（2016）京民再16号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-29
案件名称
顾立珠等确认合同无效纠纷审判监督民事判决书
法院
北京市高级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
顾立珠,崔奡,庞来生,庞进生,北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）京民再16号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：顾立珠，女，住北京市西城区。申请再审人（一审第三人、二审被上诉人）：崔奡，男，住北京市朝阳区。二申请人之委托代理人：阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：庞来生，男，住北京市西城区。委托代理人：李向安，北京市两高律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）庞进生，男，住北京市西城区。委托代理人：庞文生（庞进生之妹），女，住北京市朝阳区。一审被告、二审被上诉人：北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所，住所地北京市西城区。法定代表人：刘京华，所长。委托代理人：李颜，男，北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所职工，住北京市西城区。申请再审人顾立珠、崔奡因与被申请人庞来生、庞进生、一审被告、二审被上诉人北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（简称房管所）确认合同无效纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第03998号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月27日作出（2015）高民申字第03693号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。崔奡及其与顾立珠共同的委托代理人阿尔莎娜·希勒德特、庞来生的委托代理人李向安、庞进生及其委托代理人庞文生、房管所的委托代理人李颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月30日，原告庞来生向北京市西城区人民法院诉称：原告为残疾人，靠政府救济生活。父亲庞连岐、母亲罗云平均已去世，共有兄弟姐妹七人：长兄庞继生、二哥庞继才、三哥庞继宽、四姐庞燕生、五哥庞进生、七妹庞文生。北京市西城区糖房大院25号南9－12号四间房屋原承租人为罗云平。2000年左右，原告家庭分为两户。北京市西城区糖房大院25号东12号由原告和五哥庞进生共同居住生活使用。因原告为残疾人，由五哥庞进生作为承租人，代表原告与被告房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》。2014年初，原告得知被告房管所在未通知原告的情况下，非法将原告多年居住使用至今的北京市西城区糖房大院25号东12号房屋的承租人由五哥庞进生变更为自己从未见过的被告顾立珠。原告认为：从1970年至今，原告一直实际居住使用北京市西城区糖房大院25号东12号房屋，系该房屋的共同居住人，其户籍也登记在此。二被告在未通知原告的情况下，非法签订《北京市公有住宅租赁合同》，变更承租人的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故原告请求法院判决：1、确认被告房管所与被告顾立珠于2007年就北京市西城区糖房大院25号东12号房屋签署的北京市公有住宅租赁合同（编号：西房新3字第0545号）无效；2、诉讼费由被告承担。被告房管所辩称：经我方核查档案资料，诉争房屋承租人原系庞进生，并非庞来生，故庞来生非本案适格主体，其无权主张合同无效。原告起诉无事实、法律依据。顾立珠承租房屋程序合法，有双方至房管所写的变更申请以及原承租人庞进生写明有偿转让申请，双方叙述事实清楚，我方给双方办理承租合同，系双方真实意思表示，变更程序无任何瑕疵。现不同意原告诉讼请求。被告顾立珠辩称：我为糖房大院25号内房屋承租人，变更承租人之前，我方已经尽审查义务，现场查看，变更承租人手续后庞进生也实际交付房屋，之后庞进生撬锁进入，霸占房屋至今未腾房。事实情况以崔奡陈述为准，其为实际购买人。我方认为，我方为该房屋实际承租人，属于善意取得，且房屋实际交付。如果庞来生与庞进生之间有纠纷，应另案自行解决，原告非适格主体。现不同意原告诉讼请求。第三人崔奡述称：2007年4月18日庞进生与我洽谈糖房大院25号房屋出售问题，我方询问过庞进生房屋居住情况，并实际现场查看。罗云平还在世，卧床，庞进生、庞来生都没有居住在该房屋内。