（2016）粤03终1456号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
深圳市中旗置业投资发展有限公司、郭爱华与深圳市福田区荔林苑业主委员会建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市中旗置业投资发展有限公司,郭爱华,深圳市福田区荔林苑业主委员会,深圳万家乐百货有限公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03终1456号上诉人（原审被告）：深圳市中旗置业投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：郭爱华，总经理。上诉人（原审被告）：郭爱华，身份证住址：深圳市福田区。上诉人共同委托代理人：关军章，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市福田区荔林苑业主委员会，住所地：深圳市福田区。负责人：顾飞，主任。委托代理人：杨晓帆，广东环鼎律师事务所律师。委托代理人：陈丛林，广东环鼎律师事务所律师。原审第三人：深圳万家乐百货有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：余红桃。委托代理人：余桂炎，公司员工。上诉人深圳市中旗置业投资发展有限公司（以下简称中旗置业公司、郭爱华与被上诉人深圳市福田区荔林苑业主委员会、原审第三人深圳万家乐百货有限公司（以下简称万家乐公司）因建筑物区分所有权纠纷一案，不服（2015）深福法民三初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。深圳市福田区荔林苑业主委员会在原审中的诉讼请求为，判令：一、两被告负连带责任向原告支付首层邮车车库使用费548496元（自2012年6月1日起至2014年6月30日期间使用费按深圳市福田区房屋租赁指导租金计算：228.54平方米×100元/月/平方米×24月）；二、被告将首层邮车车库使用权归还给原告，第三人自2014年7月1日起之后将首层邮车车库的租金向原告支付；三、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求为自2014年7月1日起至今第三人按每月11000元向原告支付占用首层邮车车库的房屋使用费。原审法院经审理查明：深圳市福田区红荔西路的荔林苑位于B302-0058宗地内。深圳市规划国土局（甲方）于1996年7月11日与深圳市农业科技园发展有限公司（乙方）签订深地合字xx号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定甲方将xx地块，面积约29179.5平方米的土地出让给乙方，主体建筑物的性质为住宅楼，计入容积率总建筑面积不超过116700平方米。1997年9月25日，深圳市规划国土局与深圳市农业科技园发展有限公司、深圳市创世纪投资发展有限公司签订深地合字xx号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议，深圳市规划国土局同意深圳市农业科技园发展有限公司与深圳市创世纪投资发展有限公司合作开发xx号地块中宗地编号为xx，用地面积为7026.6平方米的土地，建筑面积为45600平方米，其中邮电支局5%、商业15%、住宅80%。随后三方签订的补充协议（3）中，又将土地面积调整为6414.2平方米，总建筑面积、用途等其他条款不变。1998年4月21日深圳市规划国土局颁发的创世纪广场（现改为荔林苑）《建设工程规划许可证》显示，该项目计入容积率面积为45789.33平方米，其中邮局2373.07平方米；不计入容积率面积11144.76平方米，其中首层架空层267.83平方米。1998年8月12日，深圳市创世纪投资发展有限公司（甲方）与深圳市邮电局（乙方）签订《统建邮电用房合同书》，约定该项目的使用功能中5%建筑面积的邮电支局用房，由乙方委托甲方统一建设，甲方同意在裙楼1-2层划出1930.78平方米给乙方使用，乙方付清12974841.60元后，产权属乙方。此后，双方又签订一份《荔林苑购房补充合同》，约定深圳市邮政局按合同已支付的12909456元，改购23套商品房，深圳市邮政局还需补差价172596.77元。2000年12月15日，深圳市邮政局向深圳市规划国土局提交《关于不在荔林苑裙楼设置邮电网点的函》，决定不在荔林苑裙楼设置邮政网点。2001年1月6日的《荔林苑分栋分户汇总表》说明部分注明，裙楼的xx、xx号房屋原为邮政性质，经“规划处、地政处、产权处”三处联合会审，同意直接按“商品房、商场”性质办理产权证。