（2016）苏0506民初500号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2017-01-18

案件名称

吴建良与梅桂勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市吴中区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴建良,梅桂勇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条

全文

苏州市吴中区人民法院民事判决书(2016)苏0506民初500号原告吴建良。委托代理人ＸＸＸ，苏州市吴中区郭巷法律服务所法律工作者。被告梅桂勇。委托代理人王辉，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。原告吴建良诉被告梅桂勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理。原告吴建良及其委托代理人ＸＸＸ,被告梅桂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建良诉称，2014年11月15日，被告因开设空调修理部需要，与其签订了房屋租赁合同，约定由其将坐落于苏州市吴中区郭巷街道东环路私有房产出租给被告使用。租赁期限自2014年12月15日至2015年12月15日，租赁款为人民币74000元，付款分二期。签订协议时，被告已付款37000元，尚余37000元根据合同约定应于2015年5月15日付款，但被告一直未予付款，直到被告在2016年1月4日交房时，还是不肯支付房租。故其请求法院判令：被告梅桂勇支付所欠原告租房款人民币37000元；被告按年利率1.95%支付自2015年5月15日至2016年3月15日的利息损失601元；被告支付自2015年12月15日至2016年1月4日的房屋使用费4111元。被告梅桂勇辩称，其确实未向原告支付半年房租37000元，但是有合理理由的。首先，经郭巷拆迁办反复协调，原告才同意由被告享受全部停产停业费用，导致其与郭巷拆迁办于2015年11月30日才签订拆迁补偿协议。若非原告拖延，其早就与郭巷拆迁办签订协议，并搬离租赁地点，故其不应该全额支付截至2015年12月底的房租及相应的房屋使用费。其次，郭巷街道的高架桥建设已导致其店面门口的道路被封死，致使其不能正常营业，这也是其至今不支付房租的另一原因。经审理查明，原告自2006年将其位于苏州市吴中区郭巷街道东环路的面积为269.8平方米的门面房租赁给被告使用。最近一期的租赁合同于2014年11月15日签订。该合同约定：涉案房屋的租赁期限为2014年12月15日至2015年12月15日，总计租金为74000元，房租分两期支付。具体付款日期分别于2014年11月15日、2015年5月15日前各支付37000元。合同还约定：1、同等条件下，承租人享有优先承租权，但承租人必须在合同期满前提前二个月以书面形式明确继续租赁经营意向，否则视承租人放弃优先承租权；合同期满时，承租人必须无条件搬出。2、如遇不可预见因素，如遇战争、自然灾害、政府拆迁等不可抗力因素，本合同无责任解除；如遇政府拆迁产生的店面停业、停业装修等费与承租人无关，承租人可以享受搬迁费和营业证照费；3、备忘条款：未来遇难东环路道路建设施工造成承租人无法经营而中途退租时，出租方已收款项不退。后，被告只支付了一期房租，下半年房租37000元未支付。另查明，郭巷街道拆迁办和姜家社区居民委员会于2015年5月7日发布拆迁通知书，通知涉案房屋已被列入拆迁范围，要求房东清退承租户。2015年11月30日，郭巷街道拆迁办与被告签订搬迁补偿协议一份，约定就涉案房屋补偿被告停产停业损失费、搬迁费、奖励金额共计101908元，被告应在2015年12月16日前将承租房屋及附属设施腾空，并交拆迁办。2016年1月4日，被告将房屋锁匙交还原告，涉案房屋截至2016年3月21日尚未拆迁。庭审中，被告称，其认可政府的拆迁行为，并于2015年6月1日承租了新的店面，自该日起已陆续将部分设备搬离原告处，于2016年1月全部搬空。为此，提供其与陆妹香于2015年6月签订的房屋租赁合同书复印件，约定被告承租陆妹香宝带一村16幢208室车库作为仓库使用，每年11000元，截至2018年5月30日。此外，还提供了经营店面附近情况的照片。经质证，原告对该租赁合同真实性有异议，对照片真实性无异议，但认为该路段高架桥建设已进行五年之久了，与本案无关联。审理期间，被告补充书面陈述称，根据房屋租赁合同第十二条第三款，被告收到该通知之日，其与原告之间的合同已无责任解除，故据此，其亦无需支付下半年房租37000元。庭审中，被告提出其在原告处还有1000元水电押金，原告对此表示认可。原告同意将被告支付的该押金1000元，在被告的应付款中予以扣除。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、拆迁补偿协议、双方当庭陈述及庭审笔录予以证明。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约定履行义务。原、被告双方并未约定房屋租赁合同因被告签订拆迁补偿协议而解除，故无论被告何时签订拆迁补偿协议，该租赁合同均为有效，被告应支付租赁期内全额租金，故本院对被告所作由于原告原因，导致其迟延签订拆迁补偿协议而推迟搬离房屋时间，从而要求减少相应租金的辩称不予采纳。同理，虽合同约定遇战争、自然灾害、政府拆迁等不可抗力因素，本合同无责任解除，但双方均一致确认涉案房屋截止2016年3月21日还未实际拆迁，故政府拆迁行为并未影响被告对租赁房屋的使用，该合同的履行并不适用该解除条件。另，被告认为，郭巷高架桥建设影响其店面经营，故要求减少相应租金。本院认为，郭巷街道的高架桥建设是政府规划行为，与原告无关。同时，被告亦未提供其经营损失的依据，故对被告的该辩称亦不予采纳。被告的租赁期限自2014年12月15日至2015年12月15日，被告于2016年1月3日才向原告交还房屋钥匙，但被告仅支付了半年租金，被告理应向原告支付结欠的下半年房租37000元。原告主张被告支付以37000元为基数，按年利率1.95%自2015年5月15日计算至2016年3月15日的利息损失601元，不违反法律规定，本院予以支持。此外，原、被告双方的合同约定，合同期满时，承租方无条件搬出，故被告的租赁期限应截至2015年12月15日。现被告直到2016年1月4日才交还钥匙，故原告向被告主张按房租标准计算的自2015年12月16日至2016年1月4日的房屋使用费4111元，符合法律规定，本院予以支持。因原告同意将被告的押金1000元，在被告的应付款项中予以扣除，本院尊其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告梅桂勇于本判决生效之日起十日内支付原告吴建良房屋租金37000元，利息损失601元，房屋占有使用费3111元，合计人民币40712元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币363元、保全费390元，合计人民币753元，由被告梅桂勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。代理审判员　　吴宁剑二〇一六年四月十四日书　记　员　　于　悦微信公众号“”