（2016）皖13民终137号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-06
案件名称
肖庆来与马方旭房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖13民终137号上诉人（一审原告）：肖庆来，男，1951年6月9日出生，汉族，农民，经常居住地江苏省宿迁市宿城区。委托代理人：肖岩忠，系肖庆来之子。委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：马方旭，男，1972年8月10日出生，汉族，住安徽省泗县。委托代理人：张辉，泗县瓦坊乡法律服务所法律工作者。一审第三人：侯振远，男，1963年11月28日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。委托代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。上诉人肖庆来因与被上诉人马方旭、一审第三人侯振远拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年10月20日作出的（2014）泗民初一字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人肖庆来的委托代理人肖岩忠、孙得才，被上诉人马方旭的委托代理人张辉，一审第三人侯振远的委托代理人孙龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖庆来一审诉称：2010年10月12日，马方旭在刘圩镇大侯街搞开发与肖庆来达成协议，约定：马方旭使用肖庆来东西长21米、南北宽9米的宅基地，计价8万元。房屋建成后肖庆来买2套房屋，除去马方旭应补偿肖庆来8万元外，肖庆来另补偿马方旭10万元，所买房屋座落南北路（东西路）路北自东向西头两套，一年内交付使用。协议签订后，肖庆来如约将老房拆除，宅基地交给马方旭使用，但马方旭房屋建好后一年期满迟迟不交给肖庆来，并企图将房屋卖给他人。肖庆来因无房居住，于2013年5月25日搬入协议约定的房屋居住，要求将余款交给马方旭，其拒绝接受。请求判令马方旭履行协议，为肖庆来办理土地使用证和房屋产权证。马方旭一审辩称：1、肖庆来诉称的房屋拆迁安置合同是无效合同，肖庆来的宅基地没有权属证明，马方旭也没有开发资质，双方签订的协议中没有约定协助办理房屋产权证和土地使用证，该土地是集体土地，无法办证。2、肖庆来违约在先，当初其明确表示不购买该房屋，马方旭才将房屋卖给侯振远，侯振远已经装修入住，马方旭与侯振远签订的合同合法有效。3、侯振远的土地证被撤销与本案无关。4、现在已经没有房屋可安置给肖庆来。侯振远一审述称：1、肖庆来要求继续履行协议已不存在，生效的判决已经判决马方旭补偿肖庆来6万元。2、肖庆来诉称的房屋买卖协议是安置补偿协议，侯振远与马方旭也签订了形式上是售楼合同实际为安置协议的协议。3、肖庆来与侯振远同是拆迁安置的对象，肖庆来的协议已经法院判决以货币补偿，侯振远的协议由马方旭已经交付房屋，虽然办理的土地证被撤销，但安置协议已经得到了履行，请求驳回肖庆来的诉讼请求。一审法院查明：肖庆来原是刘圩镇高渡村人，幼年时被送给肖姓人家做养子，于1960年代迁到宿迁市龙河集镇，并取得当地户口。肖庆来在泗县老家有一哥哥，系五保户。农村二轮土地承包期间，肖庆来要求回原籍生活以便照顾其哥哥，经村委会征求村民小组意见后，同意分给肖庆来宅基地和承包地，肖庆来在分得的宅基地上建房居住。2010年10月，马方旭承建新农村建设项目，在高渡村大侯街进行房屋开发。经协商，肖庆来与马方旭达成征地协议，协议约定：马方旭使用肖庆来东西长21米、南北宽9米的宅基地，计价8万元。房屋建成后肖庆来买2套房屋，除去马方旭应补偿肖庆来8万元外，肖庆来另补偿马方旭10万元，所买房屋坐落于泗骆路大侯村路段西侧、大侯新街路南自东向西头两套，一年内交付使用。协议签订后，肖庆来如约将老房拆除，宅基地交给马方旭使用。后双方发生纠纷，肖庆来于2011年12月21日提起诉讼，要求马方旭履行协议，后撤诉。