（2016）川06民终222号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-12-31

案件名称

刘素腾与中国人民解放军77123部队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省德阳市中级人民法院

所属地区

四川省德阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘素腾,中国人民解放军77123部队

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省德阳市中级人民法院民事判决书(2016)川06民终222号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘素腾。委托代理人：盛茂荣（刘素腾之夫）。委托代理人：范军，四川锦绣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被��）：中国人民解放军77123部队。法定代表人：蒋世志，部队长。委托代理人：唐德清，四川西华律师事务所律师。上诉人刘素腾因与中国人民解放军77123部队（以下简称“77123部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院于2015年12月25日作出的（2015）旌民初字第3698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，德阳市旌阳区77123部队营区的15、17、66栋房产属77123部队所有，地籍档案号为成蜀字第0728号。2005年5月22日，孟德锐（出租方）与刘素腾等人（承租方）签订《房屋租赁合同》（下称第一份合同），合同约定孟德锐经部队同意将孟德锐本人承租的诉争房产转让给刘素腾与案外人。房地产租金为每年3万元，2007年8月1日起，租金按3%逐年递增，租赁期限自2005年8月1日至2020年8月1日止。2006年6月1日，77123部队（出租人）与刘素腾等人（承租人）签订《军队房产租赁合同》（下称第二份合同），合同约定77123部队自愿将诉争房产出租给刘素腾等人使用，租赁用途为办公、宿舍、餐厅、茶房、健身；租金第一年为人民币4万元（不含水、电、设备等费用），自第二年期开始按3%逐年递增（以累计承包年限计算）。根据《军队空余房地产租赁管理规定》的规定，租赁周期为3年，租赁期限自2006年6月1日至2009年5月31日止。3年期满后可以续签，累计时间不超过15年。2010年12月1日，77123部队（甲方）与刘素腾（乙方）就涉案房产签订《军队房地产租赁合同》（下称第三份合同），合同约定：乙方租赁甲方所有的位于旌阳区77123部队营区（坐落号：成蜀字第0728号）15、17、66栋（原宿舍、餐厅、仪器库），租赁期限自2010年12��1日至2013年11月30日止，合同期满甲方无条件收回房产，如若继续出租，需重新签订合同，在同等条件下，承租人有优先承租权；年租金为50000元；甲方最多免除乙方自本合同签订之日起不超过一年的租金，今后甲方根据实际需要收回房地产或不再续签合同时，乙方在该房地产的任何投资（包括本次合同签订前后的任何投资），风险自负，与甲方无关，不得以任何理由要求甲方给予补偿（赔偿），或不移交（或不完全移交）房地产；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门和部队营房管理部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。2013年11月30日后，77123部队与刘素腾未再签订租赁合同，刘素腾对该房产继续使用、经营。2015年4月20日77123部队发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达了限期腾退通知书，刘素腾未予搬离，2015年7月23日，77123部队��次发出通知，要求刘素腾在2015年8月7日前搬出承租房产，并缴清拖欠费用，否则将对承租房屋采取断水断电措施。刘素腾未予腾退，2015年8月14日，77123部队对诉争的房产停水、停电至今。庭审中，双方当事人确认刘素腾尚欠77123部队租赁费42828元。关于水电费，77123部队主张72444.9元，刘素腾要求庭下核实，但一直未提交核实的情况。原审法院对本案争议焦点问题作如下分析评判：1.关于对第三份租赁合同行使撤销权问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，就涉案房产，双方当事人签订有三份租赁合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方应当按照合同约定履行义务。虽然第一份合同约定的租赁期限为15年，但第二份租赁合同、第三份租赁合同已就租赁期限双方协商一致进行了变更，双方按第三份租赁合同的约定实际履行并已履行完毕。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”以及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条“合同法第五十五条规定的‘一年’、第七十五条和第一百零四条第二款规定的‘五年’为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”之规定，第三份租赁合同于2013年11月30日到期后，双方未再续签合同，刘素腾于2015年11月提起反诉要求撤销第三��租赁合同，已过撤销权的行使期间，其请求不符合法律的规定，故刘素腾关于请求撤销第三份租赁合同，要求77123部队继续履行第一份租赁合同的主张不成立，原审法院不予支持。