（2015）屯民一初字第02202号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-05-09

案件名称

中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司与黄山市国窖酒业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄山市屯溪区人民法院

所属地区

黄山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司,黄山市国窖酒业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

安徽省黄山市屯溪区人民法院民事判决书（2015）屯民一初字第02202号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司，住所地安徽省合肥市包河区。负责人：邬国庆，总经理。委托代理人：徐力，安徽华皖律师事务所律师。被告：黄山市国窖酒业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：吴文革，经理。原告中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司（以下简称中石化安徽分公司）与被告黄山市国窖酒业有限公司（以下简称黄山国窖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告中石化安徽分公司的委托代理人徐力、被告黄山国窖公司的法定代表人吴文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中石化安徽分公司诉称：中石化安徽分公司系黄山石化宾馆的所有权人。2009年12月24日，中石化安徽分公司通过黄山嘉泰拍卖有限公司与黄山国窖公司签订《拍卖成交确认书》，成交拍卖标的物为黄山石化宾馆（黄山石化培训中心）8年租赁使用权，每年租金26万元。黄山国窖公司于2009年12月25日前交清第一年租赁使用权拍卖成交价款及佣金。2009年12月31日，拍卖人黄山嘉泰拍卖有限公司代黄山国窖公司向中石化安徽分公司支付第一年租金236600元（未含其收取的佣金数额23400元）。2010年1月1日，中石化安徽分公司与黄山国窖公司制作签订《中石化安徽分公司房屋资产移送清单》，交付拍卖成交的标的物。2010年2月3日，中石化安徽分公司（甲方）和黄山国窖公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为8年，从2010年1月1日开始至2017年12月31日止，租金为每年26万元，租金“先付后用”，即第二年的租金必须在当年的1月5日之前通过银行转账方式由乙方向甲方结清，以后每年租金以此类推，逾期一周视为自动放弃，甲方有权单方面提前解除合同，履约保证金不退……2011年度、2012年度、2013年度的租金黄山国窖公司已依约交纳，2014年度租金未交。中石化安徽分公司的受托人于2014年12月3日、2015年2月25日、2015年4月30日、2015年7月2日向黄山国窖公司邮寄送达《催款通知单》，要求其履行给付拖欠租金（2014年度、2015年度）的义务。2015年9月2日，中石化安徽分公司向黄山国窖公司邮寄送达《关于要求解除合同支付租金的通知》，黄山国窖公司已签收，至今未提出书面异议。原告为维护其民事权益，诉至法院，请求判令：1、被告腾空房屋，自行拆除搭建物，恢复房屋原状；2、被告支付拖欠租金52万元；3、没收被告预先交纳的履约保证金6.5万元，按每日2000元标准承担逾期支付租金之违约金至实际支付租金之日止；4、被告承担诉讼费。中石化安徽分公司为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证复印件、被告工商登记基本信息，证明原、被告是适格的民事主体，双方签订的租赁合同具备合法形式；证据二、房屋租赁合同，证明租赁标的物的基本情况及当事人约定的合同具体内容；证据三、用水用电保证金、租赁保证金、2010年度租金及佣金单据、《成交确认书》，证明承租人依约缴纳了保证金，黄山嘉泰拍卖有限公司代承租人支付租金；证据四、单据3张，证明出租人已收取2011年、2012年、2013年三个年度的租金；证据五、催款通知单4张（落款日期分别为2014年12月3日、2015年2月25日、2015年4月30日、2015年7月2日），证明承租人未按合同约定交纳2014、2015年度租金；证据六、《关于要求解除合同支付租金的通知》，证明原告于2015年9月2日通知被告解除租赁合同；证据七、中石化安徽分公司《关于工作部有关事项的通知》，证明案涉房屋由原告代为管理的事实。黄山国窖公司辩称：原、被告于2009年签订租赁协议，2013年4月中石化安徽分公司黄山工作部在被告的营业场所张贴通告，要求暂停投资，该场所需收回改建成加油站一部分，造成被告工作停顿，合作方撤资。2015年8月12日，中石化黄山分公司故意停水，造成被告经营根本性停顿。