（2016）鄂民终134号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-24
案件名称
孙丹凤与湖北雅斯置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙丹凤,湖北雅斯置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂民终134号上诉人（原审原告）：孙丹凤。委托代理人：罗国祥，湖北喜祥致运律师事务所律师。委托代理人：郑伟，湖北喜祥致运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北雅斯置业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中镇阳春大街20号。法定代表人：肖玉，该公司董事长。委托代理人：马方华，该公司法务部主任。上诉人孙丹凤因与被上诉人湖北雅斯置业有限公司（以下简称雅斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省荆门市中级人民法院（2014）鄂荆门民三初字第00022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙丹凤起诉至一审法院称：2007年6月18日，孙丹凤与钟祥宾馆签订一份《门面屋经营权出让合同》，合同约定，孙丹凤在2009年3月20日前交清30年出让金25万元，即获得从2010年1月1日至2039年12月31日一间门面屋的经营权；在合同存续期间，若出让方终止合同则退还孙丹凤下剩年限的出让金及占用资金的银行同期贷款利息，同时赔偿孙丹凤装修费用及下剩年限的可得利益损失，且门面买卖不破经营权。2012年12月钟祥宾馆国有建设用地使用权拍卖，雅斯公司取得钟祥宾馆地块国有土地使用权及全部资产，原合同的权利和义务由雅斯公司享有和承担，钟祥宾馆注销。2013年3月19日，雅斯公司在未经任何协商通知的情况下，单方要求终止合同，并要求孙丹凤搬离门面屋，严重影响孙丹凤门面屋的使用。根据合同约定，雅斯公司要求终止合同，应退下剩年限26年9个月的租金222917元，利息87866元，搬家费2000元，下剩年限可得利益损失7889243.7元，违约金5万元及装修费用。请求法院：1、依法判令雅斯公司退还并赔偿孙丹凤门面屋下剩年限的出让金、利息损失、可得利益损失及违约金，共计8252026.7元；2、依法判令雅斯公司赔偿孙丹凤装修费用（具体数额以鉴定为准）；3、判令雅斯公司承担本案的诉讼费用。2014年12月2日，孙丹凤变更诉讼请求为：1、依法判令雅斯公司退还并赔偿孙丹凤门面屋下剩年限的出让金、利息损失、可得利益损失及违约金、装修费用，共计360万元；2、判令雅斯公司承担本案的诉讼费用。2014年12月31日，孙丹凤当庭明确其诉讼请求为：1、依法判令雅斯公司退还并赔偿孙丹凤门面屋下剩年限的房屋租金222917元、利息损失87866元、搬家费用2000元、可得利益损失3067140元、违约金5万元、装修费用60513元，合计3490436元；2、判令雅斯公司承担本案的案件受理费69564元、鉴定费4万元，合计109564元。雅斯公司答辩称：（一）孙丹凤的部分诉求缺乏事实和法律依据。1、《门面屋经营权出让合同》实为租赁合同，合同约定履行期限为30年租金25万元，按照合同法第214条租赁期限不能超过20年的规定，租赁期限只能计算至2029年12月31日，则租金的退还应按25万元除以20年来平均计算（25万元÷20年=12500元／年），即下剩年限为16.75年的租金为209375元（12500元／年×16.75年），该租金于2008年12月28日缴纳，被占用了4.25年，按8%利率计算，应补偿利息为71187.50元（209375元×8%×4.25年）。