2.关于本诉请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，77123部队与刘素腾就涉案房产签订的第三份租赁合同已于2013年11月30日到期，到期后，刘素腾继续使用租赁房屋，77123部队继续收取租金等相应费用，双方之间形成不定期租赁合同关系。77123部队于2015年4月20日发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达了限期腾退通知书，刘素腾未予搬离，2015年7月23日，77123部队再次发出通知，要求刘素腾在2015年8月7日前搬出承租房产，刘素腾仍未予搬离，现77123部队请求刘素腾腾退房屋的主张成立，予以支持。关于租赁费、水电费问题，双方当事人均认可刘素腾尚欠77123部队租赁费42828元，原审法院予以确认。关于水电费数额，77123部队提供了水电登记表用以证明刘素腾交水电费至2014年12月20日，尚欠水电费72444.9元，刘素腾要求庭下核实水电费数额，但一直未予提供证据证明，故对该证据予以采信，原审法院对77123部队主张的水电费72444.9元予以支持。3.关于反诉请求问题。对于刘素腾请求判令77123部队尽快恢复供水供电并支付停水停电给其造成经济损失60000元的问题。本院认为，因双方的不定期租赁合同在77123部队于2015年4月20日发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达限期腾退通知书，又于2015年7月23日发出通知要求刘素腾在2015年8月7日前搬出租赁房屋即已终止，2015年8月7日后，对77123部队而言，刘素腾��续占用涉诉房屋属无权占有。2015年8月14日，77123部队将涉诉房屋停水、停电是行使其物权处分权的行为，不存在过错，也未违反相关法律、行政法规的规定。刘素腾诉称的经营损失属无权占有该房屋期间的收益，不能对抗实际权利人即77123部队。故刘素腾要求77123部队恢复供水供电并支付停水停电给其造成经济损失60000元的主张不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：1、被告刘素腾于本判决生效之日起十日内腾退所租的德阳市旌阳区77123部队营区（坐落号：成蜀字第0728号）15、17、66栋（原宿舍、餐厅、仪器库）房屋；2、被告刘素腾于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军77123部队支付房屋租金42828元、水电费72444.9元，共计115272.9元；3、驳回反诉原告刘素腾的诉讼请求。上诉人刘素腾不服，向本院提起上诉称：1、一审未查清被上诉人出租的房地产是否具有土地证、房产证；2、一审忽视了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》、《全军房地产整治实施方案》有关军队房地产出租规定，错误认定第二份、第三份合同有效，事实是被上诉人欺骗上诉人签订“阴阳合同“，目的为拦截租金；3、一审程序违法，未依法调取涉案证据，致认定事实有误，请求二审撤销原判，发回重审或查清事实予以改判。被上诉人77123部队辩称，一审认定事实清楚，双方所签第三份合同到期，上诉人应搬离房屋，请二审法院维持原判。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、原审法院未按上诉人请求调查取证，程序是否违法，是否影响事实认定？2、被上诉人在与上诉人签订第二、第三份合同过程中，是否存在欺诈情形，双方应履行第一份合同，还是依第三份合同约定到期后解除租赁关系。关于焦点一。本院认为本案事实已查清，当事人申请调查的证人证言及书证对待证事实无必要，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，一、二审法院对上诉人调查取证申请不予准许符合法律、司法解释规定。关于焦点二。首先，从第二、三份合同履行情况来看，双方对第一份合同有关租赁期限��可转租使用期限）的约定进行了变更，上诉人从2006年以后即按照第二、三份合同约定的租期承租并交付租金，2013年至2015年不定期租赁期间亦按照第三份合同给付租金，上诉人以实际行动表明接受了第二份、第三份合同的约束。其次，第一、二份合同约定了因军事需要，双方可以解除合同。第三份合同中更进一步约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。租赁期满，合同解除。上诉人在签订第三份合同时应对合同履行期间上述原因出现致合同解除有一定预见性。最后，本案无证据证实77123部队在签订后两个合同中存在欺诈、胁迫情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。因此，本院认为本案不存在上诉人所称的欺诈、胁迫现象，第二、三份合同有效，现77123部队称合同到期且因军事政策调整，要求解除合同、给付欠付的租金及水电费，符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉减半征收案件受理费1440元，反诉减半征收案件受理费650元，共计2090元由刘素腾负担。