（2015）园民初字第04095号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-21

案件名称

苏州高龙房产发展有限公司与王金菊、刘国栋商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州工业园区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款

全文

苏州工业园区人民法院民事判决书（2015）园民初字第04095号原告苏州高龙房产发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东沙湖路106号商业幢。法定代表人周安桥，董事。被告委托代理人孙建荣、钱正人，江苏金砖律师事务所律师。被告王金菊。被告刘国栋。以上两被告共同委托代理人高靓，江苏君中律师事务所律师。原告苏州高龙房产发展有限公司（以下简称“高龙房产”）诉被告王金菊、刘国栋商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。原告高龙房产委托代理人孙建荣、钱正人，被告刘国栋及其委托代理人高靓到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告高龙房产诉称，原告与两被告于2014年7月31日签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（以下简称“销售合同”)，编号为201407310180。合同约定，两被告购买由原告开发的位于苏州工业园区琉璃街东、东沙湖路北的时代上城花园四区19幢2004室，合同总价为1597142元。合同约定，两被告应于2014年8月31日前付清全部房款，两被告仅向原告支付了480142元（含定金2万元）。两被告的违约行为给原告造成了严重经济损失，原告因此诉讼至法院，诉请请求：1、判令原告与两被告签订的编号为201407310180的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》解除；2、判令两被告支付逾期付款利息暂计84138.02元（从2014年9月1日起计算至2015年10月16日止，总计414天，按利率6.55%计算）；3、判令两被告立即向原告支付违约金79857.1元；4、判令两被告承担本案诉讼费用及律师费。被告王金菊、刘国栋辩称，原告主张解除合同没有依据，理由如下：1、被告并非故意不付款，原告也存在过错。原告销售人员在合同订立时一味为了销售房屋告知被告其可以贷款，后被告发现夫妻双方只有一人有每月3000元的退休工资，贷款存在困难，除非其子出具相应的证明予以辅助贷款。另根据销售合同第二十条约定，甲乙双方可以在本合同生效后三十日内向苏州工业园区房产交易中心申请商品房预售登记，而实际上根据《城市房地产管理法》、《城市房地产预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》中明确规定，房地产开发企业对于预售房屋应当在签订合同后三十日内办理预售登记，否则由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以上的罚款。本案中原告按其提供的格式合同故意将自己的法定义务转移给了表面上的原、被告双方，事实上原告也从来没有提出过让被告自己或者和被告一起去办理预售登记，所以被告认为原告违反法定义务在先，原告的行为首先表明了其没有诚信地出售房屋意愿，这也导致了被告对原告的不信任，所以延迟支付款项。2、原告行使解除权的期限在起诉前届满，其权利消失。根据原告提供的格式合同第三十四条，单方解除权的行使期限是三个月。所以，即使被告逾期付款，原告行使解除权的期限早已届满。原告在其提供的格式合同补充条款显失公平的进一步保护自身的权利，而致被告的权益于不顾。补充协议第十三条将原告因为被告逾期付款行使单方解除权的期限扩展至一年，而如果原告违约，被告单方行使解除权的期限仍然为三个月。被告认为，原告提供的格式合同在签订合同时未向被告履行说明义务，特别是对扩大原告权利、缩小原告义务、限制被告权利、扩大被告义务的内容均未向被告履行告知义务，且该条款项的内容也明显的显失公平，不应当对被告具有约束力。另外，从2014年8月31日起或者是2014年8月31日后十五日起算，一年的期限在原告起诉前也已经届满。3、根据合同法相关规定，当事人一方主张解除合同的应当通知对方，在本案中不管由于什么原因被告逾期支付款项，原告从未向被告发送过解除合同的通知，所以被告认为原告没有依据履行通知义务，合同解除的要件不成立。综上几点，被告请求驳回原告的诉请。原告针对被告的答辩意见认为：1、销售合同第二十条约定的是预告登记，不是预售登记。本案的商品房销售合同的备案登记在合同签订之日已经完成，有合同防伪码和合同编号，可以至房管中心予以查实，被告答辩的理由不能成立。2、被告在答辩中认可了被告不能及时支付房款的原因，是由被告自身造成的。3、关于合同解除权的问题，销售合同第三十四条约定明确约定，本合同中对甲乙双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使。涉案房屋的销售合同中对解除权的行使期限没有约定的，约定了解除权的行使期限是三个月。