（2016）粤03民终609号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
陈东胜与深圳市椰福伦贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈东胜,深圳市椰福伦贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终609号上诉人（原审原告）：陈东胜，住所地广东省深圳市宝安区。委托代理人：黄仲民，广东鹏正律师事务所律师。委托代理人：任骥远，广东鹏正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市椰福伦贸易有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：廖立功，总经理。委托代理人：陈振，广东迎东律师事务所律师。上诉人陈东胜因与被上诉人深圳市椰福伦贸易有限公司（以下简称椰福伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第859号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈东胜原审诉讼请求：1、椰福伦公司支付陈东胜2014年7月1日至12月31日期间的租金共计164,000元及滞纳金110,700元（滞纳金按照未付租金金额，从2014年8月10日起分段计算至2014年12月10日，实际计算至付清租金之日止）；2、椰福伦公司支付陈东胜2014年5月至7月期间的水电费、排污费共计13,638元及其利息58元；3、椰福伦公司承担本案诉讼费。原审法院审理查明：一、涉案房产的位置：位于宝安区xx区xx路xx号xx楼之xx（新号xx）xx大厦x号铺（铺）、x号铺（B铺)。二、房屋用途：陈东胜（甲方）同意椰福伦公司（乙方）作经营服装店用途。三、租赁合同签订时间：2011年6月9日，陈东胜、椰福伦公司双方签订合作协议。四、合同约定的月租金标准：铺租金23,000/月，B铺租金18,000元，合计租金41,000元。五、合同约定租金缴纳日期：乙方于每月十日前将当月租金、上月水电费、卫生排污费支付甲方，乙方如有拖欠合作租金的行为，同意向甲方支付滞纳金，滞纳金按照拖欠天数乘以拖欠总额的千分之五。六、合同约定租赁合同履行期限：2011年7月1日起至2014年12月31日止。七、租赁保证金：合作协议第十二条、第十三条规定，乙方在2011年6月9日支付保证金82,000元，如乙方没有违反国家法规及合作协议，甲方提出解除合作关系，必须经乙方同意，否则视为违约，甲方退还乙方保证金；如出租方提出解除合约，出租方所有赔偿归乙方所有；合作期间，特殊情况乙方提出解除合作关系，须提前二个月通知甲方，待甲方同意后并将商铺交回甲方，不退还保证金。原审法院审理认为，关于合作协议的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于陈东胜未能举证证明涉案商铺取得建设工程规划许可证，故陈东胜、椰福伦公司双方签订的合作协议为无效合同。关于2014年7月份至2014年12月31日期间的租金问题。陈东胜、椰福伦公司双方签订的合作协议无效，但椰福伦公司应当参照合作协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。结合本案查明的事实，椰福伦公司主张在提前终止合作协议前向陈东胜发出工作函表明将提前终止合作协议，但因合作协议为无效合同，自始无效，故不存在终止或解除的事实。双方均确认椰福伦公司支付房屋占用使用费至2014年6月份，椰福伦公司主张其实际于2014年7月28日搬离涉案商铺并交还钥匙，并申请证人陈某及证人黄某作证，两证人均证明椰福伦公司的经理刘某于2015年8月5日将涉案商铺钥匙交还陈东胜派过来交接的廖小姐。陈东胜否认两证人的陈述，否认椰福伦公司交还钥匙，但原审庭审中确认在2014年8月底发现椰福伦公司已经搬空涉案商铺；原审法院认为，虽然双方签订的合作协议无效，但陈东胜已经明确收到椰福伦公司关于提前终止合作的工作函，椰福伦公司亦已就交还涉案商铺钥匙进行了初步举证，陈东胜未能提交反证予以反驳，且陈东胜亦无证据证明在明知椰福伦公司已经搬离涉案商铺且已明确不再履行协议的情况下要求椰福伦公司交还钥匙以减少商铺空置的相应损失，结合日常生活经验法则，原审法院采信椰福伦公司的主张，认定椰福伦公司于2015年8月5日交还涉案商铺。陈东胜请求椰福伦公司支付2015年8月5日之后的房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。但椰福伦公司应当支付陈东胜2015年7月1日至2015年8月5日期间的房屋占有使用费41,000元+41,000元÷30天×5天=47,833元。因双方的合作协议无效，故陈东胜依据合作协议约定的违约条款主张椰福伦公司承担滞纳金的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，鉴于椰福伦公司确实存在未按时支付房屋占有使用费的事实，故椰福伦公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付陈东胜自2014年8月10日起的延期付款的利息。关于水电费、卫生费。陈东胜主张椰福伦公司拖欠涉案商铺2015年5月份至7月份的水电费、卫生费13,638元，但未能提交相关票据予以证明。椰福伦公司确认拖欠的水电费、卫生费为12,831元。鉴于陈东胜未能举证证明其主张的欠款数额，椰福伦公司自认欠费12,831元，故原审法院认定椰福伦公司应当支付陈东胜上述期间的水电费、卫生费12,831元。椰福伦公司无正当理由迟延缴纳水电费及卫生费，有违约的事实，故陈东胜请求椰福伦公司支付利息58元，于法有据，原审法院予以支持。陈东胜、椰福伦公司双方签订的合作协议无效，故陈东胜应当返还椰福伦公司已缴纳的保证金82,000元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、深圳市椰福伦贸易有限公司于本判决生效之日起三日内支付陈东胜2015年7月1日至2015年8月5日期间的房屋占有使用费47,833元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年8月10日起计算至法院生效判决指定付款之日止）；二、深圳市椰福伦贸易有限公司于本判决生效之日起三日内支付陈东胜2015年5月份至7月份的水电费、卫生费12,831元及利息58元；三、陈东胜于本判决生效之日起三日内返还深圳市椰福伦贸易有限公司保证金82,000元；四、驳回陈东胜的其他诉讼请求。