二审案件受理费1440元，由刘素腾负担本判决为终审判决。审　判　长　　黄晓宇审　判　员　　陈叶兰代理审判员　　杨　文二〇一六年四月十三日书　记　员　　肖忠麒四川省德阳市中级人民法院民事判决书(2016)川06民终222号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘素腾，女，汉族，生于1971年6月10日，住四川省德阳市旌阳区衡山街15号3幢2单元2楼4号，公民身份号码510602197106106506。委托代理人：盛茂荣（刘素腾之夫），男，汉族，生于1965年4月30日，住四川省德阳市旌阳区长江西路一段187号1栋1单元401室。委托代理人：范军，四川锦绣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军77123部队，住四川省安县界牌镇辽安大道123号。法定代表人：蒋世志，部队长。委托代理人：唐德清，四川西华律师事务所律师。上诉人刘素腾因与中国人民解放军77123部队（以下简称“77123部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服旌阳区人民法院于2015年12月25日作出的（2015）旌民初字第3698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，德阳市旌阳区77123部队营区的15、17、66栋房产属77123部队所有，地籍档案号为成蜀字第0728号。2005年5月22日，孟德锐（出租方）与刘素腾等人（承租方）签订《房屋租赁合同》（下称第一份合同），合同约定孟德锐经部队同意将孟德锐本人承租的诉争房产转让给刘素腾与案外人。房地产租金为每年3万元，2007年8月1日起，租金按3%逐年递增，租赁期限自2005年8月1日至2020年8月1日止。2006年6月1日，77123部队（出租人）与刘素腾等人（承租人）签订《军队房产租赁合同》（下称第二份合同），合同约定77123部队自愿将诉争房产出租给刘素腾等人使用，租赁用途为办公、宿舍、餐厅、茶房、健身；租金第一年为人民币4万元（不含水、电、设备等费用），自第二年期开始按3%逐年递增（以累计承包年限计算）。根据《军队空余房地产租赁管理规定》的规定，租赁周期为3年，租赁期限自2006年6月1日至2009年5月31日止。3年期满后可以续签，累计时间不超过15年。2010年12月1日，77123部队（甲方）与刘素腾（乙方）就涉案房产签订《军队房地产租赁合同》（下称第三份合同），合同约定：乙方租赁甲方所有的位于旌阳区77123部队营区（坐落号：成蜀字第0728号）15、17、66栋（原宿舍、餐厅、仪器库），租赁期限自2010年12月1日至2013年11月30日止，合同期满甲方无条件收回房产，如若继续出租，需重新签订合同，在同等条件下，承租人有优先承租权；年租金为50000元；甲方最多免除乙方自本合同签订之日起不超过一年的租金，今后甲方根据实际需要收回房地产或不再续签合同时，乙方在该房地产的任何投资（包括本次合同签订前后的任何投资），风险��负，与甲方无关，不得以任何理由要求甲方给予补偿（赔偿），或不移交（或不完全移交）房地产；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门和部队营房管理部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。2013年11月30日后，77123部队与刘素腾未再签订租赁合同，刘素腾对该房产继续使用、经营。2015年4月20日77123部队发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达了限期腾退通知书，刘素腾未予搬离，2015年7月23日，77123部队再次发出通知，要求刘素腾在2015年8月7日前搬出承租房产，并缴清拖欠费用，否则将对承租房屋采取断水断电措施。刘素腾未予腾退，2015年8月14日，77123部队对诉争的房产停水、停电至今。庭审中，双方当事人确认刘素腾尚欠77123部队租赁费42828元。关于水电费，77123部队主张72444.9元，刘素腾要求庭下核实，但一直未提交核��的情况。原审法院对本案争议焦点问题作如下分析评判：1.关于对第三份租赁合同行使撤销权问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，就涉案房产，双方当事人签订有三份租赁合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方应当按照合同约定履行义务。虽然第一份合同约定的租赁期限为15年，但第二份租赁合同、第三份租赁合同已就租赁期限双方协商一致进行了变更，双方按第三份租赁合同的约定实际履行并已履行完毕。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”以及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条“合同法第五十五条规定的‘一年’、第七十五条和第一百零四条第二款规定的‘五年’为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”之规定，第三份租赁合同于2013年11月30日到期后，双方未再续签合同，刘素腾于2015年11月提起反诉要求撤销第三份租赁合同，已过撤销权的行使期间，其请求不符合法律的规定，故刘素腾关于请求撤销第三份租赁合同，要求77123部队继续履行第一份租赁合同的主张不成立，原审法院不予支持。