（2016）粤03民终633号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
叶大军、邱伟民与深圳兰光集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱伟民,叶大军,深圳兰光集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终633号上诉人（原审被告）：邱伟民，住所地深圳市福田区。委托代理人：邹应杰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶大军，住所地深圳市福田区。委托代理人：赖继新，广东创基律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，广东创基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳兰光集团有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：高宏洪，董事长。委托代理人：吴强，广东深长城律师事务所律师。委托代理人：雷力，广东深长城律师事务所律师。上诉人邱伟民因与被上诉人叶大军、深圳兰光集团有限公司（以下称兰光集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第875号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。叶大军原审诉讼请求：1、撤销叶大军与邱伟民2012年8月14日签订的《房屋租赁合同》；2、邱伟民和兰光集团连带返还叶大军租赁押金249600元；3、邱伟民和兰光集团连带返还叶大军租金差价780000元；4、邱伟民和兰光集团连带赔偿叶大军转让费、装修费、设备购置费等损失2697658元；5、本案诉讼费用由邱伟民和兰光集团承担。原审法院审理查明，涉案房产位于深圳市福田区，兰光集团系房产权利人，面积480平方米，房屋用途为商业。2012年3月12日，邱伟民（承租方、乙方）与兰光集团（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同约定：乙方承租涉案房产，面积为280平方米，租期自2012年5月1日至2014年4月30日，房屋用途为商业；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月150元计算，月租金为42000元；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记备案手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限。补充协议约定：租赁期间，因政府拆迁、征用、市政规划、城市建设开发、建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前两个月书面通知乙方，乙方承诺在甲方指定期限内迁出租赁房屋并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金，合同即时终止，双方互不追究，互不补偿；非拆迁、改造原因，甲方保证乙方可正常续签三次（每次二年）租赁合同，否则乙方有权要求赔偿经济损失。2013年5月1日，兰光集团与邱伟民就涉案房产又签署了两份《房屋租赁合同》，租赁合同约定的租赁面积分别为280平方米、200平方米，租金分别为42000元、28000元。除租赁期限约定不一致外，其它内容均与2012年3月12日签订的合同一致，该两份合同约定的租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日。兰光集团原审庭审时称，邱伟民实际于2012年3月12日承租涉案房产，面积为480平方米，因300平方米以上房屋租赁需要进行消防备案，所以分开签署了两份合同。