（2015）大东民二初字第01961号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-11-22

案件名称

原告辽宁枫嘉投资有限公司与被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会、杨秀英物权保护纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市大东区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

辽宁枫嘉投资有限公司,沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会,杨秀英

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七条

全文

沈阳市大东区人民法院民事判决书（2015）大东民二初字第01961号原告：辽宁枫嘉投资有限公司，住所地：沈阳市和平区阜新二街二号。法定代表人：��海洋，职务：董事长。委托代理人：王合志，系辽宁良友律师事务所律师。被告：沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会，住所地：沈阳市大东区临河路50号。主任：杨秀英。委托代理人：阎超美，系辽宁天衡律师事务所律师。被告：杨秀英。原告辽宁枫嘉投资有限公司与被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会、杨秀英物权保护纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由审判员刘奇担任审判长并主审，与人民陪审员魏虹、王臣共同组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告辽宁枫嘉投资有限公司的委托代理人王合志，被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会（以下简称丽水湾业主委员会）主任杨秀英及委托代理人阎超美，被告杨秀英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年11月14日已经取得房产局颁发的位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区房产的所有权证书，其中包括被告占有的丽水湾小区一楼门卫室。原告同时也获得丽水湾小区地下负一层停车场中30个停车位的使用权，该地下停车场属于人防工程，原告也按照法律法规办理相关手续。但是被告一直非法占有上述门卫室和地下停车位拒不返还。原告认为，被告的占有行为并没有获得原告的同意，属于非法占有和无权占有，已经侵害了原告的合法权益。故诉至法院：1、请求依法判令二被告停止侵害，立即返还非法占有的丽水湾小区一楼门卫室及地下负一层停车场中30个停车位（共计245平方米）；2、请求判令二被告承担诉讼费及其他相关费用。被告丽水湾业主委员会辩称：原告所主张的地下停车位与一楼门卫室属于全体业主共同所有，业��依法使用由业主委员会管理符合相关法律规定，应按物权法第74条规定处理。杨秀英是业主委员会主任不能作为本案被告，故法院应驳回原告的诉讼请求。被告杨秀英辩称：原告所述的门卫室是全楼的消防监控室，且该门卫室监控室不属于个人，应包括在小区全体业主的公摊面积中，本案是原告与开发单位之间的纠纷，与业主无关。经审理查明：2011年11月19日，原告（甲方）与辽宁丽水湾房地产开发有限公司（乙方）签订协议书，约定乙方同意将其抵押房产出卖给原告，并将负一层1915平方米的使用权冲抵借款利息，附有负一层平面图，其中26个停车位使用权已售出。2011年12月6日，原告与原丽水湾小区的物业管理公司沈阳金虹旭物业管理有限公司签订了交接说明，约定负一层面积为1915平方米的停车场使用权和管理权归原告所有，一楼门卫室约18平方米，暂借给物业公司使用，原告有权任何时间收回。2013年11月14日，原告取得位于沈阳市大东区临河路50号6门网点，建筑面积为7039.08平方米的房屋所有权证书。2014年，原告与沈阳市大东区人民防空办公室签订了人民防空工程使用合同，约定将位于沈阳市大东区临河路50号，建筑面积为245平方米的物资库（战时使用功能）交付原告使用，使用用途为汽车库，使用期限从2014年11月17日至2016年11月16日止。缴费标准为每月每平方米3元，使用费合计为17640元。沈阳市公用建筑设计院所设计的丽水湾小区首层平面图中显示，原告主张的一楼门卫室处约18平方米标记为“管理室消防控制室”，经本院现场勘查，一楼门卫室位于小区正门入口处，车库入口的旁边。门卫室中内部通道门位于东墙北侧处，门卫室内设有火灾报警控制器、监控视频、床、��公桌椅等。门卫室的另一侧为空置房屋，原为厕所，现未使用。上述事实，有房屋所有权证书、人民防空工程使用合同、首层平面图、勘验笔录、照片、房屋建筑面积测算审核分层分户表、原、被告当庭陈述等证据，经质证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点之一是原告是否为争议人防工程的合法使用人。本案诉争的地下负一层停车场的性质为人防工程，为战时可用于防空的地下室，其所有权归属为国家，沈阳市大东区人民防空办公室代表国家对该人防工程行使所有权管理。原告与地下人防工程的所有权管理者沈阳市大东区人民防空办公室签订了地下人防工程中部分停车位的使用权合同，那么原告就应享有合法的使用权，而被告丽水湾业主委员会作为地下人防工程的日常管理者不应干涉原告的使用，故本院对原告要求被告��水湾业主委员会返还30个停车位的请求予以支持，具体的30个停车位的位置应以原告与辽宁丽水湾房地产开发有限公司所签订协议所附平面图显示为准。被告杨秀英为业主委员会主任，其不应当承担责任。关于被告提供的分层分户表中显示的人防工程含有“分摊面积”，地下车位应属公共面积，应归小区业主共同所有的主张，按房屋面积测量中公用面积分摊的原则，首先，人防工程的地下室不计入公用建筑面积；其次，分层分户表中显示的分摊面积是公共面积摊入至人防工程内，而不是摊出面积。因此，本院认为，被告主张不能有成立。本案的争议焦点之二是一楼门卫室是否应返还原告。首先，被告提供了包括一楼门卫室在内的设计图纸，门卫室位置处标记为“管理室、消防控制室”，面积约为18平方米。其次，从一楼门卫室的使用用途来看，��据原、被告双方的陈述及本院现场勘查，一楼门卫室位于丽水湾小区的正门处，内设有消防控制设备及监控视频，且从小区成立后一直作为门卫室使用。门卫室另一侧为闲置的空房。本院根据以上事实认为，设计图纸中标记为“管理室、消防控制室”，其中约18平方米一直作为门卫室使用，虽然原告的产权证书含有此部分，但考虑到小区内治安及业主的使用需要，由被告继续无偿使用为宜，希望原告予以理解。但本院为便于原、被告今后的日常使用，门卫室内部通道门的位置应从东墙北侧水平向南移至西墙南侧，门宽度及高度保持不变，移动门位置所花费用本院酌情由原告负担。而对于门卫室另一侧的空置部分，被告应腾出交付原告。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：一、被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会于本判决发生法律效力后30日内将位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区地下负一层停车场中的30个停车位交与原告辽宁枫嘉投资有限公司；二、位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区一楼门卫室继续由被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会无偿使用，门卫室内部通道门的位置应从东墙北侧水平向南移至西墙南侧，门宽度及高度保持不变，移动门位置所花费用由原告辽宁枫嘉投资有限公司负担；三、被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会于本判决发生法律效力后30日内腾出位于沈阳市大东区临河路50号丽水湾名都小区一楼门卫室另一侧空置房屋并交付原告辽宁枫嘉投资有限公司；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳市大东区丽水湾名都小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审　判　长　　刘奇人民陪审员　　王臣人民陪审员　　魏虹二〇一六年四月十三日书　记　员　　王宁微信公众号“”