（2016）桂13民终45号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-01

案件名称

房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区来宾市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区来宾市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄岸林,莫忠强

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区来宾市中级人民法院民事判决书（2016）桂13民终45号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：黄岸林。委托代理人：黄雷，广西象法律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：莫忠强。委托代理人：曾华林，广西超云律师事务所律师。上诉人黄岸林因与被上诉人莫忠强房屋租赁合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2015）象民初字第452号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年3月7日，莫忠强与黄岸林签订《房屋租赁合同》，承租黄岸林位于象州象州镇温泉大道605号的楼房一栋，租赁期为6年（即自2015年4月1日起至2021年3月31日止），拟用于窗帘装饰加工展示场所。《合同》中甲方为黄岸林，乙方为莫忠强。甲、乙双方在《合同》中约定有：第一条第3项约定“……在不改变主体结构的前提下可根据需要自行装修……”、第一条第5项约定“乙方在本租赁合同签订后向甲方支付人民币伍仟元整（￥：5，000.00元）租赁保证金。乙方向甲方支付租赁保证金后方可进场装修。”、第二条第1款第5项约定甲方“负责审定备案乙方对出租房屋的装修方案。”、第二条第2款第1项“……装修方案经甲方审定同意备案后方可实施。”、第三��第1款“……租赁期内，甲方需要将出租房屋所有权转让第三方的，须七天3个月书面通知乙方，并有义务协调第三方按本合同条款另与乙方签订房屋租赁合同。”等条款。同时，双方还约定乙方逾期10天不交租金或在承租方内进行犯罪活动或擅自拆改房屋结构及改变租房用途的，甲方有权提前终止合同并不予退还乙方已付的保证金；若甲方在乙方没有违反合同的情况下当方提前解除合同的应当赔偿乙方房屋装修费用的200%等违约责任。合同签订的当日，莫忠强即向黄岸林支付了租赁保证金人民币5，000元，同时开始着手联系加盟广西完美·生活布艺商行（以下简称完美布艺）及准备门店装修等事宜。2015年3月11日，莫忠强与广西完美·生活布艺商行签订《完美·生活布艺专卖经销协议》。双方在《协议》中约定完美布艺授权莫忠强在来宾××××县区域内开设“完美·生��”布艺专卖店，乙方即莫忠强向完美布艺交协议保证金人民币100，000元，如因乙方个人原因终止合作的，保证金作为违约金支付完美布艺。同时双方还约定，店面设计费50元每平方由乙方即莫忠强支付（乙方如果单方面要求终止协议，要补偿甲方店面图纸设计费100元每平方）。协议签订后，完美布艺即到象州实地勘查本案的租赁房屋并进行店面设计，莫忠强亦于2015年3月11日至2015年3月13日间向完美布艺交付协议保证金人民币100，000元及装修设计费人民币19，250元。2015年3月14日，黄岸林拟将本案租赁房屋出让，打电话通知莫忠强要解除《合同》，并于2015年3月18日晚以《中止合同告知书》书面通知莫忠强解除《合同》。接到解除《合同》的通知后，莫忠强即与完美布艺协商终止《协议》事宜，并于2015年3月28日就解除《协议》达成协议，完美布艺不再退还莫忠强协议保��金人民币100，000元及店面图纸设计费人民币19，250元，莫忠强补交完美布艺店面图纸设计费人民币19，250元。此后，莫忠强就解除《合同》补偿事宜与黄岸林进行协商。协商未果，2015年4月28日莫忠强向一审法院提起诉讼，请求判令：一、黄岸林退还莫忠强租赁保证金人民币5，000元；二、黄岸林支付莫忠强违约金人民币78，500元；三、黄岸林补偿莫忠强经济损失人民币119，250元；四、黄岸林补偿莫忠强车船费及精神损失费人民币20，000元；五、解除莫忠强与黄岸林2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》。2015年6月4日，黄岸林则向一审法院提起反诉，请求判令：一、解除黄岸林与莫忠强的房屋租赁合同；二、黄岸林无需向莫忠强返还房屋租赁保证金人民币5，000元；三、案件的诉讼费用由莫忠强负担。