刘圩镇高渡村于2012年6月19日也提起诉讼，要求确认肖庆来与马方旭签订的拆迁安置补偿协议无效，该院以（2012）泗民一初字第01293号判决认定协议有效，判决驳回刘圩镇高渡村委会要求确认无效的请求，判令马方旭付给刘圩镇高渡村民委员会拆迁土地补偿款2万元，给付肖庆来拆迁补偿款6万元。肖庆来知道房屋安置给侯振远后，砸开房门，将其哥哥搬入该房居住，现肖庆来哥哥已去世，仍留有一张床在该争议的房屋内。另查明：侯振远也系拆迁户，侯振远与马方旭2011年2月16日签订征地协议，同年12月15日签订买卖合同，约定将上述争议房屋安置给侯振远。侯振远于2011年7月11日交付安置房定金10万元，同年12月14日交付购房款12.5万元。后马方旭将该争议房屋交付给侯振远，由侯振远装修入住，2012年3月6日，泗县人民政府为侯磊（侯振远儿子）颁发了土地证。2014年8月1日，肖庆来提起行政诉讼，要求撤销泗县人民政府为侯磊颁发的土地证，该院经审理以泗县人民政府为侯磊颁发集体土地使用权时，认定事实证据不足，程序违法，侵犯了肖庆来的合法权益为由，判决撤销侯磊的土地使用证。马方旭开发的房屋已全部销售。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、肖庆来与马方旭签订的合同是房屋买卖合同还是拆迁安置补偿合同，该合同是否有效；2、马方旭是否应向肖庆来继续履行合同；3、该争议的房屋是否已经交付。（一）关于肖庆来与马方旭签订的合同是房屋买卖合同还是拆迁安置补偿合同，该合同是否有效。肖庆来与马方旭签订的征地协议内容为：马方旭征用肖庆来土地，东西长21米，南北宽9米，价款8万元。后双方签订补充协议，约定肖庆来购买马方旭开发的二套房子，应付价款10万元整（扣除征用土地款8万元），并对房屋的位置作出约定。综合二份协议内容，双方签订的合同应认定为拆迁安置补偿合同，该合同系双方在自愿的基础上签订，是真实意思表示，应为有效合同。（二）该争议的房屋是否已经交付。肖庆来与马方旭签订协议后，肖庆来没有按照合同约定支付剩余款项，肖庆来诉称要求将房屋差价款交付给马方旭，马方旭拒不接受，对该事实其没有提供证据予以佐证。马方旭也没有向其交付房屋。马方旭与侯振远于2011年2月16日签订征地协议，约定马方旭征用侯振远土地，房屋及土地折款6万元，同年12月15日签订房屋买卖合同，约定将上述争议房屋卖给侯振远，综合二份合同的内容，马方旭与侯振远签订的合同也应为拆迁安置补偿合同。侯振远于2011年7月11日交付安置房定金10万元，同年12月14日交付购房款12.5万元。后马方旭将该争议房屋交付给侯振远，由侯振远装修入住，并申请办理土地证，该房屋已实际交付给侯振远。（三）关于马方旭是否应向肖庆来继续履行合同。马方旭将安置给肖庆来的房屋已实际交付给侯振远居住使用，且马方旭已经没有房屋可供安置，肖庆来与马方旭之间的合同已经无法继续履行。对于肖庆来因拆迁遭受的损失，该院（2012）泗民一初字第01293号民事判决已经确定由马方旭给付肖庆来拆迁补偿款6万元。综上，案经该院审判委员会讨论决定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回肖庆来的诉讼请求。一审案件受理费3900元，由肖庆来负担。肖庆来不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决认定房屋已交付第三人侯振远错误。肖庆来与马方旭签订拆迁安置协议后，即将宅基地交由马方旭使用。但马方旭在房屋建造过程中故意拖延交付给肖庆来，肖庆来于2011年12月21日提起诉讼，要求马方旭履行协议。在肖庆来提起诉讼时，房屋尚未完全建成，在诉讼期间马方旭恶意与侯振远签订房屋买卖协议，但至今未将房屋交付侯振远。因为在肖庆来起诉后，其哥哥因无房居住，遂在房屋建成时即搬入该房居住，直至因病去世，至今该房屋内还保存其哥哥的生活用品，房屋还保持着刚建成的状态。侯振远并没有对该房屋装修。故，一审判决认定该房屋侯振远已装修错误。2、马方旭安置给侯振远的房屋与周翠芳相邻，与本案中安置给肖庆来的房屋中间相隔一条路，案涉房屋与侯振远没有任何关系。马方旭将案涉房屋出卖给侯振远，并签订房屋买卖合同，双方之间明显存在恶意串通的情形。3、马方旭将房屋建成后不主动按照协议约定将房屋交付肖庆来，而是恶意出售给第三人侯振远，其行为构成违约，依照《合同法》的相关规定，应承担违约责任，并应继续履行合同。