（2016）赣08民终259号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-09-20
案件名称
刘磊与黄天立、饶锐等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄天立,刘磊,饶锐,段星
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终259号上诉人（原审被告）：黄天立。被上诉人（原审原告）：刘磊。委托代理人：姜希平。原审被告：饶锐。原审被告：段星。上诉人黄天立因与被上诉人刘磊、原审被告饶锐、原审被告段星租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民一初字第723号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年6月11日，原告刘磊与江西华策物业运营服务有限公司签订《酒店经营管理合同》1份，约定：原告承包该公司鼎泰步行街四楼大酒店等处，面积6800平方米；自2009年9月16日至2015年10月15日止；如房屋结构出现隐患和质量问题，公司应及时维修；原告如需转让和转租，需经公司同意等内容。2012年11月1日，吉州区人民法院（2012）吉民二初字第121号民事调解书中，原告与江西华策物业运营服务有限公司达成协议：双方于2009年6月11日签订的《酒店经营管理合同》继续履行……期满后顺延八个月经营期限等内容。2013年6月19日，原告刘磊与被告黄天立签订了《租赁合同》1份，约定：乙方（黄天立）租赁甲方（刘磊）的鼎泰步行街四楼东面原舞厅，原餐厅5间，面积800平方米；租赁用途为商业（健身），租赁期限为3年整，自2013年6月20日起至2016年6月15日止；起租时间2013年8月20日，装修时间2个月，但需交付一个月租金；房屋租赁费用每年递增，第1年每平方米20元，第2年租赁费为每平方米22元，第3年租赁费每平方米24元，按季支付，在每季前15天付清；公摊照明费每月每平方米2元，乙方不承担物业费用；乙方自本合同签订之日，一次性支付甲方保证金30000元；如房屋出现质量问题甲方应及时维修，如多次通知甲方还不履行维修义务，乙方可自行维修，费用由甲方承担等内容。合同签订后，原告将合同约定的房屋交付给被告使用，被告用于经营吉州区威尔斯健身房。2014年4月8日，双方签订了《补充协议》1份，约定：因威尔斯健身房业务扩展需要，乙方（黄天立）租赁甲方（刘磊）鼎泰步行街四楼东面，面积120平方米；租赁时间为2014年4月8日起至2016年6月15日止；起租时间为2015年5月8日，装修时间为30天，但需交纳一半租金；房屋租赁费用为每平方米22元，公摊卫生照明费为每平方米1元，房屋租赁费用为每月2640元；卫生费等每月120元，共计2760元；该补充协议的租金与第一份合同租金同时交纳，其它条款以第一份合同为准等内容。被告黄天立在经营过程中，将所租房屋外的公共通道部分用于设立吧台及安装卷闸门。被告黄天立自2014年4月起开始拖欠租金及水电费等，截止2015年10月19日，被告拖欠房屋租金110024元、水费5307元、电费86205元，共计201536元。本案在审理过程中，被告黄天立提出因房屋漏水造成其装修受损，要求进行司法鉴定。2015年9月21日，吉安鹭洲司法鉴定中心出具通知，称因双方对鉴定事项的漏水范围争执不休，不能确定，且对装修材料、修补、修复方案不能明确，无法做出鉴定，故终止鉴定。本案在诉讼过程中，被告黄天立提出反诉，要求原告赔偿损失暂定40000元。在庭审过程中，被告增加反诉请求，要求解除双方的租赁关系，并判令反诉被告赔偿因装修漏水造成经营损失、器材损失等共计180000元，但未在7天内如期缴纳诉讼费用，对其增加的反诉请求已按自动撤诉处理。原审法院认为：原告刘磊承租他人的房屋并转租给被告黄天立，出租人未提出异议，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，被告黄天立理应按照合同约定支付拖欠的租金及水电费。被告称因房屋漏水造成其损失并提出反诉，但经司法鉴定，漏水的造成原因及损失均无法确认，其自行进行的维修及损失评估不能作为损失的依据，故对被告的反诉请求应予驳回。原告提出支付自2015年11月1日起拖欠租金、水电费的利息，原告的要求符合法律规定，应按同期银行贷款利息计算为宜。原告起诉要求被告黄天立、饶锐、段星共同支付拖欠的租金、水电费及利息，但本案中并无证据证明饶锐、段星系威尔斯健身房的股东，租赁合同也无此二人的签字，仅凭三人签订的《退伙协议》无法证实饶锐、段星与被告黄天立系合伙关系，要求饶锐、段星承担相应责任，证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄天立支付原告（反诉被告）刘磊拖欠至2015年10月19日的租金及水电费共计201536元，并承担该款自2015年11月1日起至实际履行之日止的利息（按中国人民银行同期贷款月利率计算），限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回原告（反诉被告）刘磊对被告饶锐、段星的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄天立的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4323元、反诉费800元，合计5123元，由被告黄天立负担。上诉人黄天立不服上述判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人未交付符合使用用途的房屋，而非原审判决认定的被上诉人交付符合使用用途的房屋。上诉人在一审提交的房屋漏水照片、《威尔斯健身修补造价表》证明被上诉人交付的房屋存在漏水问题，即被上诉人交付的房屋不符合使用用途。