我方询问庞进生房屋出售后居住问题，庞进生告知其需要伺候母亲，家里人也都知道房屋出售情况，而且院子里都是他家的房子，我要求将此情况写入购房协议。2007年4月19日早，我与庞进生至什刹海房管所办理承租人变更手续，当时大姨顾立珠年岁大，购房过程我作为代理人，以顾立珠名义签署租赁合同，实际房屋由我购买。我与庞进生前期约定支付11万元售房款，此后考虑庞进生条件，又加价3万元。承租人手续变更后，我方将房屋变更门锁，之后庞进生撬锁进入，我方一再要求庞进生腾房未果，我不知道庞进生如何进入我购买的房屋。顾立珠收到法院传票后，我才知道现在的情况。我方就腾房情况多次与庞进生沟通未果，庞进生还让流氓骚扰我，我与派出所联系，也未解决。综上，不同意原告诉讼请求。第三人庞进生述称：2000年4月，罗云平承租公房至今，庞进生一直居住在糖房大院25号东12号房屋内，从未离开，且为其唯一的居所。2007年4月19日，庞进生因急需用款，至房屋中介处准备借款10万元，后经引荐，与崔奡商谈。崔奡称其不同意房屋抵押予以借款，要求庞进生与崔奡过户，否则不同意借款。当天下午，庞进生与崔奡签署房屋买卖合同，并至房管所办理相关手续。手续办理完毕后，崔奡向庞进生支付现金8.8万元，即之前商量的借款10万元，崔奡直接将10万元一个月的利息1.2万元予以扣除，仅支付庞进生8.8万元。现庞进生不知道该房屋如何过户至顾立珠名下，不认识顾立珠。另外，崔奡提交的落款庞进生的收条、房屋转让申请均非庞进生签署。综上，我方同意原告诉讼请求，并请求法院判决确认：1、被告房管所与被告顾立珠于2007年就西城区糖房大院25号东12号房屋签署的北京市公有住宅租赁合同（编号：西房新3字第0545号）无效；2、第三人庞进生与第三人崔奡于2007年4月19日签署的房屋买卖合同及补充协议无效。针对第三人庞进生的诉讼请求，原告庞来生称同意第三人庞进生的诉讼请求；被告房管所称庞进生已经认可买卖合同及补充协议均系其签署，现其要求确认买卖合同及协议无效，非本审理范围，应另案起诉；被告顾立珠及第三人崔奡称庞进生已经认可买卖合同及补充协议均系其签署，现第三人庞进生要求确认买卖合同及协议无效，非本审理范围，应另案起诉。庞进生提出以合法形式掩盖非法目的，但其陈述的非法目的为借贷关系，也并非非法目的。北京市西城区人民法院一审查明：原告庞来生与第三人庞进生系兄弟关系，罗云平系二人之母。2000年5月22日，罗云平与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由罗云平承租北京市西城区糖房大院胡同25号南9-11号房屋3间（总使用面积24.9平方米）。2000年5月22日，庞进生与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由庞进生承租北京市西城区糖房大院胡同25号东12号房屋1间（总使用面积12平方米）。2007年4月18日，被告顾立珠与第三人崔奡签订《授权委托书》，约定顾立珠全权委托崔奡帮助顾立珠购买北京市西城区糖房大院胡同25号房产事宜（将原房主庞进生名下房产过户至顾立珠名下）。2007年4月19日，第三人庞进生（甲方）与第三人崔奡（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将北京市西城区糖房大院25＃的房产（使用面积12平方米）卖与乙方所有；房价11万元，付款方式为现金一次性支付；甲方保证所出售房产现状与《北京市公有住宅租赁合同》一致，房屋权属清楚、无纠纷、无债权债务，出售后如发生与甲方有关的权属纠纷、债权债务，一律由甲方负责，甲方应保证该房屋真实性、合法性不涉及继承等家庭财产纠纷，甲方及其全家人一致同意出售该房屋；买卖双方在房地局相关管理部门办理房屋买卖登记或置换手续后，任何一方不得单方撤销或置换手续，不得擅自变更和解除合同；甲方负责结清更名过户之前的物业供暖、水电、煤气、房租等各项费用，乙方负责更名过户后的一切费用；其他事宜均按补充协议，合同自签订之日起生效。同日，庞进生（甲方）与崔奡（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方不得在三个月内出售此房产（糖房大院**号）；2、甲方如三个月内没有腾空糖房大院25号屋内物品，乙方可自行处理，视甲方放弃屋内物品所有权。2007年4月19日，被告顾立珠与被告房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由顾立珠承租北京市糖房大院胡同25号东12号房屋1间（总使用面积12平方米）。庭审中，原告出示北京市西城区什刹海街道后海西沿社区居民委员会（简称居委会）的居住情况证明一份用于证明其居住情况，该证明的主要内容为原告户籍所在地为糖房大院25号，原告自2006年至今一直居住在糖房大院25号东12号；被告房管所认为该证明与本案无关；被告顾立珠、第三人崔奡不认可该证明的真实性，并称其于购房前现场查看涉诉房屋，当时原告未居住在涉诉房屋。