（2015）德中民终字第888号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-29
案件名称
鲍琳与山东省聚力置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鲍琳,山东省聚力置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第888号上诉人（原审原告、反诉被告）：鲍琳。委托代理人：赵庆华，临邑县法律援助中心法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东省聚力置业有限公司。住所地：临邑县招待所*楼大厅*楼。法定代表人：罗新建，经理。委托代理人：鲁宗科，系该公司职工。委托代理人：张建钢，山东广基律师事务所律师。上诉人鲍琳、上诉人山东省聚力置业有限公司（以下简称“聚力公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2014）临商初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年12月8日，原告鲍琳与被告山东聚力置业有限公司签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于苍圣大街路南的名门世家小区1号楼3单元201室，储藏室62号，面积9.85㎡，单价3200元／平方米。合同第八条约定2014年5月31日前交房，交房条件为“商品楼经综合验收合格”，但国务院2004年5月19日文件已经取消了“综合验收”的规定。涉案楼房于2004年5月30日按照建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的要求取得勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具的《竣工工程质量验收报告》。2014年5月30日，被告通知收房，并在临邑县广播电视上播出交房公告，交房时需原告再缴纳配套费、水、电、气、暖开口费等共计29059.51元。原告于2014年6月1日向被告缴纳了以上款项，接收了楼房，发现储藏室交款面积与实际面积严重不符，按合同约定的9.85㎡交款，实际使用面积不足。庭审中，原告提交临邑县消防大队《限期改正通知书》，证实涉案楼房小区竣工后未在消防机构备案，但被告提供德州市公安消防支队已于2014年5月8日确认消防合格。第一次庭审前，被告对本案提出反诉，认为反诉被告首付、贷款时间均逾期，应承担逾期付款违约责任。反诉原告提交合同补充协议，第三条约定“超过2013年11月15日贷款不能办理成功或贷款额不足付房款时，买受人应按欠款额的万分之五每日承担逾期付款违约责任”，但反诉被告提交的合同中的以上付款期限一栏空白。以上事实，由原告提交的买卖合同、临邑县消防队限期改正通知书、证人证言；被告提交的买卖合同、面积计算书、竣工验收报告、德州市消防队质检表、交款单据为证，原审法院依法予以确认。原审法院认为，2012年12月8日，原告鲍琳与被告聚力公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依据合同规定严格履行自己的义务。合同第八条约定，被告应于2004年5月31日前交房，交房条件为“商品楼经综合验收合格”。国务院文件已于2004年5月19日取消了“综合验收”的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案中，涉案楼房已经取得勘察、设计、施工、监理、建设五单位出具的《竣工工程质量验收报告》，质量等级评定情况为合格，证明2014年5月30日涉案楼房已经验收合格，已达到合同约定的交付条件。原告主张涉案楼房消防不合格达不到交房条件，提交的证据仅证明涉案楼房竣工后未在临邑县公安局消防大队备案，而被告提交的证据则证明德州市公安消防支队已于2014年5月8日确认涉案楼房消防合格，且消防备案仅系行政备案，不影响合同约定的交房条件。综上，涉案楼房已于2014年5月30日达到交房条件，被告构不成交房逾期，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张，原审法院不予保护。合同约定的原告购买的储藏室面积9.85㎡，但实际面积不足，被告称合同中约定的储藏室包含公摊面积，由于涉案楼房是高层，储藏室在一层，公摊面积要大于多层建筑，这是建筑行业内在规律，原告不了解建筑常识，因此产生误解。