（2016）冀06民终677号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-14

案件名称

王秀艳与河北景奥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省保定市中级人民法院

所属地区

河北省保定市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河北景奥房地产开发有限公司,王秀艳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省保定市中级人民法院民事判决书（2016）冀06民终677号上诉人（原审被告、反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司。地址：河北省定州市商业街（中山新天地北侧）。法定代表人聂京广，该公司董事长。委托代理人李亚玲，河北归元律师事务所律师。委托代理人白贺，河北归元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王秀艳。委托代理人王红伟，北京安科律师事务所律师。上诉人河北景奥房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2015）唐民初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北景奥房地产开发有限公司的委托代理人白贺，被上诉人王秀艳的委托代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告（反诉被告）王秀艳于2010年1月27日向被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司交付订金500000元，预定被告开发的位于唐县光明路北侧万宝利商厦13号商铺1套，并于2010年1月27日与被告河北景奥房地产开发有限公司签订了《商铺认购合同》，合同约定原告购买商铺房屋号为一层门店13号商铺，建筑面积：105平方米，单价为每平米14800元，总金额为人民币1550000元，使用年限50年，并对面积差异的处理进行了约定，双方同意据实结算，单价不变，多退少补。原告于2012年7月21日将房款1550000元全部付清后，被告已将该房屋交付原告使用。原告在办理房产证事宜时，得知房产面积实为85.59平方米，并非合同所约定的建筑面积105平方米。为此，诉讼中经原告申请，法院依法向唐县房地产交易管理所调取涉案房屋的面积，唐县房地产交易管理所于2015年8月31日出具证明，该证明载明：“经我所对唐县光明路万宝利商厦一层临街门市测量，测得一层13号商铺（西起第四户）产权面积85.59m2，特此证明。唐县房管所（加盖唐县房地产交易管理所公章）。2015年8月31日。”被告对该份证据的证明效力不予认可，但未提供反证予以证明。经原告与被告协商未果，为此原告诉至法院。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录予以证实。原审法院认为，原告（反诉被告）王秀艳与被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司于2010年1月27日签订的《商铺认购合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为购买商铺房屋号为第壹座壹层门店13号房已付清全部房款，被告亦将涉案商铺交付原告使用，但未按合同约定全面履行合同义务，合同约定的建筑面积为105平方米，而其交付的商品房的实际面积仅为85.59平方米。因原、被告对该种情形有明确约定，应当依照合同的约定价格据实结算，单价不变，多退少补。因此，被告河北景奥房地产开发有限公司应退还原告多收取的房款287268元［（105平方米-85.59平方米）×14800元／平方米］，并协助原告王秀艳办理涉案房屋的产权登记。因原告诉讼请求要求被告退还多收取的房款为283268元，少于应退还的实际金额，是原告对其自身权利的有效处分，予以确认。被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司称因原告（反诉被告）王秀艳逾期给付购房款，已根本违约，应当解除合同，并支付违约金2万元，但因被告（反诉原告）在原告（反诉被告）逾期后又收取了剩余购房款，是对合同履行方式的有效变更，且已将该涉案房屋交付原告（反诉被告）王秀艳使用，故对被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司要求解除双方于2010年1月27日所签《商铺认购合同》及要求原告（反诉被告）支付违约金2万元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告河北景奥房地产开发有限公司退还原告王秀艳房款283268元。判决生效后十日内付清；二、被告河北景奥房地产开发有限公司判决生效后十日内协助原告王秀艳办理位于唐县光明路北侧万宝利商厦第壹座壹层门店11号房的房屋过户手续；三、驳回原告王秀艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5609元及反诉案件受理费40元，均由被告（反诉原告）河北景奥房地产开发有限公司负担。判决生效后七日内交纳。判后，河北景奥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。理由：一、原审判决对于被上诉人的违约行为不予认定，既违背了事实，也有悖于法律规定。根据双方签订的《商铺认购合同》、《还款协议》可以证实，上诉人和被上诉人之间的房屋买卖关系，有着明确的履行顺序。被上诉人不仅存在违约行为，而且违约在先，上诉人有权拒绝履行。1、根据双方于2010年1月27日签订的《商品房买卖合同》及《还款协议》可知，双方买卖商铺的履行顺序为（1）被上诉人于2010年1月27日交付上诉人购房款50万元；（2）上诉人于2012年5月1日前将房屋交付被上诉人；（3）被上诉人将余款在2012年6月30日前交付上诉人；（4）上诉人协助被上诉人办理房产登记；（5）以房产登记面积为准对交易价格据实结算。本案中，上诉人完成了房屋交付义务，而被上诉人并未按双方合同约定将购房余款交付上诉人。根据《合同法》67条之规定，由于被上诉人未在法定期限内支付房款，上诉人有权拒绝协助被上诉人办理房屋登记，结算房款。2、原审判决认定：“被告在原告逾期后又收取了剩余购房款是对合同履行方式的有效变更”，其认定显然不能成立。上诉人和被上诉人均是通过书面签订协议的明示方式确定双方权利义务的，在没有对合同进行明示变更之前，双方当然享有合同所载明的权力，而根据我国《合同法》第77条、第78条之规定，当事人对合同履行的内容应当采用明示的方式予以变更，故上诉人收取被上诉人逾期交付购房款的默示行为并不能推定双方对合同权利义务进行了变更，上诉人当然享有《还款协议》第5条载明的解除权以及相应的抗辩权，被上诉人也应当承担相应的违约责任。被上诉人王秀艳辩称，截至2012年，被上诉人支付的房屋价款已经超过了根据实际面积计算的价款，被上诉人不存在违约行为，上诉人也无法拒绝履行合同约定的义务，上诉人陆续收取被上诉人房屋价款的行为表明上诉人丧失了解除合同的权利。对于房屋实际面积的证据合法有效，如上诉人对面积测量结果有异议，应当通过其他方式解决，而不是诉讼，我们认可一审法院判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人在二审中均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人河北景奥房地产开发有限公司和被上诉人王秀艳之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方对房屋的面积差异进行约定，双方同意据实结算，多退少补。根据合同约定，上诉人应当交付的房屋面积为105平方米，而上诉人实际交付的房屋面积为85.59平方米。因被上诉人已经支付的房款已经超出应交房款，上诉人在被上诉人逾期后又收取了剩余购房款的行为，视为上诉人同意继续履行合同，且上诉人已将该房屋实际交付给被上诉人使用，故原审判决上诉人退还被上诉人多缴纳的房款并无不当。上诉人主张被上诉人未按照合同约定履行付款义务，被上诉人的行为已经构成根本违约，其有权拒绝协助被上诉人办理房产登记、结算房款的抗辩理由不能成立。上诉人不认可唐县房管所出具的商铺面积证明，但其未提供相反证据予以证实其所交付房屋的实际面积，故本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5589元，由上诉人河北景奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　娟代理审判员　康　然代理审判员　陈绍文二〇一六年四月十三日书　记　员　沈　飞百度搜索“”