（2015）深宝法民三初字第1232号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-12-26
案件名称
陈水恩与李本清合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈水恩,李本清,杭州中瀚建筑设计有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1232号原告（反诉被告）陈水恩，男，汉族，1974年5月12日出生，住址广东省化州市。委托代理人郑清，广东博商律师事务所律师。被告（反诉原告）李本清，男，汉族，1963年2月17日出生，住址湖北省江陵县。委托代理人余守学，广东天汇律师事务所律师。第三人杭州中瀚建筑设计有限公司，地址浙江省杭州市西湖区文三西路606号3321室，组织机构代码77083950-7。法定代表人丁佩民。委托代理人石元明，男，汉族，1984年4月14日出生，该公司职员。原告陈水恩与被告李本清、第三人杭州中瀚建筑设计有限公司合同纠纷一案，本院受理后，李本清在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郑清、被告及其委托代理人余守学、第三人委托代理人石元明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月28日，原、被告签订了《合作开发商住楼合同书》，约定由原告出资建设被告所有的位于深圳市光明新区将石石围工业区137号3,000平方米的旧厂房重建工程；被告以土地和原告合作投资建商住楼，商住楼建成后双方按照比例分配物业房产收益。本合同签署后，按照合同约定，原告在2014年4月4日前先后支付了项目合作投资保证金人民币2,500,000元，被告交付了可以施工的场地，原告及时委托了有资质的单位组织工程项目前期工程勘测、设计、场地清理、桩基设备进场。因被告一直没有办理好本旧改项目工程的施工图的行政报建审批，导致原告委托的施工单位被迫停工，双方的合作合同无法继续履行。原告发现被告在偷偷出售施工项目土地和地上建筑物。原告被迫提起诉讼，要求依法撤销无法继续履行的《合作开发商住楼合同书》，并要求被告退还合作押金2,500,000元人民币及自2014年4月至2015年6月的银行利息损失约人民币330,000元，与此同时被告还应承担前期地质勘测费人民币56,628元、施工设计费人民币609,000元、桩基设备进场停工费人民币207,550元，土建工程总包单位的场地清理费人民币194,600元等总计人民币1,067,778元。第三人是本项目的设计单位，被告应当就本合同项目工程拖欠的工程施工设计费人民币609,000元承担连带偿付责任。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、撤销无法履行的《合作开发商住楼合同书》；2、被告退还收取的合作押金人民币2,500,000元，并赔偿已经发生的银行利息损失人民币33万元整及起诉之日至被告还清押金之日的利息损失；3、被告承担的前期工程委托单位已经完成工作的工程款人民币56,628元、施工设计费人民币6,090,000元、桩基工程进场停工费人民币207,550元，土建工程总包单位的场地清理费人民币194,600元等费用，以上总计人民币1,067,778元；4、被告承担本案诉讼费、保全费。针对原告的起诉，被告反诉并答辩称，被告在宝安区公明街道将石社区石围有一处占地面积大约3,000平方米的工业厂房、宿舍及配电房。其中工业厂房一栋，建筑面积为756.89平方米；宿舍五栋，建筑面积为2040.6平方米；配电房4栋，建筑面积为60.7平方米，被告与人合作经营深圳市勤丰五金制品有限公司。原告自己长期在深圳从事私人住宅房地产开发的，听说被告有近3,000平方米的土地，而且地理位置不错，认为具有很大开发利用价值，于是就通过熟人介绍找到被告洽谈合作开发商住楼等相关事宜。