（2016）渝0118民初2150号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-25

案件名称

梅宗云与重庆瀛胜商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市永川区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梅宗云,重庆市瀛胜商业管理有限公司,李勋梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十二条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0118民初2150号原告梅宗云，女，1974年10月30日生，汉族，住重庆市永川区。委托代理人秦明忠，重庆石松律师事务所律师。被告重庆市瀛胜商业管理有限公司，住所地重庆市永川区红河大道150号，组织机构代码06567318-5。法定代表人王晴，执行董事。委托代理人游先田，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。第三人李勋梅，女，1989年6月22日生，汉族，住重庆市江津区。原告梅宗云与被告重庆市瀛胜商业管理有限公司（以下简称瀛胜公司）、第三人李勋梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李军于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告梅宗云及其委托代理人秦明忠、被告瀛胜公司的委托代理人游先田、第三人李勋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅宗云诉称，被告承租的重庆市永川区胜利路40号1-66号1层的商品房系原告所有，因被告未按约定支付租金，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》已被法院判决解除，但被告将该房屋租赁给了第三人，由第三人实际占用，故起诉要求被告支付原告2015年9月1日至2016年1月5日的租金33925.49元，并由被告支付违约金20000元；要求被告与第三人按照每月8207.78元的租金支付原告从2016年1月6日至2016年4月7日的房屋使用费。被告瀛胜公司辩称，原、被告双方原签订的《委托经营管理协议》已解除，其公司不应再支付租金；原告所诉房屋的实际控制人系第三人李勋梅，李勋梅违反了与被告签订的租赁合同，没有向被告缴纳租金，应由李勋梅向原告缴纳相关费用并赔偿损失；在原、被告双方解除《委托经营管理协议》等合同时，法院已经对被告应当承担的违约金进行了裁判，原告不应再次要求被告支付违约金，即便应支付，其主张的违约金也过高。不同意原告的诉讼请求。第三人李勋梅辩称，其与被告签订房屋租赁合同时不知道原告是房屋所有权人，其与被告签订的房屋租赁合同尚未到期也未解除，其已经按合同约定向被告缴纳了租金、保证金等，因乐天玛特超市未及时开业及第三人所租门市在未开业前遭到盗窃等问题，第三人与被告存在纠纷尚未处理。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月20日，原告与重庆市花语坊房地产开发有限公司（简称花语坊公司）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买花语坊公司开发的位于重庆市永川区胜利路40号1-66号1层的商品房（商铺），建筑面积50.98平方米。花语坊公司承诺乐天玛特于2014年8月31日前���驻（即乐天玛特在工商部门备案登记领取营业执照并对外营业）海棠印象项目1幢。同时，花语坊公司要求原告与被告瀛胜公司签订《委托经营管理协议》和《委托经营管理补充协议》，作为本合同的附件。2014年5月20日，原告与被告瀛胜公司签订《委托经营管理协议》，约定原告将其所购买的重庆市永川区海棠印象1栋1层66号商铺委托给被告瀛胜公司全权经营和管理。委托期限为3年，起始于花语坊公司正式交房之日，即2014年6月30日起至2017年6月29日。如交房时间提前或延后，本场地委托起止随即发生相应变化。同时约定在协议有效期内，被告瀛胜公司进行统一招商，自主经营，享用使用权、收益权，无论经营好坏，每年须向原告支付收益，除此以外无须向原告支付任何费用，并以花语坊公司交房之日起为原告固定收益的起算日期。委托经营期间，被告瀛胜公司向原告支付收益标准为第一年每月149元/平方米；第二年每月161元/平方米；第三年每月174元/平方米。第一次收益支付，原告在海棠印象项目购房时已获得被告瀛胜公司一次性支付的前6个月的收益，即人民币45576元，此收益款已在总购房款中扣减，作为原告委托被告瀛胜公司经营管理期间原告前6个月所得收益。委托经营期后2.5年的租金，被告瀛胜公司每6个月向原告支付一次，被告瀛胜公司分别在每6个月租期开始后的15个工作日（遇节假日顺延）内支付该6个月的收益给原告。2014年5月20日，原告作为乙方、被告瀛胜公司作为甲方、花语坊公司作为担保人，共同签订《委托经营管理补充协议》，对前述《委托经营管理协议》进行变更和补充，约定因被告瀛胜公司原因导致延迟付给原告应收的固定收益金，逾期支付的按逾期时间分别处理：……超过30天，视为被告瀛胜公司违约，原告有权收回商铺，并向被告瀛胜公司追偿应收款项和违约金。……若被告瀛胜公司违约，由瀛胜公司向原告支付实际购商铺总价款百分之二十的违约金，同时委托经营协议终止等。担保人花语坊公司对被告瀛胜公司履行本合同应尽的义务进行连带担保。上述合同、协议签订后，原告依约履行了付款义务。2014年8月31日，原告在接房验收流转单上签字，该流转单上载明“本人已于2014年8月31日完成海棠印象接房手续，同意接房。重庆市花语坊房地产开发有限公司正式交房日（2014年8月27日）作为与重庆市瀛胜商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》的客户固定收益起算日期，不另行改签。”