（2016）陕0103民初1054号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-10-28
案件名称
原告陈顺英与被告陕西祥和珠宝有限责任公司及第三人杨彩霞房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈顺英,陕西祥和珠宝有限责任公司,杨彩霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百三十六条
全文
陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0103民初1054号原告：陈顺英，女，1938年7月16日出生，汉族。被告：陕西祥和珠宝有限责任公司，住所地：西安市碑林区南大街1号208室。法定代表人：兰波波，该公司总经理。委托代理人：王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人：魏备娜，陕西尚文律师事务所律师。第三人：杨彩霞，女，1955年6月7日出生，汉族。原告陈顺英与被告陕西祥和珠宝有限责任公司及第三人杨彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈顺英、被告委托代理人魏备娜及第三人杨彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1998年3月12日，其购买了中汇公司开发的位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场（中汇大楼）地上三层83#A商铺，总购房款59000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后被告实际控制并使用该商铺，遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。2014年1月，三年合同届满，被告单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%，在业主强力反对的情况下调整为3.5%，原告对此不予同意，双方因租金发生争议，未能续签2014年1月以后的租赁合同。2014年9月13日被告在《陕西日报》上发布公告称：“凡在1997年购买中汇（国际）发展有限公司摊位产权的业主……办理摊位租赁协议，逾期不办，视为放弃购买摊位产权的全部权益。”即被告以发布单方公告的方式使用原告所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令被告支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元，并要求计算至商铺实际返还之日；诉讼费由被告负担。被告辩称，原告主体资格不适格，陈顺英与其公司从未有过合同关系，其从未给陈顺英支付过租金，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨彩霞述称，其于1998年买的中汇商铺，总价款59000元，2001年因其儿子上学资金紧张其将商铺以原价59000元转给原告，原来被告还以15%支付租金，因为其和原告系朋友关系，所以商铺一直并未更名，那时候想着要是有钱的话其可以将商铺再买回来。商铺租金红利给原告，有时候是其领红利给原告，有时候其带着原告的老公，还有原告领取红利。需要明确的是这个商铺其确系转给原告，现在这个商铺的所有权人为原告。自2001年以后不论谁领租金都是给原告。2013年中汇业主委员会盖章的一份委托书，同意陈顺英来领租金。经审理查明，1998年3月12日，第三人杨彩霞与中汇公司签订《西安市商品房购销合同》，约定由杨彩霞购买中汇公司开发的位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场（中汇大楼）地上三层83#A商铺，建筑面积5平方米，每平方米价格为11800元，总购房款59000元。同日，双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定杨彩霞付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给中汇公司下属西安唐城精品广场经营，西安唐城精品广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付杨彩霞作为投资收益。该合同于1998年3月17日在陕西省公证处进行了公证。合同订立后，杨彩霞支付了全部房款，西安唐城精品广场每年按照总购房款的15%标准支付杨彩霞商铺租金。后被告取代中汇公司参与西安唐城精品广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见，约定被告每年按照总购房款的10%标准支付杨彩霞商铺租金，被告亦实际按照合同约定的10%标准支付涉案商铺租金，领取人为杨彩霞。2001年6月6日原告与第三人杨彩霞签订了商位（商铺）转让协议书，协议约定将杨彩霞所有的西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场（中汇大楼）地上三层83#A商铺以59000元转让给原告陈顺英。第三人杨彩霞称涉案商铺所有权人系本案原告，原告自2001年6月6日后实际控制涉案商铺，双方在被告处未办理更名手续，但原告一直以第三人名义收取租金并处理相关事宜。2014年1月，被告公司以亏损为由要求降低商铺房租，遭到反对，未能续签2014年1月1日以后的租赁合同，但被告仍继续使用该商铺至今并未给原告或第三人支付租金。被告庭审中向本院提交司法鉴定申请，申请对祥和楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定。上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《西安市商品房购销合同》公证书、商位（商铺）转让协议书及本院庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三人杨彩霞通过签订购房合同购买位于西安市南大街三号（现一号）西安唐城精品广场地上三层83#A商铺，依法取得了该商铺的所有权。后本案原告与第三人杨彩霞签订商位（商铺）转让协议书并实际控制涉案商铺取得商铺所有权。二人虽未办理更名手续，但商铺所有权人实际应为原告陈顺英，对此二人在庭审中亦予以认可，故涉案商铺实际所有权人应为原告陈顺英。被告通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。2014年1月1日以后，被告未能与原告或第三人续签租赁合同，被告应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，但其实际仍继续对该商铺进行经营管理，原告及第三人亦认可被告继续经营，应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效，但期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付，原告请求被告支付自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；2015年8月1日以后至被告退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款（59000元）的10%标准计算支付。关于被告所提将涉诉商铺的权利已经转让给厦门市卓富商贸有限公司，原告诉讼主体资格不适格，且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张，被告对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实，也不能否认租赁合同关系及原告陈顺英实际取得涉案商铺产权这一事实，故对其上述辩解理由，本院不予采信。关于被告庭审中申请对祥和楼在2014至2015年7月至实际给付之日期间的市场租金进行司法鉴定。因双方租赁合同期限为不定期，租金应参照原合同标准执行，且在此期间被告亦实际使用该商铺，故对其鉴定申请本院依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告陕西祥和珠宝有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈顺英自2014年1月1日至2015年7月31日租金共计9342元；2015年8月1日以后至被告陕西祥和珠宝有限责任公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总购房款59000元的10%标准计算支付原告陈顺英。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告陕西祥和珠宝有限责任公司负担（此款原告已交纳，被告于本判决生效后十日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 贾曼莉代理审判员 周 伟人民陪审员 李 秦二〇一六年四月十三日书 记 员 张文婷 微信公众号“”