原告出示房租交纳凭证若干，用于证明截至今日的房租仍由庞进生交纳，庞进生向原告隐瞒将房屋使用权出卖给被告顾立珠；被告房管所陈述交纳租金与否与本案无关，而且庞来生居住在顾立珠房屋，其与顾立珠之间是否形成事实租赁关系、之间如何交付租金与我方无关，顾立珠已经按时向我方交纳房租。被告顾立珠、第三人崔奡称其已经一次性缴纳几年的房屋租金，共计一千余元，房管员告知将房租票据别到涉诉房屋门上。第三人庞进生认可原告出示的上述证据的真实性及证明目的。诉讼中，被告房管所出示2007年4月19日庞进生书写的《房屋转让申请》两份、庞进生身份证、庞进生户口本的复印件，用于证明庞进生本人申请转让房屋的情况，系其真实意思表示；2007年4月19日顾立珠书写的《申请》两份、顾立珠身份证、顾立珠户口本，用于证明顾立珠本人申请变更房屋承租人的情况；罗云平、庞进生、顾立珠分别签署的《公有住宅房屋租赁合同》，用于证明房屋承租人变更情况，承租合法。原告不认可上述申请的真实性，认为缺少共居人即原告的意见；不认可顾立珠《公有住宅房屋租赁合同》的合法性。庭审中，被告顾立珠、第三人崔奡出示落款人为庞进生的“收条”两张，用于证明其实际支付价款。第三人庞进生否认该收条上庞进生签字及指纹的真实性。原告庞来生否认收条上庞进生签字的真实性。被告房管所表示认可收条的真实性。本案审理中，第三人庞进生称其与崔奡实际为借款关系、涉诉房屋系用于借款抵押并申请证人出庭作证证明其该主张，庞进生就其该项抵押借款的主张并未提供其他任何证据予以证明。庞进生出示涉诉房屋租金收据，证明其一直承租并居住涉诉房屋；原告认可收据的真实性；被告房管所、顾立珠、第三人崔奡认为收据与本案无关。庞进生申请对上述“收条”及《房屋转让申请》上庞进生的签字及指纹、《授权委托书》、《申请》及《北京市公有住宅租赁合同》上顾立珠的签字进行司法鉴定。顾立珠对《授权委托书》上其签字真实性当庭予以确认，庞进生本人对《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性当庭予以确认。北京市西城区人民法院一审认为：根据法律规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。根据合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定。根据司法解释相关规定，合同法中的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张第三人庞进生代表其承租涉诉公房，但是原告提供的居委会居住情况证明仅可以证明2006年后原告居住情况，并不能证明原告系涉诉公房的承租人，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。第三人庞进生当庭承认《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性，顾立珠当庭承认《授权委托书》、《申请》的真实性；“收条”仅涉及合同项下价款支付情况，其真实性不影响合同的效力；涉诉房屋承租人变更为被告顾立珠过程中，变更手续是否存在瑕疵，并不影响双方民事合同的效力，原告申请鉴定的其他事项不属于本案确认合同无效民事纠纷审查范围。故对原告的相关鉴定申请，法院不予准许。第三人庞进生主张实际为抵押借款关系，但是未提供充分有效证据证明双方存在抵押、借款关系，也未举证证明其事后实际偿还了其所称的“借款”，故对庞进生的该项事实主张，法院不予采纳。庞进生当庭承认《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性，但是主张该合同及补充协议因违反北京市人民政府的相关规定、符合合同法以合法形式掩盖非法目的的情形而无效，对此法院认为，庞进生所称的相关规定不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，该管理性规定不影响双方民事合同的效力；现有证据无法证明双方签订合同时存在何种具体非法目的，庞进生也未向法院提供相应证据证明存在致使该合同及补充协议无效的其他法定情形。双方合同并未约定具体付款时间，且合同项下价款是否实际支付，属于合同履行问题，不影响合同本身的效力，故第三人庞进生关于《房屋买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，法院不予支持。第三人庞进生主张被告房管所与被告顾立珠签订的关于涉诉公房的租赁合同因违反北京市直管公房的相关管理规定而无效，对此法院认为，庞进生所称的相关规定不属于法律或行政法规的效力性强制性规定，该管理性规定不影响双方民事合同的效力，庞进生也未向法院提供相应证据证明存在致使该租赁合同无效的其他法定情形，故第三人庞进生关于顾立珠《公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求，法院不予支持。2014年12月12日，北京市西城区人民法院作出（2014）西民初字第16905号民事判决：（一）驳回原告庞来生的诉讼请求。