而恰恰本案的买卖合同在补充条款当中，双方对解除权的行使期限做出了明确的约定，明确约定的依据也是合同正文第三十四条的规定，约定了具体的解除权的行使期间为一年，而不是三个月，这是一个特殊约定。且该约定并没有抵触销售合同正文第三十四条三个月的期间，三个月的行使期间是要在合同没有约定的前提下。根据销售合同第七条的规定，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同。本案当中全款付清的时间是2014年8月31日，加上逾期三个月应该是2014年11月30日。本案原告向法院提起诉讼的时间是2015年10月份，并没有超过一年解除权的行使期限。4、本案并非确认解除之诉，而是请求解除之诉，不存在被告所说的原告解除合同还需要向被告发解除合同的通知。经审理查明，2014年7月31日，原告高龙房产（甲方）与被告王金菊、刘国栋(乙方)签订《销售合同》（编号：201407310180），乙方购买甲方开发的位于苏州工业园区时代上城花园四区19幢2004室的房产，建筑面积141.34平方米，单价为11300元/平方米，房屋总价为1597142元。销售合同第七条约定，乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过三个月仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，乙方应在书面通知送达之日起十五日内按总房价款的5%向甲方支付违约金。合同第十六条约定，甲方定于2016年6月30日前将房屋交付给乙方，不可抗力除外。合同第二十条约定，如该房屋为预售商品房的，甲乙双方可以在本合同生效之日起30日内共同向苏州工业园区房地产交易管理中心申请商品房预告登记。甲方未能在本条款约定时限内与乙方共同申请预告登记的，乙方可以单方申请预告登记。合同第三十四条关于单方解除权行使期限中约定，本合同中对甲乙双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过期限不行使的，解除权消灭；对行使期限没有约定的，甲乙双方的合同单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，该解除权消灭。销售合同补充条款首部说明，甲乙双方就签订本《商品房买卖合同》，乙方确认该合同已在销售现场公开展示，甲方已就该合同的所有条款特别是其中与本补充条款之间存在差异的条款或有可能限制乙方权利、减轻或免除乙方义务和责任部分，以及违约责任部分，采取合理的方式逐字逐句提请乙方注意并作充分说明，乙方同意购买甲方开发的房屋，双方就买卖合同相关事宜签订补充协议。补充条款第十三条第三款约定，按照合同正文第三十四条的规定，甲乙方双方有权单方面行使合同解除权的除斥期间为三个月，但本合同其他条款及补充条款有特殊约定的除外。为此，乙方同意因乙方逾期付款或乙方其他原因而导致乙方严重违约，甲方有权解除本合同的，甲方的解除权行使期间为自解除事由成立之日起1年而不是三个月。该条第六款规定，买卖合同解除，如需要甲方向乙方退还所交购房款的，甲方应在双方按前述约定共同办理完毕预售登记备案/房屋产权登记注销手续（如需要）、该商品房的腾退手续（如需要）后30日内，扣除甲方代乙方偿还的贷款本息(如有)和罚息（如有）、乙方应支付的违约金（如有）、以及其他应扣除的物业费等合理费用（如有）后将剩余房款及买卖合同约定的利息（如有）退还乙方。补充条款第十条约定，本补充协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等的法律效力，由甲乙双方在签订买卖合同的同时签署。甲方与乙方双方在补充协议中的约定与合同正文不一致的，以补充协议的约定为准，依照补充协议的约定履行；没有特别约定的，依照买卖合同履行。销售合同附件四付款方式和付款期限约定，甲方同意乙方采用银行按揭付款方式支付房款，乙方应按以下时间如期足额将房款支付甲方：1、2014年7月31日前支付全部房价款的30%，计480142元。乙方在签署本合同前支付给甲方的定金2万元，冲抵房价款。2、2014年8月31日前支付全部房价款的70%，计1117000元。3、上述所列之房价款，乙方采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由乙方与按揭银行签署，届时如银行向甲方放款日期超过上述约定的付款期限，仍视为乙方未按约定时间付款。4、如乙方无法办理银行按揭，或乙方银行按揭总额度无法达到总房款与已付房款的差额时，按揭不足部分乙方应于上述规定期限以现金形式补足。上述销售合同及补充条款签订后，两被告共支付购房款480142元，剩余房款未付。两被告说明，其在签订销售合同时并不知道审批不了贷款额度，后来才知道以两被告的收入现状是贷不到这么大数额的贷款，除非两被告儿子出具相应的资料来辅助办理贷款。又因为被告儿子从原单位离职，也没有单位出具一个相应的资料辅助完成该笔贷款，这是导致延迟付款的一个原因。两被告陈述，其在合同签订后就回老家了，原告的催讨房款的书面通知是邮寄到昆山的地址的，没有收到原告的催收房款的电话。本案审理过程中，原告说明可将法院认定的违约金在应返还两被告的房款中抵消，抵消后应返还的房款在本案中一并判明。