原告谎称其手眼通天，能够打通政府相关部门，搞定一切行政报批手续，保证合作房产能够最终顺利完工，并向被告许诺：“被告什么都不用管，所有的投资及开发施工全部由原告自己独立完成，被告只需坐享其成就可以。”为了打消被告的内心疑虑，原告还向被告介绍了自己在光明新区以往的成功案例，还带被告去现场参观考察正在施工的现场。经过原告的多次怂恿，被告最终答应与原告合作，双方于2014年3月28日签订了一份《合作开发商住楼合同书》，根据合同约定，原告承诺该工程在一年半之内完成，商住楼开发完工后，被告与原告按完工项目的30%和70%比例进行分配。因合作地块位于光明新区，且该地块具有巨大商业开发价值，很多开发商对这块土地都觊觎很久。原告担心夜长梦多，怕被告找其他人合作，为表示所谓合作诚意，前后支付给被告押金人民币2,500,000元，其中500,000元作为搬厂赔偿费用。合同签订后，被告按照原告的意思将其已有租房客户予以清退，因为没有了工业厂房，自己的公司也只好租用他人的工业厂房。原告就安排工作人员将被告的工业厂房、宿舍及配电房全部拆除，说是不久就可以开工。但原告自此便人间蒸发，好几个月都不跟被告打照面，根本就不提动工的事情，被告为此曾多次向原告催告，但原告对被告的诉求置之不理，原告的行为已经严重损害了被告的合法权益。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告拆除工业厂房经济损失人民币4,300,000元（包括重建及报批的损失）；2、原告赔偿被告预期租金损失人民币360,000元（24,000元×15个月）；3、原告赔偿被告另行租用生产场地的租金损失人民币150,000元；4、原告赔偿被告因其拆除工业厂房致使被告所承担的租赁违约赔偿人民币72,000元；5、本案的所有诉讼费用均由原告承担。针对被告的反诉，原告答辩称，被告提出的反诉请求不成立，被告在没有办理任何报批报建手续的情况下自行拆除的行为是违法的，被告的重大过错导致的法律后果应由其自行承担，与原告无关。原告在签订合作开发商住楼合同书时要求被告提供已经拆除房屋的土地，但并不表示原告同意被告不办理任何审批报建手续就私自拆除，被告的自行拆除行为与原告无关。因此，被告的反诉赔偿请求没有事实和法律依据。针对本诉和反诉，第三人均陈述没有意见。经审理查明：2010年1月10日，位于深圳市宝安区公明街道将石社区石围的宗地号为A612-1272土地上的厂房1栋、宿舍2栋、宿舍3栋、配电房4栋核准登记在权利人即被告李本清名下，房地产证号为80××76，登记土地用途为工业用地，宗地面积为2,800.02平方米，厂房1栋建筑面积为756.89平方米，宿舍2栋的建筑面积为265.5平方米，配电房4栋的建筑面积为60.7平方米。原、被告确认上述厂房1栋、宿舍2栋、宿舍3栋、配电房4栋均为被告于1999年左右出资建造的。2013年9月2日，被告作为抵押人将涉案房产抵押给深圳农村商业银行公明支行并办理了抵押登记，抵押编号为8D13000730，借款人为深圳市勤丰五金制品有限公司。2014年3月28日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《合作开发商住楼合同书》，约定内容如下：合作建房项目地点位于深圳市光明新区将石石围工业区137号，约3,000平方米，地块现状为带红本房地产证的旧厂房，土地方确认该土地属甲方拥有使用权，未进行农村城市转化地及未被政府征用，与其他第三方无任何纠纷，土地未向其他第三方抵押及未被司法部门查封或冻结等，现交给乙方自主设计规划建设，签订本合同之前所发生的一切责任归甲方；甲方只出土地（其他费用由乙方负责），乙方负责全部资金投资建筑至1-25层半为毛坯房，每栋的水电、消防、通讯、电子设备以及配电房由乙方负责。本楼宇的建设施工由乙方负责承建，建筑面积实做实量；本项目土地为红本房产证工业用地，如合作兴建的楼房竣工后及新建过程中，在土地有效期内若被政府部门征用或进行旧城改造等应无条件拆迁时的补偿款，甲方楼房部分补偿归甲方所有，乙方楼房部分补偿归乙方所有。