（2016）赣01民终字第283号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-07
案件名称
应汉伦与徐群文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
应汉伦,徐群文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终字第283号上诉人（原审被告）：应汉伦，男。委托代理人：李招文，江西华兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐群文，男。委托代理人：胡细芽，江西巨贤律师事务所律师。上诉人应汉伦因与被上诉人徐群文房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市湾里区人民法院（2015）湾民一初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人应汉伦及其委托代理人徐群文，被上诉人徐群文委托代理人胡细芽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年12月6日，徐群文作为甲方，与作为乙方的应汉伦签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将座落在湾里区磨盘山南路58号绿苑休闲住宅小区商住楼一、二两层楼以现有毛坯状态整体租赁给乙方开办大型购物商场，面积为3155.6平方米，租金每平方米10元（租赁期前8年），租金每月为31556元，每个月支付一次，先付后租，装修免租期半年；租赁期自2014年1月1日起至2028年12月31日止；乙方承担租赁期间的水费、电费、电话费、卫生费、物业管理费等，物业管理费每月1518元；乙方向甲方交纳租赁保证金8万元，甲方向乙方移交现状毛坯房后，乙方方可进入租赁房屋中装修。如乙方提前退租，甲方全额没收租赁保证金。2013年12月20日，徐群文作为甲方，与作为乙方的应汉伦签订补充合同，合同约定：甲方将座落在湾里区磨盘山南路58号绿苑休闲住宅小区商住楼西边新建的一层房屋70平方米出租乙方办公，租金每平方米10元（租赁期前8年），租金每月700元，每个月支付一次，先付后租，装修免租期半年；租赁期自2014年1月1日起至2028年12月31日止；乙方承担租赁期间的水费、电费、电话费、卫生费等。在租赁期内，应汉伦向徐群文支付租金情况为：2014年10月8日、10月28日、12月11日支付3万元、32256元、1万元，2015年1月5日、2月13日、2月16日、4月1日支付2万元、5万元、8万元、3万元，以上七笔合计252256元。2015年6月26日，应汉伦承诺于2015年8月31日前将所欠租金165792元付清，否则同意徐群文终止合同并没收租赁保证金8万元，同时保证于2015年9月5日前搬迁完毕。应汉伦至今未与徐群文办理租赁房屋的移交手续。2015年10月28日，徐群文向原审法院起诉，请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，应汉伦支付所欠房屋租金230304元（2015年8月31日前欠165792元＋2015年9月份房租32256元＋2015年10月房租32256元）；2、判令应汉伦支付所欠物业费33138元（2014年1月1日至2015年9月30日）；3、判令该租赁保证金8万元归徐群文所有；4、判令应汉伦支付租赁期间所欠电费2879元（2015年8月及9月电费）；5、本案诉讼费用由应汉伦承担。另查明：1.2008年8月28日，湾里区建筑管理局在竣工验收备案表中注明湾里绿苑休闲住宅小区商住楼工程得到规划、公安消防、环保等部门认可；2、徐群文交纳涉案房屋电费：抄表日期为2015年9月1日的电费1626元，抄表日期为2015年10月1日的电费1253元，两笔合计2879元。原审法院认为，徐群文与应汉伦签订的租赁合同及补充合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律拘束力。1、关于租赁房屋的建筑质量及排水管网问题。徐群文所有的租赁房屋已取得相关部门的验收，在房屋移交时应汉伦未就此提出异议，应汉伦提供的证据尚不足以证明房屋质量及排水系统存在问题，故对应汉伦这一抗辩意见不予采纳。2、关于租赁房屋消防问题。徐群文所有的租赁房屋已取得相关部门的验收，在租赁合同签订时和房屋移交时应汉伦均未就此提出异议，况且徐群文移交的房屋为毛坯房，并给予应汉伦装修免租期半年，即使应汉伦从事的经营活动在消防设置要求上有特殊要求，也是应汉伦自己应承担的义务，与徐群文无关，故应汉伦以租赁房屋不符消防要求进行抗辩缺乏事实依据和法律依据。3、关于物业管理费问题。徐群文主张应汉伦拖欠物业管理费33138元，由于徐群文未向原审法院提供物业合同及完税发票予以证明，且应汉伦对物业服务提出异议，故对徐群文要求应汉伦支付物业管理费33138元的诉讼请求不予支持。4、关于两笔电费的问题。在庭审质证阶段，应汉伦认可2015年8月份电费1626元，但不认可2015年9月份电费1253元，由于应汉伦直到庭审时仍未与徐群文办理租赁房屋移交手续，故应汉伦对该笔电费应予承担。