（2016）辽0102民初1486号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-12-12

案件名称

沈阳市和平区商业网点房产管理所与沈阳市通用汽车出租公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市和平区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市和平区商业网点房产管理所,沈阳市通用汽车出租公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初1486号原告：沈阳市和平区商业网点房产管理所（组织机构代码：E5676136-1），住所地沈阳市和平区南五经街24号。法定代表人：刘建新，是该所所长。委托代理人：王海燕，系辽宁大宸律师事务所律师。委托代理人：许婷欣，系辽宁大宸律师事务所律师。被告：沈阳市通用汽车出租公司（组织机构代码：24370132-X），住所地：沈阳市和平区南八马路161号。法定代表人：刘忠义，系该公司总经理。委托代理人：张从国，系辽宁申弘律师事务所律师。原告沈阳市和平区商业网点房产管理所诉被告沈阳市通用汽车出租公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年1月25日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员刘静明独任审判。于2016年3月9日和2016年4月11日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海燕、许婷欣和被告法定代表人刘忠义及其委托代理人张从国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月15日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告承租了原告管理的位于沈阳市和平区南八马路161号，建筑面积84平方米房屋一处，合同约定的租赁期限为：2013年1月1日至2013年12月31日。租赁期内被告未向原告支付租赁费，租赁合同到期后，被告仍不向原告支付租金也未与原告续签租赁合同。原告已按合同约定通知被告合同解除，被告拒付租金、拒不腾房继续占用房屋的行为给原告造成了巨大经济损失，现原告起诉至贵院。诉讼请求：1、请求法院依法确认房屋租赁合同自2016年1月1日起解除，判令被告于2016年1月1日前将房屋腾空并交付原告；2、请求法院判令被告支付原告租金60000元及逾期付款产生的滞纳金、利息；3、请求法院判令被告按房屋市场租赁价格赔偿原告自2016年1月1日起实际占用房屋期间的损失；4、请求法院判令由被告承担本案的诉讼费等费用。庭审中原告放弃了利息请求。被告辩称：1、被告与原告之间不存在房屋租赁关系，争议房屋的占有人和使用人是刘忠义个人，占有和使用该房屋的依据是原沈阳市通用广告公司在此地注册经营，1998年通用广告公司转制评估卖给了刘忠义个人，虽然至今没有办理转让手续，但刘忠义一直在此居住，其本人户口也在该争议房屋，至于原告所拿出的2013年的租房协议经我方核实确实签字的是我方工作人员。但是因为当时企业转制管理部门在答应给刘忠义办理过户手续的同时，要求刘忠义支付一定费用，其支付形式是以签订一个20000元的租赁关系，保障这笔钱能够依法交给转制管理部门。本案被告从2012年6月至今一直在沈阳市和平区南五马路3号1806房间办公，从事经营活动与该争议房屋没有任何法律关系；2、关于本案的原告主体问题，我们在原告提供的证据中没有看到房屋所有权依据，在我们调取的企业工商登记档案中所表述的房屋产权人也跟本案原告无关；3、被告虽然注册地址是该争议房屋，但是从未在此经营，同时该争议房屋上面不只是被告一个注册单位还有沈阳市通用汽车修理厂、沈阳市和平区湖溪餐厅这些注册都是来源于原转制企业就是沈阳市通用广告公司。因为通用广告公司经过转制卖给了刘忠义个人，所以当时注册是以通用广告公司的地址进行的注册，但是被告从未在此经营；4、关于原告所主张的租赁合同以及租金、滞纳金经济赔偿的问题，即使2013年的合同成立，被告应当依据合同支付租金，但是租金支付期限是2013年1月1日，距离原告在2016年1月25日起诉已超过诉讼时效，本租赁合同就是租赁期限一年，而被告又从未在此进行经营，所以2014年、2015年以及至今的占有和使用与被告不形成任何法律关系，原告没有权利主张租金和经济损失；5、我们认为原告起诉被告的主体错误，真正应该要求腾房的是刘忠义本人和原转制企业沈阳市通用广告公司，而不是本案被告。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告成立于1994年5月10日，注册地址为沈阳市和平区南八马路161号，为集体企业。原、被告分别于2008年1月1日、2009年1月1月、2010年1月1日、2011年1月1日、2012年1月1日、2013年1月15日就沈阳市和平区南八马路161号，建筑面积84平方米的商业网点房签订了承租协议，协议约定，承租期均为一年，被告于每年向原告缴纳年租金均为20000元，如被告有拖欠租金的行为，原告有权按欠费额每月加收3%滞纳金，并有权解除协议……。被告在2013年1月15日向原告缴纳了2012年下半年房租金10000元后未再向原告缴纳过租金。