若本合同项下合作兴建房屋用地因政府政策变化可完善相应的用地手续时，甲方协助办理相关手续，但需交纳给政府的地价款按本合同约定的房产分配比例由甲乙双方各自承担，相关税费按政府规定各自缴纳；甲乙双方同意该项目的物业按甲方3，乙方7，乙方分得的物业归乙方拥有，甲乙双方分得物业都要交管理费用，物业管理权归甲方所有；甲方的权益、责任为：甲方分得的房产物业都有转卖、赠送、出租、继承等自由处理权利，乙方不能干涉和霸占其他方的物业，否则视为违约。甲方负责建设施工时为乙方提供水与电的接口，负责提供拥有土地使用权证明文件（社区居委会证明）、房产证，负责协助办理相关专卖第三方证明手续，负责协助乙方搞好查违工作，处理好邻居与村委关系和治安关系；乙方的权益、责任为：乙方负责本协议项下合作建房项目图纸设计及地基开挖、房屋建筑、配套设施至甲乙双方物业分配具备销售条件和业主入伙条件等房屋建筑工程的全部投入，乙方严格按照规划设计图进行施工建设，房屋建设所需材料和配套设施设备严格按设计图纸规定。甲乙双方所分得的房产物都有转卖、赠送、出租、继承等自由处理权利，甲乙双方不能干涉和霸占对方的物业，否则视为违约。在施工过程中所产生安全事故及一切法律、经济责任全部由乙方承担，与甲方无关。乙方负责建设工人的保险，甲乙双方必须严格按照正规图纸设计施工，甲方有权监理（但不得提出无理要求）。甲乙双方使用的钢材和电线等需使用国标；甲乙同意如不能建到25层时，经过甲乙双方共同努力还不能完成25层时甲乙双方同意按3:7分成，如超25层，超高25层的甲乙同样按3:7分成。原、被告确认上述合同书中所约定的土地即为房地产证号为80××76的房地产证中载明的宗地号为A612-1272的土地，且合同书中载明的“深圳市光明新区将石石围工业区137号”应为“深圳市光明新区将石石围工业区163号”。另，原、被告确认上述合同书中约定的合作兴建的楼房并无报建手续。原、被告确认：原告分别于2014年3月28日、4月3日、4月4日、4月6日向被告支付保证金人民币350,000元、1,000,000元、950,000元、200,000元，共计人民币2,500,000元。2014年6月6日，原告作为甲方，第三人作为乙方，双方签订了《委托设计合同》，约定甲方在深圳市宝安区公明街道将石路163号，建设两栋小产权房，乙方承担该工程项目的建筑设计，项目内容包括建筑、结构、水、电及总图平面图、彩色效果图设计；该项目共两栋楼层总31层，建筑总面积87,000平方米，单价每平方米人民币6.5元，效果图按每平方米人民币0.5元计算，总设计费共计人民币609,000元；分三期付款，第一期在合同签订日甲方付给乙方30%，第二期在整套未盖章施工图纸出来日甲方付给乙方50%，第三期在整套盖章施工图纸出来后2个月内甲方必须将剩余款一次性付清给乙方。另，第三人仅提交了桩基础平面布置图，证明其已经完成设计，原、被告均在该份布置图中签字确认，原、被告对该份桩基础平面布置图的真实性均予以认可，但被告主张除该份桩基础平面布置图外并无其他的设计成果。2015年5月30日，第三人向原告开具了《收款收据》，表明设计费共计人民币609,000元，且该份收款收据中载明转账生效后开具发票。第三人主张原、被告对设计图签字确认后未向其支付设计费用人民币609,000元；原告对该份收款收据予以认可；被告对该份收款收据不予认可，且被告主张该费用并不应当由被告承担。被告主张2014年6月初至7月初期间，涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋被原告拆除，且原告拆除时已经征得被告的同意；原告主张其并不知悉上述涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋拆除时间，且仅有配电房和电线电缆是原告清理场地时拆除的，其余均为被告自行拆除与原告无关。原、被告确认上述厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋被拆除后，双方均尚未在涉案土地上兴建建筑物。