庭审中，被告提交临邑县测绘大队测量的房屋面积计算书，载明储藏室面积9.9㎡、套内面积4.88㎡，公摊面积5.02㎡，原告对测绘大队测量结果不认可，但没有提交测量标准不准确的依据，且合同附件二注明，“公用部分与公用房屋分摊建筑面积，相关数据以房管局实际测绘面积为准”。被告按房管局测绘大队测绘面积向原告收款，符合合同约定，故原告要求被告退回多收储藏室款的主张，原审法院不予保护。原、被告合同中的补充协议第五条第二项约定买受人保证按法律、合同规定如期缴纳各项税费。买受人承担专项维修资金、契税、物业服务费、有关部门的各项开口费等。原告主张按照法规的规定，这些费用被告不应收取，但原告提交的规定是管理性文件，不能对抗合同的约定，合同双方的约定是双方真实意思表示，合法有效。故原告主张被告返还违规代收的配套费、开口费等29059.51元的主张，原审法院不予保护。庭审中，原告主张的其他诉讼请求，未提交证据，原审法院不予处理。反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约责任19877.31元，但提交的合同中的付款期限，在反诉被告的合同中没有约定，因此，反诉原告主张的付款期限对反诉被告没有约束力，故反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约责任的主张，原审法院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，经审委会讨论，原审法院判决如下：一、驳回原告鲍琳诉讼请求；二、驳回反诉原告聚力公司反诉请求。案件受理费200元，由原告鲍琳负担，反诉费150元由被告聚力公司负担。上诉人鲍琳上诉称，一、一审认定涉案楼房于2014年5月31日已达合同约定交付条件，并认定消防合格，是认定事实错误，适用法律不当。被上诉人提供的《竣工工程质量验收报告》为事后补办取得。一审以市消防支队未有任何消防合格批示的一份复印件认定消防合格，是认定事实错误。同时，一审以2004年一份文件规定取消综合验收，适用法律错误致误判。二、一审认定根据合同约定收取储藏室款无不当，未分清公摊面积是举证责任分配不当，被上诉人应对公摊面积做出合理的说明。同时一审认定储藏室是一层，并非地下储藏室亦属认定事实错误。三、一审认定违规收取的配套费、各项开户费为双方合同约定有效，违背法理，有失公平。上诉人与被上诉人的购房合同为格式合同，被上诉人处于优势地位，违规收取不合法项目，明显加重对方义务，有失公平。综上所述，一审认定事实错误，运用法律不当，应予改判。针对上诉人鲍琳的上诉请求，上诉人聚力公司答辩称，上诉人所提的消防与房屋约定综合验收无关，所谓的配套费都是国家法律法规，规定应由上诉人实际缴纳的各种费用，地下室公摊过大也并没有法律根据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人聚力公司上诉称，一、被上诉人应承担逾期付款违约金。2012年9月29日，被上诉人签订预约合同，承诺十日内付首付款142577元并签商品房买卖合同，余款办理银行按揭，后直至2012年12月8日被上诉人才付清首付，延期60天；银行按揭贷款30万于2013年4月22日到账时，逾期104天；被上诉人应当按每日万分之五承担违约金。二、一审判决直接否定上诉人提交的合同内容无据，即便双方买卖合同内容有差异，应参考其他证据采信。一审不看认购协议、贷款资料等其他证据，不查有关部门备份的资料，不衡量分配双方的举证责任，不采纳约定违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定。针对上诉人聚力公司的上诉请求，上诉人鲍琳答辩称，一、一审中提交的合同对付款期限没有约定，被答辩人上诉无事实依据，应以答辩方的合同为准，向有关部门提交的合同由被答辩人提交，其内容如与答辩人不一致时，应以答辩人提交的为准。二、格式合同存两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款的一方。三、办理按揭贷款的义务在出卖方：1、贷款银行为工商银行临邑县支行，是开发商指定的银行；2、商品房买卖合同第三条规定，买受方将申请按揭所需证件材料交付出卖人或者其他指定的第三人，说明买受方的义务只是按照要求提供证件资料，而办理贷款的义务为出卖方。基于以上两点，办理贷款的义务为出卖方，如贷款逾期责任由开发商即被答辩人承担。经审理查明，2004年国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的“行政审批”。