深圳市规划国土局于2001年2月作出的荔林苑《建设工程竣工测量报告》显示，首层邮车车库建筑面积为228.54平方米，属于公共面积。深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局于2014年4月30日作出的深规土一局函xx号对原告的复函中明确，荔林苑小区商业裙楼一楼北面建筑面积为228.54平方米的用房为邮车车库，荔林苑的公共面积说明表中，包含了该邮车车库。荔林苑商场xx、xxx房建筑面积分别为976.06平方米、524.2平方米。被告中旗置业公司（原名深圳市中旗德沃投资发展有限公司）曾是该两套房的权利人。2011年2月18日，被告中旗置业公司与第三人万家乐公司签订《房屋租赁合同》，约定中旗置业公司将荔林苑商场xx、xxx房出租给万家乐公司作为商业用途，建筑面积共计1500.26平方米，单位租金按房屋建筑面积每平方米每月73.3元，月租金总额为11万元，租期自2011年1月1日至2025年11月30日。同日，双方签订的《房屋租赁补充协议》约定，合同签订当天，万家乐公司同意一次性付赞助费200万元给中旗置业公司。万家乐公司确认，承租的物业包含了xx房、xxx房、首层邮车车库，《房屋租赁补充协议》约定的200万元赞助费即是首层邮车车库的使用费。被告中旗置业公司陈述，第三人于2002年开始承租xx、xxx房，第三人为了续租房屋，提前与被告中旗置业公司签订租期为2011年1月1日至2025年11月30日的租赁合同，《房屋租赁补充协议》约定的200万元赞助费是租金差价的补偿；被告中旗置业公司在2013年3、4月份与第三人解除了租赁合同，向第三人作出了补偿，并于2013年4月、5月份将xxx房出售给他人；其将xxx房交付给买受人时，未包括首层邮车车库。被告中旗置业公司对其陈述的内容，未提交相应的证据证明。2014年3月至6月，第三人每月向被告中旗置业公司的法定代表人郭爱华支付邮车车库租金1.1万元。因原告主张了邮车车库的权利，第三人从2014年7月开始，未再向郭爱华支付租金。被告郭爱华陈述，其是受开发商的委托收取邮车车库租金，但未提交证据证明。另查，荔林苑地段一层商业用途房屋租赁指导租金（每月每平方米）标准2012年为150元、2013年为100元、2014年为100元。原审法院认为，荔林苑当初规划时有邮政用房，后深圳市邮政局致函深圳市规划国土局，决定不在荔林苑设立邮政网点，但荔林苑首层邮政车库的规划一直没变，荔林苑的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》、深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局给原告的复函，均明确首层邮政车库属于公共面积，从未将该部分面积登记确权给其他业主或开发商，因此荔林苑首层邮政车库应属于荔林苑全体业主共有。两被告辩称首层邮政车库的权利人属于开发商，与事实不符，原审法院不予采信。被告中旗置业公司虽然不认可其将首层邮车车库出租给了第三人，但原审法院基于以下理由，根据证据优势规则，确认是被告中旗置业公司出租xxx、xxxx房时连同首层邮车车库一并出租给了第三人。1、被告中旗置业公司将xxx房、xxxx房出租给了第三人，但第三人实际使用的是xxx房、xxxx房、首层邮车车库。第三人确认其向被告中旗置业承租的物业包含了xxx房、xxxx房、首层邮车车库，200万元的赞助费就是首层邮车车库。2、被告中旗置业公司虽不认可第三人的主张，认为其收取的200万元赞助费是租金差价补偿，但被告中旗置业公司未提交任何证据证明，本院对此不予采信。3、被告中旗置业公司的法定代表人郭爱华在2014年3月至6月期间每月向第三人收取首层邮车车库租金1.1万元。4、被告中旗置业公司收取的200万元赞助费折合成房屋单价为每月每平方米48.89元（200万元÷179个月÷228.54平方米），与被告中旗置业公司的法定代表人被告郭爱华在2014年3月至6月期间每月向第三人收取首层邮车车库租金单价48.13元（1.1万元÷228.54平方米）大致相同。被告中旗置业公司将属于全体业主共有的邮政车库出租给第三人万家乐公司作为商业用途，构成了侵权，且被告中旗置业公司确认其出售xxx房时，未将首层邮车车库交付给买受人，故原告主张被告中旗置业公司应从2012年6月1日开始按每月每平方米100元支付使用费，没有超出同期同地段房屋租赁指导租金标准，原审法院予以支持，但2014年3月以后，并不是被告中旗置业公司而是被告郭爱华出租首层邮车车库，故被告中旗置业公司支付使用费至2014年2月，2014年3月至6月的使用费应由被告郭爱华承担。两被告是不同的主体，原告未提供证据证明两被告对彼此的债务需承担连带责任的证据，故原告主张两被告对支付使用费承担连带责任，依据不足，原审法院不予支持。