原告主张被告一直无法办理报建手续，导致原告委托的施工单位被迫停工，且被告另行转让涉案土地以及地上建筑物，双方签订《合作开发商住楼合同书》无法继续履行，故原告现诉至法院，请求撤销双方签订的《合作开发商住楼合同书》，并主张被告赔偿损失，原告在庭审中主张其损失如下：1、被告应当向原告返还保证金人民币2,500,000元，并支付相应利息（以人民币2,500,000元为基数，从2014年4月7日起计算至实际清偿之日）；2、委托第三人设计产生的设计费人民币609,000元，其中已经支付定金人民币30,000元（原告未提供证据予以证明），其余设计费尚未支付，除《委托设计合同》、第三人预先开具的《收款收据》、桩基础平面布置图外，原告未提供其他证据证明其该主张，被告对原告主张的设计费不予认可，被告主张除桩基础平面布置图外并无其他设计成果；3、原告委托建设综合勘察设计研究有限公司进行地质勘察产生的地质勘察费人民币6万元，且原告已经实际支付该费用，除《深圳市建设工程勘察合同》、建设综合勘察设计研究有限公司的营业执照和资质证书外，原告未提供付款凭证、勘察成果资料等证据证明其该主张，被告对原告提交的上述证据以及该主张均不予认可。另，原告提供的《深圳市建设工程勘察合同》中载明原告应当向勘察人提供涉案工程的批准文件，以及用地、施工、勘察许可等批准件，勘察人负责向原告提交勘察成果资料一式六份；4、桩基础的机械进场费人民币25,000元、退场费人民币25,000元，停工费人民币114,000元（57天×2,000元/天），原告主张已经实际支付了上述费用人民币43,555元，除原告与陈奕名签订的《静动压管桩基础工程施工合同》、原告与陈奕名签订的《结算单》、陈奕名的证人证言、江西省建设施工有限公司的营业执照、资质证书、安全生产许可证以及税务登记证外，原告未提供付款凭证等证据证明其该主张，被告对原告提交的上述证据以及该主张均不予认可。另，其中进场费、退场费和误工费为原告与陈奕名签订的《静动压管桩基础工程施工合同》中约定的内容，原告和陈奕名2015年3月4日签订的《结算单》中载明“公明将石路163号压桩工地因手续不齐全不能施工由甲方补偿乙方损失费用结算单。1、进场时间2014年12月27日；2、退场时间2015年3月4日；3、机械误工费每天2,000元，共67天-10天不计=57天×2,000元=114,000元；4、机械进场费25,000元；5、机械退场费25,000元；工人误工费5人，每人每天130×5=650元/天×67天=43,550元”。证人陈奕名称其进场期间其曾向工人支付工资人民币43,550元，原告未实际向其支付过误工费。5、原告委托土建工程总包单位进行清理场地而产生的场地清理费人民币194,600元，原告未提供付款凭证等证据证明其该主张，被告对原告该主张均不予认可，被告主张现涉案土地的现场仍尚未清理。被告主张涉案《合作开发商住楼合同书》无法继续履行给其亦造成了损失，故被告提起反诉，主张原告应当承担损失。被告在庭审中主张其损失如下：1、被拆除的涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋的经济损失人民币4,300,000元（包括重建和报批的损失），原告主张上述房屋为被告自行拆除与原告无关，且原告对被告主张的损失数额不予认可；2、涉案厂房1栋、宿舍2栋的租金损失（厂房1栋为每月每平方米人民币28元，宿舍2栋为每月每平方米人民币20元，租金损失从2014年6月1日起计算至2034年5月31日止），被告仅提交了证人证言（证人何某到庭，证人赵某未到庭）、被告妻子田应香的银行流水清单证明其该主张，原告对被告提供的上述证据和该主张均不予认可。证人何某称其于2012年下半年承租了被告的厂房，因房屋要拆除，故其于2014年6月25日搬离，因其承租的宿舍的数量有时候不一致，故每月租金人民币8,800元左右。