2、孙丹凤主张的2000元搬家费和5万元违约金均无依据。搬家费无合同约定和法律规定；合同中虽约定了违约责任，但雅斯公司取得原钟祥宾馆全部财产成为新的出租人后，享受原合同中约定的权利，承继合同中的义务，根据合同约定的解除合同条件成就，按约定解除双方的租赁合同关系，不存在违约。3、孙丹凤主张的300余万元可得利益损失，不符合可得利益损失成立的构成要件，且计算缺乏依据。（二）孙丹凤请求赔偿装修费用违反了合同的约定。《门面屋经营权出让合同》第5条第3款约定“……门面装修的费用，不管在任何情况下均由乙方承担，甲方概不负责”。根据该约定，孙丹凤主张雅斯公司赔偿装修费用不符合合同约定，且违背了合同“意思自治”的基本原则。请求法院依法驳回孙丹凤的诉讼请求。一审查明：2007年6月18日，钟祥宾馆（甲方）与孙丹凤（乙方）签订一份《门面屋经营权出让合同》，合同约定，一、甲方将位于钟祥市郢中镇临阳春大街的一间门面屋出让给乙方做商业经营。二、履行期限为三十年，自2010年1月1日至2039年12月31日止。四、乙方必须在2009年3月20日前交清30年出让金25万元给甲方。五、其它约定：3、乙方若对门店进行装修，必须征得甲方书面批准，并不得破坏和改变房屋的主体结构；门面装修必须符合国家规定的消防标准，否则甲方可采取相应的措施予以制止，若造成损失和不良后果，由乙方负责赔偿全部损失。门面装修的费用，不管在任何情况下均由乙方承担，甲方概不负责。5、合同期内，因甲方改制不影响乙方对该屋行使经营权，如对该门面屋改建、新建、扩建或政府规划，须中止（或终止）合同的，甲方必须提前三个月通知乙方，并按以下方式处理：（1）甲方如改建房屋给乙方经营造成损失的，所耽误乙方的经营时间在本合同30年的基础上，耽误的时间顺延，对装修费给予合理的补偿。（2）甲方对乙方占用的门面屋整体改造建成楼房的，一楼仍由乙方经营，且出让金和经营时间不变。（3）甲方确须中途终止合同，应退还乙方下剩（按年限平均）的出让金及占用乙方资金的银行同期贷款利息，同时赔偿乙方的下剩年限的可得利益损失。六、违约责任：1、任何一方违反本合同条款，应赔偿对方的经济损失5万元。孙丹凤于2008年12月28日向钟祥宾馆交付门面出让金25万元。孙丹凤使用该门面销售华伦天奴服饰。2012年，钟祥宾馆改制。2013年3月28日，钟祥市国土资源局、肖玉、雅斯公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为雅斯公司，原合同的权利和义务由雅斯公司享有和承担。2013年6月6日，钟祥宾馆经工商部门核准注销。2013年3月19日，雅斯公司向孙丹凤送达《解除（终止）合同通知书》，通知内容为：2012年12月28日，本公司依法取得原钟祥宾馆地块国有土地使用权及原钟祥宾馆全部资产。根据2013年2月19日钟祥市人民政府工作报告的内容“推动城乡建设，加大城乡建设投入，启动钟祥宾馆片区开发……”，本公司决定将原钟祥宾馆房屋拆除后新建。因该拆除范围涉及到原钟祥宾馆各承租户（经营户）现通知如下，本通知到达承租户（经营户）时解除（终止）《房屋租赁合同》或《门面屋租赁合同》或《房屋经营权出让合同》；请各承租户（经营户）于2013年6月25日前腾退门面屋（房屋）；请各承租户（经营户）及时与本公司联系，本公司将对合同尚未到期的租金和使用费依法退还或补偿。在协商腾退门面的过程中，雅斯公司交给孙丹凤一份《关于孙丹凤门面房清收补偿说明》，内容为：1、关于应退租金。合同期限2010年1月1日至2039年12月31日，合同租金25万元，实际缴纳租金25万元，截止2013年3月31日，下剩年限26年9个月，应退租金222917元。2、关于应退租金利息。截止2013年3月31日，应退租金利息统一按年利率10%计算，应退租金利息87866元。3、关于装修：以实际评估为准。4、搬家费：2000元。