（2016）粤03民终2987号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-08-18
案件名称
乔宇与沈鹏、张玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔宇,沈鹏,张玲,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2987号上诉人（原审被告、反诉原告）：乔宇。委托代理人：岳帅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈鹏。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玲。被上诉人共同委托代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托代理人：梁晶，该司员工。上诉人乔宇因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年1月27日，沈鹏与乔宇签订了一份《二手房买卖合同》，约定乔宇将涉案房产出售给沈鹏，转让价643万元;沈鹏、张玲在合同生效之日支付定金10万元【乔宇托管该10万元于中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）处】，合同生效后3日内再支付定金10万元（沈鹏、张玲转入乔宇指定账户）；沈鹏须于2015年3月31日前将定金、交房押金外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产证原件于签订合同当天交予中原地产公司；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如沈鹏逾期履行超过5日，乔宇可解除合同并选择要求沈鹏支付转让成交价百分之二十的违约金或没收沈鹏已支付的定金；如乔宇逾期履行超过5日，沈鹏可解除合同并选择要求乔宇支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。2015年1月26日，沈鹏支付了定金10万元，该10万元托管于中原地产公司处。同月29日，沈鹏向乔宇账户支付了其余定金10万元。2015年3月27日，张玲（沈鹏妻子）、乔宇与中国银行股份有限公司深圳北方大厦支行（以下简称中国银行）签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金147万元委托中国银行进行监管，监管期限90天。当日，张玲往监管账户存入147万元，中国银行出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。同日，沈鹏、张玲向该行提交贷款申请。2015年4月13日，中原地产公司的工作人员罗喜堂通过微信告知乔宇贷款申请被银行退回。同月17日，乔宇通过微信向张玲、中原地产公司发出通知函，要求张玲在2015年4月22日前补足除首期款、定金之外的全部购房余款。同月22日，张玲通过微信向乔宇表示同意一次性支付购房余款且资金已准备好，但要求乔宇一同到银行办理购房余款资金监管手续，沈鹏还向乔宇发送了书面《通知函》，表示同意一次性支付剩余房款，但由于付款方式改变，需要双方协商修改相应合同条款，要求乔宇3日内安排时间到中原地产公司处修改合同条款。乔宇则要求张玲将购房余款直接打入中国银行监管账户或乔宇收取定金的个人账户，表示不愿意配合资金监管。次日，乔宇即向沈鹏发出《解除合同联络函》，单方解除与沈鹏签订的《二手房买卖合同》。原审法院依沈鹏、张玲、乔宇双方申请开具了调查令向中国银行调取张玲申请贷款的情况，中国银行出具了《说明》，内容为：张玲曾向该行提出相关贷款申请，但未获该行受理，相关资料已退还相关当事人。