（2016）苏12民终130号

裁判日期: 2016-04-13

公开日期: 2016-04-22

案件名称

徐玉琴、施银根与江苏龙启房建置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省泰州市中级人民法院

所属地区

江苏省泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏龙启房建置业有限公司,徐玉琴,施银根

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终130号上诉人（原审被告）江苏龙启房建置业有限公司，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人周璐，该公司董事长。委托代理人周章明（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐玉琴。委托代理人施银根，系徐玉琴之夫。被上诉人（原审原告）施银根。上诉人江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）与被上诉人徐玉琴、施银根商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年11月4日作出（2015）泰靖民初字第1890号民事判决。上诉人龙启公司不服该判决，依法向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭进行了审理，上诉人龙启公司委托代理人周章明、被上诉人施银根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：龙启公司在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知龙启公司，项目东侧的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司）必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。2012年10月25日，双方签订《商品房买卖合同》，约定徐玉琴、施银根向龙启公司购买502房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2012年12月28日，龙启公司向徐玉琴、施银根交付了502房屋，并收取了徐玉琴、施银根代办房屋产权证费用8914元。因502房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，龙启公司至今未能报备案，亦未为徐玉琴、施银根办理房屋产权证书。原审法院认为，本案的争议焦点是：龙启公司未能如期为徐玉琴、施银根办理商品房产权证，是否属不可抗力，是否应向徐玉琴、施银根承担违约责任。我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中龙启公司不能报备案，从而不能为徐玉琴、施银根办理产权证，是因为其开发的徐玉琴、施银根所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在龙启公司开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知龙启公司山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为徐玉琴、施银根办理产权证的可能性，故龙启公司不能如期办产权证不是不能预见，不是不可抗力造成的。龙启公司未能在与徐玉琴、施银根签订的商品房买卖合同约定的期限内报备案及在此后合理期限内为徐玉琴、施银根办理房屋产权证，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，向徐玉琴、施银根支付违约金。龙启公司已支付给徐玉琴、施银根的3000元违约金，双方均同意扣减，予以照准。原审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：龙启公司在判决发生法律效力后十日支付逾期为徐玉琴、施银根办理房屋产权证的违约金26656.17元（按房款572513元每日万分之二自2015年1月8日计算至2015年9月23日，已扣除已支付的3000元）。本案受理费580元减半收取290元，由龙启公司负担（徐玉琴、施银根已预交，龙启公司在履行判决时一并给付徐玉琴、施银根）。上诉人龙启公司不服一审判决，向本院提起上诉称，因江阴-靖江工业园区管理委员会未履行承诺拆除靖江市山昌混凝土有限公司，导致上诉人未能在规定的时限内办理房屋产权登记报备，应认定为不可抗力原因导致合同不能按约履行，上诉人应当免责，原审适用法律错误。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办理房屋产权证违约金的请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人徐玉琴、施银根答辩称，请求依法驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人未能按照合同约定为被上诉人办理房屋产权证的原因是否属于不可抗力，应否向被上诉人承担违约责任。本院认为，根据合同法的第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人主张其未能按约为被上诉人办理房屋产权证是因为江阴-靖江工业园区管理委员会未履行承诺拆除山昌公司导致其开发的项目无法通过环保部门的环境保护验收，属于是不可抗力。然根据查明的事实，该污染源在上诉人开发该项目时即存在，且环保部门在该项目环保批复时已告知上诉人上述风险，上诉人亦为此在销售合同中对办证事宜预留了相应的期限，由此可见，上诉人对该污染源不能按期搬迁、案涉项目无法通过环境评估验收并如期报备案及无法按期办理产权证的情况，是可以预见、可以避免及可以克服的。原审据此认定上诉人所称的违约原因不属于不可抗力，符合法律规定，并无不当。因上诉人未能按期办理房屋产权证并非不可抗力造成的，其应依约向被上诉人承担相应的违约责任。因此，上诉人龙启公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人龙启公司负担（已交）。本判决为终审判决。审　判　长　　于　焱审　判　员　　刘艳生代理审判员　　王小莉二〇一六年四月十三日书　记　员　　邵　峰 来源：百度搜索“”