当事人双方在《商品房买卖合同》第九条中对逾期交房的违约责任约定如下：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”上诉人聚力公司在一审中针对消防问题提交了《山东省建筑消防设施安装质量检测申请表》，在该表当地公安消防监督机构意见一栏中盖有德州市公安局消防支队防火监督处的公章。二审中，上诉人鲍琳提交如下证据：证据一、照片两张，证明电梯没有按照约定安装合资电梯，阳台没有贴瓷砖；证据二、临邑县公安消防大队限期改正通知书一份、临时查封决定书影音件一份、视频5段及录音一段，证明消防没有经过验收，消防不合格；被上诉人质证意见为：一、照片没有准确的形成时间、地点，对真实性不认可；二、录音、录像没有时间、地点，没有人员的准确身份，不具备证据的基本准确性，对真实性及关联性不予认可，上诉人这些证据与本案没有直接的关联。上诉人聚力公司提交经备案的商品房买卖合同一份，证明鲍琳首付违约，贷款违约。上诉人鲍琳质证意见为：对真实性不认可，该证据仅是一个复印件，一审提交的合同原件没有贷款时间。二审查明的其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有：一、上诉人鲍琳与上诉人聚力公司谁应承担违约责任；二、上诉人鲍琳要求退还超公摊面积房款是否应予支持；三、上诉人鲍琳主张退还配套费是否应予支持。对于第一个争议焦点问题，本院认为，双方于2010年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第八条规定的交房条件为“该商品房经综合验收合格”，而综合验收是政府对开发商的监管手段，虽然国务院在2004年通过国发（2004）16号文件（《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》）取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，但国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收……”，该条例是2011年修订后发布的，晚于国务院2004年的国发（2004）16号文件，证明国务院国发（2004）16号文件文件取消的是住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的“行政审批“，并非将综合验收取消；另外，山东省住房和城乡建设厅在2009年也通过发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》对山东省城市房地产开发项目的竣工综合验收备案制度作出规定。以上行政法规及地方性规范性文件充分证明综合验收并未成为一种不可能完成的任务，涉案商品房买卖合同对综合验收的约定也不违反法律法规的强制性规定，上诉人聚力公司应按照该约定履行合同义务。本案中，上诉人聚力公司在2014年5月31日前未完成涉案房屋的综合验收，上诉人鲍琳在2014年5月31日前也未实际收房，上诉人聚力公司应依照合同约定承担逾期交房的违约责任，向作为买房人的上诉人鲍琳支付逾期交房违约金。对于违约金的承担，案涉《商品房买卖合同》第九条约定违约金支付至“实际交付之日”。诉讼中，上诉人鲍琳主张聚力公司应支付违约金“到开发商出示综合验收合格为止”，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，竣工验收合格为房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，双方合同中约定的“综合验收”是对法定交房条件（竣工验收合格）的提升。涉案房屋在2014年5月31日已经竣工验收合格，符合了法律行政法规对于房屋交付的强制性规定，只是尚未达到双方当事人约定交房条件。如果开发商在未达到约定的条件下交付房地产，买方有权拒绝接受，并要求支付逾期交房违约金，但工程竣工验收合格后，买方实际接受交付的，视为有效交付，买方不能在实际接受房地产后，又以房地产未经综合验收为由，要求确认交付行为无效，因为涉案房屋已经竣工验收合格，符合了法定的交房条件，买卖双方交付和接受行为改变了合同约定的交付条件，视为双方对房地产现状的确认，且双方当事人在合同中也约定逾期交房违约金计算至“实际交付之日”，故上诉人聚力公司应按合同约定支付违约金至实际交付之日，而非上诉人鲍琳要求的“到开发商出示综合验收合格为止”。