（2016）川1921民初99号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-12-21

案件名称

原告（反诉被告）何元章与被告（反诉原告）戚超“房屋租赁合同纠纷”一案民事判决书

法院

通江县人民法院

所属地区

通江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何元章,戚超

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

四川省通江县人民法院民事判决书（2016）川1921民初99号原告（反诉被告）何元章，男，生于1972年4月10日，汉族，住通江县。委托代理人李秀孝，通江县金华法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）戚超，男，生于1982年1月27日，汉族，户籍：成都市温江区，现住通江县。委托代理人赵浩舟，四川衡义律师事务所律师。委托代理人何波之，四川衡义律师事务所律师。原告（反诉被告）何元章与被告（反诉原告）戚超“房屋租赁合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员程波独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何元章及其委托代理人李秀孝，被告（反诉原告）戚超及其委托代理人赵浩舟、何波之到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何元章诉称：2013年12月11日我将诺江镇南门廊桥第一层113B号门市租给被告从事经营，签订了《租赁合同》，约定租期10年，年租金83420元，单方违约的违约金50000元。被告在租期内不履行合同约定，下欠租金并另租商铺。现请求解除双方签订的《租赁合同》，被告��付下欠租金30093元，承担违约金50000元，支付逾期租费27697元，保证金5000元不予退还。被告（反诉原告）戚超辩称：双方所签订的《租赁合同》属实，同意解除合同，但原告不是租赁物的权利人，反诉要求：因原告违约，赔偿我损失88915元，支付违约金50000元，双倍返还保证金10000元。经审理查明：2013年12月11日原告（反诉被告）何元章（甲方）与被告（反诉原告）戚超（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：乙方所租赁的商铺为甲方所有的位于通江县“南门廊桥”项目的第一层113B房屋，用途：商业，建筑面积38.62平方米；租赁期限暂定从2014年1月1日起至2024年1月1日止，具体时间以甲方交清房款办理完接房手续为准。该商铺第一年的年租金基数为83420元，乙方签订本租赁合同时支付第一年租金。以后每年租金在每年12月15日之前付清，第二年��第十年内每年在上年租金基础上递增8%作为当年的房租。租赁保证金5000元在签订租赁合同时交付给甲方，租赁合同到期后乙方放弃继续租赁的，且将租赁房屋交还给甲方并确认后，甲方无息退还。甲方在乙方支付租赁定金之日起至本租赁定单解除之日止，将该商铺另行出租给第三方的，甲方应向乙方双倍返还租赁定金。签订本合同时乙方需要向开发商支付1000元作为租赁手续费。单方面违约，付对方违约金伍万。双方在合同中签字并捺印。同天戚超交房租费83420元，保证金5000元，并注明2014年1月1日—2014年12月30日房租。2015年原告何元章收取房租费6万元，未立条据。同时查明：2014年2月21日王进（25%）、罗秀（25%）、何玮杰（50%）三人与四川巴中市通江昕邑投资经营有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了通江县诺江镇南门01-113B号房屋，并在通江县房产管理局备案。原告何元章系何玮杰之父。通江昕邑投资经营有限公司在2016年2月25日出具证明：何元章购买通江县“南门廊桥”项目的第一层113B号商铺的房款已于2013年12月22日付清，并加盖了公司财务专业章。还查明：2016年1月2日19时（星期六）原告何元章之妻（谢玉菊）便在该门市外张贴公告，将113B号商铺对外出租，2016年1月5日被告戚超搬离该门市，将其上锁，停止使用。庭审中原、被告均表示同意解除租赁合同，被告戚超将113B号商铺的钥匙交付原告何元章。被告戚超在租赁113B号商铺时装修开支52294元。2016年1月7日原告何元章起诉来院，要求实现诉请。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原、被告经过双方协商一致，签订租赁合同，虽然原告不是该房屋的所有权人，��合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也实际从事了经营活动，从《商品房买卖合同》看：原告何元章是其中房屋所有权人何玮杰之父，有理由相信作为一方代表对外出租该房屋，且租赁物的真正产权人对原告出租房屋没有提出异议，应视为房屋权利人同意原告对外出租；合同内容应属当事人的真实意思表示。在庭审中原、被告均表示同意解除双方所签订的租赁合同，被告戚超将租赁商铺的钥匙交付原告何元章，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，按照合同约定2015年1月1日至2015年12月30日的年租金应为90093.6元，2016年1月1日至2016年12月30日的年租金应为97301.09元，计算日租金为266.58元。在2015年度被告戚超下差房屋租赁费30093.6元，在2016年时，虽然原告在2016年1月2日就张贴公告对外出租房屋，被告也在2016年1月5日搬离该房屋，但房屋钥匙还是由被告戚超在保管，钥匙是控制房屋的方式，其钥匙在2016年4月13日第一次开庭时才交付给原告，视为交付房屋，期间的租赁房屋损失是因被告腾退房屋时未将房屋实际交付原告，按照日租金计算损失为（104天×266.58元﹦27724.32元）27724.32元，原告少计算五天的损失不违反法律规定，本院予以确认，即2016年度租金损失为26391.42元。现在原告要求被告支付下欠租金、返还租赁物的理由成立，本院予以支持。在合同期内原告未与被告协商便张贴公告将租赁物又对外出租，其行为违反了双方的约定，损害了被告的利益，应属违约行为，��当承担其相应的民事责任，根据该案的具体案情和租赁时间，本院酌定违约损失为9000元。被告在庭审中称2015年度的租金双方口头约定为6万元，但没有提供证据证明，原告又不认可，故该辩称理由不成立，本院不予采信；被告未按期交纳租赁费用亦属于一种违约行为，但原告可以在维持租赁关系的前提下采取法律途径予以救助，结合本案，本院酌定违约损失5000元。根据双方的违约情况，现在被告要求双倍返还租赁定金，本院不予支持，由于都有违约行为，定金应当根据实际交纳的数额予以返还。被告戚超的代理人提出租赁期限应以2014年2月25日起算，但原告何元章在书立收据时就注明了租赁费所涵盖的时间，对租期应当是明确的，故该辩称理由不成立，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿租赁房屋装修损失88915元，但双方在合同中没有约定对解除合同后租赁物的��修处置问题，现在仅提供了装修时的开支，通过使用，在解除合同时，价值多少，没有证据，本院酌定装修损失价值30000元。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何元章与被告（反诉原告）戚超2013年12月11日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）戚超在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）何元章支付房屋租金56485.02元，赔偿违约损失5000元；三、原告（反诉被告）何元章在本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）戚超租赁定金5000元，赔偿房屋装修损失30000元，赔偿违约损失9000元；四、驳回原告（反诉被告）何元章与被告（反诉原告）戚超的其他诉讼请求。判决生效后，如义务人未在指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2565元，由原告原告（反诉被告）何元章承担915元，被告被告（反诉原告）戚超承担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员　程　波二〇一六年四月十三日书记员　庞赛男关注公众号“”