一审判决既认定双方签订的拆迁安置协议有效，又认定该协议无法继续履行，亦没有判决赔偿肖庆来的损失，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判，支持肖庆来的诉讼请求。马方旭辩称：案涉房屋已经交付侯振远，侯振远已经装修并居住，泗县人民政府也已经为侯振远办理了土地使用证。肖庆来的户籍不在泗县，不属该集体经济组织成员。马方旭在肖庆来放弃安置房屋的情况下，将房屋出售给侯振远。肖庆来要求安置房屋没有事实和法律依据。请求二审法院维持原判。侯振远述称：案涉房屋已经安置给侯振远，侯振远已装修入住，并在马方旭的配合下办理了土地使用权证。侯振远和肖庆来均为同一地块的安置户，肖庆来的权利并不能优先于侯振远。请求二审法院维持原判。本院二审审理查明：2011年2月16日，马方旭与侯振远签订征地协议，后签订补充协议，协议第二条约定甲方（马方旭）负责街面房两套两上两下约310平方左右，第三条约定乙方（侯振远）付给甲方（马方旭）购房款18.5万元。协议还约定了其他内容。除本院查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：肖庆来与马方旭签订的征地协议及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性、强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议履行各自的义务。按照协议约定马方旭应于协议签订后一年内将位于泗骆路大侯村路段西侧，大侯新街路南自东向西头两套房屋建成后交给肖庆来使用，肖庆来亦应在扣除原被拆除的房屋土地补偿款8万元后，另行给付马方旭10万元。而房屋建成后马方旭并没有将该房屋交付肖庆来，肖庆来亦没有补偿马方旭10万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现肖庆来要求继续履行合同符合上述法律规定，本院予以支持。鉴于双方合同约定为“除去马方旭应补偿肖庆来8万元外，肖庆来另补偿马方旭10万元”，而生效的安徽省泗县人民法院（2012）泗民一初字第01293号民事判决已判令马方旭将该8万元给付肖庆来、高渡村委会，且双方均未上诉，故，该8万元肖庆来还应支付给马方旭。因双方协议中没有约定马方旭必须为肖庆来办理土地证及房产证，故，肖庆来要求马方旭为其办理土地证和房产证，没有事实依据，本院不予支持。关于肖庆来能否优先取得案涉房屋的问题，因肖庆来与马方旭签订的补充协议中明确约定了安置房屋的位置，即大侯街路南自东向西头两套房屋，而马方旭与侯振远签订的补充协议仅约定马方旭负责为侯振远安置街面房两套，没有约定具体的位置，且肖庆来与马方旭签订的补充协议时间早于侯振远与马方旭签订补充协议的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，肖庆来应优先取得案涉的房屋。一审法院以案涉的房屋已安置给侯振远，马方旭开发的房屋已经销售完毕为由，驳回肖庆来的诉讼请求不当，本院予以纠正。至于侯振远能否取得房屋的问题，其可以依据双方的协议另行解决。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。上诉人肖庆来的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省泗县人民法院（2014）泗民初一字第00017号民事判决；二、马方旭于本判决生效后15日内将位于泗骆路大侯村路段西侧，大侯新街路南自东向西头两套房屋交付肖庆来；肖庆来于本判决生效后15日内支付给马方旭款18万元；三、驳回肖庆来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，二审案件受理费3000元，均由马方旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 李德道代理审判员 杨俊举代理审判员 杜 飞二〇一六年四月十三日书 记 员 夏春秋附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 微信公众号“”