诉至一审法院，要求大庆之星公司按照租赁合同的约定支付2014年度房屋租金195.84万元并由大庆之星公司承担诉讼费用，大庆之星公司以通沪公司未完成“租赁合同”及“补充协议”约定的房屋交付条件及标准为由拒绝给付租金，并向一审法院提出反诉，要求解除双方签订“租赁合同”及“关于齐齐哈尔汽车展厅租赁补充协议”。通沪公司同意解除上述合同及补充协议，应予解除。一审法院认为，通沪公司及大庆之星公司签订的“租赁合同”及“关于齐齐哈尔汽车展厅租赁补充协议”合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。依法成立的合同，自成立时生效。双方签订的租赁合同第三条第一款中约定的房屋交付日期为2014年3月1日，房屋租赁期为20年，至2033年12月30日止，第五款约定首次租金的交付日期为租赁合同签署后30日内，第（五）条一款又约定租赁期间通沪公司按现状提供房屋供大庆之星公司使用。据此大庆之星公司应该按照上述约定履行其应尽义务，租赁房屋，支付应付租金，而其未按合同约定履行应尽的义务，给通沪公司造成的房租损失应该承担给付相应租金的义务，通沪公司的诉讼请求部分合同应予支持。因双方在租赁合同中第八条明确约定，租赁期间非本合同约定的情况下，如乙方（大庆之星公司）中途擅自退租，应提前一个月书面通知甲方（通沪公司），并按一个月的租金标准向通沪公司支付违约金。第三款约定租赁期间乙方（大庆之星公司）必须按本合同约定如期缴纳租金，否则每逾期一天，需支付缴纳租金千分之三的滞纳金。一审法院认为，双方在租赁合同签订后，应按照合同约定和法律规定全面履行合同，大庆之星公司如不能按约定履行合同义务或要求解除租赁房屋的要求应该按照合同约定提前一个月书面通知通沪公司。大庆之星公司在没有书面和口头通知的情况下，拒绝入住租赁房屋亦不明确表示解除租赁房屋的合同约定，违反了双方合同约定在2014年3月1日前交付和签署合同后30日内交付房租的约定，应承担由此给通沪公司造成的房屋租金损失。对于大庆之星公司辩称，依据双方签订的租赁合同的约定，通沪公司应于2014年3月1日交付房屋，而大庆之星公司履行交付首次租金的履行期是签订租赁合同后30日内，因在2014年3月20日前，通沪公司未履行交付房屋在先合同的义务，大庆之星公司有权拒绝履行在后支付租金的义务，通沪公司将房屋交付大庆之星公司使用是其诉请大庆之星公司支付租金的条件。通沪公司至今未履行将房屋交付的义务。一审法院认为，在租赁合同中，双方约定通沪公司应于2014年3月1日交付使用所租赁的房屋。大庆之星公司没有按照合同的约定时间来入住所租赁的房屋，房屋租赁交接时双方的行为，大庆之星公司没有按照合同约定来交接房屋应负房屋无法交接的主要责任。而在合同中双方明确约定，首次租金的支付期为租赁合同签署后30日内，而未约定为房屋交付30日内，大庆之星公司应按照合同约定和法律规定，及时支付给通沪公司租金。对于大庆之星公司辩称，通沪公司负有按照合同约定标准和条件交付给大庆之星公司房屋的义务。根据双方租赁合同约定，通沪公司按照现状提供房屋供大庆之星公司使用，通沪公司租赁给大庆之星公司的房屋是通沪公司新建的尚未全部完工的汽车展厅式建筑。故双方在合同中的约定是按“房屋现状”交付。同时，补充协议又约定：目前施工还未完成，有很多预留工作需要双方配合，并且工程的验收工作、租赁期间的维修保养工作需要进一步明确。从补充协议中可以看出，该协议是双方对租赁合同的补充约定，是对双方房屋交接责任和义务的划分，而不是房屋交付的条件，故大庆之星公司的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。综上，双方应该按照签订的“租赁合同”、“补充协议”中的约定履行交付房屋和接收入住房屋。双方均未按合同及协议的内容全面履行合同完成约定的义务，大庆之星公司未按照约定条款履行合同义务入住租赁的房屋，交纳应付租金，也未向通沪公司提出书面申请解除合同，造成了房屋租金损失，双方均有责任，故双方应当各自承担50%的房租损失。通沪公司的部分诉讼请求合理，一审法院予以支持。通沪公司的其它诉讼请求及大庆之星公司的辩称理由，一审法院不予支持和采信。大庆之星公司要求与通沪公司解除双方签订的租赁合同及补充协议，通沪公司同意，应当予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除通沪公司与大庆之星公司之间签订的“租赁合同”及“关于齐齐哈尔汽车展厅租赁补充协议”；二、大庆之星公司于一审判决生效后十日内给付通沪公司房屋租金损失1958400元的50%，计979200元。