2012年8月14日，叶大军（承租方、乙方）与邱伟民（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，合同约定乙方承租涉案房产，面积为480平方米，每月租金124800元，租期自2012年5月1日至2014年4月30日；乙方应于2012年5月1日前交付首期租金；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即249600，合同期满结清一切费用、租赁期间乙方未违反本合同和补充协议的条款时，甲方向乙方返还租赁保证金；如合同期未满或租赁期间乙方违反合同和补充协议的条款时甲方可不予返还保证金；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用地的使用费及基于房屋租赁产生的税、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、管理费等费用；补充协议中约定：租赁期间，因政府拆迁、征用、市政规划、城市建设开发、建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前两个月书面通知乙方，乙方承诺在甲方指定期限内迁出租赁房屋并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金，合同即时终止，双方互不追究，互不补偿；非拆迁、改造原因，甲方保证乙方可正常续签三次（每次二年）租赁合同，否则乙方有权要求赔偿经济损失。同日，邱伟民向叶大军开具收款收据，确认收到叶大军支付的租赁押金249600元。同日，叶大军（乙方）与关某（甲方）签订《转让协议》，约定甲方拥有涉案房产室内装修餐厅所有物品（包含餐厅内桌椅、厨房、餐具等），现乙方承租上述物业，并与甲方协商达成转让价格628000元，对此转让价格双方无异议。邱伟民在该《转让协议》上以见证人的身份签字。同日，关某向叶大军出具收款收据，确认收到叶大军转让费628000元。2012年8月20日，叶大军申请对涉案房屋进行装修，申请表记载租户名称为美心煌茶餐厅，装修负责人为叶大军，装修单位为汕尾市装修公司，主要装修项目为门面出口改位置、加装烧腊、门招牌换字。审批意见中工程部批注：原消防不动（包含烟感和喷淋），装修时注意消防安全。深圳兰光集团有限公司物业部在该主管领导处加盖印章。叶大军为主张其装修损失，向原审法院提交了其与汕尾市xx建筑安装总公司签订的《协议书》及该司作出的《工程预算书》，合同及预算书载明涉案房产的装修工程造价共计2770252.07元，叶大军另提交了刘道雄出具的《收款收据》，证实其向该公司支付了装修款2770252.07元。叶大军还向原审法院提交了其购置价值86224.3元厨具用品的发票。另，叶大军于原审庭审后补充提交了其与深圳市xx有限公司于2013年8月14日签订的《施工合同》及该公司开具的《收款收据》，证明其对消防工程进行了改造并支付了消防工程款183000元。邱伟民、兰光集团对叶大军主张的上述装修损失存在异议，主张叶大军在承租后仅进行了局部装修。在本案一审开庭审理之前，叶大军申请对涉案房屋内装修损失进行司法鉴定，原审法院依法委托深圳市华阳国际工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估，该司于2014年12月23日作出《建设工程造价评估书》，结论为：确定涉案房产装修工程在评估基准日2014年10月18日的价值为1693886.97元。原审庭审中，邱伟民、兰光集团质证认为，评估报告的评估依据缺乏真实性，没有有效证据证明装修单位的主体资格及资质情况，装修协议书及工程预算书不能采信，高达277万余元的装修合同，没有任何支付凭证及发票，仅凭收款收据不能证明实际发生了装修款，此外，主要装修系由叶大军的前任租户进行的，叶大军只是进行了两个单项装修，故评估报告主要依据不足，对评估结论不予认可。原审法院经审查认为，邱伟民、兰光集团的异议理由成立，遂责令评估机构进行复核评估。2015年5月5日，评估机构作出了《建设工程造价评估复核书》，结论为：确定涉案房产装修工程在评估基准日2014年4月30日的价值为1218987.93元。叶大军预交了鉴定费15000元。2013年9月3日，兰光集团向兰光大厦各租户发出《关于兰光大厦旧城改造的通知》称，根据市政府审批通过的《上步片区十四单元城市更新规划》以及福田区政府关于华强北片区进行城市更新改造的总体方案，兰光大厦A、B、C座将于近期启动旧城改造，现正式通知租户因旧城改造原因，租赁合同无法继续履行，兰光集团将在2013年12月5日收回租赁房屋，请租户在2013年12月5日前完成搬迁工作，并将租赁房屋交还兰光集团。另查，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局于2011年12月7日向深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室下发《关于上步片区第十四单元城市更新专项规划（调整方案）的批复》，深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室于2011年12月15日向中国电子信息产业集团有限公司转发了该批复。