另，被告主张其将厂房1栋和宿舍2栋部分分租给何某、赵某，部分自己使用，且被告明确表示不主张配电房4栋的租金损失；3、因提前解除租赁合同分别赔偿给何某和赵某赔偿金人民币26,400元、14,400元，支付的方式为免租三个月的形式，除证人证言（证人何某到庭，证人赵某未到庭）外，被告未提供其他证据证明其该主张，原告对被告提供的证据和该主张均不予认可，证人何某称原告免除了其三个月的租金作为提前解除合同的补偿金，共人民币2万多元，具体数额记不清了；4、为签订涉案《合作开发商住楼合同书》支付给容亮的佣金人民币150,000元，被告未提供证据证明其该主张，原告对被告该主张不予认可；5、被告另行租用生产场地的损失人民币150,000元，被告提供深圳市美装展柜制作有限公司（出租方）与深圳市勤丰五金制品有限公司（承租方）签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》证明其主张，原告对被告提供的证据以及该主张不予认可。被告提交的房屋租赁合同载明被告将“位于深圳市光明新区公明办事处塘尾社区罗群围路18号D栋”出租给深圳市勤丰五金制品有限公司，租赁期间从2014年4月26日至2017年2月19日，免租装修期为2014年4月26日至2014年5月25日，房屋每月租金为人民币8,690元，房屋租金每隔两年递增10%。另，被告主张深圳市勤丰五金制品有限公司是其与他人合作经营的。另查，1、经被告申请，本院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对被拆除的涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋的价值进行了评估鉴定，国众联建设工程管理顾问有限公司于2015年12月7日作出G7735/B/001号《工程造价评估意见书》，评估结论为：意见一：若按全新重建状态，建筑物价值为人民币1,698,870.49元；意见二：若扣除建筑物已使用折旧，建筑物现价值为人民币1,139,666.31元。另，评估公司是按照重置成本价的方式作出的评估结论。2、原告主张《委托设计合同》的委托方是被告，是被告委托原告与第三人签订的，但原告未提供证据证明其主张的委托关系，被告对此亦不予认可。3、原告主张被告存在骗取保证金的欺诈行为，签订合同后，被告将涉案土地转卖给第三方，原告仅提供了被告于2014年3月18日与陈发全签订的《房产转让协议书》复印件证明其该主张，被告对原告提交的上述证据及该主张均不予认可。4、原告提交的书面的吴万平的证人证言中载明，吴万平负责涉案房屋的电线拆迁工作，进场时间为2014年8月16日。以上事实，有房地产证、房地产权抵押登记查询表、合作开发商住楼合同书、补制客户回单、借记卡明细查询、账户明细、对账单、委托设计合同、桩基础平面布置图、收款收据、深圳市建设工程勘察合同、静动压管桩基础工程施工合同、G7735/B/001号《工程造价评估意见书》等证据和庭审笔录、笔录予以证实。本院认为，本案属于合作建房合同纠纷。原告和被告签订的《合作开发商住楼合同书》中约定合作建房，但无充分有效证据证明双方约定建设房屋已经办理了合法的报建手续，故原告和被告签订的《合作开发商住楼合同书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。关于过错比例。根据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先原告和被告作为《合作开发商住楼合同书》的合同相对人，在签订合同时，应当对合同约定的内容负有审慎的审查义务，均知悉或应当知悉合同的效力是否受到建造行为的违法性的阻却的情况，但双方在缺乏合法报建手续的情况下仍然签订《合作开发商住楼合同书》，双方在签订合同的过程中均有过错。其次，虽然原、被告均主张涉案房产为对方拆除，但被告作为涉案房屋的所有权人应当对涉案房屋状态变动的情况负有说明和举证责任，且即使按照被告的主张，原告实施的拆除行为亦已经过被告的同意，由此可见拆除行为并不违背被告的真实意愿。另，原告已经自认配电房和电线电缆是原告实施的拆除行为，即原告不仅明确知悉涉案房产的拆除情况，且在拆除过程中实施了积极行为。与此同时，拆除涉案房屋行为与履行合同的合同目的相一致，拆除涉案房屋的目的亦是为了履行合同约定的内容，故原、被告对因履行合同而实施的拆除等行为过程中的过错程度相当。