5、下剩年限的经济补偿（可得利益）：按下剩年限以每年188／平方米的标准进行补偿［参照钟祥市人民法院（2004）钟民一初字第453号民事调解书（共七份），已确认相对应的合同中有明确的经济补偿标准］，即218762元。在规定期限内签订补偿协议的，合计补偿总金额531545元（不包括装修费及奖金）。2014年6月20日，雅斯公司在该门面前张贴一份《告示》，告知包括孙丹凤在内的原钟祥宾馆门面的承租户：本公司于2013年3月19日依据法律规定和合同约定向所有原承租人送达了《解除（终止）合同通知书》。部分承租人向钟祥市人民法院提起诉讼，请求确认本公司送达的《解除（终止）合同通知书》无效，并判令继续履行合同。钟祥市人民法院驳回了承租户的诉讼请求，承租户不服提起上诉，荆门市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。部分承租户在收到本公司送达的《解除（终止）合同通知书》后未向法院起诉的，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知送达时解除。本公司与所有原承租人的合同均于2013年3月底解除，同时制定出高于原合同约定的“合同解除清算退补标准”，但有部分承租人不遵守合同约定，毫无依据的漫天要价，且非法侵占门面至今。为维护本公司的合法权益，现本公司已逐步搭建钢构围墙，以利后期施工安全管理。鉴于以上情况，本公司再次告知各原承租人，本公司在近期将对门面房屋进行拆除，请在三日内各自腾退存放于门面内的所有物品，本公司可以在800元之内承担搬运物品的劳务费，逾期未腾退房屋的，因此所造成的一切损失由其自行承担。雅斯公司于2014年6月底制作围墙，将包括孙丹凤门面在内的房屋围住。钟祥市房屋征收与补偿管理办公室委托钟祥新业房地产咨询评估有限公司对本案门面室内装修估价，该公司以2014年6月30日为基准日，于2014年12月1日作出一份《房地产估价报告书》，对孙丹凤租赁的门面屋内的装修价值评估为26017元。孙丹凤向一审提交了2010年5月-2013年4月的进货票据、销售记录，并申请对下剩年限可得利益损失及装修费进行鉴定。荆门乾正资产评估事务所接受委托，于2014年12月19日作出荆正评鉴字（2014）第007号《资产评估报告书》，以2013年5月1日为资产评估基准日，按合同约定年限计算剩下年限26.67年可得利益的评估价值2676870元，门面装修费评估价值60513元，合计评估价值2737383元；按合同法规定的房屋租赁最高年限计算剩下年限16.67年可得利益评估价值2299002元，门面装修费评估价值60513元，合计评估价值2359515元。孙丹凤诉讼请求为要求雅斯公司：退还房屋租金222917元（自2010年1月1日至2039年12月31日的剩下年限26年9个月），利息损失87866元（222917×10%×39月），搬家费用2000元，可得利益损失3067140元，违约金5万元，鉴定费4万元，案件受理费69564元，装修费用60513元，合计360万元。孙丹凤在一审庭审中表明以鉴定报告作为其要求雅斯公司赔偿的依据。一审认为，钟祥宾馆与孙丹凤签订的《门面屋经营权出让合同》，名为经营权出让合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。因竞拍取得钟祥宾馆全部资产所有权和土地使用权的雅斯公司，按当地政府规划，将在该宗土地上开发新建“钟祥雅斯国际广场”项目，需拆除包括孙丹凤承租门面屋在内的钟祥宾馆全部房屋。基于上述事实，出现了双方当事人在合同中约定的须解除合同的情形，解除合同的条件已经成就，雅期置业公司发出《解除（终止）合同通知书》符合《门面屋经营权出让合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雅斯公司解除《门面屋经营权出让合同》后，承租人孙丹凤可以按照该合同的约定要求雅斯公司赔偿损失。