（2016）内04民终337号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-24

案件名称

张志刚与赤峰金福地物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张志刚,赤峰金福地物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2016）内04民终337号上诉人（原审被告）张志刚，男，1971年5月25日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区巴林右旗。委托代理人苏相军，男，1981年1月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区巴林右旗。被上诉人（原审原告）赤峰金福地物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗。法定代表人沐沦，总经理。委托代理人马连财，男，1960年3月12日出生，蒙古族，赤峰金福地物业管理有限公司职工，住内蒙古自治区巴林右旗。委托代理人吕世伟，内蒙古昭乌达律师事务所律师。上诉人张志刚因与被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司（以下简称金福地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2015）右民初字第2953号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年1月18日受理立案后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、雷蕾参加的合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案，上诉人张志刚的委托代理人苏相军，被上诉人金福地物业公司的委托代理人马连财、吕世伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明，2012年10月19日，巴林石房地产公司与原告针对巴林石文化创意产业园的物业服务签订了一份《前期物业服务合同》，约定巴林石房地产公司开发建设的巴林石文化创意产业园的前期物业服务管理事宜由原告完成，合同第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元，第七条约定业主应于交付房屋钥匙之日起交纳物业服务费用。第三十五条约定，本合同期限自2012年5月18日起至2017年5月17日止。第三十八条约定，巴林石房地产公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。巴林石文化产业园二期于2012年5月14日竣工验收。原告于2012年5月18日进入该小区进行垃圾清理、绿化等物业服务。自2012年5月18日至2015年6月17日被告拖欠巴林石产业园二期B-28号别墅的物业费共11510.15元（207.39平方米×每平方米每月1.5元×37个月）。原审法院认为，原告与巴林石房地产公司签订了《前期物业服务合同》，按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故原告虽然未与被告签订书面的物业服务合同，但原告已进行了垃圾清理、绿化等物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。被告作为该小区的业主及物业服务的受益人，应该承担相应的物业服务费用。《前期物业服务合同》约定，被告应在领取房屋钥匙之日起有交纳物业费的义务，但原告在该小区楼房竣工后于2012年5月18日进入该小区服务，被告未出庭应诉，也未向法院提供证据，应承担举证不能的法律后果。综上，对原告的诉讼请求，法院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：被告张志刚给付原告赤峰金福地物业管理有限公司自2012年5月18日至2015年6月17日的物业费11510.15元。此款于判决发生法律效力后十日内履行。上诉人张志刚不服原审判决，向本院提出上诉称，上诉人和被上诉人金福地物业公司之间没有签订《前期物业服务合同》，前期物业合同约定的物业公司是丽家物业管理公司，上诉人与被上诉人金福地物业公司之间不存在合同关系。上诉人等业主入住以来，被上诉人金福地物业公司未提供任何物业服务，房屋装修垃圾、门前屋后卫生清理、管道疏通、房屋维修维护都是业主出资自行解决，被上诉人要求按照1.5元每平方米收取物业费没有任何依据。故要求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人金福地物业公司答辩称，被上诉人依法与赤峰市巴林石房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同约定了被上诉人为巴林石文化创意产业园提供物业服务，物业费为每平方米1.5元，前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人明确认可其接受了被上诉人提供的物业服务的客观事实，因此被上诉人应当按约支付物业服务费。故要求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人提交证据如下：证据一、巴林右旗人民政府办公室出具的证明一份，证明被上诉人没有提供物业服务；证据二、巴林右旗城市管理中心出具的《关于巴林石产业园一、二期更换物业公司情况的说明》一份，证明涉案小区已经更换了物业公司；证据三、提交照片一枚，证明被上诉人没有按约提供物业服务；证据四、提交照片六枚，证明被上诉人没有按约提供服务；证据五、提交《合作协议》一份，证明和被上诉人之间已经不存在物业服务合同关系。被上诉人对上述证据质证称：对证据一的真实性没有异议，对其合法性和关联性有异议，巴林右旗人民政府办公室系政府内设部门，没有权利出具相应的证明，证明中提出的环境及绿地和管道均属于开发商遗留问题；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该文件的第一页盖有印章，但后面的内容没有印章，不能证明其真实性，同时该文件表明2015年1月1日才更换物业公司，同时物业管理系房地产管理所实际管理，不是城市管理中心的管理范围；对证据三的真实性、合法性和关联性均没有异议，但对证明问题有异议，被上诉人按约提供了服务；对证据四的两枚小区外景照片的真实性没有异议，是由于刚下完雪没有来得及清扫。对室内的四枚照片不认可，无法证明是小区的房屋。对证据五的合作协议有异议，该协议体现出来的物业公司是自然人，没有提供物业服务的权利。