（2016）津0115民初1736号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-09-08

案件名称

吕永付与马永清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市宝坻区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕永付,马永清,杨瑞华,中国建设银行股份有限公司天津津城支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0115民初1736号原告吕永付，居民。委托代理人郝青梅，天津天衡律师事务所律师。委托代理人王洋，天津天衡律师事务所律师。被告马永清，农民。第三人杨瑞华，农民。委托代理人李山，天津市宝坻区148专线法律服务所法律服务工作者。第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地天津市和平区小白楼街大古北路111号。负责人许小军，该支行行长。委托代理人杨继亮，中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行房金部经理。原告吕永付与被告马永清、第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称建设银行津城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，杨瑞华于2016年3月1日向本院提出申请，要求作为第三人参加诉讼，本院于2016年3月7日依法追加杨瑞华为本案第三人，由审判员郝志军独任审判公开开庭进行了审理。原告吕永付的委托代理人王洋，被告马永清，第三人杨瑞华及其委托代理人李山，第三人建设银行津城支行的委托代理人杨继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告及其委托代理人诉称，2015年4月8日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告将广阳路北侧钰华街西侧提香轩××室（以下简称提香轩××室）以712994元的价格卖给原告，原告向被告支付431000元的房款。同时约定，被告在办理二证合一后，原、被告到房管局办理房产过户手续，原告向被告支付剩余房款130000元。该房产在第三人建设银行津城支行的贷款150000元由原告负责偿还。原告按照合同约定向被告履行了支付房款义务，被告未按照约定向原告履行相关义务。故原告起诉要求：1、依法确认2015年4月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告将提香轩××室房产协助过户到原告名下，过户费用由被告承担；3、原、被告到宝坻区不动产登记事务中心办理过户手续时，原告给付被告剩余房款130000元，被告向原告支付违约金71229.4元；4、原告向第三人建设银行津城支行支付被告贷款150000元，第三人协助办理抵押权注销手续；5、诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张提交如下证据：1、2015年4月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》1份，证明双方的买卖合同关系和涉诉房屋的价款；2、被告马永清为原告出具的收条1张，证明被告收到原告房款431000元；3、《天津市商品房买卖合同》1份，证明被告购买涉诉房屋的价款和贷款情况；4、被告马永清和第三人杨瑞华的户口本，系原、被告签订《房屋买卖合同》时，被告将其交付原告，证明被告马永清与第三人系夫妻关系；5、被告马永清和第三人杨瑞华的结婚证两本，证明原告在审查完被告马永清和第三人杨瑞华的夫妻关系后签订的《房屋买卖合同》；6、2015年4月11日转账支票存根及中国银行股份有限公司存款交易明细对账单复印件各1张，证明被告马永清从原告处领取的金额255000元的转账支票由案外人李秀英支取。被告辩称，2014年4月，案外人周颖、李秀英和原告三人合伙放高利贷，强行为被告确定债务数额，此债务为恶性之债，不符合法律规定。另《房屋买卖合同》是原、被告在非法之债的情况下签订的，房款不是购房款是赌债。原告在明知被告之妻不知情的情况下签订的《房屋买卖合同》是无效的，是以房屋买卖合同的形式来掩盖原告索要赌债和高利贷的要求。故请求依法确认2015年4月8日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，并驳回原告的诉讼请求。被告未提交证据。第三人杨瑞华及其委托代理人述称，原、被告《房屋买卖合同》合同中涉及的房款不是原告给付被告的购房款，是被告马永清被他人设局赌博所欠的赌债。另原、被告在明知第三人杨瑞华不知情的情况下，找人代替杨瑞华按手印属于恶意串通损害他人利益。对被告马永清来说是未经杨瑞华同意私自处分他人财产；对原告来说，明知房屋登记证明和购房合同中的权利人为被告马永清和杨瑞华，还签订合同，违反法律规定，不属于善意取得。请求法院确认该买卖合同无效，并依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨瑞华为支持其主张提交如下证据：1、天津市房屋登记证明1份，证明涉诉的所有权人是马永清和杨瑞华；2、申请证人宋××出庭作证，证明2015年4月被告马永清找证人宋××代替杨瑞华在原、被告签订的《房屋买卖合同》上捺手印。第三人建设银行津城支行述称，由谁偿还贷款听从法院判决。第三人建设银行津城支行未提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性认可，但称是在原告的逼迫下所写；证据3是真实的；证据4、5也是真实的，均是被告交给案外人周颖，由周颖转交给原告的；对证据6被告表示不清楚是转账支票还是现金支票，也没看支票金额，该支票款由李秀英支取没意见。第三人杨瑞华称原告提交的证据1涉及的房款原告并没有实际给付被告，买卖合同中杨瑞华的签名和手印均是被告找宋××代替；同意被告马永清对证据2的质证意见；证据3证明涉诉房屋的所有权人为被告和第三人杨瑞华；对证据4、5的真实性予以认可；对证据6表示不清楚原告提交的支票是否就是被告交给李秀英的支票。原告对第三人杨瑞华提交的证据1的真实性无异议；对证据2证人宋××的证人证言，称签订合同时证人宋××是被告带着去的，当时没带身份证，并且戴着墨镜，就认为证人宋××是被告的妻子。