综上，结合案件情况，原告和被告对于合同无效均有过错，且过错程度相当，对于因本合同造成的损失双方应当各自承担50%的责任。关于损失。根据本院查明的事实，本院对原、被告主张的损失认定如下：关于原告主张的保证金以及利息。根据本院查明的事实，原告基于履行涉案合同向被告共计支付了保证金人民币2,500,000元，现合同无效，被告根据合同取得的财产即保证金人民币2,500,000元应当予以返还给原告。关于该2,500,000元被占有期间而产生的利息损失，亦应当按照各自50%的过错比例分摊，且结合原告主张的利息的起算时间，被告还应当向原告支付保证金利息损失（以人民币1,250,000元为基数，按照中国人民同期同类贷款利率，从2014年4月7日计算至支付完毕之日）。关于原告主张的委托第三人设计产生的设计费人民币609,000元。根据原、被告确认真实性的《委托设计合同》和桩基础平面布置图，本院对原告委托第三人对涉案《合作开发商住楼合同书》约定的建设的建筑物进行设计的事实予以确认，且因第三人设计而产生的设计费是履行合同过程中为履行合同而支出的费用，应当作为损失由原、被告双方根据各50%的过错比例分摊。但根据本院查明的事实，原告并未实际向第三人支付设计费人民币609,000元，《收款收据》为第三人单方预先开具，原告和第三人《委托设计合同》中约定的设计成果内容包括建筑、结构、水、电及总图平面图、彩色效果图，而第三人在本案中仅提交了桩基础平面布置图，本院认为在被告对原告上述主张不予认可的情况下，原告和第三人均未提交充分有效证据证明《委托设计合同》约定的设计成果均已经实际完成且双方已经结算完毕，且原告主张的实际费用人民币609,000元尚未实际支付，故在设计费用进行结算以及实际设计费用产生前，本案中对原告主张的设计费损失暂不予处理。关于原告主张的地质勘察费人民币6万元。原告主张其为履行涉案合同书委托建设综合勘察设计研究有限公司进行地质勘察产生了地质勘察费人民币6万元，且原告已经实际支付该费用，该费用应当作为损失由被告承担，但除《深圳市建设工程勘察合同》、建设综合勘察设计研究有限公司的营业执照和资质证书外，原告未提供付款凭证、勘察成果资料等证据证明其该主张，被告对原告提交的上述证据以及该主张亦均不予认可，本院认为在无充分有效证据证明该地质勘察费实际产生的数额的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对原告上述主张不予支持。关于原告主张的桩基础的机械进场费人民币25,000元、退场费人民币25,000元，停工费人民币114,000元（57天×2,000元/天）。原告主张其已经实际支付了上述费用人民币43,555元，但除原告与陈奕名签订的《静动压管桩基础工程施工合同》、原告与陈奕名签订的《结算单》、陈奕名的证人证言、江西省建设施工有限公司的营业执照、资质证书、安全生产许可证以及税务登记证外，原告未提供付款凭证等证据证明其该主张，被告对原告提交的上述证据以及该主张均不予认可，本院认为在无充分有效证据证明原告实际支付的上述费用的数额的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对原告上述主张不予支持。关于原告主张的场地清理费人民币194,600元。原告委托土建工程总包单位进行清理场地而产生的场地清理费人民币194,600元，原告未提供付款凭证等证据证明其该主张，被告对原告主张均不予认可，根据谁主张谁举证原则，在无证据证明场地清理费实际产生以及产生数额的情况下，本院对原告的上述主张不予支持。关于被告主张的被拆除的涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋的损失。原、被告对因履行合同而实施的拆除行为的过错程度相当，且现对涉案房产进行恢复原状存在不确定的因素，故被拆除的涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋的损失应当作为损失，由原告和被告根据各50%的过错比例进行分担。