2.关于本诉请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租��合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，77123部队与刘素腾就涉案房产签订的第三份租赁合同已于2013年11月30日到期，到期后，刘素腾继续使用租赁房屋，77123部队继续收取租金等相应费用，双方之间形成不定期租赁合同关系。77123部队于2015年4月20日发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达了限期腾退通知书，刘素腾未予搬离，2015年7月23日，77123部队再次发出通知，要求刘素腾在2015年8月7日前搬出承租房产，刘素腾仍未予搬离，现77123部队请求刘素腾腾退房屋的主张成立，予以支持。关于租赁费、水电费问题，双方当事人均认可刘素腾尚欠77123部队租赁费42828元，原审法院予以确认。关于水电费数额，77123部队提供了水电登记表用以证明刘素腾交水电费至2014年12月20日，尚欠水电费72444.9元，刘素腾要求庭下核实水电费数额，但一直未予提供证据证明，��对该证据予以采信，原审法院对77123部队主张的水电费72444.9元予以支持。3.关于反诉请求问题。对于刘素腾请求判令77123部队尽快恢复供水供电并支付停水停电给其造成经济损失60000元的问题。本院认为，因双方的不定期租赁合同在77123部队于2015年4月20日发出通知终止租赁合同，并于5月18日下达限期腾退通知书，又于2015年7月23日发出通知要求刘素腾在2015年8月7日前搬出租赁房屋即已终止，2015年8月7日后，对77123部队而言，刘素腾继续占用涉诉房屋属无权占有。2015年8月14日，77123部队将涉诉房屋停水、停电是行使其物权处分权的行为，不存在过错，也未违反相关法律、行政法规的规定。刘素腾诉称的经营损失属无权占有该房屋期间的收益，不能对抗实际权利人即77123部队。故刘素腾要求77123部队恢复供水供电并支付停水停电给其造成经济损失60000元的主张不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：1、被告刘素腾于本判决生效之日起十日内腾退所租的德阳市旌阳区77123部队营区（坐落号：成蜀字第0728号）15、17、66栋（原宿舍、餐厅、仪器库）房屋；2、被告刘素腾于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军77123部队支付房屋租金42828元、水电费72444.9元，共计115272.9元；3、驳回反诉原告刘素腾的诉讼请求。上诉人刘素腾不服，向本院提起上诉称：1、一审未查清被上诉人出租的房地产是否具有土地证、房产证；2、一审忽视了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》、《全军房地产整治实施方案》有关军队房地产出租规定，错误认定第二份、第三份合同有效，事实是被上诉人欺骗上诉人签订“阴阳合同“，目的为拦截租金；3、一审程序违法，未依法调取涉案证据，致认定事实有误，请求二审撤销原判，发回重审或查清事实予以改判。被上诉人77123部队辩称，一审认定事实清楚，双方所签第三份合同到期，上诉人应搬离房屋，请二审法院维持原判。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、未按上诉人请求调查取证，程序是否违法，是否影响事实认定？2、被上诉人在与上诉人签订第二、第三份合同过程中，是否存在欺诈现象，双方应执行第一份合同，还是依第三份合同到期后解除租赁关系。关于焦点一。本院认为本案事实已查清，当事人申请调查的证人证言及书证对待证事实无必要，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条之规定，一、二审法院不予准许符合法律、司法解释规定。关于焦点二。首先，从第二、三份合同及到期后履行情况来看，双方应当对第一份合同有关租赁期限的约定进行了变更，上诉人从2006年以后即按照第二、三份合同约定的租期承租及交付租金，2013年至2015年不定期租赁期间也按照第三份合同租金执行，上诉人以实际行动表明接受了第二份、第三份合同的约束。其次，从第一、二、三份有关解除合同的约定来看，上诉人对77123部队在承租期间因军事需要，导致合同解除的情况是知晓的，双方在第三份合同中��一步明确约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。租赁期满，合同解除。最后，本案无证据证实77123部队在签订后两个合同中存在欺诈、胁迫情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。因此，本院认为本案不存在上诉人所称的欺诈、胁迫现象，第二、三份合同有效，现77123部队称合同到期且因军事政策调整，要求解除合同、给付欠付的租金及水电费，符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉减半征收案件受��费1440元，反诉减半征收案件受理费650元，共计2090元由刘素腾负担。二审案件受理费1440元，由刘素腾负担本判决为终审判决。审判长黄晓宇审判员陈叶兰代理审判员杨文二〇一六年四月十三日书记员肖忠麒关注公众号“”