2015年10月20日，中石化黄山分公司指使人将出租给被告的四个营业门关闭至今。综上，原告单方面多次损害被告利益，造成原告无法正常经营，因此被告拒付2014年以后的租金，并要求对方赔偿所造成的损失是正当合法的要求，同时建议公安机关制止这种违法行为。黄山国窖公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、照片5张，证明原告将改造通告张贴至被告经营场所，致被告无法经营，给被告造成损失；证据二、被告于2015年9月17日向原告发出的通知（本人将该通知交给原告管租金的工作人员），证明被告对原告要求解除合同存在异议。黄山国窖公司对中石化安徽分公司所举证据质证如下：证据一至证据四，无异议；证据五，2014年12月3日、2015年2月25日、2015年4月30日的催款通知书不是本人签收，公司和我说过这个事情，本人只收到2015年7月2日的催款通知单；证据六、七，无异议。中石化安徽分公司对黄山国窖公司所举证据质证如下：证据一，真实性无法确定，与本案无关联性；证据二，原告没有收到该通知，被告也无证据证明原告已收到通知。本院对中石化安徽分公司所举证据认证如下：证据一至证据四，黄山国窖公司均无异议，本院经审查予以确认；证据五，黄山国窖公司的的法定代表人认可公司前员工于2014年12月3日、2015年2月25日、2015年4月30日收到催款通知书后，已将相关情况告知公司，其本人签收过2015年7月2日的催款通知单，故本院对该组证据予以采信；证据六、七，黄山国窖公司均无异议，本院经审查予以确认。本院对黄山国窖公司所举证据认证如下：证据一，中石化安徽分公司认为该组照片的真实性无法确定，且与本案无关联性，本院经审查认为，该组照片未显示拍摄时间，故本院不予采信；证据二，中石化安徽分公司不予认可，本院经审查认为，中石化安徽分公司未认可收到该通知，且黄山国窖公司亦未提供证据证明中石化安徽分公司收到该通知，故本院不予采信。经审理查明：中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司黄山工作部系中石化安徽分公司分支机构，中石化安徽分公司对黄山工作部实行“委托管理，双重领导”，黄山工作部日常工作由中石化安徽分公司委托中国石油化工股份有限公司安徽黄山石油分公司管理。黄山石化宾馆（黄山石化培训中心）坐落黄山市屯溪区环城北路166号，房屋的所有权人为中石化安徽分公司，房地产权证号为房地权黄（昱）字第44758J2号。中国石油化工股份有限公司安徽黄山石油分公司委托黄山嘉泰拍卖有限公司拍卖黄山石化宾馆8年租赁使用权。2009年12月18日，黄山嘉泰拍卖有限公司举办拍卖会，黄山国窖公司经公开竞价后成为买受人。2009年12月24日，黄山嘉泰拍卖有限公司与黄山国窖公司签订《拍卖成交确认书》，确认如下：拍卖标的为黄山石化宾馆8年租赁使用权，每年租金为26万元；黄山国窖公司于2009年12月25日前交清第一年租赁使用权拍卖成交价款及8年成交价款佣金；在拍卖价款及佣金交清后二十日内由委托人负责将拍卖标的按现状交付买受人。2009年12月31日，黄山嘉泰拍卖有限公司将黄山国窖公司已付拍卖成交款26万元中的236600元（该款已扣除中石化安徽分公司承担的拍卖佣金23400元）转汇给中石化安徽分公司。2010年1月1日，中石化安徽分公司与黄山国窖公司制作房屋资产移送清单，交付拍卖成交标的物。2010年2月3日，中石化安徽分公司（甲方）和黄山国窖公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落黄山市屯溪区环城北路166号，宾馆营业楼，建筑面积2141.41平方米（一楼店面从东至西8间，面积264平方米），房屋结构为砖混结构，层数4层；宾馆办公楼，建筑面积280.41平方米，房屋结构为砖混结构，层数2层；公用厕所，建筑面积15.51平方米，房屋结构为砖混结构，层数1层；锅炉房，建筑面积50平方米，房屋结构为砖混结构，层数1层。房屋租赁期限为8年，从2010年1月1日开始至2017年12月31日止。租金为每年26万元，签订本合同时应一次性交清第一年租金，此后租金每年一次性交清，租金按照“先付后用”原则支付，即第二年的租金必须在当年的1月5日之前通过银行转账方式由乙方向甲方结清，以后每年租金以此类推，逾期一周不交视为自动放弃，甲方有权单方面提前解除合同，履约保证金不退。乙方承担租赁房屋的水、电、管道排污、有线电视、通信通讯、室外环卫、消防、绿化保护、暖、气、物业管理等费用，按照房屋所在地收费标准执行，租赁房屋的房产税、土地使用税由甲方承担。乙方在租赁期间对合同资产进行装修、改造、改良、添附所导致的资产增值部分属甲方所有，租赁期满，甲方有权收回此类增值部分且不给予乙方任何补偿。甲方交付房屋时，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金，按照三个月租金标准收取保证金，具体数额为6.5万元。本合同签订5日内，向乙方交付房屋并制作《房屋交接清单》，双方代表应在交接清单上签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，向乙方提供有关房屋及服饰设施的资料。