（2016）云23民终92号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-08-11
案件名称
杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳、邵远忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨家孟,尚翠珍,章正柏,任琼芳,邵远忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终92号上诉人（原审原告、反诉被告)杨家孟，男，1945年9月6日生，彝族，大专文化，退休公务员.上诉人（原审原告、反诉被告)尚翠珍，女，1952年11月23日生，汉族，中专文化，退休公务员。被上诉人（原审被告、反诉原告)章正柏，男，1970年9月16日生，汉族，初中文化，个体工商户。被上诉人（原审被告、反诉原告)任琼芳，女，1976年7月10日生，汉族，初中文化，农民。被上诉人（原审第三人）邵远忠，男，1970年9月16日生，汉族，大专文化，公务员。上诉人杨家孟、尚翠珍因与被上诉人章正柏、任琼芳、邵远忠房屋买卖合同纠纷一案、不服姚安县人民法院(2015)姚民初字第347号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案、上诉人及上诉人尚翠珍的委托代理人杨家孟、被上诉人邵远忠到庭参加了诉讼。被上诉人章正柏、任琼芳经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经经审理查明的事实是:1988年4月15日，原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍从原房屋所有人徐桂华处购买得到坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格，该房屋均为一层。1999年11月10日，依法办理了房地产转移登记手续，取得该三格房屋的姚国用(1999)字第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用权面积为48.78平方米。1999年11月22日，杨家孟、尚翠珍取得该三格房屋的姚房权证栋川镇字第(1999)1307号《房屋所有权证》。2008年5月9日，杨家孟、尚翠珍在出卖其位于姚安县县委会2幢1单元3-1号住房1套(建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号:姚房权证栋川镇字第(1999)0843号，土地使用证号:姚国用(1999)字第1417号)时，将其坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用(1999)字第1417号土地(使用权面积为48.78平方米)出卖给买受人第三人邵远忠所有，杨家孟、尚翠珍与第三人邵远忠订立了《房屋买卖协议》、《土地使用权(房屋)买卖协议》2012年1月12日，邵远忠依法办理了坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地转移登记手续，取得了姚国用(2012)第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，其使用权面积为50.90平方米。2014年2月26日，杨家孟、尚翠珍将其坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格出卖给被告(反诉原告)章正柏、任琼芳，并签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》上载明杨家孟、尚翠珍夫妻二人有姚安县栋川镇环城南路房屋二格，建筑面积48.78平方米，土地使用面积48.78平方米，房产证号为姚房权证栋川镇字第(1999)1307号，土地使用证号为(1999)1417号，自愿出卖给章正柏、任琼芳所有。双方约定事项如下:一、房屋买卖价298111.00元整，订立合同时支付98111.00元，土地证和房产证在过户后5日内一次性付清余款200000.00元。二、出售人提供过户所必须的证件、材料，配合买受人办理过户手续。如若办不了过户手续，买卖合同终止，出售人退还买方所预付的98111.00元，买受方退还所收取的证件材料。三、房屋买卖中所涉及的税费由买受方承担。四、如有一方违约，违约方支付对方违约金100000.00元。双方未约定办理土地证和房产证的具体期限及时间、也没有约定房屋移交的具体期限及等交付事项。