（2016）京0106民初4485号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-05-31

案件名称

北京和泓物业服务有限公司与肖景旭物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市丰台区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京和泓物业服务有限公司,肖景旭

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条

全文

北京市丰台区人民法院民事判决书（2016）京0106民初4485号原告北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路2号。法定代表人谢斌，董事长。委托代理人孙艳，女，1975年11月29日出生。委托代理人刘凤敏，女，1972年8月21日出生。被告肖景旭，男，1968年7月14日出生。原告北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）与被告肖景旭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由代理审判员张习文适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和泓物业公司的委托代理人孙艳、刘凤敏、被告肖景旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和泓物业公司诉称：肖景旭自2005年12月居住于北京市丰台区光彩路65号院四区5号楼3单元X号（以下简称号X房屋），该房屋建筑面积为97.97平方米。2005年12月29日，肖景旭与北京东和田园物业管理有限责任公司签订物业服务协议，约定东和田园物业公司为肖景旭提供物业服务。双方确认物业费包括物业服务标准为1.7元／平方米／月、保安费60元／户／年、保洁费48元／户／年、垃圾清运费30元／户／年。现肖景旭未交纳2008年1月1日至2009年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费12819.6元、滞纳金5000元。虽经我公司工作人员多次催收，但至今尚未支付。故诉至法院要求被告支付原告2008年1月1日至2009年12月31日、2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费12819.6元、滞纳金5000元；诉讼费由被告承担。被告肖景旭辩称：第一，我入住房屋后，发现窗户漏水，遂找到物业，经与物业沟通达成一致，由物业出资，由业主自己维修因窗户漏水造成被泡损坏的地板。由物业维修窗户，防止再次发生漏水情况。施工完成后，业主在物业的要求下签了承诺书。签承诺书的前提是认为物业已将窗户修好，以后不再漏水，但当时是12月份，不下雨。待到第二年雨季，发现窗户还是漏水，虽然比以前程度有所减轻，但说明物业之前修的不彻底、不到位。因此我再次找到物业，物业总是说给联系施工单位再行维修，但始终没有结果，我一直承受着窗户漏水造成生活不便的困扰，无奈之下我于2015年5月自行出资，重新安装了窗户，才解决了漏水问题，物业只知道向业主收费，却不提供相应的服务。第二，物业服务不到位。表现在电梯里经常遍地污垢；墙上粘的踢脚脱落也没有及时修复；楼梯口堆放大量杂物，存在着极大的安全隐患；小区公共环境也是每况愈下，随便搭建猫窝、狗窝、晾晒衣物；楼宇门坏了不及时修复；发放小广告的人员可随便出入；车辆管理混乱等。第三，小区多处属于全体业主共有部分，物业对这些共有部分如停车场、电梯广告、户外灯箱、公共场地出租、地下室出租等所产生的收益从未公布过收支明细。第四，我们所缴纳的公共维修基金在我们不知情的情况下被原告在2013年、2014年两年盗取了1614.97元。综上所述，我不是故意不缴费。但我要求原告按照国家法律规定公示公共维修基金的使用情况，公共区域共有部分的收益应抵消部分物业费，我所欠的物业费应与我换窗户的费用折抵后欠多少给多少。经审理查明：肖景旭系X号房屋产权人，该房屋的建筑面积为97.97平方米。2005年12月29日，肖景旭与北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和田园物业公司）签订物业服务协议，约定由东和田园物业公司为肖景旭居住的房屋提供物业服务。双方确认物业费包含物业服务费标准为1.7元／平方米／月、保安费60元／户／年、保洁费48元／户／年、垃圾清运费30元／户／年。另查，2007年12月6日，东和田园物业公司经工商行政管理部门核准更名为和泓物业公司。庭审中，肖景旭主张2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费已经折抵因漏水赔偿地板的费用，并提供承诺书一份，载明，“就彩虹城四区5号楼3单元X室业主肖景旭，因住宅中卧室墙地板被泡等问题，经与北京和泓物业服务有限公司彩虹园分公司友好协商后，由物业与施工单位进行协调维修窗户漏水，一次性支付人民币肆仟贰佰柒拾叁元贰角整（4273.20），用于赔偿业主地板费用。此尾款下来后抵交2008年2008年1月至2009年12月物业费。本人将所欠费用一次性交齐。……。”庭审中，肖景旭主张和泓物业公司提供的物业服务不到位，并提供照片若干张证明其主张。上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务协议》、商品房买卖合同、接收物品确认单、承诺书、名称变更通知书、催款函、证明、收据、照片、对账单等证据在案佐证。本院认为：肖景旭与和泓物业公司（原东和田园物业公司）签订的物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应遵照履行。肖景旭居住在X号房屋，和泓物业公司为其房屋所在小区提供物业服务，肖景旭与和泓物业公司存在物业服务合同关系，和泓物业公司提供物业服务后，肖景旭应缴纳相应的费用。关于肖景旭应当交纳物业费用的期限问题。庭审中，肖景旭主张2008年1月1日至2009年12月31日期间的物业费已经折抵因漏水赔偿地板的费用，并提供承诺书一份，该承诺书记载的内容能够认定双方确因漏水问题达成过赔偿折抵物业费的协议，故对和泓物业公司要求肖景旭给付2008年1月1日至2009年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。另外，因双方在物业服务协议中对物业费的缴纳时间、期限未做明确约定，肖景旭亦不同意交纳至今年年底，故本院对和泓物业公司立案之后尚未发生的物业费用暂不予支持。综合上述意见，本院对肖景旭应当交纳的物业费期限、金额重新计算。关于和泓物业公司提供的物业服务是否有瑕疵。肖景旭主张和泓物业公司提供的物业服务不到位，并提供照片若干张，综合本案查明的事实，本院认定和泓物业公司提供的物业服务确有不到位的情形，但考虑到物业收费标准及小区的整体环境和物业服务水平，不宜对物业公司的服务水平要求过苛。且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，并有赖于业主整体素质的提高。综合上述意见，本院对肖景旭应当交纳的物业费用予以适当酌减。关于滞纳金问题。因小区公共维修基金问题存在争议，肖景旭据此未交纳物业费，并非故意违约，故对和泓物业公司要求滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于肖景旭主张物业费用应折抵其换窗户的费用，于法无据，本案不予支持。肖景旭主张的房屋质量赔偿问题因与本案非系同一法律关系，应另行主张解决。关于肖景旭主张的公共维修基金被盗取的问题，因涉及小区广大业主的共同利益，且在物业服务协议中未有约定，不属于本案应受理的范围，应另行主张解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、肖景旭于本判决生效后七日内支付北京和泓物业服务有限公司二○一三年一月一日至二○一六年三月一日期间的物业费用共计六千五百九十六元七角二分。二、驳回北京和泓物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百二十三元，由北京和泓物业服务有限公司负担八十元（已交纳），由肖景旭负担四十三元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。代理审判员　　张习文二〇一六年四月十四日书　记　员　　张　颖关注微信公众号“”