另查，乔宇已于2015年5月3日将涉案房产以755万元出售给了案外人周源。沈鹏、张玲诉讼请求：乔宇赔偿违约金1286000元，并返还定金20万元。乔宇反诉请求：沈鹏、张玲赔偿违约金1286000元。原审法院认为：沈鹏与乔宇签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。沈鹏已依约支付了定金20万元（其中10万元托管于中原地产公司处）。沈鹏妻子张玲与乔宇也于约定的首期款监管时间3月31日之前共同签署了《二手楼交易资金委托监管协议》、办理了首期款资金监管，并向中国银行提交了贷款申请。后，乔宇在沈鹏、张玲贷款申请被退回的情况下，向沈鹏、张玲提出2015年4月22日前一次性付清购房余款的要求，沈鹏、张玲同意一次性付款，但要求购房余款应办理资金监管，乔宇不同意办理资金监管。双方未能协商一致。2015年4月23日乔宇即向沈鹏、张玲沈鹏发出《解除合同联络函》单方要求解除合同，并于2015年5月3日将涉案房产以高出涉案合同总价款112万元（755万元-643万元）的价格出售给案外人周源。乔宇的行为已经构成根本违约，违背了诚实信用、履行合同应当遵守法律、不得扰乱社会经济秩序的民法基本原则，沈鹏、张玲有权请求乔宇返还定金、赔偿违约金。关于定金，沈鹏、张玲已支付了20万元定金，乔宇应向沈鹏、张玲返还，因其中10万元托管于中原地产公司处，托管的10万元可由中原地产公司直接代为返还。关于违约金，乔宇因一房两卖所获取的差额利益112万元可视为沈鹏、张玲的实际损失，对沈鹏、张玲诉请的违约金，原审法院支持112万元，沈鹏、张玲诉请超出部分，原审法院予以驳回。乔宇反诉称沈鹏、张玲未能在2014年3月31日前取得银行贷款承诺函构成违约，经查，2014年3月31日是双方办理资金监管、提交贷款资料的最后期限，不是取得银行贷款承诺函的最后期限，乔宇的抗辩与合同约定不符，原审法院不予采纳。乔宇还反诉称乔宇于2015年4月17日催告沈鹏、张玲应于5日内全额支付剩余购房款，但沈鹏、张玲未能如期在2015年4月22日前付清购房余款，沈鹏、张玲已违约。经查，沈鹏、张玲在乔宇提出一次性付清购房余款的期限内已明确表示同意，沈鹏、张玲提出购房余款应以资金监管方式支付属于合理要求，乔宇不予配合并据此主张沈鹏、张玲违约理由不成立。乔宇主张2015年4月23日已向沈鹏、张玲发出解除合同通知函，涉案房屋买卖合同已解除。沈鹏、张玲本诉亦请求返还定金，赔偿违约金，原审法院确认双方解除涉案房屋买卖合同关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、乔宇应于判决生效之日起十日内向沈鹏、张玲返还定金20万元，其中10万元由中原地产代理（深圳）有限公司直接向沈鹏、张玲返还；二、乔宇应于判决生效之日起十日内向沈鹏、张玲支付违约金112万元；三、驳回沈鹏、张玲的其余诉讼请求；四、驳回乔宇的反诉请求。乔宇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18174元、保全费5000元，合计23174元（均已由沈鹏、张玲预交），由沈鹏、张玲负担1905元，由乔宇负担21269元；反诉案件受理费8187元（已由乔宇预交），由乔宇负担。乔宇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判乔宇没收定金10万元；2、撤销原审判决第二项，改判乔宇无需向沈鹏、张玲支付违约金112万元；3、撤销原审判决第四项，改判沈鹏、张玲向乔宇支付违约金1286000元；4、一、二审案件诉讼费由沈鹏、张玲承担。上诉理由：一、本案关键事实的查明存在错误。（一）沈鹏、张玲没有证据证明已足额支付定金20万元。沈鹏、张玲既没有提供其于2015年1月26日向中原地产公司支付10万元的证据，也没有提供直接向乔宇支付10万元的证据，该事实完全没有证据证明。