（2016）粤03终1237号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-11-17
案件名称
深圳市吉百家商贸有限公司与陈水清租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市吉百家商贸有限公司,陈水清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03终1237号上诉人（原审被告）：深圳市吉百家商贸有限公司，住所地：深圳市龙华新区。法定代表人：黄景勋，董事长。委托代理人：肖竞，广东渝歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈水清，身份证住址：广东省化州市。上诉人深圳市吉百家商贸有限公司与被上诉人陈水清因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深宝法观民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈水清在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告退回入场费15000元、押金12000元、节庆费1200元、开业赞助费500元，共计28700元；二、被告向原告赔偿装修费20000元；三、被告向原告赔偿因消防未过关的损失3000元；四、被告退还员工押金400元；五、被告赔偿原告误工费、差旅费、诉讼费等共计5000元。原审法院经审理查明：2015年4月1日，深圳市国某兴实业有限公司（下称国某兴公司）作为出租方与被告作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定国某兴公司将位于“深圳市龙华新区xx社区xx区xx号x－x层（xx、xx、xx）”的房屋出租给被告使用，合同期限为2015年1月1日至2023年12月31日，国某兴公司系涉案房产的权利人。2014年11月4日，被告作为出租方与原告作为承租方签订《吉百家购物广场租赁合同书》一份，约定被告将“深圳市龙华新区xx街道xx村x栋x座（吉百家购物广场）x楼xx号”商铺出租给原告用于经营“电脑数码配件系列”使用，建筑面积约22.6平方米，租赁期限为2014年12月19日至2017年12月18日。第四条约定2014年12月19日至2015年12月18日期间每月租金4000元，之后每年递增；约定管理费每月400元。第五条约定原告应当向被告缴纳合同保证金12000元。合同签订后，原告向被告缴纳了合同保证金12000元，被告将涉案铺位交付给原告使用。2015年5月15日，原告从涉案商铺搬离。原告主张向被告缴纳了入场费15000元、节庆费1200元以及开业赞助费500元，被告未开具收据，要求被告返还。被告确认收取了上述金额的款项，主张该款项是装修费而非入场费、节庆费或者开业赞助费，且款项已支付给装修公司，故不应当返还。原告主张支付装修费20000元，要求被告赔偿；主张被告因消防未过关、躲避消防部门检查而要求原告2015年1月2日停业一天，导致损失3000元，要求被告赔偿；要求被告支付误工费及差旅费等；被告对原告上述主张均不予认可。庭审中原告自认涉案商铺的装修已不存在。另查，庭审中双方确认被告收取了原告“员工押金”400元。再查，原告申请证人谢某出庭作证，证人称被告存在虚假宣传及收取进场费等事实。证人为涉案商场其他商铺的承租人。以上事实，有《房屋租赁合同》、《吉百家购物广场租赁合同书》、虚假宣传文件及图纸、收费收据、刷卡记录、淘宝购买记录、房屋租赁凭证、银行明细、证人证言等证据及开庭笔录等在卷佐证。原审法院认为，被告将“深圳市龙华新区xx街道xx村x栋x座（吉百家购物广场）x楼xx号”商铺出租给原告使用，原、被告均未提供涉案铺位的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告签订的《吉百家购物广场租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此被告应当向原告返还合同保证金12000元及押金400元。关于装修损失20000元。原告提供的证据不足以证明装修事实的存在以及装修费用的金额等事实，同时其未能提供如增值税发票、装修合同等其他相应合法有效证据对其主张予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果；同时涉案商铺的装修已不存在。故原告关于装修损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。关于停业损失3000元。原告未能举证证明停业事实的存在、被告行为与停业之间的因果关系等，其提供的证据亦不足以证明停业造成的损失金额等，故原告应当依法承担举证不能的责任，其关于停业损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。关于误工费、差旅费。原告该两项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。关于入场费15000元、节庆费1200以及开业赞助费500元。原告主张支付上述三项费用，被告不予认可，认为上述费用系装修费。根据“谁主张，谁举证”原则，原告对其关于上述三项费用性质的主张，应当承担举证证明的责任，原告提供的被告认可的刷卡记录能够初步证明其已向被告缴纳了上述费用，其已经履行了初步举证义务，被告予以否认的，理应举证证明。被告提供的证据不足以证明收取的上述费用系用于涉案商铺的装修事宜，依法应当承担举证不能的不利后果，原审法院对其关于该三项费用系装修费用的主张不予支持，依法采信原告的上述主张。原告主张的节庆费、开业赞助费等两项费用系用于节庆、开业等事项的费用，该两项费用已经在相应的项目中支出，故原告诉请返还，缺乏事实依据，原审法院不予支持。原告主张的入场费，由于本案系房屋租赁合同无效的情况，被告作为出租方，未能提供符合法律要件的房屋导致合同无效；原告作为承租方，未能履行核实承租房屋是否符合法律要件的义务，原、被告均应承担相应责任，故本院酌定被告应向原告按比例返还入场费。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为36个月（2014年12月19日至2017年12月18日），实际履行期间为4.9个月（2014年12月19日至2015年5月15日），因此应当向原告返还入场费12958.33元（15000元－15000元÷36个月×4.9个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈水清与被告深圳市吉百家商贸有限公司于2014年11月4日签订的《吉百家购物广场租赁合同书》无效；二、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告陈水清返还合同保证金12000元；三、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告陈水清返还押金400元；四、被告深圳市吉百家商贸有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告陈水清返还入场费12958.33元五、驳回原告陈水清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费614元原告已预缴，由原告承担341元，被告承担273元。上诉人深圳市吉百家商贸有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、撤销(2015)深宝法观民初字第1003号民事判决中的第一项、第二项、第四项；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间所签订的《吉百家购物广场租赁合同》是双方的真实意思表示，并已经实际履行，是合法有效的。被上诉人依据合同约定向上诉人交纳了12000元合同保证金，后擅自搬出租赁商铺，属违约行为，合同保证金依约不应返还。同样道理，正是由于被上诉人的违约行为，其所交纳的15000元入场费也全部不应退还。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，由于上诉人与被上诉人均未能提供涉案铺位的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《吉百家购物广场租赁合同书》违反法律强制性规定，为无效合同，并无不当，本院予以维持。上诉人主张案涉租赁合同合法有效，证据不足，本院不予采信。根据无效合同处理原则，依据无效合同取得的财产应当予以返还，原审法院判令上诉人向被上诉人返还保证金12000元，并无不当。关于15000元入场费问题，被上诉人已举证证明向上诉人缴纳了上述费用，上诉人在原审中称该笔费用属装修费用，但未能举证予以证实，原审法院对上诉人关于该笔15000元属装修费用的主张不予支持，亦无不当。原审法院参照案涉租赁合同的实际履行期间与约定履行期间的比例，依据无效合同处理原则，酌定上诉人向被上诉人按比例返还入场费12958.33元，实体处理得当，本院予以维持。上诉人主张该笔费用不应予以返还被上诉人，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人深圳市吉百家商贸有限公司的上诉事实与理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费424元由上诉人深圳市吉百家商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一六年四月十三日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自