案件受理费22425元、反诉费50元，由通沪公司、大庆之星公司各11237.50元。大庆之星公司不服一审判决，向本院提起上诉称:一、一审判决超出通沪公司的诉讼请求范围裁决案件，违反不告不理的审判原则，属于适用法律错误。根据双方签订的合同约定的合同义务履行次序看，可以认定通沪公司交付房屋在先，大庆之星公司支付租金在后。在约定的租赁房屋交付期限届至时，因租赁房屋未达到约定交付条件，双方于2014年4月14日又签订《补充协议》，明确通沪公司对未完工程的建造责任。时至一审审理时，租赁房屋仍未达到合同及补充协议约定的交付条件。一审法院应驳回通沪公司的诉讼请求，却在通沪公司诉请大庆之星公司继续履行租赁合同并给付首年度租金的给付之诉无合法有效证据支持的情形下，超出通沪公司的诉讼请求范围，按照违约赔偿之诉进行判决，判决大庆之星公司按通沪公司诉请给付租金额的50%承担房屋租金损失，属于适用法律错误；二、一审判决曲解合同条款的文意，割裂租赁主合同与补充合同之间的关系，导致对案件事实认定错误。因租赁房屋在约定房屋交接日期届至时未达到交接标准，在2014年4月14日又签订《补充协议》。一审判决割裂《租赁合同》与《补充协议》的关系，片面认定在租赁房屋交付日期即2014年3月1日届至时，无论租赁房屋是否达到交接条件，大庆之星公司均应接收房屋，否则构成违约，该认定未考虑双方明确约定租赁各方履行义务的先后次序及通沪公司违约在先的事实，属于事实认定错误；三、一审判决采信证据不当。一审判决表述孙某某的证言内容与孙某某当庭陈述不一致；四、一审判决违反法定程序。一审判决未对双方的证据是否采信予以释明。证人孙某某出庭作证，未在举证期满前提出，大庆之星公司要求工作人员盛林、张继、丁园园等出庭作证，未得到允许。通沪公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。本案双方签订的租赁合同合法有效，权利义务约定明确，通沪公司已遵约履行。双方在意思表示真实、平等协商、自愿的情况下，于2014年2月20日签订《租赁合同》，又于此后签订《关于齐齐哈尔汽车展厅租赁补充协议》，租赁合同及补充协议合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的权利和义务。而双方签订的租赁合同第三条第一款中约定房屋交付日期为2014年3月1日，房屋租赁期为20年，至2033年12月30日止；第五款约定首次租金的支付日期为租赁合同签署后30日内。合同第五条第一款明确约定租赁期间通沪公司按现状提供房屋供大庆之星公司使用，大庆之星公司如有特殊装修要求，可在经甲方及政府相关部门书面同意后自行装修。据此大庆之星公司应该按照上述约定履行其应尽义务，于2014年3月20日前支付相应租金。而双方签订的补充协议是基于原租赁合同对于房屋预留工作的细化分工，通沪公司已经履行了原租赁合同中的应尽义务，故大庆之星公司以通沪公司未能达到合同交付条件为由，拒绝支付房屋租金应承担相应责任。在补充协议签订之后，通沪公司按照大庆之星公司的要求对房屋进行了相应改造，而大庆之星公司拒不支付租金的行为严重违反了诚实信用原则。补充协议并未变更原租赁合同的基础条款，包括房屋交付使用的时间和条件，双方应遵照合同认真履行，大庆之星公司以补充协议变更了交付条件为由拒不履行合同义务，已构成实质违约。因双方在《租赁合同》第八条第2款明确约定，租赁期间非本合同规定的情况下，如大庆之星公司中途擅自退租，应提前一个月书面通知通沪公司，并按一个月的租金标准支付违约金。若违约金不足支付通沪公司损失，大庆之星公司还应另行赔偿。租赁期间大庆之星公司必须按本合同的约定如期缴纳租金，否则每逾期一天需支付缴纳租金千分之三的滞纳金。大庆之星公司如不能按约履行合同上的义务、要求解除合同，应按约定提前一个月书面通知通沪公司。大庆之星公司在没有书面和口头通知的情况下拒绝入用租赁房屋，也未明确表示解除租赁房屋合同，而在此期间通沪公司曾多次催告大庆之星公司交接房屋、交付租金。大庆之星公司拒付租金因为其搁置了在齐齐哈尔市投入巨额资金开设奔驰4s店的计划，其在无正当理由、未解除租赁合同的情况下拒不入用房屋，无故拖延支付租金，致使租赁房屋长期闲置，由此给通沪公司造成巨大的经济损失，一审法院判令其给付通沪公司仅相当于合同约定一年租金的50%，并无不当。