（2016）沪0104民初2584号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-09-19
案件名称
上海黎达物业发展有限公司与王文樑、舒继红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海黎达物业发展有限公司,王文樑,舒继红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2584号原告上海黎达物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人陈华远，职务总经理。委托代理人乐金菲，女。委托代理人姚显明，男。被告王文樑。委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告舒继红。委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。原告上海黎达物业发展有限公司为与被告王文樑、舒继红物业服务合同纠纷一案，于2015年12月28日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。此后，本院依法适用简易程序，由审判员史清独任审理，先后于2016年1月29日、2016年3月2日公开开庭审理了本案，原告委托代理人乐金菲、姚显明、两被告委托代理人卢平建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海黎达物业发展有限公司诉称，被告王文樑、被告舒继红系本市建国西路XXX号XXX室的产权人，原告系该房屋所在阳光科投大厦小区的物业管理者，为该小区区域内的业主、物业使用人提供物业管理服务。1999年1月至2012年6月期间,物价部门核准其收取的物业管理费(含设备运行费)标准是每月每平方米1.58元，阳光科投大厦业委会、业主大会亦认可了此交费标准，但由于当时案外企业上海科达房地产开发实业公司(以下简称科达公司)系其投资人，而科达公司与两被告就物业管理费(含设备运行费)的支付标准进行了约定，因此两被告确实按照每月每平方米1.20元的标准向其交纳了物业管理费(含设备运行费)。由于阳光科投大厦业主大会、业委会在征询了全体业主的意见后，决定自2012年7月起调整物业管理费(含设备运行费)，而科达公司不再是其投资人，故其决定自2012年7月起按照新标准向两被告收取物业管理费(含设备运行费)，然而两被告拒不接受，虽经其长期催付但两被告始终未支付2012年7月至2015年12月期间的物业管理费(含设备运行费)，其只能诉至法院，并提出如下诉请：1、要求两被告支付2012年7月至2015年12月期间的物业管理费(含设备运行费)14,401.50元；2、要求两被告承担本案诉讼费。被告王文樑、舒继红辩称，原告是科达公司投资成立的全资子公司，科达公司的法定代表人童某某曾是原告法定代表人，两公司系直接关联公司。1999年4月4日，其按每月每平方米1.20元的标准向原告交纳了1999年第一季度的物业管理费，此后科达公司在与其签订购房合同时亦确定了此收费标准，其亦按此标准向原告交纳物业管理费(含设备运行费)至2012年6月止；尽管物价局在1999年12月准予原告按每月每平方米1.58元的标准向阳光科投大厦小区业主收取物业管理费(含设备运行费)，此后阳光科投大厦业主委员会在与原告签订物业服务合同时亦按此金额确定了物业管理费(含设备运行费)的交纳标准，然而原告在1999年1月至2012年6月期间从未要求其按照物价局核准、业委会认可的标准交纳物业管理费(含设备运行费)，而是按照双方约定的标准、科达公司与其在购房合同中约定的标准向其收取了物业管理费(含设备运行费)，显然其不受原告与阳光科投大厦业主大会、业委会签订的物业服务合同的约束，事实上其与原告及科达公司就物业管理费(含设备运行费)的收费标准达成了不同于一般业主的支付标准之合意。何况，原告所提供的证据不足以证明自2012年7月1日起将物业管理费(含设备运行费)调整至每月每平方米1.88元具有合法的依据，原告诉请中亦有18个月的物业管理费超过了法定的追溯时效。据此，其对原告诉请不予接受。经审理查明，原告成立于1994年3月7日，科达公司持原告的100%股权；科达公司法定代表人童某某曾是原告的法定代表人。2013年12月6日，科达公司与案外企业上海浦东新区沪东建设发展有限公司签订了《上海市产权交易合同》，载明产权交易标的为案外企业科达公司所持有的原告100%股权。《上海市物业管理服务收费备案、审核表》记载了下列等内容：“收费单位：黎达物业发展有限公司”、“楼盘地址：建国西路XXX号”、“楼盘名称：阳光四季公寓”、“确定收费标准：1、管理费0.47批0.40；2、保洁费0.18批0.12；3、保安费0.49批0.18；4、房屋设备运行费0.58；5、维修费0.30”、“区(县)物价局意见”一栏书写着“同意1至3项按确定收费标准执行，4、5项按实计费，99年12月9日”。