（2015）湖安天民初字第424号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-05-10
案件名称
浙ＸＸ象家具有限公司与沈彩敏、毛秋华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙ＸＸ象家具有限公司,沈彩敏,毛秋华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖安天民初字第424号原告：浙ＸＸ象家具有限公司，住所地安吉经济开发区塘浦工业园。法定代表人：孙立华。委托代理人：汪武祥，安吉县良朋法律服务所法律工作者。被告：沈彩敏。被告：毛秋华。二被告委托代理人：王学志，浙江学志律师事务所律师。二被告委托代理人：黄灵，浙江学志律师事务所实习律师。原告（反诉被告）浙ＸＸ象家具有限公司（以下简称：华象公司）与被告（反诉原告）沈彩敏、毛秋华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年8月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陶世文独任审判。案件审理过程中，被告沈彩敏向本院提起反诉，本院审查后予以受理。2015年10月9日及2016年3月1日，本院公开开庭审理本案，原告（反诉被告）华象公司法定代表人孙立华的委托代理人汪武祥、被告（反诉原告）沈彩敏、毛秋华委托代理人王学志和黄灵到庭参加诉讼。诉讼中，被告沈彩敏于2016年3月18日申请撤回反诉，本院审查后裁定予以准许。2016年3月18日，因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，由代理审判员方勇担任审判长，与代理审判员徐文祥，人民陪审员程玉和组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告华象公司法定代表人孙立华的委托代理人汪武祥、被告沈彩敏以及其与被告毛秋华的共同委托代理人王学志和黄灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华象公司起诉称：2011年2月10日，原告与和被告沈彩敏签订房屋租赁合同一份，约定由被告沈彩敏承租原告4幢厂房，面积为5415.18平方米，租期为五年（2011年2月10日起至2016年2月9日止）。该合同第五条约定，4幢厂房承租面积为5280平方米，第三年租金为696960元（即每月每平方租金11元），应于2013年1月10日前付清；第四年租金为766656元（即每月每平方租金12.1元），应于2014年1月10日前付清；第五年租金为843322元（即每月每平方租金13.31元），应于2015年1月10日前付清。被告沈彩敏承租后，未按时支付2013年及2014年租金，造成原告重大损失。2014年12月26日，原告与被告沈彩敏又签订房屋租赁解除及补偿协议一份，约定双方协商解除2011年2月10日签订的房屋租赁合同，被告沈彩敏于2015年5月31日前搬迁腾空。原告认为，双方所订立的租赁合同合法有效，被告拒不支付租金的行为已构成违约，根据双方所签房屋租赁合同约定，被告支付逾期期间每日应按约定年租金的1%支付违约金。再据房屋租赁合同约定，租赁厂房的租金税费及土地使用税也应由被告沈彩敏负担，且该相关费用已实际产生并由原告垫付。另，被告沈彩敏因经营所产生的债务发生在其与被告毛秋华婚姻关系存续期间，应属夫妻共同债务。故，原告诉请判令：1、二被告支付原告2013年2月10日至2015年5月31日期间租金1720078元、2011年2月10日至2015年5月31日租金税费及土地使用税517371元、迟延支付租金的违约金1069377元、迟延支付租金税费及土地使用税的违约金446542元，共计3753368元；2、本案诉讼费由二被告承担。被告沈彩敏、毛秋华答辩称：一、涉案租赁物实际存在租赁关系有两个，一是4幢厂房一层是被告沈彩敏与原告间的租赁关系，二是4幢厂房二层是孙某（安吉百泉土特产商行）与原告存在的租赁关系。