综上，通沪公司遵守合同约定，积极履行合同义务，大庆之星公司严重违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回大庆之星公司的上诉请求。二审期间，通沪公司向本院提供如下证据：录音光盘一份，证实通沪公司向大庆之星公司索要租金。大庆之星公司对通沪公司向本院提交的证据的质证意见如下：对证据光盘及摘录内容的真实性及证明的问题均有异议。通沪公司未提供录音原始载体，无法确定是否进行剪辑，无拨出及接收电话号码和录音日期，所谓张总的声音含糊不清，无法辨别更不能证明是大庆之星公司的工作人员。合同签订后，通沪公司不但未能将符合条件的房屋交付给大庆之星公司，反而提出增加租金，存在违约行为。对于该证据不应予以采信。本院对通沪公司向本院提供如下证据认定如下：该录音不能证明是通沪公司工作人员与大庆之星公司工作人员进行通话，亦不能证实通沪公司向大庆之星公司索要租金，本院对该证据不予采信。因除之星申请要求解除的本院经审理查明，2014年2月20日，通沪公司与大庆之星公司签订《租赁合同书》，约定：“租赁期间，甲方（通沪公司）按现状提供该房屋供乙方（大庆之星公司）使用（双方认可的房屋实际交付现状见附件三）”，但二审期间，双方均认可在签订合同时，并未形成书面附件，附件三并未形成。在双方签订的《关于齐齐哈尔汽车展厅租赁的补充协议》中，双方对建筑物主体交接工作责任、室外工程责任、针对事项和总包及政府协调达到最终验收的责任等进行了进一步明确约定。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，通沪公司与大庆之星公司签订《租赁合同书》，双方均应按照合同约定履行各自的义务。通沪公司应按合同约定向大庆之星公司交付满足其租赁要求的房屋，大庆之星公司应向通沪公司支付房屋租金。虽然双方合同约定，通沪公司应该按照房屋现状提供房屋供大庆之星公司使用，但双方在签订合同时就双方认可的房屋实际交付现状并未如合同中约定那样形成“附件三”，对房屋的现状达到何种状况实际上并未达成一致。双方在签订的租赁补充协议中对房屋建设、消防、室外工程等项目又进一步进行了明确约定，通沪公司对于房屋主体未完工等部分仍存在继续施工建造的责任。但通沪公司并未在双方约定的房屋交付日期即2014年3月1日向大庆之星公司交付达到其使用要求的房屋，导致双方的合同无法履行，对损失的发生自身过错较大，应承担主要责任。大庆之星公司在房屋内部装修工作中亦存在相应的协助责任，在通沪公司未能交付达到使用要求的房屋，合同无法实际履行的情况下，未能及时书面通知通沪公司解除合同，导致通沪公司未将房屋另行向他人租赁或合理使用减少损失，造成通沪公司的房屋租金损失，对损失的发生有一定的过错，大庆之星公司亦应承担次要责任。一审判决认为双方应各自承担50%的房租损失，未分清主次责任，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省齐齐哈尔铁锋区市人民法院（2014）铁商初字第633号民事判决第一项；二、变更黑龙江省齐齐哈尔铁锋区市人民法院（2014）铁商初字第633号民事判决第二项为：“大庆之星汽车有限公司于本判决生效后十日内给付齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司房屋租金损失1958400元的30%，计587520元；”三、驳回齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。大庆之星汽车有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22425元、反诉费50元，由大庆之星汽车有限公司负担6742.50元，由齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司负担15732.50元;二审案件受理费11237.50元，由上诉人负担大庆之星汽车有限公司负担3371.25元，由被上诉人齐齐哈尔通沪汽车销售服务有限公司负担7866.25元。本判决为终审判决。审 判 长 孙世明代理审判员 王 超代理审判员 董 铭二〇一六年四月十四日书 记 员 于 剑 来自：