（2016）黑0604民初893号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-09-07

案件名称

丁艳与大庆盛天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

大庆市让胡路区人民法院

所属地区

大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁艳,大庆盛天房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条，第九十一条

全文

黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民事判决书（2016）黑0604民初893号原告丁艳，女，1982年1月2日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人白宇宙，黑龙江美亚律师事��所律师。委托代理人关丽丽，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告大庆盛天房地产开发有限公司。住所地黑龙江省大庆市让胡路区东湖小区新世纪*号综合服务楼。法定代表人迟庆龙，总经理。委托代理人高影，女，1973年2月17日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人李强，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。原告丁艳与被告大庆盛天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27立案受理。依法适简用简易程序，由代理审判员樊忠江独任审判。于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告丁艳委托代理人白宇宙，被告大庆盛天房地产开发有限公司委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁艳诉称:2014年3月13日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，合同��约定原告购买被告开发的富丽城小区2号楼商服住宅2单元5XX室房屋，建筑面积共192.85平方米，单价为每平方米人民币4100元，原告因此支付总房款合计790685元，合同同时约定房屋价款按建筑面积计算。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权登记面积为准，据实计算。现经房产部门组织测绘，原告所购买的房屋实际建筑面积为183.04平方米，与原告购买的合同约定面积相差9.81平方米，该部分房款被告应当返还，原告多次与被告协商退还事宜，但被告一直拒绝。故诉至法院，要求依法判令被告返还原告房屋面积差价款人民币40221元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告大庆盛天房地产开发有限公司辩称：网签合同中的约定是双方为了应付房��管理部门的预售合同备案而签订的，其内容并非是双方真实的意思表示，且双方在实际的房屋买卖过程中也没有按照网签合同履行，而是实行阁楼免费赠送，只按照楼下面积和实际单价履行房款收取和差价结算，而且被告已经按照该方式与原告结清了房屋差价，原告的合法权益根本未受侵害。之所以网签合同中的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签，而这恰恰与原被告实际的销售方式不符，无奈之下，原被告只能采用用实际单价和预测绘楼下面积得出的房屋实际销售总价，再除以房屋预测绘总面积的方式得出的单价和总价进行网签。这一点被告提供一份《网签合同��实际销售情况关系表》中可以很清晰的看出二者的关系，网签合同中的单价和总价实际上都是因为网签备案的需要，而用楼下面积和实际单价推算得出的。从后期实测面积出来后，被告与原告进行差价结算的情况中也可以证实原被告双方结算差价仍是按照楼下面积和实际单价进行据实结算的，而不是原告起诉时所称的按照网签合同和实测面积之间的差价。本案中，原告房屋实测楼下面积为124.03平方米，乘以实际单价6350元/平方米，得出原告实际应付房屋为787590.5元。而之前原告已经实际支付了购房款数额为790685元，即网签合同总价。二者相减，得出差价为3094元，被告应向原告返还多付的购房款3094元。据此，被告也为原告出具了差价款的预付款票据，并用该笔差价款折抵了原告办证的税费。对此，被告有充分的证据予以证实。因此，原被告之间结算房屋差价也是按照楼下面积和实际单价的方式进行结算的，符合双方之间对于房屋销售的既定方式，且被告也实际向原告结清了差价款，原告的合法权益并未受到侵害。而原告在明知该种情况下，在享受了补差的同时，又按照与实际情况不符的网签合同中的约定向被告主张退还差价明显存在故意欺诈，违背了最基本的诚实信用原则，请法院依法审查，驳回原告违法的诉请，维护被告的合法权益。为证实自己的主张，原告丁艳向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致）、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件三份（与原件核对一致）。用以证明原告于2014年3月13日与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的富丽城小区1号楼商服住宅楼2单元5XX室房屋，建筑面积共192.85平米，单价为4100元/㎡，房屋总价款为790685元。