（2016）鄂0802民初269号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-05
案件名称
薛茫荆发物业公司物业服务合同一审民事判决书
法院
荆门市东宝区人民法院
所属地区
荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛茫,荆门市荆发物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第二十四条第一款
全文
湖北省荆门市东宝区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0802民初269号原告薛茫，男，生于1977年9月6日，汉族，湖北省监利县人。被告荆门市荆发物业管理有限公司。法定代表人鲁春平，经理。委托代理人蔡成华，湖北京中金律师事务所律师。原告薛茫与被告荆门市荆发物业管理有限公司（以下简称荆发物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员李莉适用小额诉讼程序于2016年4月11日公开开庭进行了审理，原告薛茫、被告荆门市荆发物业管理有限公司及其委托代理人蔡成华到庭应诉。本案现已审理终结。薛茫诉称，薛茫自2000年起一直居住在荆门市金虾路×号×单元×楼东的住房里，并在2001年11月13日拿到房屋所有权证。此前，荆门市金虾路×号小区住宅楼为荆门市房地产综合开发公司所建设和拥有。同时让荆发物业公司管理小区的物业并加价收取小区居民的水电费。荆门市金虾路×号小区没有召开过业主大会，没有业主委员会，更谈不上由业主委员会代表业主大会书面聘请荆发物业公司管理小区的物业。自荆发物业公司进驻小区后经常威胁业主不交加价水电费就用停水停电。荆门物业公司强迫服务，损害了薛茫的经济利益。为此诉请：1、判决荆发物业公司返还给薛茫从2003年起至2009年非法收取的物业管理费2660元；2、判决荆发物业公司还给薛茫自2000年起至2015年非法加收的水费435.2元（按每年平均用水68吨，每吨水加价0.4元计算）；3、判决荆发物业公司还给薛茫自2000年起至2014年非法加收的电费4845.6元（按每年平均用电2692度，每度电加价0.12元计算）；4、判决荆发物业公司撤离薛茫所在的荆门市金虾路×号小区并停止向薛茫继续收取加价后的水电费；5、案件受理费由荆发物业公司承担。荆发物业公司辩称，一、薛茫起诉缺乏事实、法律依据，应驳回薛茫的诉讼请求；二、薛茫至今尚欠相关费用，其公司保留依法追缴的权利。薛茫要求返还非法物业管理费2660元，薛茫从2000年入住至今，双方签订的合同中约定了小区物业由荆发物业来管理，其公司收取薛茫的费用合法有据，是薛茫应当支付的费用。对薛茫诉讼请求第二、三项中的费用，是薛茫推算而来，没有事实依据。对薛茫诉请第四项要求其公司撤离小区的请求，现公司已不愿意再继续管理小区物业，但薛茫的请求是否损害了其他业主的权利，由人民法院决定。通过听取双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、荆发物业公司收取薛茫物业管理费是否非法；二、薛茫主张荆发物业公司返还加收的水、电费5000余元的依据。薛茫针对上述争议焦点，向本院提供了以下证据：A1、薛茫对其他业主调查了解“是否成立业主大会”的问卷，证明荆门市金虾路×号小区未召开过业主大会，未成立业主委员会；A2、荆发物业公司出具的收取水、电费用的收据，证明荆发物业公司出具的收据系非法票据，不应加价。荆发物业公司针对上述争议焦点，向本院提供了以下证据：B1、商品房购销合同一份，证明荆发物业公司系合法收取薛茫的相关费用。对薛茫提交的证据，荆发物业公司质证表示对A1真实性、合法性、关联性均有异议。认为调查问卷中调查了解的人员并未出庭作证，不应由荆发物业公司去召开业主大会。对A2收据的真实性无异议，但对薛茫主张荆发物业公司多收取了水电费的证明目的有异议，荆发物业公司的收费属正常收费。该小区现采用的是二次供水、供电，因此价格与供水、供电部门的数据有出入，主要是合理损耗导致，荆发物业公司的行为符合供电、供水的规程。对荆发物业公司提交的证据，薛茫质证表示对B1有异议，在业主拿到房产证后，该合同就失效了，只在当时没有办理房产证前有效。荆发物业公司出具的该证据没有证明力。对双方提供的证据，本院经审核分析后认为，A1系薛茫个人的问卷调查，并不具有证明效力，对A1不予采信。A2荆发物业公司对真实性无异议，对真实性予以采信。但A2只能证明荆发物业公司加价收取了薛茫的水电费，至于票据是否系非法票据，与本案无关，应不应该加价应由本院认定，对A2的证明目的不予采信。B1薛茫对真实性无异议，B1反映，荆发物业公司管理薛茫所在的小区是由建设单位选聘，其向业主收取物业管理费有合法依据，薛茫认为在业主拿到房产证后，商品房购销合同就失去效力的抗辩于法无据，故对B1予以采信。