一、关于雅斯公司应退还的租金数额以及占用资金的利息数额的问题。孙丹凤要求退还房屋租金222917元（自2010年1月1日至2039年12月31日的剩下年限26年9个月），利息损失87866元（222917×10%×39月）。雅斯公司认为应按照合同法租赁期限不能超过20年的规定，计算下剩年限为16.75年的租金为209375元（25万元÷20年×16.75年），该租金于2008年12月28日缴纳，被占用了4.25年，按8%利率计算，应补偿利息为71187.50元。1、租金。《门面屋经营权出让合同》第五条第5款第（3）项约定，甲方确须中途终止合同，应退还乙方下剩（按年限平均）的出让金及占用乙方资金的银行同期贷款利息，同时赔偿乙方的下剩年限的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”根据上述规定，《门面屋经营权出让合同》中约定租赁期限为30年，该约定中超过20年的部分无效，但该合同中的其他约定仍然有效。孙丹凤按照合同约定缴纳了租赁期限30年的租金25万元，从合同双方当事人的真实意思来看，该数额应系30年的全部租金，即每年租金为25万元÷30年=8333.33元。雅斯公司认为应按20年计算即每年12500元的意见，与签订合同时的双方当事人意思表示不一致，一审不予采纳。故雅斯公司应退还孙丹凤的租金为25万元÷30年×26.75年=222916.67元。2、利息。合同约定应退还“占用乙方资金的银行同期贷款利息”，雅斯公司应按合同约定的银行同期贷款利率计算后退还占用孙丹凤资金的利息。孙丹凤主张应按10%的标准计算39月，雅斯公司认为租金于2008年12月28日缴纳，被占用了4.25年，按8%利率计算。一审认为，雅斯公司与孙丹凤对租金已于2008年12月28日缴纳的事实均无异议，且雅斯公司认可应按8%利率、4.25年计算利息，此系雅斯公司对孙丹凤诉请的认可，一审对雅斯公司认可的利率8%及时间4.25年应当予以确认。孙丹凤要求按10%利率计算利息，其依据的是《关于孙丹凤门面房清收补偿说明》中统一按年利率10%计算应退租金利息87866元。该说明中有“在规定期限内签订补偿协议的”的限定条件，但孙丹凤并未与雅斯公司达成补偿协议，故该说明不能作为孙丹凤要求雅斯公司退还利息的利率依据，一审对利率超过8%的部分不予支持。故雅斯公司应退还占用孙丹凤资金利息为222916.67元×8%／年×4.25年=75791.67元。二、关于雅斯公司赔偿孙丹凤可得利益损失的数额如何确定的问题。《门面屋经营权出让合同》第五条第5款第（3）项约定，甲方确须中途终止合同，……同时赔偿乙方的下剩年限的可得利益损失。雅斯公司对于按合同约定应赔偿孙丹凤可得利益损失不持异议，仅对计算依据有异议。荆门乾正资产评估事务所作出的《资产评估报告书》，按合同约定年限计算剩下年限26.67年可得利益的评估价值2676870元，按合同法规定的房屋租赁最高年限计算剩下年限16.67年可得利益评估价值2299002元。孙丹凤要求雅斯公司赔偿其可得利益损失3067140元，是在依据荆门乾正资产评估事务所《资产评估报告书》中26.67年可得利益的评估价值2676870元的基础上，增加了其认为工资、水电费多算的部分计算321个月后应增加390270元。但孙丹凤在荆门乾正资产评估事务所对《资产评估报告书》征求意见时未对此提出异议，在一审庭审中孙丹凤确认以鉴定报告作为要求赔偿的依据。对此，一审认为，《中华人民共和国合同法》明确规定了租赁期限超过20年的部分无效，无效的约定自始无效，孙丹凤要求雅斯公司赔偿超过20年以上的年限的可得利益损失的诉讼请求，与法相悖，一审对超过的部分不予支持。孙丹凤租赁门面从事服装经营，其要证明自己在经营过程中的利润，可以提供完整的财务账目，或者在税务机关缴纳营业税、个人所得税的凭证。