在章正柏、任琼芳交付了98111元买房款后，杨家孟、尚翠珍即将其姚房权证栋川镇字第(1999)1307号《房屋所有权证》一本交给了章正柏、任琼芳收执。2014年9月26日，章正柏、任琼芳与诉讼争议房屋的租用人王桃芳签订《转让协议》，以支付20731元的货物及转让费用，从王桃芳处取得姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格房屋的使用权。2015年3月10日，姚安县人民政府发布姚政公字[2015]1公告，决定对居民杨家孟等十三户住户的土地及土地上的一切建构筑物征收，在对征收的土地、房产进行登记确认工作中，2015年5月27日，杨家孟、尚翠珍向本院提起本案诉讼。被告章正柏、任琼芳在答辩期间提出反诉。在审理过程中，经章正柏、任琼芳申请，依法通知:第三人邵远忠参加诉讼。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定.“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在本案中，2014年2月26日，杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳之间订立的《房屋买卖合同》，系双方自愿签订的，是有效合同，导致该合同目的不能实现的主要原因是，杨家孟、尚翠珍在2008年5月9日与第三人邵远忠签订《房屋买卖协议》、《土地使用权(房屋)买卖协议》时已将姚国用(1999)字第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，使用权面积为48.78平方米的土地出卖给了第三人邵远忠。现该争议房屋地块的姚国用(2012)第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》载明的土地使用权人为邵远忠，故杨家孟、尚翠珍是违约一方，因此，按照杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳之间《房屋买卖合同》的约定，应当由杨家孟、尚翠珍承担违约责任。对杨家孟、尚翠珍主张其2014年2月26日与章正柏、任琼芳之间订立的《房屋买卖合同》有效，要求解除合同，自己返还章正柏、任琼芳已付的购房款98111元，由章正柏、任琼芳返还房屋及其姚房权证栋川镇字第(1999)1307号《中华人民共和国房屋所有权证》的诉讼请求，依法予以支持。对章正柏、任琼芳反诉主张的合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持，但对章正柏、任琼芳反诉要求杨家孟、尚翠珍返还已付购房款98111元，并赔偿其为了接收房屋而支付给王桃芳的转让费20731元的反诉请求，符合法律规定，本院依法予以支持;对章正柏、任琼芳反诉请求由杨家孟、尚翠珍赔偿其违约金100000元的反诉请求过高，不能完全支持，综合本案情况，由杨家孟、尚翠珍承担违约责任，赔偿的违约金应以30000元为宜;对章正柏、任琼芳主张要求由杨家孟、尚翠珍赔偿其利息8339元的反诉请求，因该利息损失已经包含违约金30000元之内，故对此项反诉请求，本院不予支持。对第三人邵远忠提出的要求杨家孟、尚翠珍与其办理有关房屋过户手续，赔偿其违约金10000元，返还其自2008年5月9日至2015年9月23日的栋川镇环城南路房屋租金3000元/年，合计为22114.80元等诉讼主张，因其与本案不属同一法律关系，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十一条、第四十二条、最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉第三条之规定，判决:一、解除原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍与被告(反诉原告)章正柏、任琼芳于2014年2月26日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告(反诉原告)章正柏、任琼芳将其使用的坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格移交给原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍，并返还原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍姚房权证栋川镇字第(1999)1307号《中华人民共和国房屋所有权证》一本；三、由原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍返还被告(反诉原告)章正柏、任琼芳购房款98111元；四、由原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍赔偿被告(反诉原告)章正柏、任琼芳违约金30000元；五、由原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍赔偿被告(反诉原告)章正柏、任琼芳接收房屋费用20731元；六、驳回原告(反诉被告)杨家孟、尚翠珍，被告(反诉原告)章正柏、任琼芳的其他诉讼请求。