即使原告诉请催讨欠付的租金及相关税费，对被告沈彩敏而言，也只需承担其所租赁的部分。二、原告诉请索要2013年2月10日至2014年2月9日第三年度的租金等税费，已全额付清。2014年2月9日至2015年5月31日期间产生的租金及占用费、相关税费予以认可，按合同欠付数额且承诺应予支付他。原告诉称索要2011年2月10日起欠付相关的税费及要求支付违约金没有事实依据，也不符合法律规定。被告沈彩敏当庭承认的含付租金期间及相应产生的税费应当根据实际产生的费用，且需要原告通知催要后方才承担，该部分违约金没有事实依据，不符合法律规定。三、合同具有相对性，本案房屋租赁合同协议双方是原告与被告沈彩敏，就合同产生的权利义务由合同当事人双方享有、承担。现原告起诉被告毛秋华违反了合同相对性原则，主体不适格。原告为证明其主张，向法庭提供下列证据：证据一、房权证及土地使用权证（含宗地图）1份，证明本案被告承租标的情况。证据二、房屋租赁合同1份，证明双方间的租赁关系，且该合同中对违约责任进行了详细约定。证据三、房屋租赁解除及补偿协议1份，证明双方协商解除租赁关系，并达成补偿协议。证据四、租赁房屋搬迁腾空移交单1份，证明被告沈彩敏于2015年5月31日腾空承租标的，将4幢厂房归还给原告的事实。证据五、房产税、土地使用税缴纳情况（含发票）；证据六、电子缴税付款凭证；原告以证据五、六证明原告代缴被告租赁厂房房产税、土地使用税的缴费情况。证据七、举应缴房产税、城镇土地税明细各1份，证明被告沈彩敏应缴纳房产、城镇土地税。二被告对原告上述证据质证的意见是：对证据一的三性无异议；对证据二的三性无异议，该合同中对承租方应付租金数额及时间有明确约定，对租房产生的租金税费及土地使用税仅约定了由承租人负责缴纳，但对何时产生、交付均未明确约定。对证据三、四的真实性无异议，租赁合同解除的补偿协议目前正在撤销，形成诉讼，房屋租赁解除体现出就涉案物解除的原因，是原告原因需要提前解除。对证据五、六，缴纳情况系原告自行制作，不予认可，对2014年8月4日编号为01675434的税收缴款书的三性无异议，但对证明目的有异议，只能证明原告仅缴纳了2013年1月1日至2013年12月31日一年的城镇土地使用税与房产税，2013年城镇土地使用税144234.24元、房产税55200元，2011年、2012年均没有相关证据予以证明。电子缴税付款凭证是原告自行申报电脑制作，是否实际按上述金额缴纳还需考证，需相关的还款记录。原告作为享有国有土地使用权的主体，实际土地面积并不止18029.28平方米，即2013年开始原告缴纳的城镇土地使用税涉及的并不仅仅是表格中的面积，据调查有3本土地证，18029.28仅为其中一本，另两本为13平方米和7600平方米，加起来共有3万多平方米，因此原告对城镇土地使用税的计算方式与依据是错误的。合同约定的4幢厂房建筑面积为5415.18平方米，按此面积分摊计算方式也是有问题的。即使已缴纳相关税费，因本案有两个租赁关系，被告沈彩敏也只需承担其中一半；对证据七的三性无异议，根据租赁合同的约定，承租人应当缴纳租金税费和土地使用税。之前的庭审调查表明，原告作为公司要缴纳税费显然包括整一块土地及土地上已建成的五幢厂房。被告与案外人孙某分开租赁其中的一幢厂房，被告沈彩敏在一楼，孙某在二楼，因此，对明细表房产税55200的计算方式不予认可，房屋出租应有租赁税，税种不同。被告沈彩敏只是租赁了涉案厂房一楼，所有应纳税额要被告沈彩敏一人承担不合理。城镇土地税与租金税费同理，虽原告的面积计算公式表达初看比较合理，但所有税费要被告沈彩敏承担与事实不符。被告沈彩敏为证明其辩称，向法庭提供下列证据：证据八、转帐清单及凭证5份，证明被告沈彩敏于2012年12月4日汇给康某某33万元，2013年4月9日汇给康某某86000元，2012年7月27日汇给康某某3万元。2013年1月7日金某某（二楼承租户孙某妻子）支付给康某某10万元房租，2013年7月4日、9月6日分别支付康某某各5万元，2013年10月18日金某某支付康某某48480元，2013年10月26日、11月25日孙某分别支付康某某各5万元。