（2016）冀06民终676号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-14
案件名称
郑更欣与河北景奥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河北景奥房地产开发有限公司,郑更欣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀06民终676号上诉人（原审被告、反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司。地址：河北省定州市商业街（中山新天地北侧）。法定代表人聂京广，该公司董事长。委托代理人李亚玲，河北归元律师事务所律师。委托代理人白贺，河北归元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）郑更欣，。委托代理人王红伟，北京安科律师事务所律师。上诉人河北景奥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2015）唐民初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北景奥房地产开发有限公司的委托代理人白贺，被上诉人郑更欣及委托代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告（反诉被告）郑更欣预定被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司开发的位于唐县光明路北侧万宝利商厦14号商铺1套。原告将购房款1530000元全部付清后，于2011年12月12日与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买商铺房屋号为第壹座壹层门店14号房，该商品房建筑面积共105平方米，单价为（人民币）每平方米14571元，总金额为（人民币）零千壹百伍拾叁万零千零百零拾零元整（1530000元），并对面积差异的处理进行了约定，双方同意据实结算，多退少补。原告于2011年12月12日向被告交纳了全部房款1530000元，被告也已将该房屋交付原告使用。原告在办理房产证事宜时，得知房产面积实为85.59平方米，并非合同所约定的建筑面积105平方米。为此，诉讼中经原告申请，法院依法向唐县房地产交易管理所调取涉案房屋的面积，唐县房地产交易管理所于2015年8月31日出具证明，该证明载明：“经我所对唐县光明路万宝利商厦一层临街门市测量，测得一层14号商铺（西起第三户）产权面积85.59m2，特此证明。唐县房管所（加盖唐县房地产交易管理所公章）。2015年8月31日。”被告对该份证据的证明效力不予认可，但未提供反证予以证明。经原告与被告协商未果，为此原告诉至法院。以上事实，由原、被告提交的证据及庭审笔录予以证实。原审法院认为，原告（反诉被告）郑更欣与被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司于2011年12月12日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为购买商铺房屋号为第壹座壹层门店14号房已按合同约定给付全部房款，被告亦将涉案商铺交付原告使用，但未按合同约定全面履行合同义务，合同约定的建筑面积为105平方米，而其实际交付的商品房面积仅为85.59平方米。因原、被告对该种情形有明确约定，应当依照合同的约定价格据实结算，多退少补。因此，被告河北景奥房地产开发有限公司应退还原告多收取的房款282823.11元［（105平方米-85.59平方米）×14571元／平方米］，并协助原告郑更欣办理涉案房屋的产权登记。因原告诉讼请求要求被告退还多收取的房款为282868.11元，超出实际退还的金额，对原告主张的超出部分不予支持。被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司反诉称因被告（反诉原告）违反《商品房买卖合同》第十五条的规定，应当解除合同，理由不能成立，根据本案的实际情况，原告（反诉被告）已支付了全部房款，被告（反诉原告）已将涉案房屋交付原告（反诉被告）使用，现反诉原告亦无证据证明是因何原因不能办理房屋产权登记。故对被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司要求解除双方于2011年11月10日所签《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告河北景奥房地产开发有限公司退还原告郑更欣房款282823.11元，判决生效后十日内付清；二、被告河北景奥房地产开发有限公司判决生效后十日内协助原告郑更欣办理位于唐县光明路北侧万宝利商厦第壹座壹层门店14号房的房屋过户手续；三、驳回原告郑更欣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5609元及反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司负担。判决生效后七日内交纳。判后，河北景奥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。理由：1、原审判决以“反诉原告亦无证据证明是何种原因不能办理房屋产权登记”为由不予支持上诉人的反诉请求不能成立。本案所涉商铺在交付后270日内因何种原因无法办理房屋产权登记与本案诉争事实并无关联。在庭审过程中，已经查明房屋交付至本案诉前已经超过了270日，对此事实被上诉人也予以认可，那么，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，双方已经发生了权利义务终止的情形，合同解除条件已经实现，上诉人有权利行使合同解除权，且该解除权应当得到法律的支持和保护。2、原审认定本案所涉商铺实际面积为85.59平方米理据不足。被上诉人申请一审法院向唐县房产交易管理所调取的证明不能作为认定本案事实的依据。首先，房产所不具有测绘资质。其次，该证明未说明面积数据的来源、计算方式，且该数据的构成也没有图纸或者其他测绘方法予以证实。再次，该证明也不符合法定证据形式。因该证明不能作为证据使用，被上诉人也未提供其他证据证实本案所涉房屋面积为85.59平方米，应当承担举证不能的法律后果。综上，上诉人和被上诉人之间的商品房买卖关系存在先后履行顺序，因被上诉人未能按期交付房款，上诉人有权解除双方之间的买卖合同。请求二审法院撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人郑更欣辩称，同意一审法院判决结果，请求二审法院驳回上诉，因为上诉人的上诉理由在一审时提出过，一审法院对上诉人的理由一一进行了反驳。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人在二审中均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人河北景奥房地产开发有限公司和被上诉人郑更欣之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方对房屋的面积差异进行约定，双方同意据实结算，多退少补。根据合同约定，上诉人应当交付的房屋面积为105平方米，而上诉人实际交付的房屋面积为85.59平方米。被上诉人在付清全部房款后，上诉人已将该房屋实际交付给被上诉人使用，故原审判决上诉人退还被上诉人多缴纳的房款并协助被上诉人办理涉案房屋的产权登记并无不当，上诉人主张依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条的规定解除双方之间的买卖合同于法无据。上诉人不认可唐县房管所出具的商铺面积证明，但其未提供相反证据予以证实其所交付房屋的实际面积，故本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5589元，由上诉人河北景奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 娟代理审判员 康 然代理审判员 陈绍文二〇一六年四月十三日书 记 员 沈 飞