（二）驳回第三人庞进生的诉讼请求。一审判决后，庞来生和庞进生均不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。庞来生的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：我为残疾人，系肢体残疾二级，涉诉房屋系庞进生代我与房管所签订的《北京市公有住宅租赁合同》，现其出售涉诉房屋及房管所变更该房承租人为顾立珠，损害了我对涉诉房屋的承租权和居住使用权；且公有住房承租权不得擅自转让。故房管所与顾立珠签订的《北京市公有住宅租赁合同》应属无效。庞进生的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持其原审作为有独立请求权第三人的全部诉求。其主要上诉理由为：我与崔奡之间不存在房屋买卖合同关系，系民间借款关系，事实是因我急需用钱，故向崔奡借款，并以涉诉房屋作为借款的抵押；我不清楚涉诉房屋承租人是如何变更至顾立珠名下的。我认为《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》均属无效。庞来生与庞进生就对方的上诉请求均表示同意。房管所、顾立珠及崔奡均表示同意原审判决。北京市第二中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明：庞进生本人对《房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性予以确认。但不认可“收条”及《房屋转让申请》上庞进生签字及指纹的真实性；不认可《授权委托书》、《申请》及《北京市公有住宅租赁合同》上顾立珠签字的真实性，于两审诉讼中均提出对上述不认可的签字及指纹申请司法鉴定。一审诉讼中顾立珠代理人到庭认可上述证据中顾立珠签名及所捺指纹之真实性；二审诉讼中顾立珠本人到庭，对《授权委托书》上其签字的真实性予以确认，亦认可崔奡与庞进生之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是代其签署的，并认可《北京市公有住宅租赁合同》及相关变更手续系其本人签署及捺指纹。2003年7月14日，北京市西城区机构编制委员会发布西编字第（2003）21号通知，载明将原隶属于西城区房屋土地管理局的24个事业单位划归西城区房屋土地经营管理中心所属，其中包括有新街口管理所；2005年3月18日，北京市西城区机构编制委员会发布西编字（2005）10号通知，载明撤销原新街口管理所、厂桥管理所，成立什刹海管理所。北京市第二中级人民法院二审认为：具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形的，合同无效。本案中，2000年5月22日，庞进生与北京市西城区房屋土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由庞进生承租北京市西城区糖房大院胡同25号东12号房屋1间。基于在案事实，庞进生与庞来生系兄弟关系，庞来生的户籍在北京市西城区糖房大院25号，且其居住在糖房大院25号东12号，故庞来生在庞进生承租涉诉房屋期间为庞进生在承租公房处的共同居住人。在此情况下，2007年4月19日，庞进生与顾立珠之代理人崔奡签订《房屋买卖合同》，转让涉诉房屋之公房承租权，及当日，庞进生和顾立珠向北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所提交申请，并由顾立珠与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，上述合同行为之实质系通过有偿转让方式，变更涉诉公房的承租人。庞来生自述对庞进生转让涉诉房屋承租权的行为不知情，现不能同意；庞进生明知有共居人而擅自转让房屋；北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所并未就涉诉房屋公房承租权之变更征求共居人庞来生之意见，故上述行为已损害了庞来生之合法权益，应属无效。综上所述，庞来生、庞进生的上诉请求和理由，有事实及法律依据，法院予以支持。原审判决处理结果不当，法院予以纠正。北京市第二中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）二中民终字第03998号民事判决：（一）撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16905号民事判决；（二）确认顾立珠与北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所于二ΟΟ七年四月十九日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；（三）确认庞进生与崔奡于二ΟΟ七年四月十九日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。