本案中，孙丹凤仅有销售流水记录，并无完整的财务账目，也没有税务缴款凭证，不能证明其实际收入情况。荆门乾正资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，系资产评估机构对资产价值进行分析、估算并发表的意见。但该鉴定结论依据的是孙丹凤单方面提供的进、销额记账流水，其并未提交与供货部门之间、与顾客之间进行交易的进、销货发票或银行交易记录，且基本没有缴纳税款。孙丹凤租赁门面从事经营，其应当投入资金、人力、时间、精力等各项成本后才能得到利益，雅斯公司解除合同后，孙丹凤不能在该门面从事经营，但可在其他地点投入相应的资金、人力、时间、精力等各项成本后，获取利润。孙丹凤没有在该门面投入成本，则雅斯公司因解除合同应赔偿孙丹凤的可得利益损失，应当为扣减在其他地点实际经营的利润后的差额部分。雅斯公司认为鉴定结论依据不足，不应作为法院认定事实的证据的抗辩意见，一审予以部分采纳。考虑到涉案门面周边商户的经营状况、补偿情况、孙丹凤门面的经营状况、钟祥当地的收入水平、经营风险，特别是近几年电商对传统经营实体店的影响等各种因素，一审酌定雅斯公司赔偿孙丹凤可得利益损失100万元。三、关于雅斯公司应否支付孙丹凤搬家费用2000元、违约金5万元、装修费用60513元的问题。1、孙丹凤要求雅斯公司支付搬家费用2000元，依据是《关于孙丹凤门面房清收补偿说明》。如第一条所述，该说明中有“在规定期限内签订补偿协议的”的限定条件，孙丹凤并未与雅斯公司达成补偿协议，故该说明不能作为孙丹凤要求雅斯公司支付搬家费2000元的依据。《门面屋经营权出让合同》中并未约定搬家费用，故孙丹凤要求雅斯公司支付搬家费用2000元，无合同依据，一审不予支持。2、孙丹凤要求雅斯公司支付违约金5万元，依据是《门面屋经营权出让合同》第六条第1款。《门面屋经营权出让合同》第六条第1款约定“任何一方违反本合同条款，应赔偿对方的经济损失5万元”，该条系约定的对违反合同应承担的违约责任。本案中，雅斯公司是按当地政府规划，将在该宗土地上开发新建“钟祥雅斯国际广场”项目，需拆除包括孙丹凤承租门面屋在内的钟祥宾馆全部房屋，出现了在合同中约定的须解除合同的情形。该解除合同并非违约解除，雅斯公司在本案中不存在违约情形，亦不应承担违约责任，故孙丹凤要求雅斯公司支付违约金5万元的诉讼请求，一审不予支持。3、孙丹凤要求雅斯公司支付门面装修费60513元，依据是《门面屋经营权出让合同》第五条第5款第（1）项。《门面屋经营权出让合同》第五条第3款约定“乙方若对门店进行装修，……门面装修的费用，不管在任何情况下均由乙方承担，甲方概不负责”。该条款系合同双方当事人对门面装修费用的明确约定，双方均应按照约定执行，即不管在任何情况下，装修费用均由孙丹凤承担。《门面屋经营权出让合同》第五条第5款第（1）项约定“甲方如改建房屋给乙方经营造成损失的，所耽误乙方的经营时间在本合同30年的基础上，耽误的时间顺延，对装修费给予合理的补偿”。该条款系对改建房屋耽误孙丹凤的经营时间的专门约定，而本案中雅斯公司系因城市规划需拆除房屋，不适用本条款规定，故孙丹凤要求雅斯公司支付门面装修费60513元，没有合同依据，一审不予支持。雅斯公司认为孙丹凤主张的2000元搬家费和5万元违约金均无合同约定和法律规定，装修费用违反了合同的约定的答辩意见，一审予以采纳。四、关于案件受理费和鉴定费如何负担的问题。1、关于案件受理费的数额问题。孙丹凤起诉时的请求数额为8252026.7元及装修费用，预交案件受理费69564元，后变更诉讼请求后的数额为360万元。《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定，当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。依照该规定，本案按孙丹凤变更诉讼请求后的360万元计算案件受理费为35600元。