1999年4月4日，被告王文樑向原告交纳了“19/B.C”、之“99年第一季度物业管理费(注：下方注明327.83m2*1.20*3)”、总金额为1,180元；1999年5月12日，被告王文樑向原告交纳了“住宅19F/B.C”、之“99年第二季度物业管理费”、总金额为1,180元；1999年8月30日，被告王文樑向原告交纳了“住宅19F/B.C”之“99年第三季度物业管理费”、总金额为1,180元；1999年11月8日，被告王文樑向原告交纳了“住宅19B.C”之“99年第四季度物业管理费”、总金额为1,180元；2012年2月6日，被告王文樑向原告交纳了“住1902、03”、之“第一季度物业费540.90元，第一季度运行费639.30元”、合计1,180.20元；2012年7月10日，被告王文樑向原告交纳了“住1902/1903”、之“第二季度物业费540.90，第二季度运行费639.30”，合计1,180.20元。2012年7月至2015年12月期间，两被告未向原告交纳物业管理费(含设备运行费)。2000年5月26日，两被告与科达公司就本市建国西路XXX号XXX室、1903室房屋的买卖签订了《上海市内销商品房出售合同》，其中第18页的《补充条款》第5条约定“综合物业管理费定为人民币1.2元/M2/月，若有下浮，乙方则享受下浮价格，此定价不受综合物业管理费调整而影响”。发证日期为2000年7月20日的《上海市房地产权证》记载了下列内容：两被告系本市建国西路XXX号XXX室房屋的产权人，该房屋类型为新工房、用途为住宅、竣工日期为1998年，建筑面积为182.39平方米。2004年8月22日，原告与上海市徐汇区阳光科投大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、原告为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.58元(其中包括物业管理费0.93元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为三年，自2004年8月24日起至2007年8月23日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费……2008年5月16日，原告与上海市徐汇区阳光科投大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、原告为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.58元(其中包括物业管理费0.93元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为五年，自2008年5月18日起至2013年5月17日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费……2012年5月18日，上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会出具了《关于上海市徐汇区阳光科投大厦(住宅楼)业主委员会委员选举结果等事项公告》，主要内容是：“上海市徐汇区阳光科投大厦(住宅楼)业主大会会议于2012年5月9日举行……阳光科投大厦(住宅楼)业主人数为72人……表决票送达72张，占业主人数的100%……符合业主大会会议召开条件……”2012年5月25日，上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会张贴了《公告》，主要内容是：“阳光四季公寓各位业主：阳光四季公寓关于物业费由原1.58元/m2·月调整到1.88元/m2·月的业主大会，以业主书面意见征询形式的工作于2012年5月8日至23日进行。阳光四季公寓共有业主72户……本次征询共发出意见征询单72张，5月23日在房办、居委会见证下征询结果：同意意见超过业主户数的2/3(且面积的2/3)，依据物业管理相关法规，本次物业费调整议案获通过。新价格自2012年7月1日起执行”。2012年8月14日，上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会、业主大会又张贴了《公告》，主要内容是：“阳光四季公寓各位业主：阳光四季公寓关于物业费调整的业主意见征询活动，于6月16日至8月7日进行。阳光四季公寓共有业主72户……本次征询共发出意见征询单72张，收回62张,8月7日对意见征询进行了汇总,汇总结果如下：同意60户、反对1户、弃权1户；上述内容同意意见超过业主户数的1/2(且面积的1/2)，依据物业管理相关法规，物业费调整获得通过。