（2016）川07民终171号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-13

案件名称

李玉红与四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李玉红,四川鑫泰物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终171号上诉人（原审被告）：李玉红，女，汉族，生于1968年11月27日，住绵阳市涪城区。被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市游仙区。法定代表人：汪文斌，董事长。委托代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。上诉人李玉红因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司（以下简称“鑫泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第1551号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员兰大波担任审判长、审判员赵志主审、审判员田苑参与评议的合议庭，对本案进行了开庭审理，上诉人李玉红、被上诉人的委托代理人赵宏斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2008年1月4日，鑫泰物业公司与“布鲁斯国际新城”小区开发商四川龙都实业有限公司签订“布鲁斯·国际新城”项目B区《前期物业服务合同》和《前期物业服务补充协议》各一份，约定由鑫泰物业公司为“布鲁斯国际新城”B区《按照二级服务质量标准及服务内容提供物业管理服务，高层住宅每月按照1.56元/平方米的标准计收物业服务费用（实际收取是每月1.2元/平方米），多层住宅每月0.60元/平方米，另每月代收垃圾清运费6元，业主或物业使用人应按月交纳物业服务费用。同时约定，开发商四川龙都实业有限公司违反合同第四条的约定拒绝或拖延履行保修义务，业主或物业使用人可以自行或委托鑫泰物业公司修复，修复费用及造成的损失由开发商承担。因开发商的原因给业主和物业使用人、鑫泰物业公司造成人身伤害、财产损失，开发商承担责任；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用和相关代收费用，按所欠费用总额的5%支付违约金。前述物业服务合同及补充合同签订后，鑫泰物业公司为“布鲁斯·国际新城”小区提供物业管理服务至今。李玉红购买了“布鲁斯·国际新城”B区2幢1单元402号多层住宅房一套，建筑面积134.86平方米，并于2009年入住。李玉红入住后，交纳物业管理服务费及相关代收费用至2013年12月31日止即未再交纳。截止2014年1月1日至2015年9月30日，李玉红欠物业管理费1699.23元、垃圾清运费126元，合计金额1825.23元。李玉红在庭审中陈述其房屋存在质量问题、自行车丢失等，认为鑫泰物业公司未予及时、妥善解决、服务不到位，故未向鑫泰物业公司交纳物管费。鑫泰物业公司对此陈述房屋质量问题不属于物业上的问题，应是开发商的问题，其也在协助处理。其余属于职责范围内的问题尽力改进。在一审诉讼中，因鑫泰物业公司计算金额有误，将李玉红的欠费金额变更为1825.23元（含物管费、垃圾清运费）。上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《商品房买卖合同》、《业主入住登记表》、《业主临时公约承诺书》及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。原判认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，鑫泰物业公司与四川龙都实业有限公司签订的前期物业服务合同及相关补充合同，不违背法律规定，该合同对李玉红具有约束力。而且，被告购买房屋时亦承诺遵守业主临时公约。故被告李玉红在购买并实际入住房屋后，应当按照约定向原告鑫泰物业公司支付物管费及垃圾清运费。根据原告主张的收费标准，被告从2014年1月1日起至2015年9月30日止共欠原告物业服务费和垃圾清运费1825.23元，被告对此应当予以支付。关于原告主张违约金169.92的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告从2014年1月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费及垃圾清运费的行为属违约行为，但本院考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处及小区的和睦相处，对原告的违约金主张本院不予支持。关于被告辩解原告需将其存在的相关问题处理好才交纳物管费以及原告未与业主委员会签订物业服务合同不应收取物管费的问题。根据《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《业主临时公约承诺书》的约定，若由于原告的过错行为给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。且被告无证据证实该小区不是原告在进行物管服务而另有其人，那么既然被告接受了服务，原告即有权收取物管费用。故被告的该辩解理由不能成为其对抗不缴纳物管费的理由。关于被告提到以前多缴纳的费用及原告欠其款项的问题，希原、被告本着实事求是的原则，案外进行查实并作扣减处理，本案中不作处理。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李玉红应于本判决生效之日起五日内给付原告四川鑫泰物业有限服务公司自2014年1月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费及垃圾清运费1825.23元；二、驳回原告四川鑫泰物业有限服务公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告李玉红负担。一审宣判后，上诉人李玉红不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、被上诉人不具有原告主体资格，被上诉人已经丧失对小区的物业服务资格；二、上诉人不拖欠物业费，物业公司反而拖欠上诉人2200元，详见证据；三、原审法院明知上诉人不拖欠物业费，错误判决上诉人支付物业费。被上诉人鑫泰物业公司答辩称：对于主体问题，按照龙都公司与被上诉人签订的前期物业服务合同及四川省物管条例规定，在没有新选定的物业公司进入，前期物业合同是不能终止的。李玉红称被上诉人欠她2200元，不是事实，一审也核实清楚了，条子是谁写的不能确定。请求维持原判。本院认为：李玉红上诉认为鑫泰物业公司不能作为收费主体向其主张收取物业费，但鑫泰物业公司事实上自前期物业服务开始至今向李玉红所居住小区提供物业服务，小区业主享有了物业服务所生利益，故根据权利义务相一致原则，鑫泰物业服务公司有权向李红玉收取相应的物业服务费。对于欠交物业服务费及垃圾清运费的金额，原判认定自2014年1月1日起至2015年9月30日期间欠1825.23元，上诉人李玉红没有提出异议，本院予以认定。李玉红上诉称鑫泰物业公司还欠其2200元款项，但鑫泰物业公司予以否认，双方当事人可以在核实后相互抵扣或者另行协商解决，故原判未作处理并无不当。综上所述，上诉人之上诉理由没有事实及法律依据，原判认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由李玉红负担。本判决为终审判决。审判长　　兰大波审判员　　赵　志审判员　　田　苑二〇一六年四月十三日书记员　　杨　丽 来自