（2015）鄂黄石港胜民初字第00229号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-11-28

案件名称

原告廖丹凤与被告黄石市华迅房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖丹凤,黄石市华迅房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十六条

全文

黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄石港胜民初字第00229号原告廖丹凤，无职业。委托代理人王浩，湖北人本律师事务所律师。被告黄石市华迅房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市武汉路96-6号。法定代表人张荣敏，董事长。委托代理人敖英姿、马云，湖北太圣律师事务所律师。原告廖丹凤与被告黄石市华迅房地产开发有限公司（以下简称华迅公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂转为普通程序，由审判员黄镔担任审判长，与代理审判员姜蕾、人民陪审员杜惠英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖丹凤及其委托代理人王浩、被告华迅公司委托代理人敖英姿、马云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖丹凤诉称，2014年9月16日，原告廖丹凤与被告华迅公司签订合同编号为hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》，购买该公司开发的黄石摩尔城第5号楼1单元二层5203a室，建筑面积25.51平方米（套内建筑面积19.87平方米，公摊面积5.64平方米），约定该商品房单价为每平方米24516.35元，总价625412元，采取贷款方式付款。签订合同后，原告廖丹凤支付购房款325412元，余款300000元因不可归责于原告的原因未能贷款支付，故原告诉至法院，请求判令：1、解除2014年9月16日原、被告签订的编号为hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》；2、被告华迅公司退还原告已支付的购房款325412元，并赔偿原告按同期贷款利息标准计算的从2014年9月16日至实际支付之日的利息损失；3、案件受理费由被告承担。在庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告华迅公司在冲抵购房款5%的违约金后向原告退还95%的购房款即309141.40元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：证据一、原告廖丹凤的身份证复印件。证明原告诉讼主体适格；证据二、被告华迅公司的企业信息资料及组织机构代码证打印件。证明被告诉讼主体适格；证据三、2014年9月16日原、被告签订的编号为hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》复印件。证明2014年9月16日原、被告之间签订合同，由原告购买被告开发的黄石摩尔城第5号楼1单元二层5203a室，该房屋建筑面积25.51平方米（套内建筑面积19.87平方米、公摊面积5.64平方米），约定该商品房单价为每平方米24516.35元，总价625412元，采取贷款方式付款。该合同第二十条分别约定的出卖人与买受人的单方合同解除权。根据该项规定，原告享有合同约定的解除权，附件六中约定的条款并不影响买受人根据合同主文享有的单方解除权；证据四、被告华迅公司于2014年10月13日出具的00783508号销售不动产统一网络发票。证明原告已支付购房款325412元；证据五、原告向被告邮寄解除合同通知书的快递回执及快递收取记录查询单打印件、解除合同通知书复印件。证明原告已向被告要求解除合同。被告华迅公司辩称，一、原告并不享有合同解除权。1、《商品房买卖合同》合法有效，应当依照合同履行。该合同已经原、被告双方签字确认，且在黄石市房地产市场和产权登记监理中心备案登记；2、原告不享有法定解除权。合同是双方真实意思的表示，并不存在法定解除的情形，仅是因为原告自身原因不愿意履行合同而不办理贷款；3、原告不享有约定单方解除权，双方没有在涉案的《商品房买卖合同》中约定当原告无法办理贷款时原告有权解除合同；4、被告不同意解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。争议房屋位于黄石市中心地段，开盘时销售火爆，原告积极买房，现因经济萧条等原因，原告作为商铺投资者因担心无法获得预期回报，才要求解除合同，其行为违背诚实信用原则，不应当予以支持。二、原告的起诉已经超过诉讼时效。原、被告双方于2014年9月16日签订合同，约定原告以按揭方式付款，在合同签订日付清首付款，且在合同签订7个工作日内提供完整的贷款资料。在银行不予审批的情况下由原告补齐剩余房款，否则视为违约逾期付款。即原告最迟在2014年10月份之前已经知道不能贷款的事实，根据法律规定原告应当从知道或应当知道之日起一年内行使撤销权，而原告起诉已经超过一年，即撤销权已经消灭。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华迅公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据材料：证据一、2014年7月20日原、被告签订的黄石市摩尔城0000256号《商铺认购书》复印件。证明原告认购被告开发的摩尔城5号楼二层5203a号商铺，约定原告应在2014年7月27日前与被告签订《商品房买卖合同》，并支付首付款341729元，余款330000元办理银行按揭贷款；证据二、2014年9月16日原、被告签订的《商品房买卖合同》。证明：1、原告购买商铺总价为625412元，但延期一个月签订合同；2、合同约定在签订合同当日付清首付款，且在合同签订7个工作日内提供完整的贷款资料；3、合同约定因原告原因或非被告原因致按揭贷款未予审批，被告有权单方解除合同，按总房款的5%扣除原告的违约金；4、合同约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同一方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”；证据三、1、2014年7月15日、9月16日、9月27日银行刷卡回执复印件共计四张；2、被告华迅公司于2014年10月13日出具的00783508号销售不动产统一网络发票复印件。证明2014年7月15日原告缴纳购房定金50000元，同年9月16日支付购房款160412元，同年9月27日支付购房款115000元，以上款项共计325412元，被告向原告开具同等金额的购房发票。