5、关于租赁期间问题。应汉伦因租赁徐群文房屋经营不善，向徐群文承诺于2015年9月5日之前撤场，但一直未与徐群文办理租赁房屋的移交手续。徐群文主张应汉伦因支付2015年9月份电费1253元，应汉伦对该电费不予认可，徐群文未提供2015年10月份租赁房屋电费，应汉伦实际撤场时间应为2015年9月份，故认定应汉伦承租徐群文房屋的期间为2014年1月1日至2015年9月。对徐群文主张的2015年8月以前及9月的租金合计198048元（165792元＋2015年9月份租金32256元）予以支持。徐群文主张应汉伦因支付2015年10月份的租金32256元不当，应予驳回。6、关于租赁保证金8万元问题。应汉伦向徐群文支付的七笔租金均为逾期支付，严重违约，应汉伦因经营不善，无力继续履行租赁合同，2015年9月份退租，按照合同约定，属于提前退租行为，徐群文所收应汉伦8万元租赁保证金不予退回。7、关于租赁合同的解除问题。由于应汉伦违约，不及时也未按数额支付租金，且实施了事实上的退租行为，双方所签订的租赁合同目的难以达到，故对徐群文解除租赁合同的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除徐群文与应汉伦签订的《房屋租赁合同》；二、应汉伦在本判决生效之日起十日内向徐群文支付租金198048元；三、应汉伦在本判决生效之日起十日内向徐群文支付租赁期间所欠电费2879元；四、徐群文所收应汉伦租赁保证金8万元归徐群文所有；五、驳回徐群文的其他诉讼请求。案件受理费6494.83元、保全费2326.61元，合计8821.44元，由徐群文承担1382.90元，应汉伦承担7438.54元。宣判后，应汉伦不服提起上诉，请求二审法院撤销一审判决第四项，改判被上诉人返还8万元保证金给上诉人，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。应汉伦上诉称：一审法院剥夺上诉人的反诉权利，实属违反法定程序，人为增加当事人的诉讼成本。上诉人所承租的房屋存在重大安全隐患，没有消防设施和下水排放管道。在一审举证期限内，上诉人提出反诉，一审经办法官却不予受理，认为不适宜合并审理，告知另行起诉。二、一审法院事实没有查清，判决违背公平合理的民事原则。被上诉人明知房屋存在重大安全隐患，房屋不适合开发购物商场，还欺骗上诉人该房屋具备消防、排水的条件，致使上诉人签约进场装修时，才发现该出租场所根本没有按规定设置消防安全设施，如不办理则无法开业，上诉人无奈花费51万元安装消防设施，通过了湾里区消防管理部门验收。消防设施验收合格后，上诉人又投入巨额资金进行装修，在装修期间，房屋出现天花板大面积脱落，并发生砸伤装修人员的事件。在开业期间，因租赁场所未修建下水通道，一下雨就涨水，造成商家代售的席梦思等商品大量损毁。双方也一直就这些问题进行协商。即使上诉人违约没有及时支付198048元房租，那么198048元违约金的比例也不应超过20%。上诉人在承租此房后投入巨资，设置了消防设施，进行了装修，被上诉人作为业主是直接的受益者。徐群文答辩称：一、上诉人经营管理的风险理应由其自己承担，双方是租赁合同纠纷，按照租赁合同的惯例，我方交付租赁物，我方租赁物并非上诉人所说的不符合消防标准，我方出租的房屋已经过竣工验收备案。二、租赁合同按合同约定是过错责任原则，保证金判给我方是合理的。三、八万元保证金是上诉人构成违约，依照合同约定没收的，且上诉人作出了承诺书，自己亲自承诺八万元保证金同意由我方没收，原审法院认定事实正确，应予维持。上诉人应汉伦二审提交了一组新证据，四十张照片，证明涉案租赁物出现房屋质量问题，损毁了家具，在承租期间由于涨水把家具浸泡损毁，脱落的水泥块砸伤了装修工人。被上诉人徐群文质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这些照片不能证明是在租赁物所拍摄，照片中的装修垃圾不能证明是涉案租赁物所产生，家具浸泡从照片上也不能看出，且涨水是因个人管理的原因，与涉案租赁物无关。经庭审举证质证，被上诉人对该组证据真实性、合法性和关联性均提出异议，本院认为，被上诉人在一审已经提交了涉案房屋的竣工验收备案表，且上诉人主张的这部分事实并无其他证据予以佐证，故对该组证据不予认定。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人应汉伦与被上诉人徐群文签订的房屋租赁合同及补充合同均是双方真实意思表示，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。上诉人称其逾期支付租金系因房屋存在质量问题，但并未提供相应证据予以证明，上诉人在双方往来的函件中也未提出该问题，本院认为，上诉人逾期支付租金、提前退租已构成违约，上诉人在2015年6月26日出具的承诺书也明确同意被上诉人没收租赁保证金，考虑到上诉人提前退租行为导致房屋空置的损失的确存在，故一审判决租赁保证金8万元归被上诉人所有并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人应汉伦承担。本判决为终审判决。审 判 长 罗云奇代理审判员 曹 渊代理审判员 邓 晖二〇一六年四月十三日书 记 员 滕漪兰