（2016）豫1402民初1987号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-01
案件名称
梅某某与商丘凤祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
商丘市梁园区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梅某某,商丘凤祥置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1402民初1987号原告梅某某。被告商丘凤祥置业有限公司。法定代表人王建，职务董事长。委托代理人贾保德。系该公司法律顾问。原告梅某某诉被告商丘凤祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2016年3月7日本院受理后，依法组成合议庭，由审判员田静担任审判长、审判员王伟、张竹青参加评议。于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告梅某某、被告委托代理人贾保德均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年11月29日，原、被告签定了《堤亚纳认购房源协议书》，原告按约定支付了部分购房款，被告违反协议约定没有交付房屋，被告没有办理五证，无法办理房产证。被告隐瞒事实欺骗原告与其签订无履行期限的购房协议，侵害了原告的合法权益，要求确认协议无效，终止履行，返还原告购房款119821元，按购房款的15%支付违约金。被告辩称：双方签订的是认购协议，不是买卖合同，所签订协议不违反法律规定，双方签订认购协议没有约定交房时间，原告是认知的，且房价也低于市场价。被告无违约行为，对被告没有办理相关五证是政府许可，原告购房时是认知的。本案争议焦点：原、被告签订的购房协议能否解除。经审理查明，本院确认以下案件事实：原告在2013年11月29日向被告支付定金，选定被告开发的堤亚纳住宅区房屋一套，并签订购房协议书一份，该协议主要约定：原告购买被告堤亚纳住宅小区26号楼1单元201号房屋一套，建筑面积113.8平方米，价款398821元，付款方式采取按揭贷款形式，原告支付总房款的30%作为首付款，余款按被告指定银行办理按揭贷款手续。原告在协议签订当日将首付款119821元付清。协议还约定了如被告一房多卖则以双倍定金赔偿原告，如原告未按期办理手续定金不予退还等条款。协议载明最终以正式的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》为准，房款多退少补。该协议中没有约定正式签订《商品房买卖合同》的日期、贷款办理期限及房屋交付日期等必要条款。另查明，由于被告没有办理商品房销售等五种许可证明，无法办理银行按揭贷款合同和房产证明，没有正式和原告签订《商品房买卖合同》，现房屋亦未交付。上述事实有原告提供的2013年11月29日《堤亚纳认购房源协议书》一份、收据一份，在案作证。本院认为：原、被告签订购房协议具备商品房买卖合同的主要内容，双方商品房买卖合同成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，签订的合同无效。被告开发堤亚纳住宅小区，明知自己没有取得预售房屋的资格，违规销售，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，具有明显过错。原、被告签订的堤亚纳购房协议为无效协议。由于被告至今未取得相关合法证明，无法实现其承诺的购房约定，原告要求返还购房款，终止合同履行理由正当。《中华人民共和国合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此能受到的损失。由于原告在签订购房协议时对开发商的预售资质等问题未尽到注意义务，对购房协议条款的不完备也没提出异议，对造成合同无效亦负有一定责任。其请求被告承担购房款的15%的违约金没有法律依据，本院不予支持。但鉴于本案中被告过错较大，应适当赔偿原告的利息损失，其赔偿的标准应按人民银行贷款利率加罚息计算，即从被告收取房款之日起，按照人民银行同期同类人民币贷款利率的150%计算至实际付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梅某某与被告商丘凤祥置业有限公司签订的购买堤亚纳住宅小区26号楼1单元201号房屋的协议无效，终止履行；二、被告商丘凤祥置业有限公司返还原告梅某某购房款房屋款119821元，并支付利息（利息自2013年11月29日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的150%计算至付清之日止）。于本判决书生效后十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 田 静审判员 王 伟审判员 张竹青二〇一六年四月十三日书记员 朱娈娈 微信公众号“”