经被告申请，本院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司对被拆除的涉案厂房1栋、宿舍2栋、配电房4栋的价值进行了评估鉴定，国众联建设工程管理顾问有限公司作出G7735/B/001号《工程造价评估意见书》，评估结论为：意见一：若按全新重建状态，建筑物价值为人民币1,698,870.49元；意见二：若扣除建筑物已使用折旧，建筑物现价值为人民币1,139,666.31元。根据原、被告的主张，涉案房产为被告于1999年建造的，评估公司按照重置成本价的方式做出了上述评估结论，在房地一体情况下，涉案房产的市场价值与按重置成本价的方式评估的房产本身价值存在一定的差异，且房产在使用过程中必然存在折旧的损耗，故根据公平原则，本院认为在计算涉案房产被拆除的损失时采取意见二为宜，即应当综合考虑房产作为物本身的折旧的情况。综上所述，涉案房屋被拆除的损失为人民币1,139,666.31元，故原告应当按50%的过错承担比例向被告支付上述涉案房屋被拆除的损失人民币569,833.16元（1,139,666.31×50%）。关于被告主张的涉案厂房1栋、宿舍2栋的租金损失。被告主张厂房1栋的租金损失按每月每平方米人民币28元计算，宿舍2栋的租金损失按每月每平方米人民币20元计算，被告仅提交了证人证言（证人何某到庭，证人赵某未到庭）、被告妻子田应香的银行流水清单证明其该主张，原告对被告提供的上述证据和该主张均不予认可。证人何某称其于2012年下半年承租了被告的厂房，因其承租的宿舍的数量有时候不一致，故每月租金人民币8,800元左右。本院认为证人赵某既未说明合理事由又未出庭作证，故证人赵某的证人证言无法单独证明被告的上述主张，而证人何某对其承租的厂房和宿舍的具体的租金标准未做明确的说明，被告妻子田应香的银行流水清单亦无法体现厂房和宿舍具体的租金标准，在被告未提供租赁合同等证据证明租赁房屋的具体情况和详细租金标准的情况下，根据谁主张谁举证的原则，本院无法对被告主张的租金标准予以支持。厂房1栋、宿舍2栋为已经取得房产证且权属明确的房屋，涉案房屋的拆除势必会对原正常使用以及出租收益产生影响，在被告未提交充分有效证据证明其原出租收益标准且有部分房屋为被告自行使用的情况下，本院酌情判令按照房屋租赁指导租金标准计算厂房1栋、宿舍2栋的租金损失。根据涉案《合作开发商住楼合同书》载明的内容“地块现状为带红本房地产证的旧厂房”，由此可见拆除涉案房产的行为发生在2014年3月28日签订《合作开发商住楼合同书》之后，被告主张2014年6月初开始拆除，虽然原告未对开始拆除的时间提出明确的主张，但原告自行提交的吴万平的书面证人证言载明拆迁电线进场时间为2014年8月16日，在原、被告均未提供充分有效证据证明实际开始拆除的时间的情况下，本院认为对电线进行拆除前需进行清场等必需的准备工作，该准备工作势必影响正常使用和出租收益，而被告在涉案房屋被拆除后亦应当采取积极的措施进行减损，结合社会经济生活的客观情况，本院酌情判令上述涉案厂房1栋（面积为756.89平方米）、宿舍2栋（面积为265.5平方米）的租金损失的支付时间从2014年6月15日起计至本判决指定的付款之日。综上所述，经核算，原告应当按照50%的责任承担比例向被告支付厂房1栋、宿舍2栋2014年的租金损失人民币59,552.35元、2015年的租金损失人民币109,942.8元以及从2016年1月1日至本判决生效之日的租金损失（每月租金损失=房屋租赁指导租金标准×面积×时间×50%）。关于被告主张的因提前解除租赁合同分别赔偿给何某和赵某的赔偿金。被告主张因提前解除租赁合同分别赔偿给何某和赵某赔偿金人民币26,400元、14,400元，支付的方式为免租三个月的形式，但除证人证言（证人何某到庭，证人赵某未到庭）外，被告未提供其他证据证明其该主张，原告对被告提供的证据和该主张均不予认可，证人何某称原告免除了其三个月的租金作为提前解除合同的补偿金，共人民币2万多元，具体数额记不清了。