一审法院审理认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事��具有法律约束力。合同当事人应严格遵守契约精神，全面履行合同约定的义务，不得擅自解除合同，否则应当承担赔偿责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿数额的计算方法。本案中，黄岸林与莫忠强签订《房屋租赁合同》后即应按合同约定全面履行自己的义务，将租赁房屋交付承租人莫忠强使用，在转让租赁房屋时候亦应按合同约定协调买受人继续将租赁物出租给莫忠强使用，而不应因转让租赁房屋即在出租人没有存在《合同》约定的解除合同事由时单方面解除合同。黄岸林的行为已构成违约，应当承担赔偿责任，但赔偿应以订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。《合同》签订后，莫忠强根据经营需要让完美布艺进行店面设计并支付店面图纸设计费用人民币19，250元，同时为了装修租赁房屋到象州新中源陶瓷营销中心订购瓷砖并支付了订金人民币20，000元。一审法院认为，设计是针对具体的房屋结构及现状及经营需要作出的，不可另作他用，故设计费应认定为装修费用。瓷砖亦是针对租赁房屋的具体需要订购，另寻他处承租不是必然需要使用瓷砖，故瓷砖订金亦应认定为装修费用。黄岸林作为租赁房屋的所有者对租赁房屋的现状和承租方租赁其房屋的用途及租赁房屋作为窗帘展厅是否需要设计、装修是明知的，故该笔费用可推定为黄岸林可预见。莫忠强主张要求黄岸林依《合同》约定按装修费用的200%支付违约金人民币78，500元（19250×2＋20000×2=78500），于法有据，应予以支持。黄岸林辩称，上述费用中完美布艺出具的店面图纸设计费用收据加盖的公章未经备案且收据不是正式发票，不认可该笔费用的产生，且认为与本案无关。一审法院认为公章是否备案应由行政管理部门管辖，不在本案审理范围，且公章是否备案不能否认设计费用的产生；作为收款人是否给消费者开具正式发票，亦应由行政管理部门管辖，一审法院不作置评。故对黄岸林的这一辩解理由，一审法院不予采信。对于瓷砖订金，黄岸林认为莫忠强不能证明象州胜杰建材商行存在，且其出具的收据不是正式发票，对该笔费用亦不予认可。一审法院认为黄岸林的这一辩解过于苛求莫忠强的举证责任，理由不充分，一审法院亦不予采信。莫忠强主张要求黄岸林赔偿其因与完美布艺解除《协议》造成的协议保证金损失人民币100，000元，因莫忠强在与黄岸林签订《合同》时尚未与完美布艺签订《协议》亦未将加盟完美布艺需交协议保证金人民币100，000元一事告知黄岸林，该笔损失是黄岸林不可预见的，且莫忠强可另寻他处开设专卖店。故，对于莫忠强这一主张，一审法院不支持，予以驳回。莫忠强主张要求黄岸林赔偿其应向完美布艺补交的店面图纸设计费用人民币19，250元，同理该笔费用不是黄岸林可预见的，且莫忠强没有证据证实该笔费用已实际发生。故，一审法院对莫忠强的这一主张亦不支持，予以驳回。莫忠强主张要求黄岸林赔偿其往返南宁与象州造成的车船票损失及精神损失人民币20，000元，因证据证实车船票的实际发生金额，在租赁合同纠纷中主张精神损失亦无法律依据。故，对于莫忠强的这一主张，一审法院不予支持，予以驳回。莫忠强及黄岸林均主张解除双方于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》，一审法院予解除该合同没有损害第三方利益，应予支持。莫忠强主张要求黄岸林返还租赁保证金人民币5，000元，黄岸林反诉主张莫忠强通过诉讼提出解除合同已构成��约不再返还莫忠强租赁保证金人民币5，000元。一审法院认为结合《中止合同告知书》、通话录音光盘等证据材料及庭审查明事实可认定系黄岸林单方提前解除合同，其行为已构成违约；黄岸林的代理人唐建林主张通话录音中的声音不是黄岸林的声音，但在一审法院确定的期限内却未提出司法鉴定申请，故对黄岸林的代理人唐建林的这一辩解理由一审法院不予采信；莫忠强不存在《合同》约定违约情形及黄岸林反诉所称的违约情形。故，对莫忠强主张要求黄岸林返还租赁保证金人民币5，000元的诉讼请求一审法院予以支持；对黄岸林反诉主张不再返还莫忠强租赁保证金人民币5，000元的反诉请求，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、解除莫忠强与黄岸林于2015年3月7日签订的《房屋租赁合同》。二、黄岸林返还莫忠强房屋租赁保证金人民币5，000元。三、黄岸林支付莫忠强违约金人民币78，500元。四、驳回莫忠强的其他诉讼请求。