2015年7月15日，被告向原告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠房屋租金及房屋占有使用费共计97900元并结清所有水电、煤气等费用。2015年11月23日，原告向被告发出了《通知函》，要求被告给付2013年的租金20000元并要求被告与其补签2014年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租赁合同，补交实际占用房屋期间的租金100800元。2015年12月1日，原告向被告发出了《通知函》，要求被告缴纳拖欠2013年租金20000元，支付2014年1月1日至2015年12月31日期间实际占用房屋的费用100800元，并自收到本函件一个月内将房屋腾空，结清所有水电、煤气等费用，将房屋交付原告，故原告起诉来院。另查明：沈阳市通用广告公司成立于1989年8月7日，1996年沈阳市通用广告公司经营地址由沈阳市和平区中兴街二段二里5-5号更换为沈阳市和平区南八马路161号。1998年该公司进行改制，但至今未履行完手续。从1998年3月10日的资产评估立项申请表上反映出沈阳市和平区南八马路161号占有单位为沈阳市通用广告公司，产权持有者为国资委。沈阳市和平区国有资产管理办公室曾出具情况说明，该说明中载明原告系其下设有事业单位，负责该单位接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。再查明：被告从2011年10月至今实际经营地在沈阳市和平区南五马路3号1806房间。上述事实有房屋租赁合同、收款收据、律师函、通知函、工商登记档案、企业考核档案、资产评估报告、文件、情况说明及当事人庭审陈述等在卷证明，本院予以确认。本院认为：本案中原告与被告分别于2008年至2013年签订的承租协议系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应按合同约定予以履行，现被告未按约定履行其义务属违约，应承担相应的民事责任，协议租赁期已届满，被告未再续租，原告已通知被告腾退房屋，被告应将承租房屋予以退还，故本院对原告要求确认与被告解除租赁关系，被告腾退房屋的请求予以支持；对于被告辩称的时效问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项之规定，延付或者拒付租金的时效期间为一年，本案根据现有的证据，无证据证明原告对2013年的租金曾在诉讼时效期间内向被告进行了主张，故对原告主张2013年的租金已超过了诉讼时效，本院对该部分的租金不予支持；对2014年和2015年的租金予以支持；对于原告主张的违约金过高，调整为按欠款额的中国人民银行同期贷款利率计算；对于原告主张自2016年1月1日起至腾退之日止的租金按房屋市场租赁价格计算的请求，因其未能提供出相应的证据，故该部分的租金仍按原租赁合同约定的价格予以支付，故本院对原告的该项主张不予支持；对于被告提出的被告与原告之间不存在房屋租赁关系，真正应该要求腾房的是刘忠义本人和原转制企业沈阳市通用广告公司，因此，原告起诉被告主体错误的辩解，经查，原、被告从2008年至2013年间签订有房屋租赁合同，且被告对2012年前的租金已履行完毕，只是拖欠2013年以后的租金，虽然被告现在的实际经营地未在承租房屋处，但被告承租期满后未再续签合同也未腾退房屋至今仍占用此房屋，原告在2015年曾去函要求被告续签合同缴纳租金后又要求被告腾退房屋，被告均未履行，因此，被告实际占用该房屋应缴纳租金；对于被告提出的原告主体问题，经查，从被告提出的资产评估立项申请表上显示，诉争房屋产权人系国资委，沈阳市和平区国有资产管理办公室曾出具情况说明，说明中载明原告有签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金的权利，因此，原告有权与被告签订合同并收取租金及要求被告腾退房屋，故本院对被告的该项辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内将位于沈阳市和平区南八马路161号（建筑面积84平方米）的商业网点房腾退给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；二、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金40000元；三、被告沈阳市通用汽车出租公司从2016年1月1日起至腾房之日止按双方约定的租金20000元/年计算给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所房屋租金；四、被告沈阳市通用汽车出租公司于本判决生效后10日内给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所按中国人民银行同期贷款利率计算房屋租金40000元的违约金；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告沈阳市通用汽车出租公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员　　刘静明二〇一六年四月十四日书记员　　赵　越本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 微信公众号“”