（2016）黑06民终518号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-16
案件名称
大庆昆仑唐人商业投资有限公司与李红坤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆昆仑唐人商业投资有限公司,李红坤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终518号上诉人（原审被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司。法定代表人童云峰，该公司总经理。委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）李红坤，女，1979年4月16日出生，汉族。委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）因与被上诉人李红坤房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2498号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，2013年4月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的大庆市让胡路区昆仑唐人中心3号商服楼11号、12号、13号高层公寓××室房屋，房屋总价款为769281元，被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付原告使用。原告于2013年4月17日交付全款，被告为原告出具了收到全部购房款的票据。2014年7月1日，双方签订了地下停车位有偿使用协议书，约定被告向原告提供5.4米＊2.4米的车位一处，使用期限为20年，总使用费为125000元。2014年6月21日原告交纳了全部使用费125000元，被告为原告出具了收据。双方在合同中还约定了出卖人逾期交房的责任按照补充协议的相关约定执行。双方签订了补充协议，补充协议对出卖人逾期交房的责任约定：“（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告2015年9月9日向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，至2015年11月12日开庭时，被告仍然没有取得合同约定的建筑工程竣工验收备案文件，也没有给出未取得竣工备案证的合理解释。同时原告委托律师于2015年5月22日向被告发出律师函，要求被告履行交付房屋的义务，逾期将解除合同。2015年5月22日原告在大庆日报发出通知，要求被告履行交房义务，逾期将解除合同。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中被告一直没有取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉讼房屋至今未通过竣工验收备案，被告对此未提供出合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现，被告抗辩双方补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行，本院认为，补充协议签订时间在主合同之后，补充协议中对此约定明显属于排除原告主要权利，且没有用明显字体对此进行提示，故对原告不发生效力。原告于2015年9月9日提起诉讼，该行为可视为向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。因原告租赁车位的目的系为了在小区居住，现购房合同解除，租赁车位协议的目的已不能实现，亦应予以解除，故对原告要求解除车位有偿使用合同，返还使用费125000元的请求予以支持。双方购房合同中约定的逾期交房违约金过低，原告主张按同等地段房租标准计算违约金没有事实依据且过高，本院依法调整为按同期银行贷款利率计算，自2014年12月1日起计算，原告主张计算至实际给付之日止，符合法律规定，予以确认；双方约定的违约金属于对损失的一种计算方法，现原告已按贷款利率请求赔偿损失，故对利息的请求属于重复主张，不予支持。双方车位使用协议中约定，2014年12月30日移交车位，逾期交付30天，原告有权解除合，被告返还未使用的车费，对逾期移交的违约金没有约定，可自交付期满之日起（2015年1月30日）按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、解除原告李红坤与被告昆仑唐人公司签订的房屋买卖合同及地下停车位有偿使用协议书；二、被告昆仑唐人公司于判决生效后三日内返还原告李红坤购房款769281元并自2014年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至判决生效之日止；三、被告昆仑唐人公司于判决生效后三日内返还原告李红坤购车位有偿使用款125000元，并自2015年1月30日起至实际给付完毕之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；四、驳回原告李红坤的其他诉讼请求。案件受理费13405元，由被告负担。上诉人昆仑唐人公司向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清。一审中，我方就逾期交房的原因进行了解释和说明，涉案房屋已经竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产管理法》第二十六条的规定，涉案房产暂时未取得竣工备案证，只是未完成涉案房屋的行政备案手续，一审法院主观推断房屋因未通过竣工验收备案，原告有理由认为房屋未达到专业要求，影响合同目的实现，是对案件基本事实认定不清，据此解除双方商品房买卖合同依据不足。一审判决理解、适用法律错误。一审法院认为涉案房屋的“补充协议”对原告不发生法律效力属适用法律错误。格式条款是否用明显字体提示不属于判定格式条款无效的法律依据，格式条款是否无效应当严格按照合同法第四十条来认定。双方对“涉案房屋出现延期交付的情形，支付违约金、合同不解除”的约定没有免除我方责任，也没有排除被上诉人主要权利。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同真实、合法有效，虽是格式合同，但是与被上诉人主张行使合同解除权有关的条款都是有效的格式条款，应予确认，并驳回被上诉人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案关于延迟交付房屋的约定属当事人另有约定的情况。涉诉房产即将完成竣工备案工作，交付在即，不宜判决解除合同。综上，请求二审法院撤销原判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李红坤答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人至今没有取得涉案房屋的竣工验收备案，从根本上违反法律规定及双方合同约定的交付条件。一审适用法律正确，我方依据合同法第九十四条第三项等规定，行使的是法定解除权，合同并没有规定例外情况，只要符合合同法第九十四条情形的，我方就有权解除合同。上诉人认为一审判决适用法律错误是其理解错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条明确约定催告期限三个月，而合同法中对合理的期限没有规定，我方催告上诉人三个月内交楼，但上诉人没有在三个月内将取得竣工验收的房屋交付我方，因此而产生法定解除权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。根据双方当事人一、二审过程中的陈述及举证情况，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，在本案中，双方当事人所签订的商品房买卖合同及其补充协议未存在违反法律、法规的情形，应认定为合法有效。双方对签订合同及补充协议并之后被上诉人作为买受人已实际交付房款的事实均无异议，则上诉人昆仑唐人公司作为出卖人，应当按照合同约定履行及时向被上诉人交付房屋的义务。虽双方在补充协议中约定了上诉人未能按期交房时，应向被上诉人支付违约金而合同不解除，但在上诉人未能及时向被上诉人交付符合法律规定及双方约定的房屋时，被上诉人在给予了六个月的合理等待时限后，又通过公示的方式给予上诉人三个月的催告期，上诉人在无充分理由的情形下，仍未能将合格房屋交付被上诉人，并至今未能达到合同约定的房屋交付条件。在此情况下，被上诉人已依法获得了合同解除权，现被上诉人要求解除与上诉人所签订的房屋买卖合同于法有据，一审法院对此予以支持亦无不当。因被上诉人购买车位是为了在小区生活方便，现房屋买卖合同解除，保留车位已无意义。故一审法院一并予以解除并无不当。本院对上诉人昆仑唐人要求驳回被上诉人李红坤原审诉讼请求的主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12743元，由上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 臧国燕审 判 员 刘振影代理审判员 赵丹晖二〇一六年四月十四日书 记 员 范继超附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：