（2015）港北民初字第2738号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-10-25

案件名称

廖增进与李崎霖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港北区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖增进,李崎霖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

贵港市港北区人民法院民事判决书（2015）港北民初字第2738号原告廖增进。被告李崎霖。原告廖增进诉被告李崎霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员李锦义担任审判长，与人民陪审员庞瑶、梁萍参加的合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。书记员蒙美君担任法庭记录。原告廖增进到庭参加诉讼，被告李崎霖经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告廖增进诉称，2014年1月15日，原告将自己座落于贵港市东方巴黎4#写字楼901房屋183.86平方米出租给被告办公使用，并签订了一份《租赁合同》，租赁期自2014年1月17日起至2017年1月16日止；租金及支付方式约定：2015年1月17日起至2016年1月16日租金为7545.61元／月；支付方式：每次提前五天支付下季度租金，签订合同当天乙方即支付2014年1月17日至2014年4月16日三个月租金20960元和押金15000元共35960元；乙方的义务约定：乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，同时第7.3条还约定：未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或者过错使房屋改变原状，乙方应负责恢复原状并赔偿损失。第七条第7.5条约定：如乙方拖欠房屋、物业费、水电费等超过一个星期的，租赁合同自动停止，若在拖欠房屋和相关费用期间乙方的手机或电话出现关机或停机的情况，甲方有权换锁，收回房屋并对屋内的物品进行处理。房屋押金及违约金按合同第八条的约定。被告在租赁期开始时尚能按时交纳租金，可到了2015年第一季度之后，原告多次催促被告交纳下季度租金，被告以经营资金未收回，周转困难或出差在外不方便等种种理由拖延，从2015年3月17日起至2015年8月16日，5个月时间被告只支付了21000元，至2015年8月16日止尚欠租金16225元，尚欠水电费、物业费2120元，经原告多次催促，被告也没有支付。被告未按合同规定交付租金、水电费、物业费等费用，迟延付款30多天，最长的有90多天，已远远超过了合同一个星期（7天）的约定，被告的行为已构成了违约事实。根据双方的约定，若甲方违约，造成终止合同，除退还给乙方押金外，还需支付乙方15000元违约金及装修投入，若乙方违约，造成终止合同的，则需双倍支付给甲方违约金及甲方有权不退还所交租金和押金。被告在装修房屋中，未经原告同意，擅自将房屋原来设立的独立卫生间拆除，改变了房屋结构原状，被告应负责恢复原状并赔偿吊顶装修、间墙打孔以及地板钻眼造成房屋外观和网络线路改变造成的损失。综上所述，请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告2014年1月15日签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告支付截至2015年8月16日止租金16725和水电费、物业费2120元，共18845元，并支付自2015年8月17日起至被告腾空房屋交接给原告之日止的房屋占有费（按每月7545元计算，物业费第月按350元计算）；3、被告支付违约金30000元；4、原告不返还被告押金15000元；5、恢复房屋装修前原状，并赔偿损失15000元，以上四项合计为78845元；6、本案的一切诉讼费用由被告承担。原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、房屋租赁合同，证明原告与被告的租赁关系，合同第三条证明在合同生效期间因为被告不按时交房租构成违约，合同第四条证明每个月应交的租金，合同第八条的第二点载明如被告违约没收押金以及违约金的计算方式，证明原告有权没收押金及被告应支付双倍违约金的事实；3、房屋使用权证，证明出租房屋是原告所有；4、2015年6-12月物业费缴费通知单，证明所欠物业费2445.3元；5、水电费明细（5-6月份）证明5-6月份所欠水电费1070.4元。被告李崎霖未作答辩。经开庭审理，本院认为，《租赁合同》是廖增进与李崎霖签订，能够证明廖增进与李崎霖之间存在房屋租赁的事实；贵港房权证港北区字第××号房屋所有权证是由贵港市房产管理局依法制作，能证明贵港市××路××号（东方巴黎）4X幢901XXX号房屋的房屋所有人是廖增进。贵港市万家居物业有限公司东方巴黎服务中心出具的4#901房水电费明细以及物业费缴费通知单是物业公司通知广西海恒物流有限公司应向其公司缴纳4#901房的水电费、物业费等。以上证据均具有证据的法律特征，应认定具有本案证据的证明力，可以作为本案的定案依据。综合全案证据，本院确认如下案件事实：座落于××市××路××号（东方巴黎）4幢901号房屋的房屋所有权人是廖增进。2014年1月15日，廖增进（出租方、甲方）与李崎霖（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的座落于贵港市东方巴黎4#写字楼901#房屋183.86平方米出租给乙方使用；甲方出租的房屋房型为写字楼结构；乙方向甲方承诺租赁房屋仅作为办公使用；房屋租赁期限为3年，自2014年1月17日起至2017年1月16日止。合同签订3日内办理房屋及房屋钥匙交接；租赁期满，甲方有权收回出租房屋和房屋钥匙，乙方应恢复原状如期交还；租金及支付方式约定为：从签订合同第一年起该房屋月租金为：税后净租金为人民币陆仟玖佰捌拾陆元整（6986.68元），租金以转帐或现金方式支付，转入帐户户名：韦月坤，开户银行：建设银行。帐号：62×××43。