2、关于案件受理费和鉴定费如何负担的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，孙丹凤要求雅斯公司退还下剩年限租金、占用资金利息、赔偿下剩年限可得利益损失的部分诉讼请求成立，予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决：1、湖北雅斯置业有限公司退还孙丹凤下剩年限租金222916.67元及占用该资金期间的利息75791.67元。2、湖北雅斯置业有限公司赔偿孙丹凤下剩年限可得利益损失100万元。3、驳回孙丹凤其他诉讼请求。上列第一、二项应付款项，于本判决生效之日起7日内履行。一审案件受理费35600元，由孙丹凤负担2万元，湖北雅斯置业有限公司负担15600元；鉴定费4万元，由孙丹凤负担2万元，湖北雅斯置业有限公司负担2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。孙丹凤不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决对下剩年限可得利益损失认定错误。1、一审对荆正评鉴字（2014）第007号鉴定结论认定有误。一审判决认为“孙丹凤仅有销售流水记录，并无完整的债务账目，没有税务缴款凭证，不能证明其实际收入情况……但该鉴定结论依据的是孙丹凤单方面提供的进、销额记账流水，并未提交与供货部门之间、与顾客之间交易的进、销货发票或银行交易记录，且基本没有交纳税款，认为鉴定结论依据不足，不应作为认定事实的证据”。但在鉴定书第六条第三款（第八页）中明确陈述，“取价的标准依据是评估人员现场勘查获得的有关资料和市场调查、询价及其他调查资料”及《关于湖北雅斯置业有限公司对评估结果提出异议的回复》回复异议二中“1、要求提供与供货部门之间的货物供应明细、银行流水及发票，此观点脱离实际质疑毫无依据，个体工商户在未建账的情况下无法提供银行流水、发票等资料；2、本次评估结果采用的不是原告方提供的历年数据，原告方提供的历年数据仅作为预测时的参考数据，预测数据是在历年数据的基础上经过调查、分析、调整、测算而确定”。因此，此鉴定结论并非是仅凭孙丹凤单方陈述而来，而是对孙丹凤提交的所有销售流水、进货出货发票结合周边的市场实际情况依据进行调整后作出的比较合理的数据。孙丹凤作为下岗职工，在经营期间政策对下岗职工的扶持是免交税费的。故应当将鉴定结果作为下剩年限可得利益数额的判决依据。2、一审认定可得利益的损失为100万元无事实与法律依据。①一审对可得利益判定没有事实依据。一审对鉴定结论不予认定，直接判决100万元的损失无任何事实依据。孙丹凤在门面房被雅斯公司收回后，一直没有再继续经营，因为长期的拉锯战导致孙丹凤的品牌代理已被他人取得，且店面特殊的地理位置及市场成熟度等影响，即使在其他地点投入相同的成本也没有办法取得原门面房收入。因此，一审对可得利益的计算方法与事实不符，损害了孙丹凤的权益。②一审对可得利益损失经营风险等折算重复扣减。在荆正评鉴字（2014）第007号鉴定中，最后评估的结果已经将各种风险考虑进去，并已经予以扣减折算，一审判决在鉴定结果的基础上再次将这些风险重复计算，损害了孙丹凤的合法利益。（二）一审判决对违约金及装修费用事实认定不清，适用法律错误。因雅斯公司强行收回门面，孙丹凤依据2007年6月18日与钟祥宾馆签订的《门面屋经营权出让合同》提起诉讼，对此合同的真实性在一审中，双方予以确认。1、关于违约金，在合同第六条第一款规定“任何一方违反本合同条款，应赔偿对方的经济损失5万元”。所谓的“本合同条款”是指从合同第一条到第八条，包括每条下的分款规定。一审认为雅斯公司行为政府规划，解除条件成就，不属于违约。