五、驳回黄岸林的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费人民币4，641元，由莫忠强负担人民币2，341元，黄岸林负担人民币2，300元；反诉受理费人民币100元，由黄岸林负担。上诉人黄岸林不服一审判决，向本院上诉称，一、被上诉人存在违约情形，无权要求返还合同保证金5000元。二、装修专业设计费19250元不应认定为装修费。三、被上诉人没有充分证据证实瓷砖订金20000元的存在以及丧失瓷砖订金的所有权。四、被上诉人对房屋装修进行设计、订购瓷砖，是在没有向上诉人备案和审核同意的情况下进行，严重违反《房屋租赁合同》的约定。五、一审法院按装修费损失费的200%计算违约金过高，严重违反《合同法》及《合同法司法解释》的相关规定，应按装修损失费的30%以内计算违约金。综上，请求二审法院纠正一审法院错误判决，并依法改判。被上诉人莫忠强辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，没有法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院判决。在二审期间，上诉人向本院提供柳州市建筑装饰协会出具的《设计图纸价值评估意见》和《柳州市室内装饰装修设计收费指导价标准》各1份，证实图纸设计费价值应在600-800元之间。被上诉人向本院提供象州胜杰建材商行《证明》1份、《营业执照》1份、象州雄博建材商行《营业执照》1份、廖英胜、廖��杰身份证各1份，进一步证实装修租赁房屋已支付瓷砖订金2万元；南宁完美生活布艺商行设计图23张，进一步证实装修设计费19250元的真实性。被上诉人对上诉人提供的证据质证意见为：对上诉人提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上诉人对被上诉人提供的证据质证意见为：对上诉人提供的证据均不予认可。经合当事人的质证意见，遵循合法有效证据应同时具备真实性、关联性、合法性的特性要求，本院对二审期间上诉人、被上诉人提供的证据仅作本案定案的参考依据。本院经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行��间，上诉人单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。关于租赁保证金5000元问题，因上诉人单方违约解除合同，对被上诉人已支付给上诉人的保证金5000元应予以返还，上诉人认为被上诉人存在违约行为，无权要求返还合同保证金证据不充分，本院不予采纳。关于装修费用问题，被上诉人针对所经营的品牌需要，对租赁房屋进行装修设计，支付装修设计费19250元，属装修产生的损失费用，同时，被上诉人为装修租赁房屋购买瓷砖而支付的订金20000元，亦是装修产生的费用，且该瓷砖是针对装修房屋所订制，不宜作他用，属装修损失费用，对于上述两项装修损失费用39250元，上诉人应赔偿给被上诉人，同时，上诉人还应按双方签订的《房屋租赁合同》支付违约金，但根据《合同法》第一百一十四条及《合同法解释二》第二十九条之规定，双方约定按装修费用的200%支付违约金，属于过分高于造成的损失，且被上诉人提出异议，应予以减少，违约金应按装修损失费用的30%进行计算，即为11775元（19250×30%＋20000×30%=11775），一审法院按装修费用的200%计算违约金有误，本院予以纠正。上诉人不同意支付装修损失费及违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项之规定，判决如下：一、维持象州县人民法院（2015）象民初字第452号民事判决第一、二、四、五项；二、变更象州县人民��院（2015）象民初字第452号民事判决第三项为：黄岸林支付莫忠强违约金人民币11775元。三、黄岸林支付莫忠强装修损失费39250元。本案一审本诉案件受理费4641元（已由莫忠强预交），由莫忠强负担3498元，由黄岸林负担1143元；一审反诉案件受理费100元（已由黄岸林预交），由黄岸林负担；二审案件受理费1888元（已由黄岸林预交），由上诉人黄岸林负担1265元，由被上诉人莫忠强负担623元。黄岸林应预交二审案件受理1888元，实际预交4721元，多预交2833元，多预交部分由本院退返黄岸林。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审　判　长　　卢　怡审　判　员　　黄月秀代理审判员　　邓　媚二〇一六年四月十三日书　记　员　　李思憶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人��以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。来源：百度“”