本院认为证人赵某既未说明合理事由又未出庭作证，故证人赵某的证人证言无法单独证明被告的上述主张，而在被告未提供租赁凭证等证据的情况下，证人何某的证人证言亦不足以单独证明被告的主张，根据谁主张谁举证原则，因缺乏充分有效证据，本院对被告上述主张不予支持。关于被告主张的佣金。被告主张为签订涉案《合作开发商住楼合同书》支付给容亮的佣金人民币150,000元，但被告未提供证据证明其该主张，原告对被告该主张不予认可，根据谁主张谁举证原则，本院对被告上述主张不予支持。关于被告主张的被告另行租用生产场地的损失人民币150,000元。涉案房产被拆除，势必会影响被告对原房屋的正常使用并造成相应的损失，但本院在处理厂房1栋、宿舍2栋的租金损失时已经充分考虑到了影响被告自行使用和出租收益的情况，本院对认定厂房1栋、宿舍2栋的租金损失时亦已包含被告主张的自用以及出租收益的全部面积，被告在对厂房1栋、宿舍2栋主张的因不能使用而另行租用其他生产场地的租金损失与本院处理的厂房1栋、宿舍2栋的租金损失属于重复计算的情况，本院不再予以重复支持。另，关于因不能使用配电房而产生的损失，因本院未对此进行过处理，故本院判令原告应当按照50%的责任承担比例向被告不能使用配电房（面积为60.7平方米）而产生的2014年的租金损失人民币3,945.5元、2015年的租金损失人民币7,284元以及从2016年1月1日至本判决生效之日的租金损失（每月租金损失=房屋租赁指导租金标准×面积×时间×50%）。原告其他超额诉讼请求，被告其他超额反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈水恩和被告李本清于2014年3月28日签订的《合作开发商住楼合同书》无效；二、被告李本清应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈水恩返还保证金人民币2,500,000元，并支付利息损失（以人民币1,250,000元为基数，按照中国人民同期同类贷款利率，从2014年4月7日计算至支付完毕之日）；三、原告陈水恩应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告李本清支付涉案房屋被拆除的损失人民币569,833.16元；四、原告陈水恩应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告李本清支付厂房1栋、宿舍2栋2014年的租金损失人民币59,552.35元、2015年的租金损失人民币109,942.8元以及从2016年1月1日至本判决生效之日的租金损失（每月租金损失=房屋租赁指导租金标准×面积×时间×50%）；五、原告陈水恩应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告李本清支付配电房2014年的租金损失人民币3,945.5元、2015年的租金损失人民币7,284元以及从2016年1月1日至本判决生效之日的租金损失（每月租金损失=房屋租赁指导租金标准×面积×时间×50%）；六、驳回原告陈水恩的其他诉讼请求；七、驳回被告李本清的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币37,982元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币11,041元，由被告负担人民币31,941元；本案反诉受理费人民币22,928元，鉴定费人民币50,000元，由原告负担人民币12,963元，由被告负担人民币59,965元。本案本诉受理费和保全费原告已预交，反诉受理费和鉴定费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 陈远霞人民陪审员 郭映舜二〇一六年四月十三日书 记 员 林斯瑜书 记 员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第14页共22页 来源：百度“”