但是在合同第五条第5款“合同期内……如对该门面屋改建、新建、扩建或政府规划，须中止（终止）合同的，甲方必须提前三个月通知乙方，并按以下方式处理：3甲方确须中途终止合同的应退还乙方下剩（按年限平均）的出让金及占用乙方资金的银行同期贷款利息，同时赔偿乙方的下剩年限的可得利益损失；4、该门面屋买卖不破经营权”的约定，雅斯公司要求终止合同在提前三个月通知时要一并按照30年约定给予孙丹凤所有赔偿，在未赔偿前雅斯公司不论因何原因购买钟祥宾馆门面，雅斯公司的经营权是不能被强行要回的，而本案可以明显看出，雅斯公司采取骚扰、建围墙等方式使孙丹凤无法正常营业，将经营权强行夺回，其行为已经违约。雅斯公司违约事实清楚，证据确凿，应当赔偿孙丹凤5万元边约金。2、关于装修费用的赔偿。合同第五条第3款对装修费用的约定是指合同履行期限内，而根据第5款关于中止（终止）合同的约定第（1）甲方如改建给乙方经营造成损失的，对装修费予以合理的补偿。对此规定的为改建，但是其规定在中止（或终止）合同项下，只要是终止合同就应该对装修费予以补偿。请求：1、请求撤销一审判决，2、对判决第二、三项依法改判，改判雅斯公司赔偿孙丹凤下剩年限可得利益损失2299002元、补偿装修费60513元及支付违约金50000元。3、一、二审诉讼费用由雅斯公司承担。雅斯公司答辩称：（一）一审对违约金和装修费用事实认定清楚，适用法律正确。1、孙丹凤主张的五万违约金没有事实依据，虽然合同中约定了违约责任，但雅斯公司取得原钟祥宾馆所有财产成为新的出租人以后承继了合同中约定的权利和义务，同时雅斯公司根据约定的解除合同条件的成就，按约定解除租赁关系，不存在违约。2、孙丹凤请求雅斯公司赔偿装修费用违反了合同的约定。双方签订的出让合同第5.3条约定，孙丹凤主张赔偿装修费用不符合合同约定，违背了合同意思自治的原则。（二）一审对于下剩年限可得利益损失的判决无事实和法律依据。1、一审评估结论错误，且计算的可得利益不符合可得利益的计算规则。因为收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来盘对资产价值的各种评估方法的总称。一审鉴定机构对于孙丹凤所涉门面房屋下剩年限可得利益进行评估时，不仅掺杂了鉴定机构的主观认识，且结论不符合相关法律法规和司法鉴定程序通则，评估时没有依据国家规定税率计算，导致结论错误。一审既然彩信了雅斯公司一审提交的反驳评估报告的证据，就足以证实该报告不真实合法，但一审依然据此报告为依据判令雅斯公司赔偿可得利益损失100万。评估报告对下剩年限可得利益损失作出结论时，有可得利益损失，必然有成本投入，租金必须列入成本分摊消耗；既然租金在成本中已经分摊，就不存在计算占用利息问题；一审判决引用了我国合同法第九十七条，但该条是对合同解除后结算的法律依据，一审作出100万判决没有引用赔偿或者承担责任的法律依据。2、一审判决雅斯公司赔偿100万不符合合同约定和法律规定。实际上，孙丹凤在2014年10月在距离涉案房屋不到五十米的地方经营，不存在雅斯公司造成孙丹凤的预期损失，且根据湖北省高级人民法院相关生效法律文书，合同约定过高的可得利益补偿不仅可以调整，且合同当事人只能在合理的范围内主张。对于补偿标准，已经有生效文书进行了确认。一审法院超出该标准，不符合约定和法律规定。且前面已经签订解除补偿合同的原几十户租户会引起连锁反应，造成极大的负面影响。综上，请求依法裁定发回重审。二审查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据钟祥宾馆与孙丹凤签订的《门面屋经营权出让合同》载明内容，该合同虽名为经营权出让，但合同内容系围绕门面屋使用权租赁进行的相关约定。上述情形，符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的法律规定，故双方签订合同性质应为房屋租赁合同。上述合同系当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。