批复和函件未明确更新改造的具体时间。再查，叶大军实际经营至2014年4月30日，向邱伟民正常交纳租金至2013年10月，按照每月124800元的标准共交纳租金1622400元。2015年5月21日补充质证时，邱伟民称2013年10月之后在街道办的协调下，暂时搁置了交纳租金事宜。原审法院审理认为，本案争议焦点在于：一、邱伟民、兰光集团是否构成欺诈而导致叶大军可据此请求撤销合同；二、叶大军主张的有关损失是否具有事实和法律依据；三、兰光集团应否承担连带责任。关于合同撤销的问题。首先，根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局于2011年12月7日向深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室下发《关于上步片区第十四单元城市更新专项规划（调整方案）的批复》的相关内容，原审法院确认兰光集团知晓涉案房产存在更新改造计划，但该批复并未明确更新改造的具体时间，亦即在兰光集团与邱伟民签订合同时，涉案房产是可租赁的，综合邱伟民与兰光集团签订的租赁合同约定的租赁价格、有关拆迁条款及拆迁补偿事宜，原审法院确认兰光集团已向邱伟民披露了相应的拆迁事宜；其次，如果叶大军知晓涉案房产可能拆迁，叶大军必然会考虑经营风险，综合叶大军以60多万元的价格从前承租人处接手涉案房产并装修的事实，原审法院认定叶大军对涉案房产存在拆迁计划不知情；最后，叶大军与邱伟民签订的合同虽然约定了相应的拆迁条款，但双方签订合同约定的租金明显高于邱伟民与兰光集团合同约定的租金，原审法院据此推定邱伟民未向叶大军披露相应的拆迁事宜。综上，原审法院认定兰光集团已向邱伟民披露了相关拆迁事宜，而邱伟民并未向叶大军披露，邱伟民在签订涉案租赁合同时存在欺诈行为，叶大军与邱伟民签订的合同依法可撤销。关于叶大军主张的损失。被撤销的合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。1、关于返还租金押金249600元。合同约定合同期满结清费用且无违约的情况下，邱伟民应向叶大军返还保证金。叶大军正常支付租金至2013年10月，即自2013年11月至合同到期日2014年4月30日，叶大军并未向邱伟民支付该期间共计6个月的租金，而叶大军实际使用涉案房产并经营至合同期满，在叶大军欠缴租金的情况下，根据公平原则，叶大军请求邱伟民返还保证金无合同依据，原审法院不予支持。上述租赁保证金可以抵扣租金。2、关于租金差价780000元。叶大军与邱伟民签订合同时约定的租赁价格为每月249600元，在不考虑涉案房产存在搬迁的可能性的情况下，说明双方约定的租赁价格是涉案房产的正常租赁价格，涉案合同正常履行至合同期满，在此期间叶大军仍正常营业，叶大军主张租金差价缺乏依据，原审法院不予支持。3、关于转让费、装修费、设备购置费等损失2697658元。叶大军因承租涉案房产经营餐厅而向前承租人支付了转让费，转让协议约定叶大军同时受让了原餐厅的室内装修及餐厅内所有物品，因此，转让费的对价应包括餐厅的租赁经营权和原餐厅的装修设备用品等财产价值。对于经营权这一部分，叶大军确已受让了经营权而与邱伟民签订租赁合同，且经营了两年时间，虽租期满后未能续签合同，但未能续签合同应属于叶大军的经营风险，经营权因未能续签合同而受到一定影响，此不属于邱伟民未能与叶大军续签合同所造成损失的范围；对于叶大军受让的餐厅财产价值这一部分转让费对价，叶大军与前承租人同样是经营餐厅，故餐厅的装修设备用品在很大程度上应可重复利用，叶大军已实际接收餐厅财产且经营了两年，考虑到折旧以及部分非固定财产可在合同解除后继续使用，故这部分的财产损失虽可赔偿，但应作相应的折价。评估机构对涉案房产装修价格在2014年4月30日的评估价值为1218987.93元，该金额已经过折旧且已包含了叶大军从前承租人受让时的装修价值部分，原审法院予以采信。综合上述分析，原审法院确认包含转让的装修价值在内，涉案房产的在2014年4月30日的装修价值为1218987.93元，因邱伟民的欺诈行为，其应叶大军赔偿叶大军装修损失1218987.93元。关于设备购置费，依据原审法院查明的事实，叶大军为经营餐厅支出了厨具设备86224元，如前所述，这部分损失应考虑扣减折旧及可继续使用的价值部分，原审法院酌定邱伟民应赔偿叶大军设备购置费43000元。对叶大军过高的诉讼请求，原审法院不予支持。