被告对第三人杨瑞华提交的证据1的真实性无异议；对证据2证人宋××的证人证言，被告称与证人不存在合作关系，在签订买卖合同时被告的结婚证和户口本均在原告处，原告知道被告妻子的长相，应该知道证人不是被告的妻子。经审理查明，被告马永清与第三人杨瑞华系夫妻关系。2015年4月8日原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定:卖房人（甲方）马永清买房人（乙方）吕永付经双方协商房产坐落于广阳路北侧钰华街西侧提香轩××室，86.1平方米。甲方每平方米房产售价金额为8281元，共计金额712994元，乙方向甲方现金交纳房产款定金43.1万元。甲方办理二证合一后，甲、乙双方到房管局办理房产过户手续，乙方向甲方交纳现金剩余房款13万元。注：房贷由乙方付。甲方在房屋买卖前如有任何经济纠纷由甲方自己承担一切后果，与乙方无关。期限2015年4月8日至2015年6月7日。甲方和乙方在30日内办理过户手续，若甲方有意推脱办理房产过户手续，一切后果由甲方承担，乙方按总房款的20%向甲方收取房款违约金。卖房方甲方马永清签名、盖章、捺手印，配偶签字杨瑞华签名、盖章、捺手印，买房方乙方吕永付签名。合同签订当天，被告马永清为原告出具收条1张，内容为：“今收到吕永付买房订金（现金）肆拾叁万壹仟元整￥431000.00元。收款人：马永清15年4月8日”。另查，坐落于宝坻区广阳路北侧钰华街西侧街西侧提香轩楼××室楼房，系被告马永清与第三人杨瑞华购买，于2014年7月22日与天津市金厦龙坻建设开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，房屋建筑面积86.1平方米，每平方米价格8281元，商品房交付时间2015年11月15日前，价款712994元，首付款562994元，其余价款办理贷款。2014年8月1日天津市房屋登记证明记载权利人马永清、杨瑞华。庭审中，对《房屋买卖合同》中杨瑞华的签名和手印，第三人杨瑞华称不是其本人书写、捺手印。被告称杨瑞华的签名是其书写，手印是其找证人宋××代捺。对房屋银行贷款一直由被告偿还的事实原、被告均认可。对购房款431000元的给付，原告代理人称是原告给付被告金额255000元的转账支票1张，被告用此款偿还案外人李秀英借款，李秀英于2015年4月14日支取此款，其余176000元原告用现金支付被告。被告称是其因赌博欠案外人周颖赌债100000元，因无钱给付周颖，周颖拿被告的结婚证、商品房买卖合同。户口本和手章找案外人李秀英高息借款200000元，李秀英扣除利息60000元后，给付被告50000元，给付周颖90000元，并约定2个月后还清借款，如晚1天偿还加收利息10000元，后因被告晚了7天半，李秀英加收利息75000元，本息合计275000元。被告为偿还李秀英275000元，从原告处领取250000元的转账支票1张给付李秀英，周颖给李秀英转款20000元，原告的司机给李秀英刷卡付款5000元，原告加收被告利息156000元，共计431000元即是购房款431000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从原、被告签订《房屋买卖合同》的内容看，以下几点明显违背常理，有悖房屋买卖合同的交易惯例：1、涉诉房屋的买卖价款与被告马永清、第三人杨瑞华与天津市金厦龙坻建设开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》的价款完全一致；2、购房款431000元写成房产款定金；3、房贷没有写明具体数额，也没有写明从何时起开始由原告偿还；4、合同上既写“甲方办理二证合一后，甲、乙双方到房管局办理房产过户手续，乙方向甲方交纳现金剩余房款13万元”，又写“甲方和乙方在30日内办理过户手续，若甲方有意推脱办理房产过户手续，一切后果由甲方承担，乙方按总房款的20%向甲方收取房款违约金。”对办理过户手续的约定前后矛盾；5、合同约定“甲方在房屋买卖前如有任何经济纠纷由甲方自己承担一切后果，与乙方无关。期限2015年4月8日至2015年6月7日。”该条款约定不明；6、对房屋的交付没有明确的约定。从购房款431000元的给付看，其中255000元是用转账支票的方式，由原告给付被告，被告再给付案外人李秀英用于偿还借款，该支票款255000元由李秀英支取，并没有房款的实际交付，不具备房屋买卖合同的付款方式。综上，可见原、被告签订的《房屋买卖合同》非双方的真实意思表示，不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）款的规定，该《房屋买卖合同》名为房屋买卖实为民间借贷。另坐落于宝坻区广阳路北侧钰华街西侧提香轩楼××室房屋系被告马永清与第三人杨瑞华夫妻共同购买，天津市房屋登记证明载明权利人为马永清、杨瑞华，故该房屋系夫妻共有财产，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。而2015年4月8日，被告在与原告签订《房屋买卖合同》时，第三人杨瑞华并未在场签名捺手印，而是被告代替杨瑞华书写签名并找他人代捺手印，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，第三人杨瑞华对此《房屋买卖合同》不予认可，故本院确认原、被告签订的《房屋买卖合同》是无效的。而原告在持有第三人杨瑞华结婚证、户口本的情况下，对第三人杨瑞华的身份没有审查核实，盲目相信他人代替第三人杨瑞华捺手印，对造成合同的无效亦存在过错，其亦不属于善意取得，原告可对其损失另行提起诉讼。故依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2015年4月8日原告吕永付与被告马永清签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告吕永付的诉讼请求。案件受理费6568元，已减半收取3284元（原告已预交）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）审判员　　郝志军二〇一六年四月十三日书记员　　李金晓附相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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