2015年5月29日，花语坊公司和被告瀛胜公司出具《关于延迟支付租金的情况说明和致歉函》，称原计划支付业主的资金无法按时支付，在乐天玛特超市9月10日开业前，保证完成所有应付租金的支付和产权证的办理，如未兑现承诺，愿意承担因此造成的一切责任。因乐天玛特未及时开业，且被告瀛胜公司和花语坊公司一直未向其支付租金收益，原告于2015年6月30日起诉来院，要求：判令解除其与被告瀛胜公司签订的《委托经营管理协议》以及解除其与被告瀛胜公司、花语坊公司签订的《委托经营管理补充协议》；判令被告瀛胜公司向其支付未按《委托经营管理补充协议》约定支付2015年3月1日至2015年8月31日租金的违约金498000元（按商品房总价款百分之二十计算）；判令被告瀛胜公司向其支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金收益45576元，并由被告瀛胜公司向其支付未按时支付租金收益的违约金146298元（以45576元为本金按日百分之三从2015年3月1日起计算至2015年8月31日）等。本院审理后认为，被告瀛胜公司违约，原告有权收回商铺，委托经营协议应终止；按照原告与被告瀛胜公司的约定，被告公司应支付实际购商铺总价款20%的违约金，但该违约金过高，本院酌情考虑被告确实存在的不诚信行为以及该行为造成原告存在的资金占用利息等损失，认定被告瀛胜公司应当向原告支付未按时支付收益的违约金20000元，花语坊公司承担连带赔偿责任；原告要求被告瀛胜公司支付2015年3月1日至2015年8月31日的租金收益45576元本院应予以支持等。2015年12月2日，本院依法判决：一、解除原告梅宗云与被告重庆市瀛胜商业管理有限公司之间签订的《委托经营管理协议》和《委托经营管理补充协议》；二、由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告梅宗云逾期付租金违约金20000元，并由被告重庆市花语坊房地产开发有限公司对该逾期付租金违约金承担连带赔偿责任；三、由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告梅宗云租金收益45576元等。该判决已于2016年1月5日发生法律效力。另查明，2015年1月21日，被告与第三人李勋梅签订《商铺租赁合同》，被告作为出租方，将重庆市永川区胜利路40号1栋1层66号商铺出租给李勋梅，租赁期限为2015年1月21日至2017年8月25日，承租方可享受免租期从2015年1月21日到2015年6月27日，免租期无需支付租金，第一年月租金每平方米单价145元，月租金7392元，第二年月租金7983元等，承租方还需缴纳相当于两个月租金的保证金14784元等。合同签订后，李勋梅向被告缴纳了2015年6月22日起至9月21日止三个月的租金22176元等费用。后因乐天玛特超市未及时开业及李勋梅所租门市在未开业前遭到盗窃等问题，李勋梅与被告产生纠纷，双方尚未对该纠纷作出处理。在本案审理过程中，经原、被告及第三人达成协议，李勋梅已于2016年4月7日将所租房屋交付给了原告。上述事实，有当事人陈述、本院（2015）永法民初字第04889号民事判决书、商铺租赁合同、租金收条等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告作为《委托经营管理协议》的相对方，在合同解除前应当按照该协议约定支付原告2015年9月1日至2016年1月4日的租金收益33925.49元（161元月/平方米×50.98平方米×4个月+161元月/平方米×50.98平方米×4日÷30日/月），因被告违约，还应支付相应的违约金，本院酌情考虑被告确实存在的不诚信行为以及该行为造成原告存在的资金占用利息等损失，认定被告应当向原告支付未按时支付收益的违约金15000元。在合同解除后，被告仍负有向原告交付房屋的义务，其未向原告交付房屋，给原告造成房租损失应当赔偿。参照其合同��定的价格，原告2016年1月6日至2016年4月6日的租金收益损失为24896.93元（161元月/平方米×50.98平方米×3个月+161元月/平方米×50.98平方米×1日÷30日/月），应由被告赔偿。原、被告产生纠纷后，双方原签订的《委托经营管理协议》虽经法院判决解除，但在该协议解除前，原告在该协议的授权范围内与第三人签订的房屋租赁合同仍然合法有效，该租赁合同尚在履行期限内而并未解除，加之第三人与被告因履行该合同存在纠纷尚未处理，故第三人与被告因履行该合同产生的权利义务关系可由双方另行处理，在本案中不作处理。原告要求被告支付租金、违约金并赔偿相应损失的诉讼请求成立，本院予以支持，但赔偿金额应根据法律规定和实际情况予以主张，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第���百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告梅宗云租金33925.49元；二、由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告梅宗云违约金15000元；三、由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告梅宗云房租损失24896.93元；四、驳回原告梅宗云的其他诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取575元，由被告重庆市瀛胜商业管理有限公司负担（此款原告已预付，由被告在履行本判决时直付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级���民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　李军二〇一六年四月十三日书记员　　张甜 来源：百度“”