关于兰光集团应否承担连带赔偿责任的问题。如上所述，兰光集团已向邱伟民披露了有关拆迁事宜，兰光集团并非涉案租赁合同的相对方，而连带责任属于法定责任，该责任的承担必须有合同的明确约定或法律的明确规定，故叶大军要求兰光集团承担连带责任无合同和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、撤销叶大军与邱伟民于2012年8月14日签订的《房屋租赁合同》；二、邱伟民应于本判决生效之日起10日内向叶大军赔偿装修费用损失1218987.93元、设备购置费损失43000元；三、驳回叶大军的其他诉讼请求。本案案件一审受理费36618元（已由叶大军预交），由叶大军负担24249元、邱伟民负担12369元；鉴定费15000元（叶大军已预交），由邱伟民负担。上诉人邱伟民不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、改判上诉人邱伟民不应承担本案的赔偿责任。2、改判被上诉人叶大军所造成的损失应由被上诉人深圳兰光集团有限公司赔偿。其上诉依据的事实和理由为：1、客观事实是，上诉人承租的涉案房屋面积是480平方米，被上诉人为了逃避管理，将涉案房屋面积480平方米分拆为280平方米和200平方米，分别与上诉人签订了两份租赁合同和补充协议。原审法院只查明了280平方米租赁合同，而未查明200平方米租赁合同的存在是错误的。2、被上诉人兰光集团与上诉人签订租赁合同时，为了偷逃税，通过调低月租金，抬高管理费的方式将实际月租金分解为租金+管理费80元／平方米，分别在不同的条款中约定。而上诉人实际交纳的月租金是：280平方米租赁合同的月租金为150元／平方米+管理费80元／平方米=64400元；200平方米租赁合同的月租金为140元／平方米+管理费80元／平方米=44000元，合计月租金为108400元。3、被上诉人叶大军向上诉人交纳的租金只到2013年9月，10月份及以后的租金并没有交纳，合计交纳的租金应是1497600元。4、被上诉人兰光集团没有任何提供任何书面证据表明在签订租赁合同时，已将涉案房产列入城市更新项目的批复公示或告知上诉人或其他租户。被上诉人兰光集团在出租涉案房屋时，根本没有考虑房屋拆迁对租金的影响，与上诉人签订的租赁合同约定的租金价格每月230元／平方米，与该片区未列入旧改的房屋的租金价格相比，没有任何降价，甚至比有的商铺的租金还高；被上诉人兰光集团与上诉人签订的补充协议第七条的约定，印证了被上诉人兰光集团没有向上诉人披露涉案房屋拆迁的事实。5、上诉人在承租期间，一直按合同约定向被上诉人交纳租金，即使是被上诉人2013年9月发出旧改通知之前，上诉人还交纳了9月份的租金108400元。如果上诉人早知道旧改，还会交租金吗？6、上诉人和被上诉人叶大军合同约定的租金没有明显高于上诉人与被上诉人兰光集团合同约定的租金，两者的差额仅为19600元，属于上诉人应得的商业利润，并没有超出法律规定的合理范围。而且，被上诉人叶大军还少交了2013年2月份的租金6万元。另外，上诉人从被上诉人兰光集团承租后，转租出去是2012年5月份，空租2个月，损失租金20多万元，都要在利润中扣除，如果加上必要的支出，没有利润可言，还要亏本。所以，原审法院据此推定上诉人未向被上诉人叶大军披露相应拆迁事宜的理由既无事实依据，又缺乏逻辑性。7、如前所述，被上诉人兰光集团2011年12月就获得了涉案房屋旧改的批复，其明知该涉案房屋要进行拆迁，却故意向上诉人和众多租户隐瞒该房屋即将旧改拆迁的重大事实，继续与上诉人和众多租户签订租赁合同，是明显的合同欺诈行为。而上诉人依据租赁合同的约定转租时，对房屋要拆迁的事实根本就不知情，虽然在签订转租合同时，加收了租金，其加价符合行业惯例，加价比例也在合理范围。除此之外，转租合同完全是按照被上诉人兰光集团与上诉人约定的权利义务进行复制，没有对被上诉人叶大军有任何附加的义务。更重要的是，被上诉人叶大军进行装修也取得了被上诉人兰光集团的批准，所以，上诉人在本案中没有任何欺诈行为。被上诉人叶大军口头答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。我方认可一审法院查明的事实及判决的结果，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人邱伟民与被上诉人兰光集团有限公司签订的《房屋租赁合同》，上诉人认为自己与被上诉人兰光集团有限公司的《房屋租赁合同》是为了偷逃税而降低月租金而抬高管理费的方式，导致实际的月租金造成了偏低，我方认为这个理由首先是不合法，也不是事实，这是应该被法律打击和惩处的。