为证实其主张，被上诉人提交照片四枚，证明为该小区提供了物业服务。上诉人质证称照片上的小区不是上诉人所在小区，上诉人所在小区均是仿古建筑。针对双方所举证据和发表的质证意见，本院综合认证如下：对上诉人所举证据一被上诉人对其真实性没有异议，本院对其采信；对证据二被上诉人虽有异议，但不能提交证据推翻该说明，本院予以采信；对证据三被上诉人对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以采信；对证据四中的两枚照片被上诉人没有异议，本院予以采信，对另外四枚无法证实拍摄地点，本院不予采信；对证据五被上诉人虽不认可，但不能提交证据推翻该证据，故本院予以采信。对被上诉人所举四枚照片，因被上诉人不能证明其拍摄地点，故本院不予采信。综合以上证据，本院查明事实如下：巴林石文化创意产业园二期的业主自2012年5月18日入住，被上诉人金福地物业公司于2012年10月19日从其他物业公司手中接手涉案的巴林石文化创意产业园二期的物业服务，按照每平方米1.5元的标准收取物业管理费，接手之前的物业费一并转给被上诉人金福地物业公司。巴林右旗人民政府办公室出具证明称：2013年5月9日，政府组织成立了巴林右旗促进巴林石文化产业协调发展领导小组，自2014年3月3日领导小组办公室正式进入巴林石文化创意产业园，经过走访、摸排和业主举报，发现“当时产业园的环境处于脏乱差，绿地无人管护，成为荒地，管道处于冬堵、夏臭、污水井灌满无人维修管理的情况下”，旗政府在2014年投入大量的人力、物力和财力，对该园区进行全面整改，对园区进行全面的绿化、美化工程，同时对园区的污水管及污水井进行全面彻底的清洗，从而解决该园区管道冻、堵的老问题。巴林右旗城市管理中心出具了《关于巴林石产业园一、二期更换物业公司情况的说明》，称，2014年4月巴林石产业园一、二期业主在旗政府办公室产业园管理人员李树青的组织和监督下通过选举的方式成立“巴林石产业园（二期）业主协调管理委员会”，在征求广大业主意见后，决定辞去金福地物业公司在巴林石产业园的管理和服务工作，并以公告的形式告知广大业主和金福地物业公司。2014年9月巴林石产业园业主协调管理委员会向城市管理中心举报金福地物业公司存在服务不到位、收费高、态度蛮横等诸多问题，2014年10月经旗政府研究决定，将巴林石文化创意产业园一、二期的物业管理工作交由城市管理中心专门负责。2014年4月份业主委员会就提出了解聘该物业的服务约定，2014年9月份园区的业主委员会向城市管理中心请求解除该公司的服务，2015年1月份业主委员会又一次发出了辞退金福地物业公司的通告，但至今金福地物业公司仍然拒不退出。2014年12月28日，巴林右旗城市管理中心与杨济纲签订合作协议，约定杨济纲的公司自2015年1月1日起进入巴林石产业园一期二期实施管理。被上诉人诉至原审法院，请求判令上诉人支付自2012年5月18日至2015年6月17日期间的物业费11510.15元。二审另查明，上诉人所居住的房屋面积为207.39平方米。还查明，《内蒙古自治区发展和改革委员会、内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》第二条第二款规定：“普通住宅物业服务费实行市场调节价。其中，普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会（未成立业主委员会的由社区居委会）与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定。公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。”上述事实有书证、当事人陈述予以证实，应当予以认定。本院认为，被上诉人金福地物业公司与巴林石房地产开发有限责任公司之间所签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力，根据该合同约定，涉案的小区每平方米每月物业费为1.5元。被上诉人金福地物业公司作为物业服务公司，其职责是为业主提供合格的物业服务，如未提供相应的服务，则无权收取相应的物业费。被上诉人张志刚提交了巴林右旗人民政府办公室出具的证明和巴林右旗城市管理中心出具的说明以及照片，证明被上诉人所提供的物业服务不合格，不应当按照1.5元每平方米的标准收取物业费，但其认可被上诉人曾经打扫卫生，表明被上诉人提供了部分物业服务，因此上诉人张志刚应当交纳一定数额的物业服务费。被上诉人金福地物业公司虽然主张其为业主提供了合同约定的全部服务项目，但不能提交证据证实，因此其主张按照1.5元每平方米每月的标准收取物业费本院不予支持。综合本案被上诉人提供服务的情况，本院认为被上诉人按照合同约定的收费标准的50%的比例收取物业费比较适宜。关于计费期间，被上诉人虽是在2012年10月份接管涉案小区的物业服务，但在此之前的物业公司所进行的服务由其承继，而其承继的物业公司在2012年5月18日进入小区提供服务，故应自2012年5月18日也就是其承继的物业公司开始服务的时间计算物业费。因上诉人提供了巴林右旗城市管理中心和案外人杨济纲的物业服务公司签订的服务协议，证明自2015年1月1日起涉案小区的物业服务由其他物业公司提供，故金福地物业公司收取物业费应截止于2014年12月31日。从2012年5月18日至2014年12月31日共计31个月，按照每平方米每月0.75元计算，上诉人所有的207.39平方米房屋共应当交纳物业费4821.8元（207.39平方米×31个月×0.75元=4821.8元），此款上诉人应当支付给被上诉人金福地物业公司。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人张志刚的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2015）右民初字第2953号民事判决；二、被上诉人张志刚于判决生效后十日内给付被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司自2012年5月18日至2014年12月31日期间的物业费4821.8元；三、驳回被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44元，由上诉人张志刚负担22元，被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司负担22元；二审案件受理费88元，由被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司负担；邮寄送达费40元，由上诉人张志刚与被上诉人赤峰金福地物业管理有限公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长　　徐国坤审判员　　其其格审判员　　雷　蕾二〇一六年四月十三日书记员　　刘　月关注微信公众号“”