（2016）鲁01民终514号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-20
案件名称
李敏、张茜与山东地平天昱置业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李敏,张茜,山东地平天昱置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终514号上诉人（原审原告）李敏，男，1982年12月23日出生，汉族，居民，住山东省临朐县。上诉人（原审原告）张茜，女，1984年3月4日出生，汉族，居民，住山东省临朐县。两上诉人共同委托代理人柳安菊，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东地平天昱置业有限公司，住所地济南市。法定代表人黄波，总经理。委托代理人李威，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托代理人林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人李敏、张茜因与被上诉人山东地平天昱置业有限公司（以下简称地平天昱公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：位于济南市槐荫区的商品房系由地平天昱公司开发销售，并取得了相应的商品房预售许可证。2015年7月20日，地平天昱公司作为甲方与作为乙方的李敏、张茜签订《认购协议书》一份，该协议约定：乙方所购房屋销售面积为113.65平方米；房屋总价款为900108元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方交纳房款20000元；乙方须在本认购书签署后7日内到甲方处签署《商品房买卖合同》并支付全部房款（或首付款），乙方已付定金在双方签署《商品房买卖合同》时自动转为房款；若因乙方未按本协议约定与甲方签署《商品房买卖合同》并支付全部房款或首付款视为乙方违约，甲方有权不再另行通知乙方，将该房屋另行出售，乙方交纳的认购定金不予退还；甲方在本协议签订时承诺的所有购房优惠和折扣，仅当乙方7日内按时签订正式《商品房买卖合同》时有效；乙方声明已阅悉并理解双方将签订的《商品房买卖合同》文本及补充协议且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方对甲方所开发的约定的物业作充分了解后，阅读甲方向乙方公示的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及其全部附件并主动了解与该项目相关的所有信息等清楚无异议后，自愿签订此认购协议书，乙方对上述各项协议及信息无任何异议，双方已达成共识，除上述条款以外的有关事宜，双方同意以《商品房买卖合同》中确定的条款内容为准；协议还约定了其他事项。上述协议签订后，李敏、张茜向地平天昱公司交纳2万元，地平天昱为其开具收款收据一张，事由载明为“定金”。李敏、张茜称其签订《认购协议书》后在7日内来济南就签订正式《商品房买卖合同》及附件与地平天昱公司进行过协商，因地平天昱公司不同意将其宣传彩页及口头承诺的扩展空间写入正式合同，所以没有签订正式合同。李敏、张茜认为，《认购协议书》中约定的2万元是购房款，现在购房合同没有签订应当退还；即使属于定金的话，没有签订购房合同的原因是双方协商不成造成的，是不可归责于双方的原因，也应当退还定金；地平天昱的经办人员纪某在通话记录中也口头同意能够退还定金。为此李敏、张茜提交了该小区房屋的宣传彩页、纪菲的名片及通话记录、来济南住宿的发票。地平天昱公司对宣传彩页名片发票的真实性没有异议，但其认为不能证实李敏、张茜主张的上述事实和意见。地平天昱公司提交了其于2015年7月29日、9月7日向李敏、张茜寄出的《律师函》两份，内容主要为通知李敏、张茜因未在协议约定的时间内签订正式《商品房买卖合同》及交纳房款，其所认购房屋将会另行出售，其支付的定金2万元不予退还。李敏、张茜认为该《律师函》是在《认购协议书》签订7日后寄出的，没有实际意义。对于双方在签订《认购协议书》时是否见过正式的《商品房买卖合同》，李敏、张茜称当时没见过，协议中虽然载明已阅读，但是系格式条款；地平天昱公司称已经出示过，不然不可能协议中写的这么明白，当时签《认购协议书》是因为需要7天的时间办理贷款和网签手续，协议中对于房号房款都约定的很明确了，不可能没见正式的《商品房买卖合同》。原审法院认为：李敏、张茜与地平天昱公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力原审法院予以确认，双方均应按照协议约定各自履行义务。虽然上述协议中有“乙方应在签订本认购书的同时向甲方交纳房款20000元”的表述，但综合整个《认购协议书》的条款以及地平天昱公司出示的收款收据，李敏、张茜交纳的2万元应为认购定金而非购房款。按照协议的约定，李敏、张茜应于交纳定金后7日内与地平天昱签订正式《商品房买卖合同》并交纳房款，否则定金不予退还。但李敏、张茜至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》，其认为原因在于双方对合同内容协商不成。但根据协议载明的内容“乙方声明已阅悉并理解双方将签订的《商品房买卖合同》文本及补充协议且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方对甲方所开发的约定的物业作充分了解后，阅读甲方向乙方公示的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及其全部附件并主动了解与该项目相关的所有信息等清楚无异议后，自愿签订此认购协议书，乙方对上述各项协议及信息无任何异议，双方已达成共识”。上述条款多次释明李敏、张茜已经阅读并理解相应的《商品房买卖合同》及其附件，也即双方在签订《认购协议书》时已经对合同内容达成共识。