（2016）浙0603民初2401号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-04-28

案件名称

傅伟良与章文杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

傅伟良,章文杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第九十七条，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初2401号原告：傅伟良。委托代理人：杜瑾，浙江点金律师事务所律师。被告：章文杰。原告傅伟良诉被告章文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法由审判员任莹独任审判，于2016年4月12日依法公开开庭进行审理。原告傅伟良的委托代理人杜瑾，被告章文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅伟良诉称：原、被告于2010年10月16日在租赁物所在场地签订房屋租赁合同一份，约定租赁物为原告所有的位于绍兴市柯桥区蓝天市心广场8号楼3单元103室；租赁期限为2010年12月1日至2017年12月1日；租金为前两年每年支付150000元，之后每年按5%逐年增加；支付方式为被告被告需于每年12月1日以现金方式将次年房租予以一次性付清；房租逾期交纳的违约责任为每逾期一天按租金的1%支付给原告。另外，双方还对双方的权利义务等予以规定。合同签订后，被告按合同履行至2015年11月30日，至2015年12月1日未再支付下一年度的租金。原告多次去电催缴租金，还于2016年1月25日向被告发房租催缴通知书一份，要求被告及时足额缴纳租金，如逾期缴纳原告将按照相关法律规定追究被告的违约责任，被告于2016年1月27日收到该通知书，但仍然未履行合同。由于被告的行为已经给原告造成巨大的损失，为维护原告的合法权益，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付自2015年12月1日起至房屋实际腾退日止的租金，按499.50元／日的标准计算；3.判令被告按1823.30元／日的标准支付违约金。被告章文杰辩称，1.被告于2015年5月1日已经从租赁处搬离，原告在租赁房屋空置8个月后仍收取房租费用，根据商业惯例，该年度终结后，双方应当自动解除合同，被告无需承担违约责任。租赁房屋已自2015年5月1日起空置8个月之久，在此期间被告电话通知原告表示不再承租下一年房屋，并要求原告积极寻找下一年度承租人，且被告也积极予以配合。因此，就双方未就如何解除合同作出约定的情况下，应当按照商业惯例，到期自动解除，被告不承担违约费用。2.原告要求的违约金过分高于其损失，且被告已经额外支付了原告8个月的闲置租赁房屋租金，现原告主张的违约金已远远超过其实际损失。3.被告在原告处尚有押金5000元，应当予以返还。综上，请求法院查明事实，公正判决。本院经审理查明，2010年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告所属房产蓝天市心广场8号楼3单元103室出租给被告使用；承租期为7年，自2010年12月1日至2017年12月1日止；租金为前两年（2010年12月1日—2012年12月1日）每年150000元，后三年（2012年12月1日—2015年12月1日）每年按5%逐年增加，即2012年12月1日—2013年12月1日租金为157500元；2013年12月1日—2014年12月1日租金为165375元；2014年12月1日—2015年12月1日租金为173650元；2015年12月1日—2016年12月1日租金为182330元；2016年12月1日—2017年12月1日租金为191450元。被告需于每年12月1日按时将房租一次性付清，交纳方式为现金，另付押金5000元，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息；被告逾期交纳房租的则每逾期一天按租金的1%支付给原告；租赁期内，被告的水费、电费、电话费、电视收视费等其他费用均由被告自行支付，装修垃圾清理自行负责，其中物业管理费于每年的12月1日同房租一起交纳给原告等。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告交付租赁物，被告依约支付了2010年12月1日起至2015年11月30日止的前五年的租金。2015年12月1日，被告未再向原告支付租金，原告于2016年1月26日向被告通过邮政快递寄送《房租催缴通知书》一份，要求被告在收到通知后七日内向原告支付2015年12月1日至2016年12月1日的房屋租赁费182330元，否则将依约追究违约责任。另查明，被告在涉案租赁房屋内用于经营餐饮面馆。截止2015年5月份，被告因经营状况不佳，将面馆停止经营。经原告向涉案租赁房屋物业管理部门核实，被告在涉案租赁房屋内的水电费付到2015年5月份，之后尚无新的水电费用产生。目前租赁物属于空置状态，屋内被告尚有部分物品未清空。2016年3月12日（原告自认庭审一个月前）原告收回了租赁物的钥匙。现原告认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告逾期未付款的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，遂起诉法院，酿成本纠纷。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》，房租催缴通知书、EMS面单及查询记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。依法成立的合同受法律保护。当事人应全面履行合同义务，并享有合同权利。针对原告要求解除合同的诉求。原告认为，双方合同约定的期限届满日应为2017年12月1日。现合同期间内，被告逾期付款且经催讨后仍未支付的行为，显然已构成违约，故应当解除合同。被告认为，因被告于2015年5月1日已不再租赁物内经营，且已经通知原告不再继续承租。双方的合同已自2015年12月1日解除。本院认为，根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现被告在合同履行期限内经原告书面催讨，仍未支付租金，显然构成违约，故原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。被告辩称合同已于2015年12月解除，但其未提供相应的证据予以证明，且原告对此予以否认，故本院对其抗辩意见不予采纳。针对原告要求被告支付自2015年12月1日起至房屋实际腾退日止的租金的诉求。本院认为，虽被告已于2015年5月1日停止营业，且原告已于2016年3月收回了租赁物钥匙，但被告在涉案房屋内目前尚有物品存放未予清空。由此导致原告的租金损失（合同解除前为租金损失，合同解除后至实际腾退房屋日系房屋占有使用费损失）客观存在，被告对此理应予以赔偿。具体的赔偿标准，原告主张按182330元／年，即499.50元／天的标准计算，符合合同约定，本院予以照准。具体的计算时间，原告主张自2015年12月1日起至实际腾退日止的诉求合理，本院予以支持。针对原告要求被告按1823.30元／日的标准支付违约金的诉求。本院认为，根据双方合同约定，被告逾期交纳房租的则每逾期一天按租金的1%支付给原告，因此，被告应当按照182330元／年的日百分之一计算违约金。被告辩称该违约金约定过高，且被告支付的费用已超过原告的损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案的实际情况，从公平、双方利益平衡的角度，本院认为，被告按照499.50元／日的标准支付占有使用费，该标准已经足以弥补原告的损失，故原告再主张按1823.30元／日的标准要求被告支付违约金，显然过高的加重了被告的责任，有违公平原则。故本院对原告的该项诉求难以全部支持。然被告违约的事实确实存在，若其违约行为无需承担违约责任，显然有违于双方签订合同的本意，故本院将违约金的标准调整为被告应支付的上述房屋使用费自2015年12月1日起至实际腾退日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上，本院对原告的合理诉求依法予以支持，不合理诉求依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告傅伟良与被告章文杰于2010年10月16日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告章文杰于本判决生效后十日内支付给原告傅伟良绍兴市柯桥区蓝天市心广场8号楼3单元103室自2015年12月1日起实际腾退日止，按499.50元／天的标准计算的房屋使用费，并支付该房屋使用费自2015年12月1日起至实际腾退日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告傅伟良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，减半收取2270元，由原告傅伟良756元，由被告章文杰负担1514元，被告章文杰应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费4540元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员　　任莹二〇一六年四月十三日书记员　　徐芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 来源：百度搜索“”