第三年度的房租孙某户实际支付348480元，已支付完毕。双方对第一年度、第二年度房租已支付完毕无异议，不再陈述。第一、第二年度被告沈彩敏与孙某方各承担316800元的房租，均由原告股东康某某（原告法人妻子）予以收取，第二年度被告沈彩敏支付的金额为33万元。证据九、房屋租赁关系、租金、租赁解除与限时搬迁协议1份，证明原告与孙某、发现国际旅行社有限公司形成的事实租赁关系予以确认，将2014年度1月1日起至2014年5月31日止的租金支付数额、方式进行了明确约定。二层楼在该期间的租金，发现国际旅行社有限公司已按该协议实际履行，该情况应从诉请中对该期间的租金不应当再向被告沈彩敏主张。证据十、结婚证1份，证明孙某与金某某系夫妻关系的事实。证据十一、被告沈彩敏的现金流水帐日记本、相关银行卡取现记录及被告申请本院调取的2011年1月11日现金存入康某某7011农行帐户50万元的存款凭证（由被告沈彩敏妹妹将50万元现金存入），证明原、被告签订涉案租赁合同后，被告于2011年1月11日支付过50万元租金，还有10几万元现金存入康某某帐户。两份领款凭条是被告补原50万元的租金条子。证据十二、银行转帐凭证4份，证明被告沈彩敏于2012年1月16日向康某某尾号为7011帐号转帐33万元用于支付租赁费，孙某妻子金某某于2012年6月15日向康某某尾号为7011帐号转帐10万元，2012年9月21日向康某某7011帐号转帐5万元，2013年1月7日尾号为2008帐号转帐10万元用于支付租赁费。原告对被告上述证据质证的意见是：对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议。被告沈彩敏与康某某系结拜姐妹，缴纳租金、税费是她们的正常经济往来。本案合同相对方是原告与被告沈彩敏，被告沈彩敏支付租金应支付给原告。对证据九的真实性无异议，原告与国际发现旅行社有限公司在前期已有案子开庭，还未判决，对该份协议原告主张撤销；对证据十的真实性无异议。对证据十一中康某某于2011年1月11日收到50万元租金无异议，对现金日记本及存款分户明细查询，其中现金日记帐本中记载“二楼汇316800元”，及2011年1月11日转入沈彩敏帐户中316800元，因原告只与被告沈彩敏签订租赁合同，至于二楼租金是谁付给被告沈彩敏的，这是被告沈彩敏与二楼承租户的关系，与原告没有关系。另外25万元和61800元领款凭条不能作为被告沈彩敏支付给原告或康某某的款项。对证据十二、对被告沈彩敏于2012年1月16日转帐33万元及7月27日转帐3万元的真实性无异议，对证明目的有异议，被告沈彩敏未付清原告上一年度的租金，该两笔款项有一部分是支付上一年度应缴纳的租金。2012年6月15日、9月21日，2013年1月7日、7月4日、9月6日、10月18日孙某妻子6次汇款至康某某帐户共398480元，对该款项真实性无异议，但原告及康某某均不认识孙某妻子，与其没有任何关系，该款项是被告沈彩敏委托孙某妻子支付租金的。对2013年10月26日、11月25日孙某各汇款5万元至康某某帐户有异议，原告及康某某均不认识孙某，该两笔款项也是被告沈彩敏支付的房屋租金的。经审查，本院对本案证据认定如下：对证据一、三、四，被告无异议，本院予以认定。对证据二的三性，被告无异议，本院予以认定，按照该房屋租赁合同第五条第4项约定，承租方被告沈彩敏承担的租房产生的租金税费及土地使用税应当在交付租金时交纳。对证据五、六、七，因涉案地块的原告厂房的房产证号为安房权证递铺字第××号（其中1幢钢混结构房屋建筑面积1194.36平方米，2幢钢混结构房屋建筑面积2028.63平方米）、房产证号为安房权证递铺字第××号（其中3幢钢混结构房屋建筑面积1591.81平方米，4幢钢混结构房屋建筑面积5415.18平方米，5幢钢混结构房屋建筑面积395.1平方米），该地块整个厂区的土地证号为安吉国用（2004）第68**号，土地使用权面积为18029.28平方米，被告沈彩敏承租的是原告4幢厂房，系钢混结构房屋，建筑面积共计5415.18平方米（而双方在租赁合同中约定的房屋面积约5280平方米）。