（2016）闽0104民初180号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-12-21
案件名称
福州融侨物业管理有限公司与陈少明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈少明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初180号福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林文镜，董事长。委托代理人郑淑琼，唐山，福建创元律师事务所律师。被告陈少明，男，1954年11月2日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人吴光辉，福建元一律师事务所律师。原告融侨物业管理有限公司与被告陈少明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告融侨物业管理有限公司的委托代理人郑淑琼，被告陈少明的委托代理人吴光辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期的业主，单元房产建筑面积为236.15平方米，房型为双拼双跃别墅。2003年7月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月1.8元／M2收取。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。然而，被告从2006年6月起即开始拖欠物业管理费，虽经原告多次催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2015年12月共计115个月。自2012年7月1日起原告已将双拼双跃别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月2.7元／M2收取，第二年按3元／M2收取，第三年按3.3元／M2收取。因此暂计2015年12月被告拖欠的物业管理费共计61210元。业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算被告每月应付141.7元（每平方米0.6元），故被告应向原告支付水电公摊费共计16295.5元。综上，原告诉请判令：一、被告立即向原告支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期物业服务费61210元（自2006年6月计至2015年12月）；二、被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金37483.5元（按银行同期贷款利率6.39%计算逾期支付物业服务费的违约金，从2006年6月计至2015年12月）；三、被告向原告支付水电公摊费16295.5元（从2006年6月计至2015年12月）；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、被告房屋因墙体多次发生开裂，经多次修复，仍无法实现修复墙体，目前墙体仍处于开裂状态。经原告及控股公司融侨（福建）房地产有限公司与被告多次协商，原告同意免除被告交纳物业服务费及水电公摊费的义务。二、2006年6月至2015年12月份，被告从没有向被告主张过物业服务费、水电公摊费，故原告诉请主张2013年12月以前的物业服务费、水电公摊费已超过诉讼时效。三、原告单方提高物业费标准违反法律规定，对没超过诉讼时效的物业费应按1.8元／M2收取，水电公摊费应按照水电阶梯价格收取。四、原告主张违约金没有事实依据。原告与被告之间对违约金没有约定，原告无权要求被告支付违约金。本案在审理过程中，原告提交如下证据：1.身份证复印件，证明被告的身份情况；2.《商品房买卖合同》（NO：×××），证明被告系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期的业主，单元房产建筑面积为236.15平方米，房型为双拼双跃别墅；3.《前期物业管理服务协议》，证明原告为被告提供物业服务，物业管理服务收费标准按省物委批复文件执行；4.融物（2012）×号《关于水乡温泉别墅项目物业服务费调整意见征询结果的公示》；5.融物函（2012）×号、×号《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函，证据4-5共同证明自2012年7月1日起原告已将双拼双跃单元的物业服务费标准调整为第一年按每月2.7元／M2收取，第二年按3元／M2收取，第三年按3.3元／M2收取；6.EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：ER9×××××CS），证明2013年10月11日原告向被告发出物业服务费催缴通知书，要求被告履行缴费义务，被告拒收；7.物业服务费催款通知书证、EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：1××××7），证据6-7共同证明2015年8月20日原告向被告发出物业服务费催缴通知书，要求被告履行缴费义务，被告已签收。经质证，被告对证据1、2、3的真实性无异议，对证据3的证明对象有异议，认为物业管理服务收费标准应按省物委批复文件执行。对证据4、5的真实性有异议，认为原告没有向被告征询物业费调整意见，且调整费用未经公示公告。被告单方调高物业服务费收费标准，不符合福州市物业服务收费管理实施细则第八条的规定（调整物业费应取得过半以上的业主同意），也不符合《前期物业管理服务协议》约定。对证据6、7的真实性有异议，认为证据系复印件，且被告没有收到原告邮寄的物业服务费催收通知书。被告未向法庭提交证据。本院对原告提交的证据，分析质证如下：被告对原告提交的证据1-3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并作为定案依据。证据4、5符合证据构成形式要件，本院对其真实性予以确认。证据6、7为EMS国内特快专递邮件详情单（快递单号：ER9××××CS、1×××××7）经与原件核对，本院对证据真实性予以确认。