结合本院采信的证据及双方当事人陈述，本院确认以下事实：2001年5月30日，薛茫购买了位于荆门市金虾路×号×单元×楼东的住房一套。薛茫与出卖方的商品房购销合同第二十条约定，该商品房移交后，乙方承诺遵守小区管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定荆发物业公司负责物业管理，乙方遵守负责管理的公司特定的物业管理规定。荆发物业公司接管薛茫所在小区的物业后，为薛茫在内的小区业主提供了物业管理服务，收取了薛茫的部分物业管理费，并按2.2-2.8元／吨水、0.65-0.68元／度电的标准收取了薛茫2010年3月10日至2015年12月11日水电费。现薛茫认为荆发物业公司无权收取其物业管理费，并高于供水公司及供电公司的定价收取了其水电费不合法，为此诉至本院，要求判如所请。另查明，2011年至2015年荆门市居民用电电费价格实施阶梯电价，共分3档，计费周期为月，第一档电量为0至180度，电价为0.57元／度；第二档电量为181至400度，电价为0.62元／度；第三档电量为401度及以上，电价为0.87元／度。薛茫2011年至2014年的用电量分别为1471度、1550度、2921度、2629度。2011年3月至2015年荆门市居民用水实行阶梯式计量水价，户籍人口四人以内的，每月每户用水量的第一级水量基数为20立方米，第一级水价为1.62元／立方米，污水处理费为0.8元／立方米，共2.42元／立方米。薛茫2011年至2015年的用水量分别为72吨、71吨、68吨、64吨、68吨。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。结合本案，荆发物业公司系经建设单位选聘，为薛茫所在的小区提供前期物业管理服务，因薛茫所在小区的业主或业主委员会未选聘其他物业服务企业，荆发物业公司为薛茫所在的小区提供物业服务至今，薛茫亦接受了荆发物业公司的物业服务，双方形成物业服务合同关系。荆发物业公司作为物业服务企业，已为薛茫提供物业管理服务，故有权向薛茫收取相应的物业管理费。薛茫无权要求荆发物业公司退还向其收取的物业管理费2660元，因为：一、其未提供物业管理费用票据，无法证明荆发物业公司收取了其物业管理费2660元；二、即使薛茫提供了物业管理费票据，因其已经接受了荆发物业公司的服务，也理应交纳相应的物业管理费，故对薛茫的该项诉讼请求，本院不予支持。对于薛茫要求荆发物业公司返还多收的水电费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，?物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。荆发物业公司向业主收取水电费系代供水公司、供电公司收取，应执行供水、供电部门的价格标准。其加价收取薛茫的水电费，既无合同约定亦不符合法律法规的规定。对于多收取的水电费，应予以退还。从薛茫提供的水电费收据显示，2011年3月7日，荆发物业公司约按2.22元／吨水价收取了薛茫18吨水费40元，低于供水公司第一级水价2.42元／吨的定价，不足部分共计3.56元应予补足，从2011年12月19日至2015年12月11日约按2.8元／吨水价收取薛茫325吨水费共计约948元，多收取水费121.5元，故合计应退还多收取的水费为117.94元。2011年3月7日至2012年12月23日，荆发物业公司收取薛茫3021度电电费共计1985元，按第一档电价核算实际多收取了263.03元；2013年4月25日至2014年12月6日，荆发物业公司约按0.68元／度收取薛茫5613度电费，因2013年度、2014年度薛茫用电量超过2160度／年，则超过的部分应按第二档电价0.62元／吨收取，经核算，荆发物业公司应退还多收取的电费814.97元。至于荆发物业公司陈述水电加价系因合理损耗及公共用水、电等原因，可另行向业主主张。对于薛茫要求荆发物业公司撤离荆门市金虾路×号小区的诉讼请求，根据国务院《物业管理条例》第十一条的规定，解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，薛茫要求荆发物业公司撤离，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《物业管理条例》第十一条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告荆门市荆发物业管理有限公司于判决生效后七日内返还原告薛茫多收取的水电费共计932.91元；二、驳回原告薛茫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元减半收取75元，由原告负担66元，被告荆门市荆发物业管理有限公司负担9元。本判决为终审判决。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。审判员 李 莉二０一六年四月十三日书记员 黄天智 关注公众号“”