租金标准每年上浮8%，即2015年1月17日起至2016年1月16日租金为7545.61元／月，2016年1月16日至2017年1月17日租金为8149.25元／月；双方议定从签订合同之日起免7天租金，每次提前5天支付下季度租金，签订合同当天，乙方即支付2014年1月17日起至2014年4月16日3个月的租金20960元和押金15000元，共计35960元；其他费用约定：乙方从交付之日起，在租赁期内实际使用的水费、电费以及应付的物业费、房屋租赁税等所有费用由乙方承担，并按单如期缴纳；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修；如因乙方的过失或者过错使房屋改变原状，乙方应负责恢复原状并赔偿损失；如乙方拖欠房租、物业管理费、水电费等超过一个星期的，租赁合同自动停止，若在拖欠房租和相关费用期间乙方的手机或电话出现关机或停机的情况，甲方有权换锁，并对屋内的物品进行处理；为确保房屋及其所属设施安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的押金为15000元，房屋交付使用当日交付押金；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方15000元整违约金及装修投入（以资产评估机构价值为准），反之，若乙方违约，需双倍支付给甲方违约金及甲方有权不退还所交租金和押金。广西海衡物流有限公司在2015年2月至4月使用的水电费共计940.50元、5月至6月的水电费共计1070.40元；应负担2015年6月至12月的物业管理费共计2445.30元。案件在审理过程中，廖增进陈述称，合同签订当天已经将房屋交付给李崎霖；押金是具有保证金的作用。廖增进自认，李崎霖用承租的房屋作为广西海衡物流有限公司的办公场所，李崎霖对房屋的装修是经廖增进的同意；李崎霖已经付清2015年3月16日以前的房屋租金，从2015年3月17日起，李崎霖共付租金21000元。本院于2015年10月17日在广西法治日报发出公告向李崎霖送达民事起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。本院认为，李崎霖因广西海衡物流有限公司需要办公场所与廖增进签订《租赁合同》，约定李崎霖承租廖增进所有的座落于××市××路××号（东方巴黎）4幢901号房屋。该合同是双方在平等、自愿的基础上达成的协议，并且内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，廖增进已将房屋交付给李崎霖使用，履行了自己的合同义务。根据廖增进自认，李崎霖按约定付清至2015年3月16日的租金。从2015年3月17日起至同年8月16日，李崎霖应付租金37728.05元（7545.61元／月×5个月），廖增进自认李崎霖只付21000元，扣减后李崎霖尚欠租金16728.05元以及未按约定交付水电费、负担物业费构成实际违约行为，李崎霖依照约定应向廖增进承担违约责任。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告与被告约定，如乙方（被告）拖欠房租、物业管理费、水电费等超过一个星期的，租赁合同自动停止。李崎霖未能按约定支付房租以及承担承租房的水电费、物业费等费用。根据双方的约定以及法律的规定，廖增进作为出租方有权请求解除双方签订的《租赁合同》。廖增进的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有通知的效力，故合同应于民事起诉状送达李崎霖之日起解除。本案以公告送达方式向李崎霖送达相关诉讼材料，2015年12月16日视为送达日期。因此，廖增进主张解除双方签订《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告李崎霖应向原告廖增进支付租金以及房屋占有使用费。原、被告签订的租赁合同约定：2015年1月17日至2016年1月16日每月租金为7545.61元；从2016年1月16日至2017年1月17日每月租金8149.25元。至2015年8月16日，李崎霖应各廖增进支付的租金为37728.05元，扣减已经支付21000元，尚应支付16728.05元。合同于2015年12月16日解除，合同解除后因李崎霖还占有承租的房屋，李崎霖应按合同约定向廖增进支付房屋占有使用费。因此，廖增进主张李崎霖支付至2015年8月16日止的房租16725元以及之后的租金以及房屋占有使用费按月租金7545元计付至李崎霖返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。原、被告约定，房屋租赁期间由承租方承担承租房屋的水电费以及物业费。根据原告提供的证据证明，2015年2月至6月，应付水电费合计为2010.90元（940.50元＋1070.40元），应支付2015年6月至12月的物业管理费2445.30元。廖增进要求李崎霖支付水电费、物业费2120元的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。《合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于李崎霖未按合同约定向廖增进支付租金以及承担水电费、物业费构成实际违约责任，应按约定向廖增进支付违约金。双方约定违约金的数额为15000元的双倍。因此，廖增进主张李崎霖支付违约金30000元有事实与法律依据，对该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告约定，交付押金目的是保证承租人安全、完好地使用房屋、设施及如期支付相关费用。庭审中，廖增进也承认为押金是保证金。因此，李崎霖向原告交付押金15000元应认定为具有保证金的功能，即被告在租用房屋过程中，如果出现损坏房屋及设施或者不按期支付相关费用造成廖增进经济损失时，廖增进可以该押金抵偿其损失，保证其利益不受损害。本案中，廖增进因李崎霖未能按约支付租金以及相关费用，已经主张李崎霖继续履行支付义务，廖增进再主张不退还押金没有法律依据。因此，廖增进根据双方的约定主张不予返还押金15000元缺乏法律依据，对该项请求，本院不予支持。《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，李崎霖承租廖增进的房屋后根据需要对房屋进行装修是得到廖增进的同意。因此廖增进主张李崎霖恢复原状，并赔偿损失15000元没有事实和法律依据，对该项请求，本院不予支持。被告李崎霖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告廖增进与被告李崎霖于2014年1月15日签订《租赁合同》于2015年12月16日解除；二、被告李崎霖向原告廖增进支付租金16725元；三、被告李崎霖向原告廖增进支付租金以及房屋占用费（租金以及房屋占用费的计算方法：从2015年8月17日起至被告李崎霖返还给原告廖增进房屋之日止，按月租金7545元计付）；四、被告李崎霖向原告廖增进支付水电费、物业费2120元；五、被告李崎霖向原告廖增进支付违约金30000元；六、驳回原告廖增进的其他诉讼请求。本案案件受理费2080元，公告费350元，合计2430元，由原告廖增进负担790元，由被告李崎霖负担1640元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2080元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李锦义人民陪审员　　庞　瑶人民陪审员　　梁　萍二〇一六年四月十三日书　记　员　　张蓝月百度搜索“”