对于消防是否合格的问题，上诉人鲍琳提交的《责令限期改正通知书》只是载明聚力公司未进行竣工验收消防备案，并未载明消防不合格，上诉人鲍琳提交的《临时查封决定书》则为影印件，缺乏证据的合法形式，且影印件显示出具时间为2014年9月17日，不能证明在交房截止日（2014年5月31日）时消防不合格。虽然上诉人鲍琳针对消防不合格问题提交的证据不足，但上诉人聚力公司因在综合验收方面违约，上诉人聚力公司仍应承担逾期交房违约金。上诉人鲍琳提交的电梯及阳台照片，无法显示时间、地点，缺乏证据的合法形式，上诉人聚力公司也未予认可，上诉人鲍琳在一审中也未提出，本案对上诉人鲍琳该主张不予支持。综上，聚力公司向上诉人鲍琳交付房屋的日期为2014年6月1日，比约定的交付期限晚了一天，聚力公司应承担逾期交房违约金221.3元（442577元×0.0005×1天）。对于上诉人聚力公司主张的逾期付款违约责任，双方当事人均认可上诉人鲍琳持有的合同未对付款期限进行约定，而该合同的备案是由上诉人聚力公司进行的申请，因此，对于付款期限的认定应按上诉人鲍琳提交的合同认定，即双方未对付款期限进行约定，而鲍琳付清首付的时间为2012年12月8日，银行按揭贷款也于2013年到账，时间均早于合同约定的交房时间，故上诉人鲍琳不存在违反合同约定的逾期付款行为，不应承担聚力公司主张的逾期付款违约责任，故原审法院对聚力公司该诉求未予支持并无不当，本院予以支持。对于第二个焦点问题，本院认为，商品房销售是以建筑面积为面积计算单位，而商品房的销售面积包括套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。上诉人鲍琳与聚力公司签订的《商品房买卖合同》第三条约定储藏室面积为9.85平方米，该面积数额既包括套内建筑面积又包括分摊的公用建筑面积，且合同附件二有公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。本案中，聚力公司交付的储藏室建筑面积数额符合合同约定，上诉人鲍琳虽主张存在超公摊面积的情况，但其未能提交证据证明储藏室的公摊面积违反合同约定，其主张缺乏事实与法律依据，原审法院未予保护，并无不当。对于第三个争议焦点问题，本院认为，上诉人鲍琳与聚力公司在补充协议第五条中约定“1、专项维修资金（公共维修基金）；2、契税、印花税、登记费、交易费、代办费等；3、物业服务费用；4、有关部门各项开口费用；”由作为买受人的鲍琳承担。本案中，鲍琳虽提交《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《德州市中心城区城市基础设施配套费征收使用管理办法》等文件主张配套费不能再收取，但本院认为，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同无效的条件之一是违反法律、行政法规的强制性规定，而鲍琳所举的上述规范性文件，位阶未达到法律和行政法规的层级，且补充协议系鲍琳与聚力公司的真实意思表示，故该补充协议有效，应对双方具有约束力。本案中，聚力公司根据双方在补充协议中的约定向鲍琳收取配套费和开口费用，上诉人鲍琳也已经实际支付了上述费用，其在支付上述费用后再要求聚力公司返还，不应予以支持，故原审法院判决该项费用无需向鲍琳返还并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人鲍琳的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决不当，应予更正。上诉人聚力公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省临邑县人民法院（2014）临商初字第873号民事判决第二项，即“二、驳回反诉原告聚力公司反诉请求。”二、撤销山东省临邑县人民法院（2014）临商初字第873号民事判决第一项；三、山东省聚力置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向鲍琳支付违约金221.3元；四、驳回鲍琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，反诉费150元，共计350元，由鲍琳负担150元，山东省聚力置业有限公司负担200元；二审案件受理费500元，由鲍琳负担150元，山东省聚力置业有限公司负担350元。本判决为终审判决。审 判 长 王飞雁代理审判员 王善文代理审判员 王子超二〇一六年四月十三日书 记 员 于文平 关注公众号“”