因此，结合2014年8月4日税收缴款书的所列明细，原告支付的房屋出租的每年度房产税为55200元，计税金额按46万元核算，并未超出被告应缴的租金数额，被告应当交付给原告房产税为每年度55200元。涉案厂房地块的整个厂区的城镇土地使用税的计征面积为18029.28平方米，单位税额为每平方米8元，由于被告只租赁了其中的4幢房屋，因此，被告应交付给原告的城镇土地使用税应当是以其承租的厂房面积5415.18平方米在整个厂区内所有房屋建筑面积10625.08平方米的比例来分摊核算被告应当交纳城镇土地使用税的土地使用权面积（即被告使用的土地面积），经核算，被告应当交纳城镇土地使用税的土地面积为9188.8平方米（即18029.28／10625.08＊5415.18），从而计算出2011、2012年度被告应交付原告的城镇土地税分别为55132元（9188.8＊6）；2013、2014、2015年度被告应交付原告的城镇土地税分别为73509元（9188.8＊8）。原告对证据十的真实性无异议，本院予以认定。对证据十一，原告对康某某于2011年1月11日收到被告沈彩敏50万元租金的事实无异议，结合被告沈彩敏现金日记帐本中记载“元月11日付给康某某50万房租二楼汇316800元”的内容，以及其101005889632457帐户的存款分户明细查询显示在2011年1月11日有316800元转入沈彩敏银行帐户中和当日现取35万元，以及被告于当日在另外帐户上现金支取15万元的事实，本院认定如下事实：2011年1月11日，被告沈彩敏收到他人汇来的二楼租金316800元后，立即取现35万元，加上从其另外银行帐户中取出的15万元，合计50万元现金，存入原告股东及法定代表人妻子康某某的尾号为7011银行帐户中，用于支付原告房租。同时，结合原告的“原告只与被告沈彩敏签订租赁合同，至于二楼租金是谁付给被告沈彩敏的，这是被告沈彩敏与二楼承租户的关系，与原告没有关系”的质证意见和证据二中相关事实，被告沈彩敏对此也未进一步举证，因此，本院认定原告仅与被告沈彩敏发生房屋租赁合同关系。对证据八、十二，系支付租金的汇款凭证，虽然有案外人孙某及其妻子金某某的多次汇款到原告帐户中，但是基于原告仅与被告沈彩敏签订了房屋租赁合同，且从证据十一中被告沈彩敏与原告签订房屋租赁合同之前已有他人支付给沈彩敏二楼租金的行为来看，原告是只同意被告沈彩敏租赁4幢厂房的，不同意他人承租4幢厂房二楼房屋的，而被告沈彩敏是统租原告4幢厂房的，并在签订租赁合同之前已私下将4幢厂房二楼房屋转租给他人（即孙某）。因此，对上述非被告沈彩敏支付到康某某银行帐户中的款项，本院均认定为他人代被告沈彩敏支付房屋租金行为。对证据九的真实性，原告无异议，因其中前半部分已陈述了被告沈彩敏的转租行为及与杭州发现国际旅行社有限公司形成实际租赁关系等内容，虽然原告主张撤销该协议，但尚未判决撤销，故对该份协议中原告结算的2014年1月1日起至2015年5月31日间的二楼租金和税费61.85万元，应从原告诉请被告沈彩敏应当交纳的租金和税费中扣除，避免重复计算。本院经审理，认定事实如下：二被告于1985年4月19日登记结婚，系夫妻关系。2011年初，被告沈彩敏与原告协商后欲租赁位于安吉县递铺镇范潭工业区的原告厂区中4幢厂房，并将其中二楼房屋转租给他人。2011年1月11日，被告沈彩敏在收到他人（即案外人孙某）汇来的二楼房屋租金316800元后，立即取现35万元，加上从其另一银行帐户中取出现金15万元，将合计50万元现金存入原告股东及法定代表人妻子康某某的尾号为7011银行帐户中，用于支付原告房屋租金。2011年2月10日，原告与被告沈彩敏各为甲、乙方签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：由乙方被告沈彩敏承租甲方原告厂区中4幢厂房，厂房租赁面积约为5280平方米（实际证载建筑面积为5418.18平方米），租期为五年（自2011年2月10日起至2016年2月9日止），4幢厂房的第一、二年度租金分别为633600元／年（即10元／平方米／月），第一年度租金应当于2011年1月10日前付清，第二年度租金应当于2012年1月10日前付清；第三年度租金为696960元／年（即11元／平方米／月），应当于2013年1月10日前付清；第四年度租金为766656元／年（即12.1元／平方米／月），应当于2014年1月10日前付清；第五年度租金为843322元／年（即13.31元／平方米／月），应当于2015年1月10日前付清；本租房的租金税费、所涉及的土地使用税由乙方负责交纳，甲方收取租金时开具收款收据即可，乙方未按时缴纳约定租金及水电等相关费用的，则逾期每天按约定年租金的1%计算违约金等内容。