第三人万家乐公司没有合法依据使用首层邮车车库，原告代表荔林苑全体业主行使首层邮车车库的权利，请求第三人从2014年7月1日起按月支付占用使用费1.1万元，没有超出同期同地段房屋租赁指导租金标准，原审法院予以支持。由于原审判决作出后，第三人是否仍占用首层邮车车库处于不确定状态，故原审判决确定的占用使用费仅计至原审判决作出之日2015年10月31日，此后的占用使用费，原告可待该事实发生后另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市中旗置业投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2012年6月1日至2014年2月28日止的使用费479934元（228.54平方米×21个月×100元）；二、被告郭爱华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2014年3月1日至2014年6月30日止的使用费91416元（228.54平方米×4个月×100元）；三、第三人深圳万家乐百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区荔林苑业主委员会支付2014年7月1日至2015年10月31日止的使用费176000元（16个月×11000元）；五、驳回原告深圳市福田区荔林苑业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费9285元（已由原告预交），因本案适用简易程序审理，减半收取4642.5元；由被告中旗置业公司负担4249元，被告郭爱华负担393.5元。上诉人中旗置业公司、郭爱华不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销(2014)深福法民三初字第947号民事判决书；二、将案件发回原审法院重新审理：三、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决超出原告的诉讼请求，应当发回重审。一审判决的第三项判项：“第三人深圳市万家乐百货有限公司应于本判决发生法律效力之曰起三十日内将荔林苑首层首层邮车车库返还给原告深圳市福田区荔林苑业主委员会”的判决内容超出了原告的诉讼请求。一审中，原告的诉讼请求第2项为：“被告将首层邮车车库的使用权归还原告，第三人自2014年7月1日起之后将首层邮车车库的租金向原告支付”。一审法院的判决违背了民事诉讼“不告不理”的基本处分原则，案件应当发回重审。二、原审判决存在对本案事实认定不清和法律适用错误的情形。（一）、本案涉案邮车车库其权属归开发商深圳市创世纪投资发展有限公司所有，其权属应该受到法律保护，原审判决认定首层邮车车库属于业主共有明显错误。开发商创世纪公司依法取得涉案邮车车库所在宗地(xx)的使用权。后与深圳市邮政局签订《统建邮电用房合同书》约定“在荔林苑裙楼设邮电支局，创世纪统一建设，建成交付后产权属邮政局所有。统建面积暂定为1930.78平方米，合同约定由创世纪在邮电北入口赠送两个车位。等待交付使用时，按国土局绘测的实际建筑面积为准，费用多退少补。”后市邮政局因其自身原因，确定不在此处设点并取得了“规划处、地政处、产权处”三处会审同意，并且同意将原邮电支局面积改为商用面积。在确定不设点之后，邮政局因自身需要，以其《统建合同》支付的预付款与创世纪公司另行签订《荔林苑购房补充协议》，“改购”荔林苑荔香阁二十三套商品房。据此，既然邮局已不设点，原《统建合同》所涉的“邮电支局全部面积”自然仍是开发商创世纪公司所有，邮局设点所涉及的面积包括赠送面积则应当并且已经返还给开发商创世纪公司。因邮政局以其预付费用“改购”开发商所开发的荔林苑商品房属于二者之间新的商品房买卖合同关系。依据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”创世纪公司因合法建造取得涉案车库的所有权和使用权。原审判决认定涉案车库属于被上诉人显然无事实和法律依据，严重侵犯了创世纪公司的权利。（二）、涉案邮车车库属于开发商创世纪公司专有部分，并非如一审判决所认定的属于共有部分。依据《物权法》及其司法解释对属于业主共有部分有明确规定，涉案面积均不属于规定内的情形。且，根据规划资料及《深圳市房屋面积分套查丈图》中的分摊系数显示，涉案面积并未计入分摊，也未计入容积率，业主并未就涉案面积支付任何费用，承担任何义务。另外，涉案面积的用途明确标明为“邮车车库”，属于原“邮电支局面积”部分，理应属于邮政局退还给开发商创世纪公司的全部邮电支局面积中的一部分。任何行政资料的登记并不能否定涉案邮车车库是由开发商创世纪公司独立承担费用建造完成的事实，即便基于“谁投资，谁受益”的原则，涉案邮车车库也应属于创世纪公司。原审判决不应违背事实情况，进行错误的判决。