原被告双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权证登记面积为准，据实计算。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，之所以网签合同中的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原、被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签，而这恰恰与原被告实际的销售方式不符，无奈之下，原被告只能采用用实际单价和预测绘楼下面积得出的房屋实际销售总价，再除以房屋预测绘总面积的方式得出的单价和总价进行网签。本院对该组证据的真实性予以认定。2、房屋产权证复印件一份（与原件核对一致）。用以证明房屋产权登记面积为183.04㎡，与原告购买时合同约定的面积相差9.81㎡，原告因此多支付购房款40221元，该笔费用被告应该返还。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该表格属于房屋实测面积表，根据该表格中的记载原告房屋的实测楼下面积为124.03平方米，被告与原告实际履行的是按照楼下面积的差以及实际单价6350元每平方米进行的房屋差价结算，并没有按照网签合同中的房屋总面积结算。本院对该证据的真实性予以认定。3、销售不动产统一发票（自开）复印件一份（与原件核对一致）。用以证明原告总购房款790685元，但依据双方合同的约定，根据产权证面积183.04㎡及合同约定单价4100元/㎡，原告应支付被告的购房款应为750464元，原告因此多支付了被��40221元的购房款。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，不动产发票实际交纳数额是按照实测楼下面积*实际的单价得出的。本院对该份证据的真实性予以认定。4、2014年4月19日物业费收据复印件一份（与原件核对一致）。用以证明该房屋面积是按照192.85平方米收取，单价是13.28元，以此证明被告向原告多收取了房款及相关费用。被告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，即使原告按照面积交纳了物业费，也与本案无关。本院对该份证据的真实性予以认定。为证实自己的主张，被告大庆盛天房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1、被告方申请出庭的证人赵秀丽出庭证言一份。证人赵秀丽证实：我是2013年11月18日来到富丽城售楼处做售楼员，在销售六楼带阁楼的时候，公司的销售政策是以楼下面积算总��款，六层带阁楼每平方6000多元，阁楼属于赠送，在销售时候，我们明确告知购楼者，楼款是按照楼下面积计算总房款，但签订合同时，我们必须平均计算出每平方米单价，因为房产局面积是自动生成的，我们无法更改，他们生成的面积是含阁楼的面积，所以我们只能按他们生成的面积计算均价写到合同中，原告我认识，她是铁人中学的老师，她买楼时是我接待的，我把以上情况都告知了原告，她也认可了。原告认为，证人身份与被告属于是雇佣关系，证人证言效力较低，证人证言并不能否定书面的证据，而书面的证据中就是房屋买卖合同以及房产证及交款收据，从证据效力来讲书证大于证人证言。该证人也承认没有其他方面的证据证实被告与原告之间关于阁楼是否赠送以及按照6000多元收取的费用，因此该证人证言证明不了被告不退还原告房款的证明力。本院认为，待结合其他证据予以认定。2、房屋预测绘面积表复印件一份（与原件核对一致）。用以证明原告所购房屋预测绘楼下面积为124.52平方米。原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，该组证据不能证明被告的主张，因为房屋的单价并不是系统自动生成，另外原、被告完全可以通过房屋买卖合同补充协议来约定房屋的总价和单价，以及出现面积差如何结算。本院对该份证据的真实性予以认定。3、房屋实测面积表复印件一份（与原件核对一致）。用以证明原告所购房屋实测楼下面积为124.52平方米。被告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。4、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件三张（与原件核对一致）。用以证明原告已经支付了购房款共计790685元。原告对该份证据的真实性及证明的问题��无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。5、大庆市商品房销售预收款专用票据复印件一张（与原件核对一致）。用以证明被告多收取原告购房款3094元。原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告所打的专款收据单价与原告所举的三张收据4100元不符，也与被告主张的6350元不符，该票据是2015年12月23日被告制作的，由此可以看出被告对房屋单价计算上是相互矛盾的，因此房屋单价应该以商品房买卖合同中4100元每平方米为准。本院对该份证据的真实性予以认定。6、收据复印件一份及税费票据复印件六张（与原件核对一致）。用以证明被告预收了原告代办房产证各类费用共25575元，后在为原告代办房产证时交纳维修基金4576元，增量房交易税23627.73元，公证费300元，登记费80元，他项权证登记费80元，合计花费了28663.73元，原告尚欠被告代办费3088.73元。