宣判后，杨家孟、尚翠珍不服，提出上诉，请求：1、撤销原判决中第四项赔偿违约金30000元，赔偿房屋转让费20731元的判决；2、撤销原审中对诉讼费分担的判决，重新分担诉讼费；3、请求撤销上诉人卖姚安县委会的房屋时将环城南路的土地卖给了邵远忠的认定。本案上诉费由被上诉人承担。上诉的主要理由是：第一、与章正柏、任琼芳的买卖双方没有违约，买卖合同中已约定，若房屋办不了过户手续，买卖合同终止。因地方县城建设需要，县政府下令不准买卖过户。终止合同的条件成就，不能认定违约，双方无过错、无责任，原判决赔偿30000元违约金，纯属错误判决；第二、判决赔偿转让费20731.00元，属于错判。任琼芳与王桃芳的转让活动与上诉人无关，是另外两个当事人和另外一个法律关系，不能与上诉人牵扯。退一步讲，赔偿损失必须有损失事实存在，她二人的转让中双方无任何损失，根本不存在赔偿的事实和理由；第三，原审中本诉费和反诉费的分担和判决不合理，与诉讼费收费办法规定不相符，应作重新分担判决；第四，第三人邵远忠以非法手段诈骗取了上诉人位于栋川镇环城南路的(1999)字第1417号房屋土地。原审中没有认真审查清楚邵远忠的诈骗犯罪行为，并以予惩处。反将上诉人位于栋川镇环城南路(1999)1417号房屋土地错误地认定卖给了邵远忠。被上诉人章正柏、任琼芳未提出答辩意见。被上诉人邵远忠答辩称：杨家孟、尚翠珍上诉称“第三人邵远忠以非法手段诈骗取得了上诉人位于栋川镇环城南路(1999)字第1417号房屋土地”的理由，纯属无稽之谈，是对答辩人的人身攻击及诬陷。理由如下:2008年5月9日，上诉人杨家孟将其在姚安县县委会2幢l单元301号住房1套(坐落于姚安县栋川镇府前街91号)，房屋所有权证号:【姚房权证栋川镇字第(1999)0843号】(建筑面积63.239平方米)，土地使用权证号:【姚国用(2000)字第F0873号】(使用权面积19.03平方米)及其坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖术结构房屋二格及简易房屋一格【姚国用(1999)字第1417号】土地使用而积(使用权面积)为48.78平方米的房屋以67000.00元的价格出卖给答辩人邵远忠所有，杨家孟与邵远忠双方签订了《房屋买卖协议》、《土地使用权(房屋)买卖协议》。杨家孟将坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用(1999)字第1417号《国有土地使用证》及上诉人身份证件交给我办理土地转移登记手续。2012年1月12日，答辩人邵远忠依法办理了坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地转移登记手续，取得了姚国用(2012)第1417号《中华人民共和国国有土地使用证》，其使用权面积为50.90平方米，独用面积为50.90平方米。2014年2月26日，上诉人杨家孟、尚翠珍明知坐落于姚安县栋川镇环城南路(南街口)砖木结构房屋二格及简易房屋一格已经出卖给邵远忠，还背着邵远忠将上述房地产再次出卖给章正柏、任琼芳。上述事实充分说明，上诉人杨家孟、尚翠珍将上述房地产卖给我，双方是在平等自愿，协商一致的情况下，才签订了《房屋买卖协议》、《土地使用权(房屋〉买卖协议》是合法有效的。法庭上，上诉人也表示协议上的字是他签的，土地使用证也是在他家里他当着他全家人的面亲手交给我的，而且签字当天上诉人全家人在场并按照买卖房屋地产的风俗习惯在楚雄办了东吃了饭。如果答辩人邵远忠的行为构成了诈骗犯罪，上诉人杨家孟身为国家退休干部，从事法律工作几十年，难道不会用法律保护自己，也不会向法律机关控告，相反，在本案中，答辩人认为，上诉人杨家孟、尚翠珍不讲信义，采取欺骗的方式，将已经卖给答辩人的房屋再次卖给章正柏、任琼芳，骗得98111元的房款，上诉人杨家孟、尚翠珍才是上诉状中所称的诈骗犯。