（2016）青01民终368号
裁判日期: 2016-04-13
公开日期: 2016-04-21
案件名称
李崇华与孔美丽房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李崇华,孔美丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
青海省西宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）青01民终368号上诉人（原审原告、反诉被告）李崇华委托代理人韩进国，方圆第一法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）孔美丽委托代理人陈国斌上诉人李崇华与被上诉人孔美丽房屋买卖合同纠纷一案，李崇华于2015年10月27日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令孔美丽给付房款700000元、利息74483.89元。孔美丽反诉请求判令李崇华给付房屋占有使用费81405元、经济损失20000元。西宁市城中区人民法院于2016年1月28日作出（2015）中民一初字第917号民事判决，李崇华不服提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月11日公开开庭进行了审理。李崇华委托代理人韩进国、孔美丽及其委托代理人陈国斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，李崇华与孔美丽于2015年4月16日签订房屋买卖契约，约定李崇华将其位于西宁市城中区仓门街6号楼1栋6-18号的房屋以280万元卖给孔美丽；2015年4月16日孔美丽给付李崇华90万元，4月24日给付50万元。并约定：1、孔美丽按揭贷款120万元，由银行放款给开放商，再由开放商转付李崇华；2、孔美丽购买商铺剩余尾款20万元于李崇华交房之日结清。合同中双方未约定交房日期。合同签订当日双方办理了房屋所有权转移手续。孔美丽分别于2015年4月16日、2015年4月24日、2015年6月22日、2015年10月4日向李崇华及李崇华丈夫李伯好支付购房款90万元、50万元、70万元、13万元，共计223万元。2014年9月21日，李崇华丈夫李伯好与案外人妥娟签就本案涉案房屋订租赁合同，约定李伯好将位于城中区仓门街6号6-18号房出租给妥娟使用；租期为三年（2014年10月1日至2017年10月1日）；租金为每半年预付72900元。合同签订后，案外人妥娟依约向李崇华及其丈夫李伯好交纳租金至2015年10月1日。庭审中，孔美丽亦认可李崇华与案外人妥娟于2015年10月4日解除了租赁合同。孔美丽与李崇华签订房屋买卖契约时以该房屋作为抵押向银行贷款120万元，由于账户开户人的问题，未能按约定由银行放款给开发商，再由开发商转付李崇华。原审法院认为，2015年4月16日，李崇华与孔美丽签订的房屋买卖契约，系双方真实意思表示，内容无违法之处，应认定为有效。孔美丽分期共向李崇华支付购房款223万元，尚欠57万元购房款未付，故李崇华主张要求孔美丽支付的57万元购房款的诉讼请求，予以支持。对李崇华要求孔美丽支付利息损失74483.89元，双方合同中虽对逾期给付购房款未进行约定，但有关于“交房之日结清房款”的约定，李崇华于2015年11月2日向孔美丽交付了涉案房屋，故孔美丽应于当日给付剩余购房款，据此，孔美丽应承担相应的利息损失，结合本案实际情况，利息损失为14908.66元（2015年11月2日交房之日至2016年1月28日，570000元×88天×5.35%÷360×2倍）为宜。2015年4月16日，李崇华将该房屋转移登记给孔美丽起，房屋所有权归孔美丽所有，孔美丽对该房屋享有收益权，故其主张李崇华因该房屋所取得的相应租金收益应给其的诉讼请求成立，应予支持。但其反诉主张的81405元租金与李崇华和案外人妥娟所签订的租赁合同中所约定的租金不符，应为68040元（72900元／180天×168天），故李崇华应当给付孔美丽2015年4月16日至2015年10月1日租金68040元。对孔美丽反诉主张的该段时间租房补偿费20000元，因双方无约定且孔美丽未能提供具有证明力的证据，故不予支持，遂判决一、孔美丽于本判决生效之日起给付李崇华购房款570000元及利息14908.66元，共计584908.66元；二、李崇华于本判决生效之日起给付孔美丽租金收益68040元；三、驳回孔美丽的其他反诉请求。李崇华上诉称，签订房屋买卖契约后，孔美丽依据合同约定分别于2015年4月16日、24日累计付140万元，对剩余房款l40万元按约定应由孔美丽按揭贷款120万元，在银行放款后即支付，尾款20万元待李崇华交房之日孔美丽付清。但银行放贷后孔美丽仅支付70万元，拒绝付剩余70万元，所以李崇华未交房。孔美丽主张的租金81405元，不应支持。在李崇华出售商铺前已出租给案外人妥娟，此情况孔美丽知道，买房时孔美丽承诺妥娟可继续依原合同承租，然而受让商铺后却增加租金，迫使李崇华解除与妥娟的租赁合同，妥娟索要13万元转让费，孔美丽表示由其支付该款，所以应由孔美丽承担。原判认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，改判由孔美丽支付购房款70万元，李崇华不给其支付租金。孔美丽答辩称，在购买李崇华商铺前就与其协商好，孔美丽买房是为自用，办理完产权变更手续当日就要交房，对此李崇华同意并表示已与妥娟协商好了，由于无法确定妥娟搬出商铺的具体时间，合同中未明确约定交房日。李崇华在商铺产权变更后确不给孔美丽交房，其准备在妥娟交租金时以涨租金的方式收回商铺，就可以不承担妥娟的任何费用。2015年10月4日，李崇华解除了与妥娟的租赁合同，至次月李崇华才将商铺交给孔美丽。2015年4月16日，商铺的产权已归孔美丽所有，李崇华收取的租金应给付孔美丽。孔美丽支付的13万元经收据证明是房款，与李崇华给付妥娟的13万元转让款无关，让孔美丽承担转让款无理由。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案在二审审理时，除李崇华对原判认定13万元的款项为购房款有异议外，李崇华、孔美丽对原审判决查明的其他基本事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。本院认为，李崇华将涉案商铺出售给孔美丽后，双方即办理了所有权变更手续，孔美丽作为商铺所有权人对商铺享有占有、使用、收益的权利。虽然契约中交付商铺时间约定不明确，但根据购房交易习惯，商铺所有权变更后即应将商铺交付买受人，但李崇华并未交付商铺，所以截止交付商铺前李崇华收取的租金应给孔美丽。经孔美丽持有的李崇华、李伯好出具的收条，可以证明李崇华收到的13万元是购房款，不是转让费，况且收条中还明确写明“总收到孔美丽购房款贰佰贰拾叁万，孔美丽还欠购房款57万元”，该收条中确认收到的房款数额就是孔美丽在2015年4月16日支付90万元、24日支付50万元、6月22日支付70万元、10月4日支付13万元形成，由此证实孔美丽尚欠购房款57万元，并非是70万元。李崇华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12709元，由李崇华负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 卓 玛审判员 李宏宁二〇一六年四月十三日书记员 古 超附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。