（2015）福民初字第351号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-06-18

案件名称

烟台中青基业投资有限公司与烟台御钧台瓷器有限公司房屋买卖合同一审民事判决书

法院

烟台市福山区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

烟台中青基业投资有限公司,烟台御钧台瓷器有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

烟台市福山区人民法院民事判决书（2015）福民初字第351号原告：烟台中青基业投资有限公司。法定代表人：孟祥男，总经理。委托代理人：鲍捷，该公司职工。被告：烟台御钧台瓷器有限公司。法定代表人：肖楠，总经理。原告烟台中青基业投资有限公司诉被告烟台御钧台瓷器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲍捷到庭参加诉讼，被告经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年9月26日，就烟台市福山区福桃路69号烟台中青文化创意信息产业园5号楼签订《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》（以下简称“合同”）。双方约定：被告于原告处购买了位于烟台市福山区福桃路69号烟台中青文化创意信息产业园5号楼，面积828.79平方米，合同总价为人民币3890000元；2013年9月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币1500000元；2013年10月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币2390000元。《合同》签订后，原告如约履行交房义务，将涉案房屋交付予被告，被告于2014年9月3日才付清第一笔房款人民币1500000元，共支付1520000元。2014年9月4日，被告支付了1000000元，共支付2520000元。截止起诉之日，被告并未将剩余房屋价款付清，尚欠房款1370000元。为此，原告多次向被告催讨剩余房款，并分别于2014年4月9日、2015年2月2日向其发出《付款催告函》，被告均迟迟未予支付。故，原告于2015年6月11日向被告发出《解约函》，通知被告解除双方��订的《合同》，并要求其返还房屋及支付违约金，被告于2015年6月12日已签收，现今，被告既未向原告支付违约金，又拒不返还涉案房屋。原告认为，被告有义务于2013年10月26日前向原告付清剩余房款1370000元。在原告发出《付款催告函》后，被告仍迟迟不履行付款义务，严重损害了双方基于合同的信任并侵害了原告的合法利益。被告本应于2013年10月26日前向原告付清全部房款，至收到原告发出的于2015年6月11日《解约函》之日，期间的逾期付款天数达603天，明显超过了《合同》约定的30日。故，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项之规定，以及《合同》第九条乙方逾期付款的违约责任：“乙方如未按本合同规定的时间、金额付款，按下列方式处理（不作累加）：（二）逾期超过30日后（含30日），甲方有权解除合同。甲方解除合��的，乙方按房屋总价款的10%向甲方支付违约金”，原告有权单方面解除与被告的《合同》，要求被告支付违约金389000元。至起诉之日，被告不仅未向原告支付应交而未交的违约金，而且拒不腾退涉案房屋，依据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，涉案房屋的《房屋所有权证》所记载的所有权人一直为原告，被告从未就涉案房屋进行不动产登记，《合同》解除后，被告无权占有涉案房屋，应当立即向原告返还涉案房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应当恢复房屋原状，返还给原告。自2015年6月12日收到原告《解约函》之日起，被告一直无权占有涉案房屋，取得不当利益，造成原告损失，已经构成不当得利，依据《中华��民共和国民法通则》第九十二条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被告应当立即将房屋腾退给原告，并支付自2015年6月12日起至实际腾退房屋之日止给原告带来的实际损失，至2015年8月25日起诉之日，被告须向原告支付房屋占用费为460144元。综上所述，被告未按照《合同》约定如期履行付款义务，严重侵犯了原告的合法权益。在收到原告发出的《解约函》后，被告拒不支付违约金，又未腾退涉案房屋恢复原状。故，原告依法提起诉讼，请求依法判决一、确认原、被告于2013年9月26日签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》解除；二、判令被告返还位于烟台市福山区福桃路69号烟台中青文化创意信息产业园5号楼房屋，并立即腾退房屋，将其恢复至房屋交付时的原状；三、判令被告向原告支付违约金389000元；四、判令被告向原告支付自2013年9月30日起至实际腾退房屋之日止给原告带来的实际损失（至2015年8月25日起诉之日，被告须向原告支付房屋占用费为460144元）；五、本案诉讼费由被告承担。被告经公告传唤未到庭，亦未进行答辩。