二审中经征询双方对原判决认定事实的意见，上诉人对以下事实有异义：1、上诉人出卖位于姚安县委内的住房一套时，将其坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用（1999）字第1417号土地出卖给了第三人邵远忠；2、2014年9月章正柏、任琼芳以支付20731元的货物及转让费用从王桃芳处取得对栋川镇环城南路（南街口）砖林结构房屋二格及简易房屋一格的使用权。被上诉人邵远忠无异议。对双方无异义的其他事实，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、原判认定事实是否存在错误，即杨家孟、尚翠珍在出卖位于姚安县委会的房屋时是否将位于环城南路（南街口）姚国用（1999）字第1417号土地（使用面积48.47平方米）的土地一起卖给了邵远忠；二、在杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳的买卖关系中，杨家孟、尚翠珍是否存在违约行为及原判决杨家孟、尚翠珍赔偿章正柏、任琼芳违约金，损失款是否适当。关于争议的焦点一，杨家孟、尚翠珍主张2008年5月9日双方签订的《房屋买卖协议》（全打印件）真实，自己出卖给邵远忠的是位于姚安县委会的房屋一套（房屋所有权证号（1999）000843号）及该房屋的土地（土地使用证号（2000）0873号），由于交接证件时错把位于环城南路的（1999）1417号土地证给了邵远忠，邵远忠即利用此，伪造、篡改了《土地使用权（房屋）买卖协议》，骗取了杨家孟的签字，骗取了土地管理部门对（1999）1417号土地的变更登记。邵远忠辩称：双方自愿签订的《土地使用权（房屋）买卖协议》为真，通过该协议杨家孟已经将位于姚安县委会2幢1单元3-1室房屋一套及土地，和栋川镇环城南路（南街口）姚国用（1999）字第1471号土地使用证的房屋三间及土地卖给了邵远忠。本院认为本案中共有三份买卖协议。第一份《房屋买卖协议》约定买卖内容为“坐落在姚安县委会2幢1单无3-1号住房一套，(建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号(1999)0843号，土地使用证号（2000）0873号)；第二份《房屋买卖协》因买卖内容为事后手工改写，不能认定其真实性，不予采信；第三份即《土地使用权（房屋）买卖协议》约定买卖内容为“坐落于姚安县委会2幢1单元3-1号住房一套（房屋所有权证号：姚房权证栋川镇字第（1999）0843号），土地1宗土地使用证号：姚国用（1999）字第1417号一起出卖给乙方”。即使邵远忠主张该《土地使用权（房屋）买卖协议》为真，首先，该协议内容中并没有出卖环城南路（南街口）房屋的内容；其次，在同一个合同中一并出卖两套房屋（包括两块土地）、以及两宗房屋和土地共计价款不管是25000元或56000元或670000元，按一般市场价均无合理性；再次，邵远忠“购买”后从未对环城南路的房屋和土地行使过管理权，也不符合常理。现杨家孟执有县委会房屋的土地使用权证、环城南路的房屋所有权证，邵远忠执有县委会房屋所有权证和环城南路的土地使用权证，更和交易习惯及双方约定的交易条件相矛盾。另外，按文义理解，〈〈土地使用权（房屋）买卖协议〉〉约定出卖的仅是位于县委的房屋一套和环城南路的土地一宗，如此，既违反《物权法》建设用地使用权随建筑物一并处分的规定也不符合双方的主张。综上根据三份协议，结合双方的陈述、辩解。原判决认定“杨家孟、尚翠珍在出卖其位于姚安县委会2幢1单无3-1住房房一套（建筑面积63.23平方米，房屋所有要证号；姚房权证栋川镇第（1999）0843号、土地使用证号：姚国用（1999）字第1417号时，将其坐落于姚安县栋川镇环城南路（南街口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用（1999）字第1417号土地（使用面积积48.78平方出卖给邵远忠所有”的事实错误，杨家孟、尚翠珍上诉提出原判认定“杨家孟在出卖位于姚安县委的住房一套时将位于环城南路的土地出卖给邵远忠”的事实错误的上诉理由成立；关于争议的焦点二、由于二审中杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芬双方达成和解协议，并已按原判决实际履行完毕，对该争议问题不再评判。综上原判决认定事实部份错误但未影响杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳对自己权利的处分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元由上诉人杨家孟、尚翠珍承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。（此页无正文）审判长 刘文亮审判员 李发连审判员 速 力二〇一六年四月十三日书记员 ＸＸ江 关注公众号“”