根据2013年6月19日上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》明确约定了上诉人租赁房屋目的是用于健身，作商业用途，而被上诉人交付的房屋存在漏水问题，不符合上诉人所租赁房屋的使用用途，且在租赁时被上诉人未告知上诉人房屋存在漏水问题，因此，被上诉人未交付符合使用用途的房屋。二、《威尔斯健身修补造价表》能够证明被告的损失，而非原审判决认定的无法证明被告的损失。《威尔斯健身修补造价表》列明了因房屋漏水而进行的维修项目及价格，能够证明由于房屋漏水给上诉人造成的损失额。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：“当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”被上诉人未能提供证据反驳上诉人的主张，应当承担举证不利的后果，即认定上诉人的损失。综上，被上诉人存在违约行为，应当承担因此而产生的违约责任。故请求：一、撤销（2015）吉民一初字第723号民事判决书第三项，改判被上诉人向上诉人支付40000元赔偿金；二、本案的一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。被上诉人刘磊答辩称：一、2013年6月上诉人黄天立和饶锐两人到被上诉人处洽谈租赁场地一事，双方签订了租赁合同，然后上诉人开办了健身房。起初前几个月还能正常缴纳租金水电费，到2014年4月份就开始拖欠租金，被上诉人经常催收，饶锐也会转帐一部分租金，但一直都没有缴清过。上诉人如不按时缴纳租金，被上诉人就要帮上诉人先垫付。上诉人是恶意拖欠租金，上诉人在一年之中又开了几家连锁分店，鹏华国际城北店、青原丽枫酒店分店、吉安县美博店、莱斯百货分店，汇丰御园分店，健身房股东把钱都投入到分店中，不缴纳租金损害了被上诉人的利益。二、上诉人黄天立提出被上诉人没有交付符合使用用途的房屋给其营业，完全是一派胡言。租赁场地是原天尊大酒店的酒席大厅，符合营业规范，租赁给上诉人开办健身房营业后一年，在2014年5月份上诉人又与被上诉人签订了新的场地租赁合同，如果有严重的漏水情况不符合营业规范，那上诉人也不会继续增租场地扩大经营。有一次上诉人通知被上诉人房屋有漏水情况，被上诉人立即通知鼎泰物业去及时维修，三方一起去健身房楼顶现场勘查，查明漏水原因是上诉人使用的空调管道外接口出现破裂，致使雨水倒灌，与房屋本身没有直接关系。法院审理期间，上诉人向法院申请委托吉安鹭洲司法鉴定中心对威尔斯健身房漏水部分的装修损失价值进行鉴定。在被终止鉴定后，上诉人又私自委托其它机构出具修补价格表，其不具有真实性，也不具有合法性，违反了有关委托鉴定机构出具鉴定报告的法定程序，所以上诉人提出要被上诉人赔偿40000元的请求是不合理的，请求二审法院予以驳回。三、关于合伙股东一事，据了解饶锐是大股东，段星是后加入，现在他俩为了逃避责任，只是凭一张退股协议书就说与他们无关，但没有任何的关于股权转让的现金交易或者转让凭证来予以证明退出股份的真实性，上诉人应该向法庭提供充分证据来佐证退股的真实性。被上诉人5月26日起诉后，上诉人7月12日反诉，上面都清清楚楚写明反诉被告是三个人的名字，如果饶锐和段星已退股，俩人当时就可向法院说明。一审审理期间法院请原、被告双方对漏水的照片发表质证意见，当法官询问上诉人律师：“黄天立、饶锐、段星怎么没有到场？”上诉人律师当时回答说他可以代表三人的意见，有庭审记录查证。所以被上诉人要求三个股东共同承担起合伙期间全部债务。黄天立是外地人，万一他一走了之，会加大执行难度。为维护被上诉人的合法权益，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据上诉人黄天立的上诉理由和被上诉人刘磊的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人交付给上诉人的房屋是否漏水？2、被上诉人应否赔偿上诉人40000元？二审审理期间，被上诉人刘磊向本院提交15张照片，证明被上诉人把房屋交付给上诉人时不存在漏水情况，可以正常营业，是上诉人安装空调导致漏水。上诉人黄天立质证后认为，不清楚这些照片是什么时候拍的，不知是否有避开漏水的地方，对这些照片不予认可。本院认为，该组照片无法达到证明目的，且该组证据不属于法律规定的二审新证据。因此，对该组证据不予采信。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。关于被上诉人交付的房屋是否漏水的问题。上诉人黄天立在一审期间向法院提交的照片16张，仅能证明漏水部位，被上诉人刘磊质证认为除4、6、12、13外均不在租赁范围内，对16张照片均不予认可。该组照片无法证明被上诉人交付的房屋漏水是何时产生以及导致房屋漏水的原因。关于被上诉人应否赔偿上诉人损失40000元的问题。一审期间，上诉人提交的《威尔斯健身修补造价表》是其自行进行的维修及损失评估，不能作为认定损失的依据。上诉人黄天立申请对威尔斯健身房漏水部分的装修损失情况作物价评估司法鉴定。后吉安鹭洲司法鉴定中心出具通知载明，2015年9月7日在法院的主持下，鉴定中心会同原、被告双方当事人到现场对委托鉴定内容进行了勘验。在勘验过程中，原、被告就鉴定事项中的漏水范围争执不休，不能确定，同时对装修材料、修补、修复方案亦不能明确，故无法做出鉴定。因上诉人黄天立对其主张被上诉人赔偿其40000元损失所提交的《威尔斯健身修补造价表》，不能作为认定损失的依据，该案又无法鉴定，故本院对上诉人黄天立的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人黄天立的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人黄天立负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 郭 琴代理审判员 肖永兰二〇一六年四月十三日书 记 员 张志坚 关注微信公众号“”