乔宇迄今为止仅仅收到沈鹏于2015年1月29日支付的10万元定金。其次，沈鹏、张玲在一审过程当中提交的两份编号分别为NO.149579和NO.149582的定金收据存疑。乔宇仅向沈鹏出具了编号为NO.149579的定金收据，且明确注明“定金以实际到账为准”，并未向沈鹏出具编号为NO.149582的收据。而且沈鹏、张玲一审过程当中提交的编号为NO.149579号的收据内容模糊不清，且未注明“定金以实际到账为准”的字样，内容明显与原件不符。第三，乔宇与沈鹏签署房屋买卖合同的时间为2015年1月27日，而合同约定的支付定金时间为合同生效之日，沈鹏主张在2015年1月26日支付定金与事实不符。因此，从证据来看，沈鹏、张玲根本未按照合同约定足额支付20万元定金，仅仅支付了10万元，一审对该事实的查明错误。（二）一审法院关于沈鹏是否按照合同约定提交贷款资料的事实查明错误。首先，沈鹏在一审中没有提交任何直接的证据证明其于2015年3月27日向银行提出过贷款申请，提交了哪些资料、向谁提交的资料、由谁签收的资料。其次，在中国银行股份有限公司深圳北方大厦支行出具的《说明》中，明确陈述“张玲曾向我行提出相关贷款申请，但未获我行受理，相关资料已退还当事人。”银行的该《说明》亦未明确张玲提出贷款申请的具体时间，一审法院依据该《说明》直接认定沈鹏、张玲在2015年3月27日向银行提交贷款资料，没有事实依据。以上事实可知，沈鹏根本没有按照合同约定的期限在2015年3月31日前向银行提交贷款资料以继续履行合同，一审法院对该事实的查明错误。（三）关于剩余购房款支付的相关事实认定错误。乔宇向沈鹏、张玲发出的通知函内容明确：我现要求你必须于4月22日前补足首期款、定金之外的全部房款，我的收款账户和前期收款账户一致。逾期仍未收到房款，则视为你主动放弃购买我的房屋”。通知函的内容可以认定在沈鹏、张玲无法取得贷款的情况下，乔宇提出于4月22日前补足全部房款至乔宇的收款账户。但是沈鹏、张玲并未同意一次性付款至乔宇的账户。由此可见，合同最终是因沈鹏、张玲的违约而解除。一审判决第6页第一段第一行认定“同月22日，张玲通过微信向乔宇表示同意一次性支付购房余款且资金已准备好…”但沈鹏、张玲并没有向乔宇出示其具有支付能力的存款证明或者资金证明，沈鹏、张玲已经就涉案房产交易拖延了长达三个月，又不能提供资金证明，因而在乔宇看来，沈鹏、张玲根本没有一次性支付购房余款的真实意思。至于一审判决第6页第一段认定的“沈鹏、张玲向乔宇发出了书面的《通知函》”，则完全没有事实依据，乔宇根本没有收到该《通知函》。一审法院不仅没有查明乔宇是否收到《通知函》，还直接认定《通知函》当中的事实，完全没有依据。二、沈鹏、张玲存在明确的违约行为，无权主张违约金等违约责任，乔宇有权行使合同约定的解除权，并追究沈鹏、张玲的违约责任。本案沈鹏、张玲存在多项违约行为，具体如下：（一）沈鹏未按约定如期足额支付购房定金构成违约，应当承担违约责任。沈鹏、张玲没有按照《二手房买卖合同》第三条的约定足额支付20万元定金，构成迟延履行。根据《二手房买卖合同》第十条的约定，乔宇有权解除合同并要求沈鹏、张玲承担支付违约金或没收定金的违约责任。（二）沈鹏、张玲未按照合同约定的期限提交贷款资料，构成违约，应当承担违约责任。沈鹏、张玲没有证据证明其于2015年3月31日前向银行提交了贷款资料。对于该违约行为，乔宇有权按照合同约定解除合同并追究沈鹏、张玲的其他违约责任。一审判决第7页仍然认定沈鹏、张玲于2015年3月31日前提交了贷款资料，进而认定沈鹏、张玲不违约，没有事实和法律依据。（三）沈鹏、张玲拒绝支付剩余购房款至乔宇账户构成违约，应当承担违约责任。根据《二手房买卖合同》第四条的约定，买方即沈鹏、张玲以银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但由于沈鹏、张玲未按照约定申请贷款，乔宇有权要求沈鹏、张玲以其他方式一次性支付剩余购房款至其账户，收款账户为乔宇收取定金的账户或者乔宇和沈鹏、张玲办理首期款资金监管的账户，完全是合法合理的要求，不会对沈鹏、张玲造成任何的障碍和风险。