被告将原告多付的购房款3094元折抵了该部分税费。原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，面积是183.04平方米，是原告房屋实际的面积，结合原告所举的房屋买卖合同以及三张交款收据，被告应返还面积的差额款40221元是合理合法的。本院对该组证据的真实性予以认定。7、销售不动产统一发票复印件一份（与原件核对一致）。用以证明原告最终向被告支付了购房款787591元，数额正好是网签合同中的总价790685元，减去原告多付购房款3094元之差。由此可以证明被告已经向原告结算了差价，且该差价也正是按照被告主张的双方之间实际的房屋买卖关系是按照楼下面积和实际单价计算得出的，而不是原告起诉所主张的按照网签合同面积、单价和实测面积得出的差价。原告对该份证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对��份证据的真实性予以认定。8、协议书复印件两份（与原件核对一致）。用以证明根据同是六楼业主李德鑫和李云洲（另案原告）与被告就赠送阁楼免物业费一事达成的协议，被告对于六楼的售楼政策是阁楼免费，同时也免收物业费，按楼下面积收取购房款。原告认为，该份证据的真实性无法核对，不是原、被告签订的，另外该两份协议书与本案无关。就其内容来讲该协议书不能否定商品房买卖合同及被告给原告出具的三张收据中约定房屋面积、房屋单价、房屋总价，这两份协议书中能够体现出被告是给两名业主一定相应的优惠政策，两名业主才放弃了自己的权利。本院认为，待结合其他证据予以认定。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原告与被告于2014年3月13日签订了商品房买卖合同一份，合同中约��原告购买被告开发的富丽城小区2号楼商服住宅2单元501室房屋，建筑面积共192.85平方米，单价为每平方米人民币4100元，总房款合计790685元，同时约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权登记面积为准，据实计算。另查明：被告庭审时辩称：网签合同中的约定是双方为了应付房产管理部门的预售合同备案而签订的，之所以网签合同中的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，其内容并非是双方真实的意思表示，且双方在实际的房屋买卖过程中也没有按照网签合同履行，而是实行阁楼免费赠送，只按照楼下面积和实际单价实际履行房款收取和差价结算，而且被告已经按照该方式与原告结清了房屋差价而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签。从后期实测面积出来后，被告与原告进行差价结算的情况中也可以证实原被告双方结算差价仍是按照楼下面积和实际单价进行据实结算的。本案中，原告房屋实测楼下面积为124.03平方米，乘以实际单价6350元/平方米，得出原告实际应付房屋为787590.5元。而之前原告已经实际支付了购房款数额为790685元，即网签合同总价。二者相减，得出差价为3094元，被告应向原告返还多付的购房款3094元。据此，被告也为原告出具了差价款的预付款票据，并用该笔差价款折抵了原告办证的税费。本院认为：本案争议的焦点为，原、��告双方的购房合同中房屋价款是按照楼下面积计算，还是按照阁楼与楼下的总面积进行的结算？庭审中，被告陈述“实际购房价款是按照楼下面积结算，阁楼属于赠送面积，书面合同中的约定价格是为了配合房产备案系统而约定”，当事人陈述属于法定证据一种，该证据结合购买同样房屋的案外人李云州、李德鑫的证言、出庭的证人赵秀丽的证言及原告丁艳已实际接收房屋并办理了产权证的事实，可以认定被告大庆盛天房地产开发有限公司在向原告丁艳销售房屋时已告知原告丁艳按楼下面积计算房款，阁楼赠送，原告丁艳对此也是知情的且是同意的。双方对房款总价按照楼下面积结算的口头约定，与书面合同约定虽然不一致，但该约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定、行政法规定的强制性规定，应当认定合法有效。双方应当按照实际约定即以楼下面积为结算房款依据来履行自己的义务。原告丁艳所购买的富丽城小区2号楼商服住宅2单元501室房屋楼下经房产部门实测面积为124.03平方米，乘以实际单价6350元/平方米，得出原告丁艳实际应付房屋为787590.5元。原告已经实际支付了购房款数额为790685元，即网签合同总价。二者相减，得出差价为3094元。被告大庆盛天房地产开发有限公司用原告丁艳多交的房款抵顶了替原告丁艳应交纳的公证费、他项权证登记费等相关费用。故原告丁艳要求被告大庆盛天房地产开发有限公司返还40221元没有事实和法律依据。故本院对原告丁艳的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告丁艳的诉讼请求。案件受理费806元，减半收取403元由原告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日��向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员　　樊忠江二〇一六年四月十四日书　记　员　　李冬梅本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；��五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他关注微信公众号“”