基于以上情况，涉案车库既然属于开发商创世纪公司所有，原审判决判令第三人向被上诉人支付自2014年7月1日起至将涉案车库返还给被上诉人之日止的使用费，显然毫无依据。（三）、上诉人深圳市中旗置业投资发展有限公司从未占有、使用、出租涉案邮车车库，其本身对自有商铺的租赁与涉案车库无任何关系，原审判决认定上诉人中旗置业出租涉案邮车车库，并判令上诉人自2012年6月1日-2014年2月28日向被上诉人支付涉案车库使用费，事实认定严重错误，直接影响上诉人的合法权益。首先，上诉人深圳市中旗置业投资有限公司将荔林苑商场xxx、xxxx出租给第三人深圳万家乐百货有限公司，根据被上诉人所提供的《房屋租赁合同》第一条和上诉人所提交的xxx、xxxx号商场的产权资料电脑查询结果表，明显看出双方约定“租赁位置为荔林苑商场xxx、xxxx，租赁面积为1500.26”，与两商场的产权资料电脑查询结果所显示的面积总和（xxx号面积976.06，203号面积为524.2，合计1500.26）一致，证据之间能够相互印证。由此可以证明，上诉人中旗置业并未出租涉案邮车车库，未就其收取过租金，也并未占有或使用涉案邮车车库。原审判决判令上诉人中旗置业支付使用费明显存在事实认定错误。其次，涉案面积与xxx商铺相邻。上诉人中旗置业所有的xxx号商铺于2013年4、5月份就已经转让出售，仅保留了二楼的xxxx商铺。上诉人不存在出租涉案面积的客观条件。而原审判决在证据如此不足、事实认定如此错误的情形下判令上诉人中旗置业向被上诉人支付使用费，已经严重侵犯了上诉人的合法权益。（四）、原审判决就上诉人郭爱华收取租金的行为认定其出租涉案车库明显存在事实认定错误和法律适用错误。一审庭审中，上诉人郭爱华已经清楚陈述，是在开发商创世纪公司发现第三人万家乐百货在使用涉案面积时，受创世纪公司委托，代其向万家乐公司收取租金，上诉人郭爱华的行为仅仅是租金代收行为。依据法律规定，郭爱华收取租金的行为的法律结果和责任，均应由被代理人开发商创世纪公司承担，郭爱华无论如何也不是侵权的主体。开发商创世纪公司与深圳市福田区荔林苑业主委员会、第三人万家乐公司之间的纠纷，应另案解决。一审判决郭爱华向被上诉深圳市福田区荔林苑业主委员会支付使用费应属认定事实和适用法律均错误。且，根据第三人和上诉人郭爱华的陈述，上诉人郭爱华也仅代为收取了2014年3-6月的租金，每月人民币1.1万元，合计人民币4.4万元。原审判决判令按照指导价支付使用费，与事实情况不符。综合以上事实和依据，上诉人认为原审判决超出诉讼请求的范围，且在认定事实和适用法律上均存在明显的错误，请求二审法院依法予以纠正，撤销(2014)深福法民三初字第947号民事判决书，将案件发回重审。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审判决第三判项判令第三人万家乐公司向深圳市福田区荔林苑业主委员会返还荔林苑首层邮政车库，与上诉人中旗置业公司、郭爱华无关，两上诉人对该判项没有诉的利益，其对该判项提出上诉，没有法律依据，本院对该项上诉理由不予审查。关于荔林苑首层邮层车库的产权归属问题，荔林苑的《建筑工程规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》、深圳市规划国土资源委员会第一直属管理局给深圳市福田区荔林苑业主委员会的复函，均明确首层邮政车库属于公共面积，从未将该部分面积登记确权给其他业主或开发商，因此，荔林苑首层邮政车库应属于荔林苑全体业主所有。两上诉人上诉主张邮政车库首层的权利人属于开发商，证据不足，本院不予采信。万家乐公司与中旗置业公司签订的租赁合同中约定包含荔林苑商场xxx、xxxx房，但万家乐公司已经确认所承租的物业中包含了首层邮政车库，故原审法院认定中旗置业公司将属于全体业主共有的邮政车库出租给第三人万家乐公司作为商业用途，构成侵权，并无不当，原审判决判令中旗置业公司支付相应的使用费合法有据，本院予以维持。上诉人郭爱华称受开发商委托代为收取邮政车库租金，但未提交证据证明，原审法院不予采信，亦无不当。上诉人郭爱华收取邮政车库租金的行为构成侵权，按其所实际收取的租金计算不足以弥补被上诉人深圳市福田区荔林委员会的损失，原审判决判令郭爱华按同期同地段的指导租金标准向被××人深圳市福田区荔林委员会支付使用费，实体处理并无不当，上诉人郭爱华上诉理由不充分，本院不予采信。综上所述，上诉人中旗置业公司、郭爱华的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9285元由上诉人深圳市中旗置业投资发展有限公司、郭爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一六年四月十三日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”