案件一审本诉受理费2,813元，由陈东胜承担2,222元，由深圳市椰福伦贸易有限公司承担591元。上诉人陈东胜不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判被上诉人支付上诉人2014年7月1日至12月31日期间的租金共计人民币164,000元及滞纳金人民币110,700元（滞纳金按照未付租金金额，从2014年8月10日起分段暂计算至2014年12月10日，实际应付之滞纳金应计算至付清租金之日止）；3、依法改判被上诉人支付上诉人2014年5月至7月期间的水电费、排污费共计人民币13,638元及其利息58元。4、本案受理费用由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由为：1、新安街道办事处租赁管理所出具的备案证明足以证明本案诉争商铺已取得主管部门的建设批准，上诉人与被上诉人签订的合作协议依法有效。2、上诉人与被上诉人并没有达成解除合作协议的合意。被上诉人提交的工作函，并没有解除协议的意思表示。被上诉人向上诉人提交工作函，并不导致本案合作协议就此解除。就算被上诉人提交的工作函具有解除协议的意思表示，被上诉人这种解除合同的行为也不符合《合作协议》第13条或其它条款之约定，该单方面通知解除合同的行为依法不具有法律效力。退一步来说，就算被上诉人提交的工作函具有解除协议的意思表示，但是，合作协议《合作协议》第13条中明确约定，“特殊情况乙方（即被告）提出解除合作关系的，须提前二个月通知甲方，待甲方同意后并将商铺交回甲方，不退还保证金”。据此，被上诉人提出解除合作关系（即租赁合同关系），首先要提前两个月通知上诉人，其次，还必须征得上诉人的同意并将商铺交回上诉人，在这种情况下，合同关系才被解除。可见，就算被上诉人提交的工作函具有解除协议的意思表示，被上诉人这种解除合同的行为也不符合《合作协议》第13条或其它条款之约定，该单方面通知解除合同的行为依法不具有法律效力。3、被上诉人被发现在2014年8月底搬空商铺，不能认定为双方租赁关系就此终止，也不能认定为被上诉人已将商铺退还给上诉人。双方租赁关系没有终止，被上诉人是否搬空商铺，并不影响双方租赁关系继续有效存在，被上诉人仍负有向上诉人支付租金的义务。退一万来说，就算本案合作协议无效，被上诉人搬空商铺，并不表明被上诉人将商铺交还给上诉人。商铺的交还与否，应以交还锁匙或其它相类似的交付行为作为依据。被上诉人在一审期间仅提交与其有利害关系的两证人的证词，在没有其它证据相佐证的情况，依法不能作为认定被上诉人已交还钥匙给上诉人的证据。4、上诉人已提交了原出租人深圳市xx公司向上诉人开具的水电费缴费通知单以及深圳市xx公司向上诉人开具的已缴付该通知单费用的收据，而且，该水电费、卫生费金额与被上诉人之前缴付的水电费、卫生费金额大致相仿，足以证明被上诉人拖欠上诉人水电费、卫生费13,638元的事实，一审法院认为上诉人没有提交相关票据予以证明，显然是不正确的。5、一审法院自作主张地判决上诉人于判决生效之日内返还被上诉人保证金82,000元，严重违反不告不理的基本法律精神和审判程序。被上诉人椰福伦公司口头答辩称：1、商铺租赁关系是否合法并不因为新安街道办事处的租赁备案导致合法。2、合同致使无效，则被上诉人随时搬离，只承担占用期间的费用。3、当时我们付出了35万元的巨额转让费，按照商业惯例，只是希望将来合同到期时有优先承租权或者转给别人。4、上诉人是高价转租给我们，我方不用赔偿符合公平原则。5、当时并没有实际扣减，法院判决是根据实际的水电费、租金计算。二审经审理查明，因合同期限届满，上诉人陈东胜将涉案房屋退还案外人xx公司。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人陈东胜未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，其提交的房屋租赁许可证等不能作为合法报建证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合作协议违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审认定正确，本院予以维持。上诉人陈东胜主张双方没有达成解除合作协议的合意，合同解除的前提是存在生效合同，但本案涉案合同为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，也就不存在解除的问题，上诉人陈东胜的该项主张没有法律依据，本院予以驳回。关于被上诉人搬离商铺时间的认定。首先，上诉人陈东胜确认其已经将涉案商铺退还给案外人xx公司，但同时主张被上诉人椰福伦公司未退还涉案商铺，两者显然矛盾。其次，上诉人陈东胜确认2015年8月底商铺已经搬空，被上诉人椰福伦公司又对退还涉案商铺进行了初步举证，该一系列证据已经能形成证据链。因此，原审根据证据规则，认定上诉人椰福伦公司2015年8月5日退还涉案商铺，并无不妥，认定正确，本院予以维持。关于水电费问题。上诉人陈东胜提交的水电费缴费通知单和收据为案外人深圳市xx有限公司单方面制作，且无其他证据予以佐证，原审不予采信，处理正确，本院予以维持。关于保证金的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，上诉人陈东胜依法应当返还被上诉人椰福伦公司缴纳的保证金82,000元。本案被上诉人椰福伦公司虽然没有提出返还保证金的诉请，但根据无效合同全面处理原则，以及避免当事人的诉累，原审法院一并处理被上诉人椰福伦公司缴纳的保证金，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人陈东胜的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5,626元，由上诉人陈东胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一六年四月十三日书 记 员 伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”