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告陈少明系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅一期业主，房产建筑面积为236.15平方米，房型为双拼双跃别墅。根据2003年7月6日签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月1.8元／M2收取。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。被告以其房屋墙体裂缝为由，自2006年起拒缴物业管理费等。2012年7月1日，原告依程序调整物业收费标准，双拼双跃别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月2.7元／M2收取，第二年按3元／M2收取，第三年按3.3元／M2收取。原告分别于2013年10月11日、2015年8月26日以邮政快递的方式向被告催缴拖欠的物业费和水电公摊费。原告在庭审中确认被告家墙体裂缝的事实，并表示已补偿被告2004年1月至2005年9月的物业管理费用，且已履行完毕。本院认为，原、被告间物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依据《前期物业管理服务协议》、融物（2012）×号《关于水乡温泉别墅项目物业服务费调整意见征询结果的公示》、融物函（2012）×号、×号《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》之约定，本院核定被告应缴纳的物业费用为：房屋总面积236.15平方米，以1.8元／M2的标准，缴纳2006年6月至2012年6月的物业管理费用，计31030.11元；以2.7元／M2的标准，缴纳2012年7月至2013年6月的物业管理费用，计7651.26元；以3.0元／M2的标准，缴纳2013年7月至2014年6月的物业管理费用，计8501.4元；以3.3元／M2的标准，缴纳2014年7月至2015年12月的物业管理费用，计14027.31元；以上合计61210.08元。原告主张被告应向其缴纳物业服务费61210元，本院予以支持。根据《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用……公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。”原告主张被告应以0.6元／M2的标准，缴纳拖欠的2006年6月至2015年12月的水电公摊费用，因双方在合同中未约定水电公摊费的收取标准，且原告未能提供其它证据证明该项收费经过公示或经被告确认，故本院对原告的该项诉请不予支持。原告主张被告应以银行同期贷款利率为标准，缴纳逾期付款违约金，被告抗辩双方在合同中未对违约金作出约定，本院采纳被告抗辩，对原告的此项诉请不予支持。被告抗辩因其房屋墙体开裂，原告同意免除其交纳物业服务费及水电公摊费的义务，但未能提供相关证据证明其事实主张，且原告对此不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。原告举证物业服务费调整意见征询结果已经公示，《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》显示：同意调整物业管理费的业主有121户，占小区业主总户数的54.02%，同意调整物业管理费的业主的房屋建筑总面积共39255.95平方米，占小区总建筑面积的54.22%，符合《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条“……如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准……”的规定，被告抗辩原告单方面调高物业收费标准违反法律规定，但无法提出有力证据予以反驳，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。被告抗辩原告的诉请超过诉讼时效，因原告于2013年10月11日、2015年8月26日的催款邮件确已送达，致诉讼时效中断，故原告的诉请未超出诉讼时效，本院对被告的此项抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条、《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条的规定，判决如下：一、被告陈少明于本判决生效之日起十日内向原告融侨物业管理有限公司缴纳拖欠的物业服务费61210元；二、驳回原告融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用2600元，由原告融侨物业管理有限公司负担1501.4元，由被告陈少明负担1098.6元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 聂文佳二〇一六年四月十四日书记员 瞿彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1．《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《福建省物业服务收费管理实施办法》第十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。5.《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条实行政府指导价的物业服务费，按规定实行招投标的，开发建设单位在委托招投标前，应根据物业特点和服务要求，按政府公布的服务规范及等级指导价确定服务等级及相应的收费标准后进行招投标，并与中标的物业服务企业在合同中约定服务等级、服务内容及具体收费标准。物业服务企业与业主相关合同（协议）中需列明与开发建设单位约定的服务等级、服务内容、具体收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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