（2016）陕06民终字第00372号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-06-28
案件名称
延安晋江水房地产开发公司与郑毅博、中国农业银行延安小东门支行商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
法院
陕西省延安市中级人民法院
所属地区
陕西省延安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
延安晋江水房地产开发有限公司,郑毅博,中国农业银行股份有限公司延安小东门支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕06民终字第00372号上诉人(原审被告)延安晋江水房地产开发有限公司（以下简称晋江水公司）。住所地：延安市七里铺物资大楼。法定代表人闫湖，该公司经理。委托代理人张臻臻，陕西嘉岭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郑毅博，男，1985年8月28日生，汉族，西安市户县庞光镇东焦村人，现住延安市宝塔区百米大道。第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行（以下简称农行小东门支行）。住所地：延安市宝塔区二道街。负责人呼英烈，该行行长。上诉人晋江水公司因商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2015)宝民初字第02764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理上诉后，依法组成合议庭，并于2016年4月13日公开开庭审理了本案。除上诉人晋江水公司法定代表人闫湖，第三人农行小东门支行负责人呼英烈因故未到庭外，其余当事人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审经审理查明，2014年2月份，原告与被告经过协商达成购房合意，约定原告购买被告在宝塔区桥沟镇常泰路开发的泗海怡园小区的楼房一套，房号为1号楼1003室，原告给被告交订金10000元。2014年2月26日，原告付给被告房款470666元。2014年4月18日，原、被告正式签订《商品房预售合同》，约定合同总价款为950666元，首付款为580666元，其余370000元被告给原告办理银行按揭贷款，被告于2014年12月31日给原告交房，如被告逾期超过30日后未交房，原告有权解除合同，原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。2014年6月4日，原告付给被告房款100000元，交清全部首付款。《商品房预售合同》签订后，被告协助原告在第三人农行小东门支行办理了按揭贷款370000元，农行小东门支行将原告的按揭款打入被告公司帐户，至此原告交清所有房款。交房期限届满后，被告未能按时交房，原告多次催促被告交房未果，2015年3月，原告以被告逾期交房超过30日，要求与被告解除合同，被告不同意解除，故成诉。原审法院认为，原、被告订立的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。双方已在合同中约定被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，至今被告未按合同约定向原告交付房屋，致解除合同的条件成就，现原告要求解除合同本院予以支持，原、被告及第三人签订的相关个人购房担保借款合同亦应同时解除，原告要求返还购房款的请求予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告支付的部分房款系向第三人办理的按揭贷款，故被告应将按揭贷款部分返还给第三人。被告违约未能按期交房，致使合同解除，故被告应按合同约定给付原告违约金，原告要求被告支付首付款利息的请求实际属于损失赔偿请求，因原、被告对于迟延交房致合同解除的约定了违约金，故原告要求支付利息的请求不予支持。被告辩称其未能按期交房是由于政府行为和下雨等不可抗力原因造成的，根据合同约定被告可以据此延期交房，该辩解意见无证据印证，不予支持。第三人小东门支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利，本院依法作出缺席判决。故判决如下：一、解除原告郑毅博与被告延安晋江水房地产开发有限公司于2014年4月18日签订的《商品房预售合同》；二、解除原告郑毅博、被告延安晋江水房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行签订的相关个人购房担保借款合同；三、由被告延安晋江水房地产开发有限公司返还原告郑毅博购房首付款580666元；四、由被告延安晋江水房地产开发有限公司给原告郑毅博返还原告郑毅博支付给第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行的贷款本金及利息（以第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行系统计算的原告郑毅博实际支付本息为准）；五、由被告延安晋江水房地产开发有限公司支付原告郑毅博违约金47533.3元；六、由被告延安晋江水房地产开发有限公司给第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行返还原告郑毅博未支付的贷款本息（以第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行系统计算为准）；七、驳回原告郑毅博的其他诉讼请求。上述第三、四、五、六项限于本判决生效后十日内付清。案件受理费10416元，原告郑毅博已预交，减半收取5208元，由被告延安晋江水房地产开发有限公司负担，在支付本判决第三项时一并支付给原告。宣判后，晋江水公司不服,提出上诉称：原审判决认定事实不清，判决结果显失公允。一、原审法院遂判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同，但原审法院完全不考虑上诉人对所要交付给被上诉人的住房的主体工程已经建成、且能够很快交付该房屋这一事实，如果双方解除房屋预售合同，且要让上诉人向被上诉人支付贷款本息及违约金，这显然损害了上诉人的自身利益。并且上诉人迟延交付房屋是有正当事由的，在建房过程中，由于政府对建筑物的限高行为和自然缘由等不可抗力(下雨)的原因造成，这完全属于上诉人的法定免责事由，同时也是合同约定的免责事项。二、原审法院判令上诉人承担被上诉人未支付给第三人中国农业银行股份有限公司延安小东门支行的剩余贷款本息，上诉人认为这一款项不应由自己承担，因为法院已经判决双方解除了商品房预售合同，故双方的权利义务应该回归到初始状态，因此被上诉人应该自己承担给第三人还款的义务，上诉人没有理由偿还该笔款项。因此，上诉人认为原审判决的内容显失公平，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，请求维护上诉人应有的合法权益。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持。本院认为，上诉人逾期交房违约事实存在，依法应当承担合同约定的违约责任。上诉认为逾期的原因是政府行为所致，但未提供该方面的证据支持，其它上诉理由均于法无据。故一审认定事实清楚、程序合法，上诉人的上诉理由依法不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人晋江水公司承担。本判决为终审判决。审判长 马东风审判员 韩永虎审判员 刘小涛二〇一六年四月十三日书记员 刘 静