自2012年7月1日起施行，物业费标准由原1.58元/m2·月调整到1.88元/m2·月……”2013年5月17日，上海市徐汇区阳光科投大厦业主大会与原告就坐落于本市建国西路XXX号、XXX号的阳光科投大厦的物业管理服务事宜签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1、原告为本物业管理区域的业主和物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积按季向业主收取物业管理费，其中住宅楼的收费标准为每月每平方米1.88元(其中包括物业管理费1.23元每月每平方米、设备运行费0.65元每月每平方米)。2、本合同期限为五年，自2013年5月18日起至2018年5月17日止。3、业主或物业使用人应当在每季度中间一个月交纳包括当月在内的3个月的物业管理费；逾期交纳的原告可以按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金……落款日期为2014年11月27日、加盖着上海市徐汇区阳光科投大厦业主委员会公章的《证明》记载了下列内容：“经徐汇区阳光科投大厦(建国西路XXX号-XXX号)业主大会通过，住宅区域物业费标准于2012年7月1日起调整，由原1.58元/m2·月调整为1.88元/m2·月……”2015年12月18日，原告委托上海市杰豪律师事务所徐明政律师向被告王文樑邮寄了《律师函》，主要内容是：“……据了解，黎达物业系贵方所属阳光科投大厦小区物业服务企业，而贵方拥有建国西路小区287号1902室、建筑面积182.39平方米的房屋产权。截至2015年12月底，贵方欠费日期是2012年7月～2015年12月，共欠物业管理费14,401.50元(每月每平方米1.88元)，在此期间黎达物业公司曾多次向贵方催讨，但贵方至今仍未支付……”2015年12月20日，被告王文樑以“建国西路XXX号1902/1903室业主”的身份致函原告，主要内容是：“已收悉你司委托徐律师发出的函件，首先需要澄清是：2012年7月黎达物业要求业主支付在双方协议约定的每月每平方米1.20元的基础上，单方面涨价至每月每平方米1.80元，同时拒绝收取双方约定的1.20元物业管理费，之后逐月要求付给均被黎达物业拒绝，业主从2012年7月至2015年12月无法交付物业管理费是由黎达物业单方面造成，业主一贯认为：一、黎达物业希望推翻双方【补充协议】约定的物业管理费标准，双方可进行平等友好的协商，协商不成可通过第三方裁决，在双方未达一致前，拒绝收取约定的物业管理费的行为是不妥当的。二、我们仍然希望能正常支付双方约定标准的物业管理费，再次催促黎达物业能履行收费的义务与责任”。以上事实，有原、被告的当庭陈述及积各自提供的证据在卷资证。本院认为，本案当事人主要存在如下争议：其一，原告的诉请是否存有部分超过追溯时效的情形；其二，两被告与科达公司签订的《上海市内销商品房出售合同》所附《补充条款》第5条的约定是否对原告具有约束力。对此，本院做如下分析认定：首先，原告主张始终在就本案所涉物业管理费的交纳问题与两被告进行沟通、催讨，而被告王文樑在2015年12月20日致函原告时，曾表示“2012年7月黎达物业要求业主支付在双方协议约定的每月每平方米1.20元的基础上，单方面涨价至每月每平方米1.80元，同时拒绝收取双方约定的1.20元物业管理费，之后逐月要求付给均被黎达物业拒绝，业主从2012年7月至2015年12月无法交付物业管理费是由黎达物业单方面造成”，由此可见被告自认在涉案期间曾“逐月”向原告提出按原标准交纳物业管理费而被原告拒绝，这与原告的陈述相印证，因此原告要求被告支付涉案期间的物业管理费(含设备运行费)之诉请，并无部分超过追溯时效的情形，两被告所提相关之辩称意见，本院不予采纳。其次，原告与科达公司系各自独立的企业法人，科达公司与两被告签订的《上海市内销商品房出售合同》并未将原告列为合同当事人；无论两被告在2012年6月之前按何标准向原告交纳物业管理费(含设备运行费)，都不能因此而认定《上海市内销商品房出售合同》所附《补充条款》第5条的约定，是原告与被告及科达公司三方合意的结果，因此上述合同对原告不具有约束力。最后，原告提供的证据表明阳光科投大厦业主大会、业委会确认原告有权自2012年7月至起按每月每平方米1.88元的标准向居住于阳光科投大厦小区内的所有业主收取物业管理费(含设备运行费)，并签订了相关的《物业管理服务合同》，那么两被告作为科投大厦的业主理应受此合同的约束。综上所述，本院认为原告要求两被告支付涉案期间的物业管理费(含设备运行费)之诉请，于法有据，可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：被告王文樑、被告舒继红于本判决生效之日起十日内支付原告上海黎达物业发展有限公司自2012年7月起至2015年12月止的物业管理费(含设备运行费)合计14,401.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元,减半收取计80元，由被告王文樑、被告舒继红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 清二〇一六年四月十三日书记员 盛新然附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：