（2016）苏0102民初291号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-07-18

案件名称

原告南京励志房产租赁有限公司与被告南京精锐文化娱乐有限公司、南京丝织厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京励志房产租赁有限公司,南京精锐文化娱乐有限公司,南京丝织厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南京市玄武区人民法院民事判决书（2016）苏0102民初291号原告南京励志房产租赁有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路8号。法定代表人唐冰，南京励志房产租赁有限公司总经理。委托代理人黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。被告南京精锐文化娱乐有限公司，住所地在南京市玄武区北京东路8号。法定代表人刘和成，南京精锐文化娱乐有限公司。委托代理人赵海宏，江苏圣典律师事务所律师。第三人南京丝织厂，住所地在南京市玄武区北京东路*号。法定代表人胡永正，南京丝织厂厂长。委托代理人黄春、贾如，江苏华昕律师事务所律师。原告南京励志房产租赁有限公司（以下简称励志公司）诉被告南京精锐文化娱乐有限公司（以下简称精锐公司）、第三人南京丝织厂（以下简称丝织厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄剑林、被告委托代理人赵海宏、第三人委托代理人黄春、贾如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告励志公司诉称：2006年2月8日，原告与被告及第三人共同签订协议书，约定原告将承租于第三人的位于南京市北京东路8号南楼第二、三层房屋（以下简称南楼二、三层房屋）转租给被告经营演艺吧，租赁期限自2006年2月8日至2008年2月7日，租金为每月100000元。协议到期后，双方未重新签订协议，仍按原协议继续履行至2013年7月31日。原告转租房屋系经过第三人同意。承租期间，被告陆续给付部分房租。经原告核算，截止2013年7月31日，被告共计拖欠2013年2月8日至2013年7月31日期间的剩余房租200000元。故原告诉至本院，请求判令被告给付房屋租金200000元，并按银行同期贷款利率计算上述租金自2013年7月31日起至实际给付之日止所产生的利息。被告精锐公司辩称：原、被告的租赁关系在2013年7月31日已经终止。此后，原告没有任何证据证明原告向被告主张租金，自2013年7月31日至原告起诉之时，已经长达两年半时间，故原告诉讼请求已过诉讼时效。被告已经交纳全部租金，不存在欠付租金事实，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人丝织厂述称：第三人与原告的租赁合同于2013年7月31日到期，第三人明确不再与原告续租，并要求原、被告交付房屋并支付房屋使用费。原、被告之间2013年7月31日之前的租金纠纷与原告无关。经审理查明：2003年5月16日，第三人与原告签订协议，约定第三人将南京市玄武区北京东路8号房屋租赁给被告，租赁期限自2003年8月1日至2013年7月31日。2003年7月25日，原告与被告的法定代表人刘和成签订房屋租赁协议一份，约定：原告将南楼二、三层房屋出租给被告；租赁期限自2003年10月19日至2012年10月18日；第一年租金为2000000元，第二年起租金为2200000元；被告支付租金的方式为第一年按年付后之后按季付，每季支付550000元，支付时间为租期开始日之前三个工作日内支付当季租金，依次类推；被告支付租金之日起五个工作日内，原告提供合法的收费发票。2003年9月22日被告成立。2006年2月8日，原、被告及第三人签订协议书一份，约定由被告代原告向第三人支付部分职工费用。2013年9月6日，第三人与原告产生纠纷诉至本院，本院经审理认为第三人与原告租赁期限届满，故判决原告于判决生效之日起支付第三人2013年7月31日之前欠付的租金；被告将南楼二、三层房屋腾空返还并按每年2200000元的标准与原告连带给付第三人自2013年8月1日至实际返还之日止的房屋使用费。本院判决后，被告上诉至南京市中级人民法院，并未返还房屋，继续使用南楼二、三层房屋。南京市中级人民法院经审理后认为第三人与原告的租赁关系于2013年7月31日到期终止，原告租赁涉案房屋的权利已归于消灭，被告继续租赁涉案房屋已丧失法律依据，故于2015年判决驳回上诉，维持原判。2015年3月20日，被告向第三人交付房屋。2016年1月18日原告诉至本院。以上事实有协议书、（2013）玄民初字第2104号判决书、南京市中级人民法院民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告与第三人于2006年2月8日的协议可以证明原告将房屋转租已经第三人同意或事后追认，故原、被告签订的租赁合同合法有效。2012年10月18日，原、被告合同到期后未再续签合同，双方形成不定期租赁合同，对租金支付时间并未明确约定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告2012年10月18日后的不定期租赁合同的履行期限可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。原、被告2003年7月25日签订的租赁合同中约定租金支付方式为按季付，支付时间为租期开始日之前三个工作日内支付当季租金。房屋租赁合同中对租金支付的约定通常亦是先付后用，故根据双方之前履行合同的约定及房屋租赁交易习惯可以确定被告履行租金支付义务的期限应是在下一承租季度之前。从原告起诉主张租金利息的起点为2013年7月31日也可以判断原告亦认为被告租金支付的时间应在2013年7月31日之前。故原告主张的被告所欠付的2013年7月31日之前的租金的履行期限至少应在2013年7月31日之前，即原告的诉讼时效期间至少应在2013年7月31日之前开始计算。在此之后，原告无证据证明其向被告主张过权利，2013年7月31日距原告起诉时期间已经超过一年，故原告的起诉已过诉讼时效期间，原告诉讼请求，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，判决如下：驳回原告南京励志房产租赁有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4807元，因适用简易程序审理，减半收取2403.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　郑荣二〇一六年四月十三日见习书记员　　秦璇关注微信公众号“”