顾立珠、崔奡申请再审称：（一）顾立珠、崔奡二审后向居委会告知本案诉讼情况，得知之前的证明是庞进生称为了办理低保手续取得，内容存在错误。居委会经调查核实，2015年6月25日出具《关于庞来生居住证明的补充说明》，可以证明庞来生不是涉案房屋的共居人。庞进生与顾立珠代理人崔奡签订《房屋买卖合同》转让涉诉房屋承租权，以及庞进生与顾立珠向房管所提交转让申请，并由顾立珠与房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》之相关行为无需庞来生知晓并认可，应属合法有效。（二）二审法院仅仅以庞来生自述对涉诉房屋交易不知情即认定顾立珠、崔奡、庞进生恶意串通，无事实与法律依据。二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，故请求依法予以改判，维持一审判决。庞来生、庞进生辩称：对方提交的新证据不具有客观真实性，内容上也没有否认庞来生对涉案房屋的居住权；庞来生对涉案房屋享有法定居住权，他人在庞来生不知情的情况下签署了相关合同，损害了庞来生的合法权益，应属无效。请求驳回再审申请，维持二审判决。什刹海房管所述称：顾立珠、崔奡提交的新证据与合同有效与否没有关联性；对原二审判决适用法律存有异议；服从各级法院的判决。本次再审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：庞进生认可其与崔奡一起去了房管所，并将房本交给房管所，也在房管所签过字，但不记得是在什么文件上签字。再审庭审中，顾立珠、崔奡提交居委会于2015年6月25日出具的《关于庞来生居住房屋证明的补充说明》：“北京市西城区什刹海街道后海西沿社区居民委员会于2014年10月17日给我社区居民庞来生开具的居住证明，由于庞进生、庞来生为兄弟二人，因我社区失误，混淆了二人，误把庞进生开成了庞来生，经过我们进一步核实，现在特此进行更正说明。庞进生于2006年至2013年一直居住在西城区糖房大院25号东12号。庞来生居住在西城区糖房大院25号其母亲罗云平承租的房内。”庞来生、庞进生不认可该补充说明的内容，认为不存在混淆的情况。本院再审认为：首先，本案的核心问题是公有住房使用权的有偿转让。目前对于公有住房使用权的有偿转让，法律、行政法规均无禁止性规定。其次，需要判断庞来生是否为涉案房屋的共居人。二审法院认定庞来生是共居人的依据是居委会2014年10月17日的居住情况证明。现居委会出具补充说明，称之前因工作失误，将庞来生与庞进生混淆，在2014年10月17日的证明中误把庞进生开成了庞来生，并明确表示庞进生居住在糖房大院25号东12号，庞来生居住在糖房大院25号其母亲罗云平承租的房内。该补充说明是居委会在得知本案诉讼后，经认真核实后对2014年10月17日证明的更正。本院认为该补充说明是确定庞来生是否为共居人身份的重要证据，是由基层管理社区事务的组织出具，且是在认真核实后作出的明确更正，故应予采信。基于此，本院认为庞来生不是涉案房屋的共居人，故庞来生认为顾立珠与房管所签订租赁合同侵害其合法权益的主张不能得到支持。再次，需要判断庞进生是否有向顾立珠（实际为崔奡）转让公有住房使用权的真实意思表示。庞进生对此是否认意见，并称其和崔奡之间是抵押借款关系，但庞进生不能证明其所说抵押借款关系。庞进生与崔奡签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，名为房屋买卖，实为有偿转让公有住房使用权，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。公有住房使用权变更时，需原承租人、新承租人到房管所方可办理。庞进生在再审庭审中陈述，其与崔奡一起去了房管所，并将房本交给房管所，也在房管所签过字。虽然庞进生否认在房屋转让申请上签字，但根据其与崔奡签订《房屋买卖合同》，以及一同前往房管所，将房本交给房管所，并在房管所签字的情况可知，庞进生向崔奡转让公有住房使用权的意思表示是明确的。顾立珠作为名义上的承租人与房管所签订了《北京市公有住宅租赁合同》，对此实际承租人崔奡不持异议，顾立珠与房管所不持异议，也无其他导致合同无效的法定情形，故该租赁合同合法有效。因此，庞进生主张《房屋买卖合同》及《补充协议》无效、以及顾立珠与房管所签订的《北京市公有住房租赁合同》无效，缺乏事实与法律依据，不能得到支持。综上所述，二审法院的认定事实的依据现已被新证据更正，故本次再审对相关事实与处理结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第03998号民事判决。二、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16905号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 张 然代理审判员 任 颂代理审判员 张 峰二〇一六年四月十三日书 记 员 李琳琳 来自