由于被告沈彩敏在与原告签订租赁合同前就将已该4幢厂房的二楼转租给了案外人孙某且收取其租金，后在履行租赁合同中，被告沈彩敏支付了原告部分租金，并通知二楼承租人孙某及其妻子金某某直接将部分租金交付给了原告，具体支付情况如下：1、2011.1.11被告沈彩敏现金支付到康某某尾号7011的银行帐户中50万元；2、2012.1.16被告沈彩敏转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中33万元；3、2012.6.15金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中10万元；4、2012.7.27被告沈彩敏转帐支付到康某某尾号6813的银行帐户中3万元；5、2012.9.21金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中5万元；6、2012.12.4被告沈彩敏转帐支付到康某某尾号6813的银行帐户中33万元；7、2013.1.7金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号2008的银行帐户中10万元；8、2013.4.9被告沈彩敏转帐支付到康某某尾号6813的银行帐户中86000元；9、2013.7.4金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号2008的银行帐户中5万元；10、2013.9.6金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中5万元；11、2013.10.18金某某（孙某妻）转帐支付到康某某尾号2008的银行帐户中48480元；12、2013.10.26孙某通过其6228480358348018179银行帐户转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中5万元；13、2013.11.25孙某通过其6228480358348018179银行帐户转帐支付到康某某尾号7011的银行帐户中5万元，合计共支付原告1774480元租金。2014年12月26日，原告与被告沈彩敏又签订房屋租赁解除及补偿协议一份，约定双方协商解除2011年2月10日签订的房屋租赁合同，被告沈彩敏于2015年5月31日前搬迁腾空原告厂房。2015年2月6日，原告与杭州发现国际旅行社有限公司各为甲、乙方签订了房屋租赁关系解除及限时搬迁协议一份，明确了乙方从甲方租赁给被告沈彩敏转租给安吉百全土特产商行（孙某）处租赁了原告4幢厂房的二楼房屋，租赁面积约2650平方米，双方形成实际租赁关系，双方协议约定乙方应给付甲方2014年1月1日起至2015年5月31日止的租金61.85万元（含税费），乙方以二楼装潢补偿款折抵后余下租金为18万元，于2015年3月15日前付清。后杭州发现国际旅行社有限公司付清了原告上述18万元租金。被告沈彩敏在搬迁腾空原告厂房后，但未付清原告厂房租金及约定的税费。原告认为被告沈彩敏因租赁经营期间所产生的债务发生在其与被告毛秋华婚姻关系存续期间，应属夫妻共同债务。故诉请判令上述诉讼请求。