（2016）粤0403民初296号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-07-07
案件名称
珠海市中港城物业管理有限公司与龚上玫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市中港城物业管理有限公司,龚上玫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初296号原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方，组织机构代码××。法定代表人邓锐标，董事长。委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。委托代理人廖丽娜。被告龚上玫，男，汉族，公民身份号码×××6834，住广东省深圳市龙岗区。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）诉被告龚上玫物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由审判员董凯于2016年4月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静，被告龚上玫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中港城公司诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。故原告诉至法院要求被告支付自2010年11月至2015年12月的物业服务费10726元，被告支付违约金10136元（暂计至2015年12月，请求支付违约金至被告付清费用之日止），本案受理费由被告承担。原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：1．不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；3．证明二份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；4．物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告龚上玫辩称：一、原告与被告之间没有任何合同关系。原告是与开发商签订的《物业管理合同》，根据合同的相对性原则，它的效力只及于合同缔约人之间，对合同外的第三人不发生效力。最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第一条也不能说明业主要受其约束。根据《立法法》第八十四条的规定，最高院的该司法解释无溯及既往的效力。二、原告主张滞纳金无合法依据。原告违反合同义务在先，其服务不符合《物业管理合同》约定，被告享有先履行抗辩权，所以原告主张滞纳金无任何依据。三、原告服务质量不合格。根据原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》的规定，原告服务应达到三级标准，但原告先行违约，服务达不到标准，具体表现为涉案小区内的消防设施不合格，电梯入口处全是广告，正是因为原告的服务不合格，所以涉案小区绝大部分业主才不缴纳服务费。四、原告收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。原告提供的《物业管理合同》内容不具备物业服务合同的要素，没有经过有关部门备案，属于无效合同。合同甲方与乙方的法定代表人同属一人，日期为空白，这说明原告是为了本案诉讼制作的该合同。该合同没有任何具体的服务内容和标准，没有具体的物业服务质量可见，只是为开发商做事，没有为业主服务的条例，只有管理没有服务。原告提供的《物业管理合同》没有经过被告确认，没有对业主公布过，也没有经过主管部门备案，因此对被告和全体业主没有约束力。五、原告的收费不符合物价局的规定。原告属于三级资质，按照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定，只能按楼梯住宅每平方米0.4元，电梯住宅0.9元的标准收费。原告按每平方米1.5元收费，违反了物价局规定的收费标准。原告主张的物业服务费和滞纳金均无合法依据，其服务质量不合格且收费又不符合物价局的规定，故原告不应当支付其物业管理费，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。六、原告违反《物业管理条例》第四十五条的规定。停水、停电属于供水公司和供电公司的权限，原告没有经业主同意，不能采取停电停水催缴物业服务费的措施，否则属于违法。原告把业主水表拆除，未经业主同意扣留，采取全部业主连带承担水费的责任形式，滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。致使有个别业主欠水费，原告却把全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。七、根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，被告只保留两年之内的物业费缴纳凭证。原告提供的证据追缴照片属于原告自制的物业费凭证，被告从没有见过，原告可以随时上门拍摄，时间随便改，该证据无法律效力。原告诉讼请求超过了诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告采取补救措施，赔偿小区业主损失。被告龚上玫对其辩称向本院提交如下证据：1．资质证书一份，拟证明原告是三级资质；2．商事登记薄一份，拟证明原告的工商登记情况；3．珠海斗门海逸豪庭小区供水系统整改意见书一份，拟证明涉案小区供水网管不合格，无法移交给供水公司；4．海逸豪庭业主联合维权签名书一份，拟证明物业违约服务达不到标准，管理失职；5．照片一组，拟证明内容同上；6．信访事项受理告知书一份，拟证明被告就原告物业服务问题上访的情况；7．报纸报道二份，拟证明原告强行拆除业主水表；8．海逸豪庭9个问题三方会谈记录表一份，拟证明原告物业服务达不到标准，管理失职。原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，被告对原告提交的证据1没有异议，对其他证据均不予认可；原告对被告提交的证据1、2没有异议，证据3、7、8与本案无关，证据4、5、6的真实性无法核实。本院对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性予以确认，证据4没有其他证据予以佐证，本院不予采信；对被告提交的证据1、2的真实性、合法性和关联性予以确认，证据4、5、6、8，没有其他证据予以佐证，不能证明被告主张的证明内容，被告提交的其他证据与本案无关。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城物业签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供服务。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。另查明，被告是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）某房的权属人，该房产建筑面积115.15平方米，该房所在楼栋总层数10层。被告至今未办理收楼手续，被告于2012年2月20日办理了涉案房产的产权登记手续。本院认为，原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。原告主张被告拖欠2010年11月至2015年12月的物业服务费。被告当庭确认自己从未支付过物业服务费，但同时主张还未办理收楼手续。根据原告提交的不动产权登记表，被告已于2012年2月20日办理了涉案房产的产权登记。因此，本院确定被告应支付物业服务费的期间为2012年3月至2015年12月，被告应支付的物业服务费为7945.35元（115.15平方米×1.5元×46个月）。由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费从欠缴当月的次月16日起计至本院确定付款之日止的利息。关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，被告支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。因此，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。关于收费标准问题。被告抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准核算应支付的物业服务费。本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且原告主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故本院对被告该抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告龚上玫于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2012年3月至2015年12月的物业服务费7945.35元；二、被告龚上玫于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至本院确定的付款之日止）；三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担100元，由被告龚上玫负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇一六年四月十三日书记员 黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：