沈鹏、张玲以付款方式变更为由，要求乔宇配合重新办理一次资金监管手续，这分明是故意拖延时间，给交易设置其他障碍，也表明沈鹏、张玲根本没有能力支付剩余购房款或者意在拖延支付剩余购房款，这都是严重的违约行为。在此情形下，因沈鹏、张玲的原因，双方对付款问题无法达新的合意，为保障交易的有效、安全，乔宇当然有权依据合同第十条的约定解除合同。乔宇单方解除合同既符合约定解除权，也符合法定解除权，有明确的事实和法律依据，不属于违法解除。（四）一审认定乔宇“一房二卖”，违背诚实信用原则、扰乱社会经济秩序错误。所谓“一房二卖”是指房产转让方在同一时间与两个或以上主体签署房屋买卖合同，将同一套房产转让给两个以上的主体。本案中，基于沈鹏、张玲的严重违约行为，乔宇依据合同的约定和法律规定解除了《二手房买卖合同》，沈鹏、张玲在一审过程中也确认收到了该解除的意思表示，同意解除合同。那么，乔宇将涉案房产转让给案外人，是在《二手房买卖合同》解除之后，是对自己房产的处分，不属于“一房二卖”，也不存在扰乱社会经济秩序的情形。（五）乔宇无需向沈鹏、张玲支付违约金和返还定金，且有权要求沈鹏、张玲支付违约金1286000元。由以上事实可知，本案当中，真正的违约方是沈鹏、张玲，而不是乔宇。一审判决乔宇返还定金并向沈鹏、张玲支付112万元的违约金完全错误。作为守约方，乔宇有权要求沈鹏、张玲按照《二手房买卖合同》第十条的约定支付违约金1286000元，一审法院驳回乔宇的该项请求缺乏事实和法律依据。综上，为维护乔宇的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法支持乔宇的全部上诉请求。二审审理过程中，乔宇补充事实和理由如下：1、关于定金支付的问题，沈鹏、张玲在一审过程当中并没有提交一审法院所认定的2015年1月26日支付10万元定金的证据。沈鹏、张玲延期支付定金及不足额支付定金的事实显而易见。2、由于沈鹏、张玲和乔宇签订合同的时间是2015年1月27日，沈鹏、张玲在庭前刚提交了一组在2015年1月26日付给中原地产东海花园分行的付款凭证。首先，根据沈鹏、张玲和乔宇及中原地产公司签订的《资金托管协议》，该协议明确了资金托管的收款账户均为中原地产代理（深圳）有限公司或中原地产代理（深圳）有限公司金地海景分公司还有天骄华庭分公司，并没有约定东海花园分公司，而且沈鹏、张玲（2015年）1月26日支付的也不具有唯一性和排他性，不能够直接视为其所支付的就是本案所涉房产的定金。3、本案所涉的二手房买卖合同是乔宇与沈鹏所签订，但是在后续办理相关手续的时候，均是以张玲的名义进行。一审法院查明二人为夫妻关系，但沈鹏、张玲在一审过程当中并没有提交结婚证作为其夫妻关系的证据。结合本案其他事实，这也有可能是导致沈鹏、张玲未获得银行贷款审批的重要原因。4、对于双方后来协商一致一次性支付剩余房款，乔宇要求沈鹏、张玲支付的账户是双方原来首期款监管的账户，该要求完全合理合法。原首期款的账户是银行的账户，并不是乔宇个人账户。对于该监管账户以内的资金，乔宇是无权单方处分的，需要乔宇和沈鹏、张玲共同向银行发出指令才可以处分。因此，乔宇要求沈鹏、张玲将剩余款支付到该账户，对乔宇来说并没有法律风险，不属于无理要求。反而，沈鹏、张玲提出另行办理资金监管手续却是在人为设置交易障碍，属于不合理的要求，一审对此认定错误。5、乔宇基于沈鹏、张玲屡次违约的行为，才依据合同约定解除双方签订的《二手房买卖合同》。随后在2015年5月份才与案外人周源签订新的房屋买卖合同，约定以755万元价款转让涉案房产。虽然该约定的价格高出乔宇与沈鹏、张玲所签订的房屋买卖合同约定的643万元的交易价格。但是，由于沈鹏、张玲申请财产保全，乔宇的交易并未完成。乔宇至今尚未获得超出所谓的112万元利益。