被上诉人兰光集团口头答辩称：首先，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持，至少请求维持深圳兰光集团有限公司的这部分。其他的部分与我司无关，我方不发表意见。其次，被上诉人叶大军已经当庭提出了撤销了对我方的诉讼请求，鉴于叶大军在一审是原告的身份，其起诉了两个被告，叶大军有权处分其诉讼请求。当然最终需要法庭的裁决。但基于叶大军的陈述其撤回针对我方的诉讼请求是合理合法，确实我司与本案也没有直接的法律关系。基于此，如果叶大军的撤回诉讼请求成立，我方依法就不是本案的诉讼当事人了。二审经审理查明，兰光集团与邱伟民就涉案房产签署的《房屋租赁合同》除约定租金外，另约定了邱伟民每月还需支付每平方米80元的其他费用。经审理查明，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。叶大军曾在收到一审判决后提交上诉状，但未在规定期限内缴纳上诉费，亦未在该期间内提出缓、减、免交上诉费的申请，本院已依法按其自动撤回上诉处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人兰光集团并非邱伟民与叶大军签订的《房屋租赁合同》的合同当事人，连带责任的承担必须有合同的明确约定或法律的明确规定，故本案叶大军要求兰光集团承担连带责任无合同和法律依据，原审法院不予支持，认定正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：邱伟民与叶大军签订《房屋租赁合同》是否存在欺诈行为以及损失如何赔偿的问题。关于邱伟民与叶大军签订《房屋租赁合同》是否存在欺诈行为。上诉人邱伟民在二审提出二份租赁合同约定的租金差距并不大，其与兰光集团的租金还应包括管理费80元/平方米，经查，加上管理费有近2万元的租金差额，但租金差额仅仅是一方面，从叶大军签订《房屋租赁合同》前后行为看，叶大军为承租涉案房屋支付了60多万给前承租人，并在承租后花费巨额资金进行了装修，显然不符合知晓拆迁事实的正常行为，根据日常生活经验法则，原审法院认定叶大军对涉案房屋拆迁事宜不知情和邱伟民在签订涉案租赁合同时存在欺诈行为，并无不妥，本院予以维持。关于损失如何赔偿的问题。涉案合同根据被上诉人叶大军的请求，依法可撤销。依据合同法相关规定，合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案邱伟民与叶大军签订的《房屋租赁合同》中明确约定了相应的拆迁条款，叶大军作为完全民事行为能力，应履行交易时审慎义务，为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，但本案中，叶大军显然没有履行审慎义务，因此，叶大军对合同的撤销也存在过错，应当承担相应的责任，原审法院认定邱伟民承担全部损失，认定错误，本院予以纠正。根据双方过错程度、合同履行情况，本院对于涉案合同的撤销所造成的损失酌定叶大军承担20%的责任、邱伟民负担80%的责任，即邱伟民对于装修费用损失1218987.93元负担975190.34元和对于设备购置费用损失43000元负担34400元。综上，上诉人邱伟民的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第875号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第875号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第875号民事判决第二项为上诉人邱伟民应于本判决生效之日起10日内向被上诉人叶大军赔偿装修费用损失975190.34元、设备购置费损失34400元；四、驳回被上诉人叶大军的其他诉讼请求；五、驳回上诉人邱伟民的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件一审受理费36618元（已由叶大军预交），由叶大军负担29294元、邱伟民负担7324元；鉴定费15000元（叶大军已预交），由邱伟民负担；本案二审案件受理费27840元，由叶大军负担4320元，由邱伟民负担23520元。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一六年四月十三日书 记 员 伍圣权(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”