经审理查明，2013年9月26日，原、被告签订《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，约定被告购买原告开发的位于烟台市福山区福桃路69号烟台中青文化创意信息产业园5号楼，面积828.79平方米，合同总价为人民币3890000元；2013年9月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币1500000元；2013年10月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币2390000元。原告应于2013年9月30日前，将已通过竣工验收的房屋交付被告使用。合同第九条乙方（被告）逾期付款的违约责任：（一）逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方（原告）支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过30日后（含30日），甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按房屋总价款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金。合同签订后，原告于2013年9月30日前将房屋交付被告，被告已对涉案房屋进行装修使用。2013年12月10日，肖志林付给原告房款1000000元，2014年4月22日，山东凯泰工程有限公司付给原告房款20000元，2014年9月3日，肖志林付给原告房款500000元，2014年9月4日，肖志林付给原告房款1000000元。原告主张：被告分别于2014年9月3日才付清第一笔房款人民币1500000元，共支��1520000元；2014年9月4日，被告支付了1000000元，共支付2520000元。截止起诉之日，被告并未将剩余房屋价款付清，尚欠房款1370000元。因被告未按时付款，原告分别于2014年4月9日、2015年2月2日向被告发出合同付款催告书，2015年6月11日，原告向被告发出解约函，根据双方签订的合同，自发出解约函之日起解除与被告签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，2015年6月12日被告签收，被告应立即腾退房屋，将其恢复至房屋交付时的原状，并按双方签订的合同，原告解除合同，被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金，故被告应支付违约金389000元。被告应支付原告实际损失460144元，从2013年9月30日（被告实际使用之日）开始计算至2015年8月25日起诉之日止，根据房屋出租按0.76685元1天1平方米，在被告占用房屋的使用期间内计算的，计算公式：828.79平方米×0.76685元×724天为460144元。关于原告主张租金按0.76685元1天1平方米，没有证据，只是根据地段平均预估的。另查明，2015年7月10日山东省烟台经济技术开发区人民法院在审理申请人李秋涛与被申请人肖志林、烟台御钧台瓷器有限公司诉前财产保全一案，因李秋涛的申请将本案涉案房产予以查封。2015年8月13日山东省潍坊市奎文区人民法院在审理张福启诉肖志林、山东凯泰工程有限公司、烟台御钧台瓷器有限公司民间借贷纠纷一案，因张福启的申请，将本案涉案房产予以查封。原告主张，2016年1月29日烟台市芝罘区人民法院执行尹玉江与肖志林民间借贷纠纷一案，要求该公司的德盈物业公司予以配合，法院将涉案房屋内所有的瓷器、桌椅板凳全部拉走，涉案房屋现在就是一个空房；涉案房屋是四层，很多玻璃已被债权人委托的讨债公司进行了破坏。2014年4月11日，��告将涉案房屋房产证（烟房权证福字第F0211**号）登记在自己名下。关于被告已付款2520000元，原告认为肖志林支付了2500000元，肖志林担任法定代表人的山东凯泰工程有限公司支付了20000元，因被告未提出且是案外人付款，原告不同意将该款项返还被告。原告认可原、被告签订合同时肖志林曾担任被告的法定代表人，肖志林系被告现任法定代表人肖楠的父亲。本院认为，原、被告签订的《烟台中青文化创意信息产业园招商合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告已将房屋进行装修使用，原告要求被告腾退房屋，将其恢复至房屋交付时的原状，已不可能。本案涉案房屋被告支付了2520000元，尚欠原告1370000元，根据原、被告合同约定“2013年9月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币1500000元；2013年10月26日前，被告应向原告支付房屋价款人民币2390000元”、“（二）逾期超过30日后（含30日），甲方有权解除合同”，直到2013年12月被告只付了1000000元房款，其后又分别于2014年4月22日、9月3日、9月4日付款1520000元，原告接受房款，并未按合同约定提出解除房屋买卖合同，原告的行为应视为同意被告交付房款时间变更，同意继续履行合同。原告既主张与被告解除房屋买卖合同，但又不同意将被告已给付的2520000元房款返还给被告，不符合等价有偿、公平合理的民事活动法律原则，且涉案房屋已被山东省烟台经济技术开发区人民法院及山东省潍坊市奎文区人民法院予以查封，原告的起诉在上述法院查封之后，原告的主张侵犯了第三方利益，故原告的主张，本院不予支��。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告烟台中青基业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费44714元，公告费680元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　薛　梅人民陪审员　　姜守强人民陪审员　　辛明勇二〇一六年四月十三日书　记　员　　刘　宁关注公众号“”