一审法院直接认定乔宇承担这超出的112万元的利益，既没有事实依据，也没有法律依据。6、乔宇在与沈鹏、张玲签订二手房买卖合同时，正在办理出国手续，急需大量资金。但沈鹏、张玲从2015年1月27日签订合同到2015年4月3日双方解除合同长达三个月的时间内，根本没有严格履行作为买方的法律义务，导致沈鹏、张玲不得不通过其他渠道筹集资金。由此也可以判断，沈鹏、张玲对于本次房产交易的诚意是不值得信赖的。沈鹏、张玲答辩意见如下：1、乔宇上诉称“沈鹏、张玲未如约支付定金”不是事实。2、乔宇上诉称“沈鹏、张玲逾期递交贷款资料”不是事实。3、乔宇上诉称“沈鹏、张玲并未同意一次性付款至乔宇账户”构成违约不是事实。4、乔宇上诉称“沈鹏、张玲没有向其出示沈鹏、张玲具有支付能力的存款证明或资金证明”，以此推定沈鹏、张玲没有一次性付款能力不能成立。5、乔宇上诉称“沈鹏、张玲没有发书面通知函”不是事实。6、涉案房产交易不能继续是因乔宇违约所致。综上，本案合同签订后，双方已合意变更付款方式为一次付款并通过银行监管方式支付，乔宇上诉所称双方首期款监管、申请银行贷款事宜与本案不具备关联性，本案交易不能继续履行是由于乔宇同意沈鹏、张玲付款并通过银行监管方式支付后又拒不配合监管手续，并因房价上涨，另行高价出售给案外人所致，乔宇违约事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院查明事实，驳回乔宇上诉请求。7、对于1月26日支付10万元定金的事实，我方已如约支付了该定金，并得到了中原地产公司的认可。8、关于乔宇提到主体变更的问题，乔宇在一审中提交的第3份证据，即乔宇与沈鹏、张玲的微信往来中，11月26日的短信，沈鹏告知乔宇，张玲是沈鹏妻子，等等。结合一审查明的事实，乔宇在微信往来中认可其在监管首期款时实际到场，同时签订资金监管协议，同意将涉案房产的买方变更为张玲，并在其后一直与张玲沟通剩余房款的支付。以上事实可知乔宇对购房主体变更为张玲，并无异议。3、关于剩余房款的监管，我方认为监管剩余房款是合理合法的，并无不妥，但监管必须要乔宇到银行一同办理。中原地产公司口头答辩如下：原审判决认定事实清楚，无其他异议。2015年1月26日沈鹏在中原地产东海花园分公司刷卡进帐10万元，符合乔宇与沈鹏、张玲及中原地产公司共同签署的资金托管协议的约定。二审查明：原审查明的双方签约、履约和沟通的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据乔宇的上诉内容，本案的争议焦点为：乔宇是否构成根本违约，是否应支付违约金。本院认为，合同约定中原地产公司有权收取定金。沈鹏、张玲将10万元定金支付给中原地产公司，符合合同约定。一审认定沈鹏、张玲支付了20万元定金正确，本院对此予以维持。合同约定，违约方违约超过五日，守约方可以解除合同。本案中，合同约定沈鹏、张玲按揭付款，在银行不同意贷款后，经双方协商，乔宇同意沈鹏、张玲在2015年4月22日前一次性付款。之后，乔宇在4月23日解除了与沈鹏、张玲的合同，并在5月3日将涉案房产转卖给案外人。本院认为，姑且不论本案中乔宇在之前是否违约，即使按照乔宇的说法，沈鹏、张玲迟延付款构成违约，乔宇也应当按照合同约定在五日后解除合同，乔宇违反了合同的以上约定，在履约期限届满次日即解除了与沈鹏、张玲的合同，并将涉案房产再次转让，造成涉案合同不能履行，构成根本违约，乔宇应承担违约责任。一审判决乔宇在合同约定的违约金额范围内支付违约金，符合合同约定，本院对此予以维持。综上，乔宇的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28448元，由乔宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一六年四月十四日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”