经本院组织双方当事人对证据进行质证，被告华迅公司对原告方提交的证据一、证据二、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以采信；对证据三的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，在合同附件六第十七条中双方已约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”，该条款表明双方均无权无条件解除合同，原告没有约定解除权。而合同主文第二十条中约定“买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人”，该条款表明解除合同需要书面通知，但被告方至今没有收到原告方的书面通知。在合同附件第十八条中约定主合同条款与附件条款不一致的，应当以合同附件约定为准。本院认为该证据可以证明原、被告签订合同及约定内容等事实，故对该证据予以采信；对证据五被告认为签收时间为晚上二十一点左右与常理不符，且被告从未收到该快递。本院认为因快递回执上有投递人员签名，且快递查询单载明已由被告签收。虽然快递查询单上记载妥投时间为晚上二十一点零六分，但该时间应为录入投递信息时间，故本院对该证据予以采信。对被告所提交的证据一、证据二、证据三因原告对于真实性、合法性均无异议，且可以证明本案事实，故本院予以采信。经审理查明，2014年7月20日，原告廖丹凤与被告华迅公司签订《黄石摩尔城商铺认购书》，双方约定原告同意认购位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城项目5号楼二层5203a号商铺。同年9月16日，双方签订hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》，双方约定原告购买黄石市摩尔城第5号楼1单元二层5203a室房屋，建筑面积共计25.51平方米，每平方米单价为24516.35元，购房总金额为625412元，原告付款方式为贷款方式付款。同时双方还在合同主文第二十条中约定：买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的5%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。另外双方还在附件六中约定合同补充条款，其中第十七条约定：除本合同约定的条款外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同一方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金。合同签订后，原告于2014年7月15日、9月16日、9月27日分四次向被告交纳定金及购房款共计325412元，被告于同年10月13日出具同等金额的销售不动产统一网络发票，但此后原告方未能按约交纳剩余的购房款，并于2015年11月26日向被告邮寄解除合同通知书，要求解除与被告方签订的《黄石市商品房买卖合同》，为被告方拒绝，双方因此成诉。本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同约定内容符合法律规定，合同已成立并生效，应受法律保护。双方在合同第二十条第二款中约定买卖双方享有单方解除权，但在合同附件六第十七条中又约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”，本院认为该条款是否构成对合同第二十条第二款约定内容的变更要从以下几点进行分析：一、对于“本合同”是否仅指双方签订的hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》而不包括其后附件的问题。从合同附件六第十八条约定的内容来理解，该条款认定“本补充条款构成本合同不可分割的组成部分，与本合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同”，即“本合同”所指的仅为hs14007277号《黄石市商品房买卖合同》而不包括其后附件；二、合同附件六中第十七条约定“除本合同约定的条款和状况外，双方均无权终止本合同，否则提出终止合同方必须赔偿另一方房屋总价款的10%作为违约金”是否明确双方均享有单方解除权的问题。从该条款原意分析，合同附件六第十七条首先约定对于本合同不得随意解除，随后在但书中对于解除合同一方应承担的违约责任进行了明确，说明该条实际上与本合同第二十条的内容基本一致，即承认双方均享有单方解除权，但对解除合同一方应承担的解约金比例进行了调整；三、附件六的条款是否构成对合同条款变更的问题。原、被告双方在附件六第十八条中约定“本补充条款的任一条款均构成对本合同的有效补充或修改，本合同与本补充条款不一致的均以本条款为准”。故本院认为当合同与附件六出现不一致的条款内容时，应以附件六的条款为认定双方变更意思表示的依据。原、被告双方在合同附件中约定将单方解除合同解约金的比例调整为10%，且并未约定解除权的行使期限，故原告根据约定在向被告支付购房总价款10%的解约金后可随时解除合同，而原告已于2015年11月24日向被告邮寄解除合同通知书，而被告于同年11月26日签收，故双方之间的《商品房买卖合同》已于2015年11月26日解除。双方在合同中约定购房总价款625412元，故解约金数额为625412元×10%＝62541.20元。原告向被告已交纳购房款325412元，两者相抵后，被告华迅公司应退还原告购房款325412元-62541.20元＝262870.80元。对原告主张解除合同的诉讼请求因合同通过单方行使解除权已经解除，故本院对原告主张通过诉讼再次解除商品房买卖合同的诉讼请求不予支持，对其主张退还购房款309141.40元的诉讼请求，本院对其中262870.80元的诉讼请求予以支持，对超过该数额的部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告黄石市华迅房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告廖丹凤购房款262870.80元；二、驳回原告廖丹凤的其他诉讼请求。如果被告黄石市华迅房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6181元，由原告廖丹凤负担581元，被告黄石市华迅房地产开发有限公司负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交案件受理费6181元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审　判　长　黄　镔代理审判员　姜　蕾人民陪审员　杜惠英二〇一六年四月十三日书　记　员　ＸＸ元 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