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。因乙方原因造成甲方财产损失，甲方可以从履约保证金中扣除，损失金额超过履约保证金，乙方另行支付赔偿金。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付违约金2000元，逾期7日的，甲方有权解除合同并按本合同第五条约定追究乙方违约责任。黄山国窖公司于2010年5月12日交纳用水用电保证金3000元，2010年5月28日交纳履约保证金6.5万元，2011年、2012年、2013年的租金已支付。中石化安徽分公司于2014年12月3日、2015年2月25日、2015年4月30日、2015年7月2日向黄山国窖公司送达《催款通知单》。中石化安徽分公司于2015年8月20日停止供应宾馆水电。2015年9月2日，中石化安徽分公司向黄山国窖公司送达《关于要求解除合同支付租金的通知》，黄山国窖公司于2015年9月6日签收。另查明：中石化安徽分公司在2013年拟对公司加油站进行改扩建，于2013年4月张贴通告进行公示，通告载明“中国石油化工股份公司安徽黄山石油分公司环城北路加油站，按上级要求准备进行改扩建，请各单位即日暂停一切投资，维持现状，相关事项另行通知”，公司加油站后来的改造并未涉及案涉租赁物。黄山国窖公司曾于租赁期间陆续在宾馆围墙内增设搭建物用于存放货物。2015年10月20日，中石化安徽分公司将宾馆门上锁。本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。中石化安徽分公司和黄山国窖公司于2010年2月3日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，协议合法有效，双方均应按协议履行各自义务。中石化安徽分公司已按照合同约定交付租赁物，黄山国窖公司应依约支付租金，否则应按合同约定承担违约责任。黄山国窖公司自2014年1月1日起未支付租金，经中石化安徽分公司多次催告后仍未支付，中石化安徽分公司于2015年9月2日向黄山国窖公司送达《关于要求解除合同支付租金的通知》，黄山国窖公司已于2015年9月6日签收，双方签订的租赁合同自通知到达时解除。黄山国窖公司应在合同解除后及时将房屋腾空并交付，其在宾馆围墙内增设的搭建物也应一并拆除，并按每年26万元（每天712.33元）标准支付2014年1月1日至2015年10月20日期间的租金468713.14元［（365天＋293天）712.33元／天］。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因黄山国窖公司违约在先，且未及时腾空并交付房屋，应支付逾期腾房期间的占有使用费。中石化安徽分公司亦应及时主张权利并采取适当措施防止损失的扩大，其于2015年10月20日将宾馆门上锁的行为有所失当，故本院认定由黄山国窖公司自2015年10月21日起按租金一半（即356.17元／天）标准支付房屋占有使用费至房屋腾空之日止。原、被告虽约定“乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付违约金2000元，逾期7日的，甲方有权解除合同并按本合同第五条约定追究乙方违约责任”，因中石化安徽分公司未举证据证明其实际损失，本院综合本案实际并兼顾公平原则，酌定按其所欠租金468713.14元的30%计算逾期支付租金之违约金140613.94元（468713.14元30%），已付履约保证金6.5万元在违约金中抵扣，黄山国窖公司还应支付75613.94元。黄山国窖公司要求中石化安徽分公司赔偿损失，但未提起反诉，且无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄山市国窖酒业有限公司于本判决生效后十五日内将坐落黄山市屯溪区环城北路166号黄山石化宾馆（黄山石化培训中心）腾空，并将该宾馆围墙内增设的搭建物拆除后交还原告中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司；二、被告黄山市国窖酒业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司租金468713.14元及违约金75613.94元，并自2015年10月21日起按356.17元／天标准支付房屋占有使用费至房屋腾空之日止；三、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司安徽石油分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，由被告黄山市国窖酒业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员　　吴洁宇二〇一六年四月十三日书记员　　潘晓琴附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”