另查明，原告高龙房产与江苏金砖律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，原告委托江苏金砖律师事务所代理本案诉讼，约定律师费为5万元，原告已支付该律师费用。以上事实，有原告提交的《销售合同》、《诉讼委托代理合同》、销售发票等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，相对方可以要求解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。当事人不履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以要求解除合同。涉案的房屋销售合同中，原告的主要义务为交付房屋并转移房屋所有权，被告的主要义务为支付房款。销售合同明确约定了两被告应在2014年8月31日前支付剩余房款，两被告逾期未付，经原告催告后仍未能支付，其行为已经构成根本违约，原告享有法定的合同解除权。被告提出的销售合同预售登记的问题，系行政部门的管理性规定，不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，不构成被告拒不履行其付款义务的抗辩理由。销售合同第七条约定被告逾期付款三个月的，原告有权解除合同，该条为原告单方合同解除权的约定。原告依据该约定，在被告逾期付款三个月之后即享有单方解除权。因此原告解除权的行使期限应从合同约定付款期届满之后的三个月后计算，即从2014年12月1日起算。关于双方争议的解除权的行使期限，本院认为该行使期限应遵守合同约定。销售合同第三十四条约定的自解除事由成立之日起三个月的解除期限，该条款明确约定该三个月的期限是以对行使期限没有特别约定为适用条件，该条款为一般约定；如合同中对解除权行使期限有特别约定的，应遵从特别约定。合同补充条款第十三条明确对此特别约定了，因被告逾期付款导致解除合同的，原告解除权的行使期限为解除事由成立之日起1年。因此，关于原告行使解除权的期限应遵从补充协议的特别约定，应从解除事由发生之日起1年。原告在2015年10月起诉主张解除合同，未超过行使期限。两被告经催告后逾期支付房款，未履行合同主要义务，且满足销售合同约定的合同解除条件，原告主张解除双方签订的销售合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告提出的原告在补充条款中关于解除权行使期限的特别约定扩大了原告权利、扩大被告义务的观点。本院认为，合同补充条款的首部已经对合同正文与补充条款中的差异部分，以及可能限制被告权利、减轻或免除原告义务和责任的部分作出了明确提示，双方确认原告已经作出了充分说明，被告对补充条款的内容应当明知。另外，补充条款的第十三条关于解除权行使期限的特别约定，仅是对原告享有的程序性权利的延长，即未免除原告合同义务，也未加重被告方责任或排除被告享有的主要合同权利，在合同正常履行情况下对双方的实体权利义务并无影响。即使原告提供的合同文本及补充条款构成格式条款，补充条款中关于解除权行使期限的约定也不构成无效条款，对双方具有约束力。综上，两被告未履行合同约定的付款义务，原告依据合同约定的解除权的行使条件在期限内主张解除合同，本院予以支持。两被告作为有完全民事行为能力的成年人，在购置金额较大的重要资产时，理应根据自身经济能力、年龄状况，充分考虑市场风险的前提下签订合同。两被告未能审慎量力而行，因不能贷款而导致无法付清房屋尾款，相应法律后果应由其自行承担。两被告违约导致合同解除，应就其违约行为向原告承担赔偿责任。违约赔偿以补偿守约方损失为原则，涉案房屋销售合同解除虽然给原告带来一定经营成本，但是在目前市场价格已远超过原销售合同约定价格，涉案房屋销售合同解除对原告尚未造成明显损失。本院综合案件事实，结合目前房地产市场价格以及原告实际支出的律师费损失，酌定两被告赔偿原告违约损失2万元。合同解除后，双方各自取得的财产应当相互返还。两被告已付原告房款480142元，相互折抵后，原告应返还被告购房款460142元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告苏州高龙房产发展有限公司与被告王金菊、刘国栋签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（编号：201407310180）于本判决生效之日解除；二、被告王金菊、刘国栋应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高龙房产发展有限公司违约金5万元；三、原告苏州高龙房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王金菊、刘国栋购房款480142元。四、上述判决第二项、第三项相互折抵后，原告苏州高龙房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王金菊、刘国栋购房款460142元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9587元，由原告苏州高龙房产发展有限公司负担1000元，被告王金菊、刘国栋负担8587元。两被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员　　杨俊二〇一六年四月十三日书记员　　韦玮更多数据：