李敏、张茜未签订合同的原因在于要求将宣传彩页上的扩张空间写入正式合同，属于单方对合同内容的重大更改，并非地平天昱原因造成。因此，李敏、张茜的行为属于单方违反协议，按照协议约定，其无权要求退还认购定金。李敏、张茜称地平天昱公司经办人员纪某口头同意退还定金并提交了通话记录，但该通话内容中李敏、张茜虽多次提到退还定金的问题，但对方并未明确同意退还定金。而且，地平天昱公司以单位名义发出的《律师函》中也已经明确提到不予退还定金。据此，李敏、张茜要求退还房款（定金）2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的相关规定，判决：驳回原告李敏、原告张茜的诉讼请求。案件受理费300元，由原告李敏、原告张茜负担。上诉人李敏、张茜不服原审判决上诉称：（一）原审法院认为“李敏、张茜未签订正式合同的原因在于要求将宣传彩页上的扩张空间写入正式合同，属于单方对合同内容的重大更改，并非地平天昱公司原因造成”；李敏、张茜对此不认同。合同当事人在签订合同前都有权对合同内容进行审查并协商，这是合同主体的权利。本案中李敏、张茜在签订《认购协议书》时实际上并没有见到正式的《商品房买卖合同》及其附件，2015年7月27曰，李敏、张茜来到地平天昱公司售楼处准备签订《商品房买卖合同》，这时李敏、张茜发现地平天昱公司承诺的创意空间即赠送面积并未载入《商品房买卖合同》，于是李敏、张茜要求将赠送面积记入《商品房买卖合同》，地平天昱公司不同意，致使当天没能签订《商品房买卖合同》。（二）地平天昱公司的销售人员口头表示过交的定金能退，李敏、张茜在诱导下交纳的定金，其后来的电话录音中，置业顾问纪某亦回答是，即能退的意思，地平天昱公司的做法矛盾。（三）地平天昱公司不将赠送面积写入《商品房买卖合同》，亦涉嫌违规操作，违规的事情不可以被认可，也应当退还李敏、张茜定金。如果按照原审法院的逻辑，势必将买受方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方（开发商）提供的商品房预售格式合同的不利境地，这显然违背了公平原则和诚信原则。综上所述，本案中李敏、张茜与地平天昱公司未能签订正式的《商品房买卖合同》的根本原因是对合同内容无法协商一致，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决地平天昱公司返还李敏、张茜房款（定金）20000元。故上诉人李敏、张茜请求依法撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1935号民事判决书，改判地平天昱公司返还李敏、张茜房款（定金）人民币20000元；本案一、二审诉讼费用全部由地平天昱公司承担。被上诉人地平天昱公司答辩称：（一）因为需要在七天内办理贷款和网签，时间很短，《认购协议书》中对于房款及房号都有明确约定，李敏、张茜是在对《认购协议书》、《商品房买卖合同》及附件作出了充分阅读理解而无异议，对整个楼房的状况及周边环境等作出了充分考察的基础之上，才签订了《认购协议书》。《认购协议书》对于双方的权利义务约定的很清楚，而李敏、张茜在约定的期限内并未来签订正式的《商品房买卖合同》，地平天昱公司在向其发出了两份律师函，履行了充分必要的通知义务后，李敏、张茜仍未与地平天昱公司签订《商品房买卖合同》，在这种情况下，理应适用《认购协议书》中的定金罚则。（二）李敏、张茜的上诉理由也不成立。李敏、张茜没有证据表明，在认购期及收到律师函后，来地平天昱公司处签订《商品房买卖合同》。在签订《认购协议书》时，李敏、张茜已经对《认购协议书》、《商品房买卖合同》及附件等无异议，现在又主张不能达成一致，显然是前后不一，与事实不符。就李敏、张茜所说的理由，要将赠送的面积写入合同，这种要求显然是无理的。因为是赠送的面积，不可能写入合同中。如果对于认购者提出的任何无理要求都必须认可，那无异于使认购者有任意变更合同的权利，无法保证交易的安全稳定。还有在双方已经协商一致且无异议的情况下，也视为李敏、张茜单方对合同的内容作出重大更改，其责任也不在地平天昱公司。而且这个赠送的面积对于《认购协议书》所列的房屋面积数是没有任何影响的，认购协议上的面积数根据国土局指导的面积数填写的，将来的网签合同及房产证也都是以这个的面积数为依据，这也证明地平天昱公司不存在欺诈的情况。综上所述，李敏、张茜并非是积极的促成交易，而是为恶意不签订《商品房买卖合同》找借口。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审期间李敏、张茜与地平天昱公司均认可赠送的面积并不包含在《认购协议书》约定的销售面积（113.65平方米）之内。本院认为：本案系李敏、张茜与地平天昱公司因履行商品房预约合同而产生的争议，属商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据双方签订的《认购协议书》，地平天昱公司在签订《认购协议书》之前已经将《商品房买卖合同》及全部附件内容告知李敏、张茜。若李敏、张茜认为赠送的面积应当写入《商品房买卖合同》，其应当在签订《认购协议书》前与地平天昱公司进行协商，再依据双方协商的结果决定是否签订《认购协议书》。且二审中，李敏、张茜亦明确认可赠送的面积并不包含在《认购协议书》约定的销售面积（113.65平方米）之内。李敏、张茜在《认购协议书》签订后，再以地平天昱公司不同意将赠送面积写入合同，双方未就《商品房买卖合同》条款达成一致为由，不在《认购协议书》约定的时间内与地平天昱公司签订《商品房买卖合同》，违反了《认购协议书》的约定。综上所述，上诉人李敏、张茜要求地平天昱公司退还定金无事实和法律依据，李敏、张茜之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李敏、张茜负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛代理审判员 赵建军代理审判员 何菊红二〇一六年四月十三日书 记 员 王 娜 来源：百度搜索“”