（2016）沪0118民初706号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-01
案件名称
陈锦芳与高琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈锦芳,高琴,上海旭博置业有限公司,中国银行股份有限公司上海市长宁支行,交通银行股份有限公司上海青浦支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初706号原告陈锦芳，女，1967年12月1日出生，汉族。委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。被告高琴，女，1985年11月2日出生，汉族。委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。第三人上海旭博置业有限公司。法定代表人龙明辉，总经理。委托代理人李云，女，在上海旭博置业有限公司工作。委托代理人熊雯瑶，女，在上海旭博置业有限公司工作。第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行。法定代表人顾力星，行长。委托代理人韩芳，上海市佳信达律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司上海青浦支行。法定代表人陈勇刚，行长。委托代理人周一钦，男，在交通银行股份有限公司上海青浦支行工作。原告陈锦芳诉被告高琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。因案件审理需要，本院依法通知上海旭博置业有限公司、中国银行股份有限公司上海市长宁支行及交通银行股份有限公司上海青浦支行作为第三人。本案于2016年3月9日公开开庭进行审理，原告及其委托代理人张莉，被告委托代理人干建根，第三人上海旭博置业有限公司委托代理人熊雯瑶，第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行委托代理人韩芳，第三人交通银行股份有限公司委托代理人周一钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦芳诉称：2013年1月20日，原、被告经中介介绍签订房屋买卖合同，约定被告自愿将位于上海市青浦区清河湾路699弄46号X室房屋出售给原告，总价为人民币141万元，过户费用各自承担。签约时因开发商尚未办理大产证，被告无法办理小产证，双方口头约定待开发商取得系争房屋大产证后被告立即办理小产证并协助原告办理过户登记手续。合同签订后，原告支付款项共计126万元，被告亦将房屋交付原告。2014年7月21日，开发商取得系争房屋大产证。原告多次催促被告办理小产证，被告始终借故拖延。原告认为，双方买卖合同有效，系争房屋在2014年7月21日已经具备办理小产证的条件，被告应协助原告办理产权过户手续，被告借故拖延办理产证的行为已构成违约，给原告造成不变，故原告提起诉讼，要求判令：1、被告协助原告办理座落于上海市青浦区清河湾路699弄46号X室房屋的产权过户手续（过户产生的税费由双方各自承担）；2、被告向原告支付迟延办证的违约金（以126万为基数，自2014年9月1日计算到产证实际办出之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）。本案受理费被告负担。审理中，原告表示原告付款时间至诉讼时已超过一到三年时间，所以参考最近的标准，在4.75%上加收30%，而产证办出之日为递交办理手续申请之日。审理中，原告撤回第2项诉求。被告高琴辩称：不同意原告的诉求。被告自己没有办出产证，所以没有办法给原告办证。虽然被告说过提前归还银行借款，但说的是过户前还清，没有约定过户时间。原告主张违约金的计算方法没有合同依据，计算起点亦没有约定。前期因为开发商没有办出大产证，2014年春节后被告离开上海，虽然此后回来过，但一直没有时间办理。开发商通知被告办理小产证的时间是2014年8、9月份。第三人上海旭博置业有限公司述称：开发商不清楚原被告间的纠纷，2014年7月21日开发商已经取得大产证，2014年7月22日已发出EMS通知被告办理小产证，根据第三人和被告间的合同约定，小产证的办理手续和义务都在被告，但被告至今未来领取办理材料，也没有联系开发商办证事宜。第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行述称：对原被告间的纠纷不清楚，该银行是涉案房屋的抵押银行，要求法院保护银行权利。截止到2016年1月25日，被告还欠686，070.33元。第三人交通银行股份有限公司述称：不清楚案情情况，该银行是开发商的贷款银行，开发商用在建工程抵押给该银行，开发商取得预售许可后，银行就做出了一个放弃抵押权的承诺，开发商贷款什么都已经结清了，但不清楚为何房地局还有抵押权的记录。经开庭审理查明，2011年6月24日，被告与第三人上海旭博置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买位于本区清河湾路699弄46号X室房屋，总价暂定1，207，255元，2012年12月15日前交付房屋，被告在签订合同之日支付367，255元，签订合同60天内按揭贷款支付70万元，系争房屋小产证由被告自行办理等。被告于2011年8月9日办理系争房屋的预购登记。被告付清全部房款，其中向第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行抵押借款724，000元，该银行办理了抵押权登记，期限从2011年8月30日到2041年8月30日。2013年1月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，面积为90.54平方米，售价为141万元，签约时支付定金5万元，2013年1月26日支付45万元，2013年2月26日支付76万元，留15万元到过户时付清，过户中产生的一切费用由双方各自承担。当天，原告支付5万元定金。2013年1月26日，原告支付45万元。2013年2月26日原告支付76万元。原告于2013年2月26日拿到系争房屋钥匙。2016年3月6日，中介公司上海爱荣房产经纪事务所出具情况说明，载明原被告签订了系争房屋买卖合同，当时口头约定房屋能够办理产证时，被告必须协助原告办理过户手续，并约定原告支付房款76万元后被告立即将银行贷款还清，2014年8月原告多次催促被告办理，被告始终找理由拖延到现在。以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，商品房预售合同、房屋买卖合同、抵押借款合同、发票、收据、登记簿、情况说明等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，各方一致确认系争房屋上存在的交通银行股份有限公司上海青浦支行的放弃抵押权承诺的登记信息不影响办理小产证。原告于2016年3月将其名下的两套房产全部过户登记到他人名下。被告出具书面承诺，表示名下无其他房产，系争房屋过户至其名下无障碍。根据庭审查明的事实，本院认为，被告与开发商签订的预售合同为双方真实意思的表示，合法有效。原、被告签订的房屋买卖合同为双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。合同当事人均应恪守约定，履行各自义务。系争房屋已经具备办理小产证的条件，开发商亦已通知被告领取相关手续。被告已将系争房屋出售给原告，并且收取原告部分房款，被告理应积极及时办理小产证，为履行其与原告的房屋买卖合同提供条件。虽然原被告合同并未对过户时间做出明确约定，但被告在2014年下半年经开发商通知已经知道系争房屋可以办理小产证，但至今无故未办理小产证，致使原被告的合同未能得到及时履行，原告提起诉讼要求被告办理过户手续，于法无悖，本院予以支持。被告抗辩合同未约定过户时间而不办理过户的意见，于法无据，本院不予采信。系争房屋目前仍登记在开发商名下，被告需要及时办理过户手续，开发商需提供办证所需的相关资料等。系争房屋登记到被告名下后，因房屋上有银行抵押借款，被告需要及时还清款项，具体款项以银行出具的相关材料为准。抵押权涤除后，被告应及时将系争房屋过户登记到原告名下，依照合同约定，过户所产生的费用由各自承担。原告应在过户后及时支付剩余房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高琴应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区清河湾路699弄46号X室房屋的过户登记至其名下的手续，第三人上海旭博置业有限公司在上述办证过程中提供协助；二、被告高琴应于上述房屋过户登记至其名下之日起十日内归还第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行剩余借款本金及利息（具体金额以第三人确定数据为准）；三、第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行应于收到上述款项之日起十日内涤除上述房屋的抵押权登记；四、被告高琴应于上述抵押权涤除之日起十日内协助原告陈锦芳办理上述房屋过户登记至原告名下的手续；五、原告陈锦芳应于上述房屋过户登记至其名下之日起十日内支付被告高琴剩余房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邵霞二〇一六年四月十三日书记员 周诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”