另查明，被告沈彩敏应支付原告的第一、二年度厂房租金和房产税、城镇土地使用税为1487864元即（633600＋55200＋55132）＊2；被告沈彩敏应支付原告的第三年度厂房租金和房产税、城镇土地使用税为825669元即（696960＋55200＋73509）；前三年度被告沈彩敏应在2013年1月10日前支付原告租金和税费共计2313533元，扣除被告沈彩敏及孙某（含金某某）共支付租金1774480元，再扣除杭州发现国际旅行社有限公司支付了原告2014年1月1日起至2014年2月9日止的租金和税费46611.28元（按425328元／年进行核算），因此，被告沈彩敏尚欠原告前三年度租金和税费为492441.72元。被告沈彩敏在2014年1月10日前应支付原告的第四年度厂房租金和房产税、城镇土地使用税为895365元即（766656＋55200＋73509），扣除杭州发现国际旅行社有限公司支付了原告2014年2月10日起至2015年2月9日止的租金和税费429892.9元（即2014年2月10日至2014年12月31日止为378716.7元，2015年1月1日至2015年2月9日止为51176.2元），尚欠该年度租金和税费465472.1元。被告沈彩敏在2015年1月10日前应支付原告的第五年度厂房租金和房产税、城镇土地使用税自2015年2月11日起计算至2015年5月31日止为299709元即（843322＋55200＋73509）／12＊3.7；扣除杭州发现国际旅行社有限公司支付了原告2015年2月10日起至2015年5月31日止的租金和税费142013.8元，尚欠该年度租金和税费157695.2元；共欠原告租金和税费为1115609.02元。本院认为，原告与被告沈彩敏间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。现被告沈彩敏未按房屋租赁合同约定的付款期限履行支付租金和相应税费的义务，其行为已构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。因此，被告沈彩敏应当给付原告租金和税费，并支付原告违约金。因双方约定的违约金（逾期每天按约定的年租金1%计算违约金）过高，后原告自行将违约金向下调整为日万分之8.4即月利率2.52%，对此本院予以准许。经本院核算，2013年度被告所欠租金和税费在2013年1月10日至2015年5月31日间的逾期付款违约金为356153.5元（即492441.72＊2.52／100＊28.7）；2014年度被告所欠租金和税费在2014年1月10日至2015年5月31日间的逾期付款违约金为195889.3元（即465472.1＊2.52／100＊16.7）；2015年度被告所欠租金和税费在2015年1月10日至2015年5月31日间的逾期付款违约金为18677.4元（即157695.2＊2.52／100＊4.7）；因此，截止到2015年5月31日的逾期付款违约金共计570720.2元。同时，鉴于二被告系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，被告沈彩敏租赁原告厂房的经营行为，应属于家庭共同经营，由此产生的债务应当属于二被告夫妻共同债务，二被告应当共同偿还本案债务。因此，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。因本院已给予双方充分的举证期限，但被告证据仍不足以证实其主张，故对被告辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定判决如下：一、被告沈彩敏、毛秋华给付原告浙ＸＸ象家具有限公司租金和税费1115609.02元及逾期付款违约金570720.2元（暂计算至2015年5月31日止），限于本判决生效后十日内清偿。二、驳回原告浙ＸＸ象家具有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36825元，财产保全费5000元，合计41825元，由原告浙ＸＸ象家具有限公司负担23200元，由被告沈彩敏、毛秋华负担18625元，限二被告于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 方 勇代理审判员 徐文祥人民陪审员 程玉和二〇一六年四月十三日书 记 员 王科惠 微信公众号“”