各方当事人应当依照合同约定，忠实履行各自义务。1、关于雅斯公司解除涉案合同是否应承担违约责任并补偿装修费用的问题本院认为，根据原审查明事实，在2012年钟祥宾馆进行改制后，雅斯公司即承接钟祥宾馆在涉案《门面屋经营权出让合同》中的权利义务。因钟祥市政府规划在钟祥宾馆原址上开发“钟祥雅斯国际广场”项目，需拆除包括孙丹凤承租门面屋在内的钟祥宾馆全部房屋，故雅斯公司在2013年3月19日向孙丹凤送达《解除（终止）合同通知书》，要求解除涉案租赁合同。根据《门面屋经营权出让合同》关于“5、合同期内，因甲方改制不影响乙方对该屋行使经营权，如对该门面屋改建、新建、扩建或政府规划，须中止（或终止）合同的，甲方必须提前三个月通知乙方”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，在涉案合同约定的解除条件成就时，即涉及政府规划须终止合同履行时，雅斯公司依法享有涉案合同的解除权。因此，雅斯公司向孙丹凤进行通知解除，具有事实和法律依据。《门面屋经营权出让合同》虽然在合同第六项违约责任部分约定：“任何一方违反本合同条款，应赔偿对方的经济损失5万元”，但此内容系针对一方当事人存在违反合同约定情形应承担违约责任的约定。因雅斯公司解除涉案合同系有权解除，其并不存在违反合同约定的行为，故孙丹凤以上述约定要求雅斯公司承担违约责任，缺乏事实依据。关于装修费补偿问题，《门面屋经营权出让合同》约定：“（1）甲方如改建房屋给乙方经营造成损失的，所耽误乙方的经营时间在本合同30年的基础上，耽误的时间顺延，对装修费给予合理的补偿”。因上述装修费补偿规定系针对出租人“改建房屋”给孙丹凤经营造成损失情形，并非针对所有终止合同履行情形，故孙丹凤以该项约定要求雅斯公司赔偿门面屋装修费用，没有事实依据。2、关于雅斯公司赔偿孙丹凤可得利益损失的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，及《门面屋经营权出让合同》关于“（3）甲方确须中途终止合同，应退还乙方下剩（按年限平均）的出让金及占用乙方资金的银行同期贷款利息，同时赔偿乙方的下剩年限的可得利益损失”的约定，雅斯公司在解除合同后，应当赔付孙丹凤因解除合同导致未能取得的可得利益。故孙丹凤起诉要求雅斯公司赔偿可得利益损失，具有事实和法律依据。关于可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失”，上述条款虽然是针对存在违约行为应当赔偿可得利益损失范围和限度的规定，但从“举重以明轻”的立法原则来讲，本案依法解除合同后赔偿可得利益损失亦可参照上述法律规定的赔偿限度。按照上述法律规定，可得利益损失的赔偿限度，即为不能超过订立合同时能够预见或者违约能够预见到可能造成的损失。因双方签订协议时并未就孙丹凤年经营收益进行预估，从合同约定的租金数额来看，也仅约定为30年租金25万元，荆门乾正资产评估事务所作出的《资产评估报告书》确认按合同法规定的房屋租赁最高年限计算剩下年限16.67年可得利益评估价值2299002元，显然已经超出钟祥宾馆能够预见可能造成之损失。且从查明事实来看，雅斯公司、孙丹凤对造成涉案合同解除均无过错，原审法院在综合考虑孙丹凤在解除合同之后没有发生实际投入，以及钟祥当地的收入水平、经营风险，特别是近几年电商对传统经营实体店的影响等各种因素，酌定由雅斯公司赔偿孙丹凤可得利益损失100万元，并无不当。孙丹凤上诉请求雅斯公司按照2299002元赔偿可得利益损失，本院不予支持。综上，孙丹凤的上诉理由均不能成立，相关上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26076元，由上诉人孙丹凤负担。本判决为终审判决。审判长 樊 锐审判员 郭振华审判员 邵震宇二〇一六年四月十四日书记员 向 珂 来自